Обмен квартир как оформляется

Как проходит обмен недвижимости?

Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

• договор мены;
• паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
• нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
• правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
• свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт квартиры;
• квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

• справки о задолженности по коммунальным платежам;
• выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
• документы подтверждающие законность перепланировок;
• заключения об оценке объектов;
• письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Разбираем шаги альтернативной сделки

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);

Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

— Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

— Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Расчет при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативной сделки

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

Альтернативная сделка с ипотекой.

— Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.

— Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности — важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Как удачно провести обмен квартиры: оформление договора с доплатой и без. Все нюансы сделки

Не всегда люди покупают или продают недвижимость. Иногда находится подходящий для обмена. В таком случае оптимальный вариант – обмен равноценными объектами. Но цены могут быть разными, тогда с одной стороны требуется доплата. У такой сделки есть свои нюансы, с которыми нужно предварительно ознакомиться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Порядок проведения сделки

При подобной сделке между сторонами заключается договор мены. Он регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571), если объекты находятся в частной собственности и Жилищным кодексом (ст. 72-75) – для муниципальной недвижимости.

Этапы процедуры

Обмен жилплощади производится в несколько этапов:

1. В первую очередь необходимо уточнить, к какому виду относятся квартиры: приватизированы они либо находятся в муниципальной собственности.
2. Для частной собственности допускается заключение договора мены либо двух договоров купли-продажи. Обычно при существенной разнице в цене между объектами сделка проводится через покупку и продажу.
3. Следующий шаг – сбор пакета документов. Его состав не зависит от вида заключаемого договора.
4. Далее сторонам следует решить вопрос о стоимости квартир и решить, каким способом будет проведена сделка.
5. После этого стороны должны заключить договор.

После перехода прав, при необходимости, производится расчет налога на основании Налогового кодекса и уплачивается в установленные сроки.

Куда обращаться?

В обязательном порядке придется обращаться к нотариусу, поскольку часть документов может быть принята Росреестром только после нотариального заверения (например, согласие супруга на сделку). Кроме того, лучше заручиться помощью юриста, специализирующегося на проведении сделок с недвижимостью.

Эта процедура достаточно сложная, легко допустить ошибку в оформлении процедуры. После сбора бумаг, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации.

Документы

Все документы можно разделить на две категории: обязательные и дополнительные.

К обязательным относятся:

• свидетельство о праве собственности на недвижимость (либо выписка из ЕГРН);
• документ, на основании которого человек получил свой объект в собственность (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования и т.п.);
• паспорта или иные удостоверения личности владельца недвижимости, а также всех сособственников;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги/справка о составе семьи;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.

В некоторых ситуациях потребуются дополнительные бумаги:

• согласие супруга/супруги на проведение сделки;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние – согласие органов опеки;
• для квартир, находящихся в залоге у банка, — согласие кредитной организации на отчуждение.

Заключение договора

Когда стороны обсудили вопросы сделки и собрали документы, они приступают к заключению договора. Вне зависимости от того, будет это договор мены или два договора купли-продажи, предварительно придется оценить жилье и указать эти цифры в соглашении.

Как оформить мену с доплатой?

Если объекты недвижимости не равны по стоимости, то в договоре необходимо указать следующую информацию:

• реквизиты сторон сделки;
• адреса квартир, подробное техническое описание каждой из них;
• стоимость каждого объекта (можно приложить официальные отчеты по оценке);
• сумма доплаты, срок и способ передачи;
• основание, на котором одна сторона передает другой доплату;
• указание, какая сторона берет на себя расходы по оформлению сделки;
• срок, когда объекты должны перейти к новым собственникам.

Указанные в договоре технические характеристики объектов должны совпадать с данными технических паспортов.

По итогу передачи квартир стороны составляют акт приема-передачи объектов. При этом в договоре определяются порядок и сроки составления этого документа.

Обменять без доплаты

Процедура заключения договора в этом случае не отличается от указанной выше. Не указывается лишь обязанность одной стороны передать доплату.

Сроки и стоимость

Стоимость сделки складывается из оплаты госпошлины и услуг нотариуса и оплаты справок. Подготовка документов нотариусом и их заверение находится в таких пределах:

• подготовка документа – в среднем 5 тыс. руб. (зависит от конторы, региона и сложности ситуации);
• заверение договора – 0,5% от суммы объекта (в пределах 300-20000 рублей).

Кроме того, оплатить придется выписку из БТИ и ЕГРН. Стоимость первой составляет 200-540 рублей, второй – 350-870 рублей (в зависимости от указываемых сведений).

Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового кодекса РФ составляет 2 тыс. руб. для физических лиц (пункт 22).

• при нотариальном оформлении – 3 рабочих дня;
• без участия нотариуса – 7-9 дней.

Если расчет осуществляется через ипотечное кредитование, то максимальный срок оформления документов составляет 5 дней.

Отдельно оговаривается в соглашении сторон срок передачи доплаты.

Государственная регистрация

Подготовив все документы, стороны отправляются на государственную регистрацию сделки.

Подать документы можно как непосредственно в отделении Росреестра либо в МФЦ. Сотрудник учреждения проверяет предоставленные бумаги. Если нареканий по их оформлению нет, то по окончании указанного срока документы будут готовы. Сторонам нужно лишь прийти за выпиской ЕГРН и после этого оформить акт приема-передачи недвижимости.

Налоги и пошлина

Обязанность по уплате подоходного налога возникает, если недвижимость была в собственности меньше, чем 5 лет. Причем при одной сделке может быть так, что одна квартира была в собственности меньше 5 лет, а вторая – больше. Тогда налог платит лишь одна сторона.

Однако если человек получил доплату, то это считается доходом, следовательно, обязанность по уплате НДФЛ тоже возникает. НДФЛ уплачивается с недвижимости стоимостью свыше 1 млн. рублей, т.к. на эту сумму законом предусмотрен налоговый вычет.

Правомерно ли в процессе использовать материнский капитал?

Если сторона сделки хочет поменять жилплощадь, то законом запрещено осуществлять доплату средствами материнского капитала.

Когда можно?

Материнский капитал разрешается пускать на погашение ипотечного кредитования. Поэтому можно совершить сделку через получение заемный средств.

Какой есть вариант направления маткапитала?

Действовать нужно так:

• продать свою квартиру, предварительно получив разрешение от органов опеки;
• на выбранную квартиру оформить ипотеку;
• оплатить выбранное жилье собственными средствами (от продажи своей недвижимости) и кредитом;
• материнским капиталом погасить (частично или полностью) ипотечный кредит.

Жилплощадь можно обменять с доплатой или без нее по договору мены либо через два договора купли-продажи. В договоре обязательно нужно отразить порядок и сроки передачи денежных средств. Материнский капитал можно использовать лишь через доплату путем ипотечного кредитования.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?

На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.

Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:

• Обмен квартиры на загородную недвижимость. Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
• Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
• Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
• Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.

Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

«Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».

В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:

№	Этап	Особенность
1.	Поиск покупателя на квартиру	Заключение договора, внесение аванса покупателем
2.	Поиск новой квартиры	Заключение договора, внесение аванса продавцу
3.	Сбор необходимых документов	Как правило, поручается агентству недвижимости
4.	Юридическая экспертиза документов
5.	Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм
6.	Заключение сделки	Подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию
7.	Завершение сделки	Изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.

В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов. При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько. В случае альтернативного обмена можно купить квартиры у разных владельцев. В случае прямого обмена потребуется один владелец нескольких квартир.

В пакет документов для обмена квартир должны входить:

• Правоустанавливающие документы.
• Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
• Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
• Справка об оценочной стоимости квартиры.
• Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
• Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
• Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
• Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.

Договор обмена квартир и другие документы

Порядок обмена приватизированных квартир может регулироваться двумя видами договоров:

• Договор купли-продажи.
• Договор мены.

В договоре мены прописывается, что каждая из сторон обязуется передать свою квартиру в обмен на другую. При необходимости указывается сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир стороны передают друг другу права собственности.

Несмотря на то, что обмен квартир — распространенная практика, не всем удается провести его успешно и с выгодой для себя. Требуется понимание ситуации на рынке и правовых нюансов, навыки ведения переговоров с контрагентами и оформления документов.

Читайте также:

1. Алименты с продажи квартиры судебная практика
2. Вода в подвале многоквартирного дома что делать
3. Выгодно ли заниматься ремонтом квартир
4. Где заказать проект перепланировки квартиры
5. Где получить разрешение на реконструкцию частного дома
6. Дарственная на квартиру налоги выплачиваемые при этом
7. Договор дарения квартиры нотариальное заверение обязательно
8. Экспертиза ущерба после залива квартиры