Распоряжение имуществом до перехода права собственности

Раздел II. Право собственности и другие вещные права (ст. 209 — 306)

Раздел II. Право собственности и другие вещные права

ГАРАНТ:

О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, см.:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13

См. схему «Право собственности и другие вещные права»

Глава 13. Общие положения (ст. 209 — 217)
- Статья 209. Содержание права собственности
- Статья 210. Бремя содержания имущества
- Статья 211. Риск случайной гибели имущества
- Статья 212. Субъекты права собственности
- Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц
- Статья 214. Право государственной собственности
- Статья 215. Право муниципальной собственности
- Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
- Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества
Глава 14. Приобретение права собственности (ст. 218 — 234)
- Статья 218. Основания приобретения права собственности
- Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
- Статья 220. Переработка
- Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей
- Статья 222. Самовольная постройка
- Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Статья 224. Передача вещи
- Статья 225. Бесхозяйные вещи
- Статья 226. Движимые вещи, от которых собственник отказался
- Статья 227. Находка
- Статья 228. Приобретение права собственности на находку
- Статья 229. Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь
- Статья 230. Безнадзорные животные
- Статья 231. Приобретение права собственности на безнадзорных животных
- Статья 232. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них
- Статья 233. Клад
- Статья 234. Приобретательная давность
Глава 15. Прекращение права собственности (ст. 235 — 243)
- Статья 235. Основания прекращения права собственности
- Статья 236. Отказ от права собственности
- Статья 237. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника
- Статья 238. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать
- Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится
- Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
- Статья 239.2. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- Статья 240. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
- Статья 241. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними
- Статья 242. Реквизиция
- Статья 243. Конфискация
Глава 16. Общая собственность (ст. 244 — 259)
- Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
- Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
- Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
- Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
- Статья 250. Преимущественное право покупки
- Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
- Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
- Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
- Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
- Статья 256. Общая собственность супругов
- Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
- Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
- Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю (ст. 260 — 287)
- Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
- Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
- Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
- Статья 263. Застройка земельного участка
- Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
- Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
- Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
- Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
- Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования
- Статья 270 (утратила силу)
- Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
- Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
- Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
- Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
- Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
- Статья 276. Прекращение сервитута
- Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
- Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
- Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- Статья 280. Пользование и распоряжение земельным участком, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд
- Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок
- Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
- Статья 283 (утратила силу)
- Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению
- Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
- Статья 286. Порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
- Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. 288 — 293)
- Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Статья 289. Квартира как объект права собственности
- Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
- Статья 291. Товарищество собственников жилья
- Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
- Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления (ст. 294 — 300)
- Статья 294. Право хозяйственного ведения
- Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
- Статья 296. Право оперативного управления
- Статья 297. Распоряжение имуществом казенного предприятия
- Статья 298. Распоряжение имуществом учреждения
- Статья 299. Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления
- Статья 300. Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику
Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (ст. 301 — 306)
- Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения
- Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
- Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
- Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
- Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
- Статья 306. Последствия прекращения права собственности в силу закона

>
Общие положения (ст. 209 — 217)

Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Момент перехода права собственности на товар: по закону и по договору

Когда переходит право собственности на товар — по общему правилу при его получении покупателем. Договором стороны вправе установить иной срок: при внесении денег, в момент зачисления денег на счет продавца и пр.

Когда покупатель становится собственником по ГК РФ

Предмет договора поставки — товары: материальные ценности (вещи), то есть объекты вещных правоотношений. Закон закрепляет момент перехода права собственности на товар по ГК РФ в статье 223 ГК РФ : право переходит при передаче товара приобретателю. Передача — это вручение приобретателю или первому перевозчику ( ст. 224 ГК РФ ) в зависимости от условий сделки. Одновременно переходят риски гибели и естественной убыли вещи, расходы по содержанию имущества.

Если правомочие на вещь подлежит гос. регистрации — оно возникает со дня регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Гос. регистрация необходима по сделкам с недвижимым имуществом.

Как эти условия изменить с помощью договора купли-продажи

Стороны свободны в заключении сделок и определении их условий: переход права собственности от продавца к покупателю стороны вправе согласовать самостоятельно. Исключение — гос. регистрация: в контракте недопустимо изменение положений о его возникновении после регистрации (п. 2 ст. 233 ГК РФ ).

По тексту соглашения стороны вправе определить момент перехода права собственности по договору поставки товара и купли-продажи и выбрать подходящий вариант:

при оплате в полном объеме;
после поступления аванса;
при поступлении денег на счет продавца;
при списании денег со счета приобретателя;
при вручении перевозчиком вещи;
при подписании передаточных документов и пр.

В контракте стороны устанавливают дату перехода права собственности на товар, определяют период, по завершении которого вещь обретает нового владельца.

Бухгалтерский и налоговый учет операций по отчуждению вещи

Для отражения операций по продаже в бухучете бухгалтеру важно обратить внимание на переход права собственности по договору купли-продажи и сделать соответствующую проводку в соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Если положения сделки отличаются от общего правила закона (после передачи вещи), отгрузку отразите на счете № 45 «Товары отгруженные». Этот счет применяют, когда установлен переход права собственности по оплате аванса или полной стоимости. Завершают операции на счете 90.

Последовательность записей в зависимости от операций:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43	Отгружена продукция, правомочие на которую еще не перешло
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68	Начислен НДС
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62	Поступила оплата продукции
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90	Признана выручка от реализации на момент перехода правомочия (оплата продукции)
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45	Списана себестоимость отгруженной продукции
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 76	Отнесен на уменьшение выручки ранее начисленный НДС

Для целей налогового учета отражение в бухучете момента, когда товар становится собственностью покупателя, имеет значение для определения даты получения выручки и базы по НДС: выручка признается с момента перехода (п. 3 ст. 271 , ст. 39 НК РФ), для базы НДС определяют день отгрузки и день получения оплаты или её части.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, какие существуют риски случайной гибели товара. Используйте эти инструкции бесплатно.

Особенности для продавца

Продавцу важно снять с себя обязательства по сохранности вещи при её передаче не лично покупателю, а стороннему лицу: перевозчику, службе доставки, поскольку он не контролирует процесс перевозки — не осуществляет её лично. В контрактах право перехода собственности на товар при импорте определяют при сдаче его первому перевозчику, перед покупателем за сохранность вещи несет ответственность перевозчик.

При долгосрочных поставках рекомендуем согласовать с контрагентами условия, удобные для обеих сторон правоотношения. Стороне, которая готовит проект соглашения, не рекомендуется включать положения, заведомо неприемлемые для контрагента.

Особенности для покупателя

Обычно в купле-продаже право собственности переходит к покупателю с момента оплаты товара. Такой подход применяют в бытовых сделках. Покупателю важен момент вручения вещи ему лично или указанному им лицу, чтобы иметь возможность самим проверить перед подписанием акта приема-передачи целостность упаковки, количество и качество вещей.

Рекомендуем формулировки для договора:

«Все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением вещи, переходят на приобретателя только после фактической передачи ему вещи»
«Продавец отвечает за сохранность вещи до момента фактической передачи её приобретателю»

Не заключайте сделки, по которым вы рискуете купить некачественный или бракованный предмет, в них используют формулировки: «Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на получателя с момента сдачи предмета первому перевозчику или организации связи для доставки».

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на бесхозяйное имущество. В силу этого, лицо, до приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества, если он известен. В противном случае, вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. При этом, вы должны привлечь в качестве заинтересованного лица к участию в деле государственного регистратора. Получив решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности, вы смело регистрируете свое право собственности в ЕГРП. В своей практике, мы предъявляли иски и в силу ст. 268 ГПК РФ или ч. 3 ст. 222 АПК РФ об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, и положительное решение являлось основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство — земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Переход права собственности по договору купли-продажи

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи. В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами). Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Также следует отметить, что этот принцип распространяется и на все прочие способы передачи имущества, для которого необходимо проходить регистрацию. Например, если совершается дарение или вступают в свои права наследники, датой перехода права собственности будет именно день занесения информации в реестр.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Однако следует отметить, что если государственная организация отказала в регистрации, предпринимать повторные попытки – не целесообразно. Гораздо безопаснее обратиться к нотариусу, заключить сделку нотариально и избежать повторной правовой экспертизы как обязательного условия регистрации.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Какой процент у нотариуса от сделки купли продажи?

Ответ: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей, плюс 6 000 рублей за оказание услуг правового и технического характера.

Кто оплачивает сделку купли продажи у нотариуса? (имеется ввиду продавец или покупатель)

Ответ: По соглашению сторон нотариальные услуги может оплатить одна из сторон сделки или стороны оплачивают поровну.

Можно ли оспорить нотариальную сделку купли продажи?

Ответ: Любой документ, в том числе и нотариальную сделку, возможно оспорить в судебном порядке, если на то есть основания.

В каких случаях необходимо нотариальное удостоверение сделки купли продажи недвижимости?

Ответ: Закон обязывает нотариально удостоверять сделки в случаях отчуждения доли в праве на недвижимость, а также в случаях, когда отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В остальных случаях — по желанию сторон..

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Юрист практики разрешения споров TAXmanager

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации .

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ обязал фактического владельца передать финансовому управляющему должника все пять объектов недвижимости для последующей их реализации и проведения расчётов с кредиторами.

Соответственно, имущество остаётся за должником, а фактический владелец, в чьём распоряжении находилась недвижимость 1 год и 4 месяца, утрачивает возможность вернуть право собственности на недвижимость в процедуре банкротства должника. Требование о возврате имущества трансформируется в денежное и удовлетворяется наравне с требованиями иных кредиторов в общем порядке.

А если должник не гражданин, а юридическое лицо?

Законодатель предусмотрел аналогичное положение и для банкротства юридических лиц, закрепив его в пункте 1 статьи 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Резюмируя вышеприведённое, необходимо выделить главное: подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права.

Простым языком, вносить соответствующие записи в государственный реестр нужно оперативно и своевременно во избежание плачевных последствий, например включения имущества в конкурсную массу должника, чьё право собственности остаётся отражённым в реестре.

Распоряжение имуществом до перехода права собственности

Государственная регистрация прав представляет собой, один из основных факторов, характеризующих правовой режим недвижимого имущества. Целью настоящей статьи является рассмотрение влияния этого фактора на процесс перехода права собственности на недвижимость при наследовании в свете положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление).

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». Из этого положения следует, что закон не связывает момент возникновения права наследника с государственной регистрацией. Данное обстоятельство было отражено в Постановлении: «Если наследодателю. принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику. независимо от государственной регистрации права на недвижимость» (п. 11).

Поскольку право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с момента открытия наследства, т.е. возникает раньше его регистрации, неизбежно возникает вопрос о моменте, с которого наследник может распоряжаться данным имуществом. Этот вопрос, к сожалению, в Постановлении не затронут.

ГК РФ не содержит каких-либо временных ограничений по распоряжению наследником принадлежащим ему недвижимым имуществом, поэтому можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.

В связи с чем возникает весьма интересный вопрос: как поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключил договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права по этому договору?

Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. С другой стороны, регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки. В таком случае, как представляется, регистрирующий орган должен отказать в регистрации не в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации)), а на основании абз. 11 п. 1 этой статьи, — в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом (абз. 5, 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым имуществом. При ныне действующем законодательстве специфика его положения состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества (если оно не относится к жилой недвижимости — п. 2 ст. 558 ГК РФ), но завершить процесс отчуждения этого имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только после получения свидетельства о праве на наследство (решения суда), так как переход права связан с его регистрацией, а регистрация невозможна без одного из двух этих правоустанавливающих документов.

В связи с регистрацией перехода прав на недвижимость в порядке наследования возникает одна весьма не простая проблема. В соответствии с действующим законодательством вещные права на недвижимость в большом количестве случаев возникают с момента их государственной регистрации. На практике право в незарегистрированном состоянии, как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с участниками отношений по поводу недвижимости произойдут события, влекущие правопреемство, — физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве? Так до регистрации перехода права скончалось лицо, которое выступало отчуждателем по договору (продавцом, дарителем).

Ситуация применительно к договору купли-продажи является предметом рассмотрения в п. 62 Постановления, в котором указывается, что поскольку «обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца». Для тех же случаев, когда наследники продавца отсутствуют, за покупателем недвижимого имущества, «которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи», признается право «обратиться за регистрацией перехода права собственности». При этом «отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд». Суд должен проверить «исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности».

Следует особо обратить внимание на ситуацию, которая описана в п. 11 Постановления, в котором разъясняется, что «наследник. вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество».

Анализ данного положения приводит к выводу о том, что он не содержит оснований для регистрации прав наследников на недвижимое имущество, если право наследодателя на это имущество не было зарегистрировано, но в соответствии с законом считается возникшим с момента государственной регистрации. Высшие судебные органы в качестве основания регистрации называют документы о приобретении правопредшественником права собственности. Таким образом, переход права от наследодателя к наследнику может быть зарегистрирован при отсутствии государственной регистрации права наследодателя лишь в том случае, если закон не связывает возникновение права наследодателя с государственной регистраций (наследодатель сам приобрел право по наследству, в связи с выплатой паевого взноса в кооперативе и пр.). Во всех остальных случаях (сделка, создание нового объекта недвижимости и др.), если право наследодателя не было зарегистрировано до его смерти, то регистрация прав наследников на такое имущество невозможна.

Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим по тем основаниям, которые существовали до его смерти (сделка отчуждения, создание нового объекта и др.). Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.

Таким образом, у наследников остается единственная возможность — обращение в суд. Требование, наиболее часто предъявляемое в этом случае, — признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований.

Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В случае, когда основанием перехода права собственности к наследодателю является сделка отчуждения, ответчиком, как правило, выступает лицо, которое отчуждало объект по договору. В других случаях иск иногда предъявляется к регистрирующему органу. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам — он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.

Нужно обратить внимание и на то, что в соответствии с п. 59 Постановления в иске о признании права в рассматриваемом случае должно быть отказано, поскольку «иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 Закона о регистрации.