Что дает предварительный договор купли продажи квартиры? - AFINA-VOLGA.RU

Что дает предварительный договор купли продажи квартиры?

Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры предлагают иногда покупателям риелторы. В каких ситуациях это нужно, а когда лучше отказаться от его подписания, рассказывают эксперты

Что дает предварительный договор купли продажи квартиры?

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязаны впоследствии заключить основную сделку. Если продавец или покупатель попытается позже отказаться от купли-продажи, то его можно принудить к совершению сделки через суд. В этом основное отличие предварительного договора от авансового или договора задатка.

«Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении принадлежащего продавцу имущества, так и в отношении имущества, которое продавец приобретет в будущем, а затем продаст его покупателю», — говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Речь о заключении такого договора при покупке жилья в новостройке заходит обычно во время «переходного периода» — когда дом уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете. «Застройщик уже не имеет права оформлять договор уступки права требования, но и не в состоянии еще оформить основной договор купли-продажи, потому что объект в его собственности не находится», — говорит руководитель отдела агентства «ДомЭль» Светлана Овчинникова.

На вторичном рынке такой договор заключают, когда необходимо на некоторое время отложить сделку, но вложить силы и средства в ее подготовку. Например, если продавцу необходимо прилететь на сделку из-за границы, заняться восстановлением документов или оформить наследство. «Бывает, что у покупателя есть деньги на покупку, но они в банке, и он хочет дождаться, пока истечет срок депозита, чтобы не терять проценты», — говорит Овчинникова.

На практике предварительный договор купли-продажи используется достаточно редко, чаще стороны ограничиваются внесением аванса. Случаев принуждения сторон к заключению сделки после попытки расторжения предварительного договора риелторы даже не припомнят — покупатели не хотят судиться и, как правило, всё же соглашаются на возврат задатка в двойном размере (это прописано в Гражданском кодексе РФ). «Бывает, что покупатель нашел объект, который окажется значительно более выгодным, чем покупка по предварительному договору, даже с учетом потери задатка. А иногда продавать становится невыгодно, тогда от основной сделки отказывается продавец», — рассказывает Овчинникова.

Считается, что сумма задатка по предварительному договору должна равняться 10% от стоимости покупки. Но, например, в Москве из-за высоких цен на недвижимость это огромные деньги и, как правило, вносят лишь 100-200 тысяч рублей, не более. «Я лишь однажды видела, когда по предварительному договору были внесены 10%», — вспоминает Овчинникова.

Ограничивает использование предварительных договоров и ситуация на рынке недвижимости. В последние годы львиная доля сделок идет с использованием ипотеки. А это значит, что в сделке появляется третья сторона — банк, который может не одобрить выдачу кредита или покупку квартиры,находящейся в залоге. Если эти риски детально не указаны в предварительном договоре, то либо продавец, либо покупатель окажется виноват.

В нынешней экономической ситуации заключать предварительный договор риелторы не рекомендуют — ситуации непредсказуемы, риски для обеих сторон еще больше. В случае же серьезных обстоятельств предварительный договор, по словам риелторов, не поможет дойти до основной сделки — стороны могут сослаться на форс-мажор.

Если речь всё же идет о заключении предварительного договора купли-продажи, то включите в него как можно больше подробностей. Он должен практически повторять основной договор купли-продажи. «Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора. Если для основного предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, при продаже доли в праве собственности), то и предварительный должен быть удостоверен нотариально», — отмечает Краснова. Максимально опишите объект недвижимости, даже если он еще строится. Зафиксируйте цену жилья. Если в преддоговоре не определен срок заключения основного договора, то основной должен быть заключен в течение года. Предъявить в судебном порядке требование о понуждении другой стороны к заключению договора можно в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Читайте также  Какое время действителен договор купли продажи автомобиля?

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.

Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:

  • cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
  • итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
  • paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.

BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.

Coдepжaниe дoкyмeнтa

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в

  • oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
  • oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
  • oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
  • инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
  • cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
  • итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
  • дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
  • cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
  • пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
  • пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

  1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
    • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
    • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
  2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью. Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки. Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.

Читайте также  Какие документы нужны при смене собственника автомобиля?

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей. При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса». Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях. Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу. Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока:

  1. срок заключения основного договора купли-продажи,
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто. Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день. Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического». Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии. И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса. Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя. Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность». Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю. Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

Что дает предварительный договор купли продажи квартиры?

  • Советы экспертов
  • Новости финансов
  • Полезные статьи
  • Пошаговые руководства

  • Главная
  • База знаний
  • Советы эксперта
  • Юридические тонкости
  • Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

  1. Для чего нужен предварительный договор?
  2. Что обязательно указать в предварительном договоре?
  3. Что желательно указать в предварительном договоре?
  4. Какие есть риски при заключении предварительного договора?
  5. Как правильно разорвать предварительный договор?
  6. Кратко — что указать в предварительном договоре?

Предварительный договор заключают, когда документы еще не собраны и нет возможности заключить полноценный договор. Это делается для того, чтобы один из участников сделки не передумал: продавец не продал недвижимость другому покупателю, а покупатель не нашел другое предложение. Объясним, какие пункты требуется прописать в предварительном договоре, а что можно не указывать.

Для чего нужен предварительный договор?

Предварительный договор защищает обе стороны от срыва сделки. Продавец не будет искать другого клиента на продажу недвижимости, а покупатель не купит другую квартиру. Чаще всего предварительный договор заключают, когда у покупателя нет всей суммы, чтобы рассчитаться с продавцом.

Например, у покупателя есть только часть денег для внесения задатка, а остальные деньги он планирует взять в банке. В этом случае заключается предварительный договор, где прописываются все нюансы.

Что обязательно указать в предварительном договоре?

В предварительном договоре обязательно прописываются следующие пункты.

Предмет договора. Это первый пункт в документе, где указывают, что продавец должен передать права собственности покупателю.

Выписка из ЕГРН. В этой выписке указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и расположение, наличие или отсутствие обременения.

Пример заполнения предмета договора

Продавец: Ф. И. О. (паспортные данные) обязуется передать права собственности на квартиру площадью 75 кв. м, которая находится по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 108, кв. 25, гражданину: Ф. И. О. (паспортные данные). Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже в первом подъезде.

В предварительном договоре не обязательно указывать дополнительные сведения, — например, стоимость недвижимости. Достаточно указать паспортные данные сторон сделки и прописать предмет договора.

Что желательно указать в предварительном договоре?

Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.

Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.

Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.

Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.

Читайте также  Как правильно написать договор дарения квартиры?

Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.

Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.

Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.

Какие есть риски при заключении предварительного договора?

Продавцу лучше заранее договориться о способе передачи денег и сумме внесения аванса или задатка. При подписании сделки купли-продажи больше всего рискует покупатель. Даже предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса, не дает 100% уверенность, что вы получите квартиру.

Если покупатель внес аванс, продавец может найти другого покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Он просто вернет деньги первому покупателю, если получил от него аванс. Если это был задаток, придется возвращать двойную сумму. Чтобы свести риски к минимуму, пропишите в предварительном соглашении сумму штрафа за одностороннее расторжение договора.

Что делать, если продавец взял предоплату, продал квартиру другому человеку, а деньги возвращать не хочет? Чтобы избежать таких обстоятельств, не передавайте деньги продавцу. Договоритесь, что задаток и всю сумму он получит после заключения сделки. А деньги будут храниться в банковской ячейке, и выступать гарантом будет именно банк. Вы арендуете банковскую ячейку и договоритесь, как распределить расходы.

Справка: чаще всего за аренду ячейки платит покупатель или стороны договариваются разделить расходы пополам.

Как правильно разорвать предварительный договор?

В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.

Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.

Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.

Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.

Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.

Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.

Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.

Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.

Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.

Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Получите бесплатную консультацию, оформив онлайн-заявку. Подскажем, как заключить или разорвать предварительный договор в вашем случае.

Что дает предварительный договор купли продажи квартиры?

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

  • Покупка и продажа квартир
  • Покупка и продажа домов
  • Покупка и продажа дач
  • Покупка и продажа участков
  • Покупка и продажа коттеджей
  • Покупка и продажа другой недвижимости
  • Юридические вопросы
  • Финансовые вопросы
  • Новости и события нашей компании

Ребенок может владеть недвижимостью наравне со взрослыми. Единст

К нам часто обращаются клиенты с вопросами о том, как быстро прода

Что в российском законодательстве написано о продаже дома без зе�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

Что такое предварительный договор по сделкам с недвижимостью и для чего он необходим

  • Рубрика: Юридические вопросы

Предварительный договор продажи недвижимости не является обязательным, но в некоторых случаях без него не обойтись. Он служит гарантией того, что отчуждение объекта будет выполнено в соответствии с договоренностями сторон, участников сделки. Если вы решили купить или продать недвижимость но оформить договор прямо сейчас нет возможности, ПДКП станет альтернативой залогу.

ПДКП дает возможность закрепить намерения сторон о заключении основного договора КП на условиях, прописанных в предварительном документе согласно статье 399 ГК, пункта 1

Основания для составления предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключают в том случае, если есть обстоятельства препятствующие участникам сторон совершить сделку. Среди частых причин для подписания:

  • Отсутствие у продавца бумаг о гос. регистрации права собственности, свидетельства о праве на наследство, прочих правоустанавливающих документов.
  • Необходимость достать недостающие средства на покупку недвижимости.
  • Невозможность заключить договор КП причине отсутствие паспорта и т.п.

Договор предварительной купли недвижимости не предполагает передачу прав на собственность. Он является промежуточным шагом и позволяет соблюсти договоренности до момента подписания купчей.

Договор обязательно заключается в письменной форме. Но его не требуется удостоверять или же регистрировать в гос. органах. При желании сторон документ можно заверить у нотариуса

Типы предварительных договоров купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (образец ПДКП легко скачать в интернете и затем указать в нем актуальные данные) можно составлять при различных формах отчуждения. Выбирая шаблон, учитывайте особенности сделки:

  • С участием застройщика. Компании могут принимать средства от инвесторов строительства. С таким предварительным договором КП нередко передается полный платеж за будущее жилье.
  • По ипотечной сделке. Договор между участниками купчей подписывают по требованию финансового учреждения, являющегося кредитором.

Также это может быть договор с агентством недвижимости, при этом он подписывается при внесении авансовой суммы.

При заключении ПДКП покупатель еще не получает права собственности на недвижимость даже при оплате задатка

Основные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости прописаны в пункте 3 статьи 399 Гражданского Кодекса. В обязательном порядке в нем указывается:

  • Подробное описание отчуждаемого в будущем объекта. Вносится точная информация о недвижимости – адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, прочее.
  • Точная цена продажи. Независимо от колебаний рынка, купчая будет заключена по стоимости, прописанной в ПДКП.
  • Лица, имеющие право пользования квартирой. В случае отсутствия сторонних лиц, информация также вносится в договор.

Это наиболее важные факторы предстоящей сделки. Предварительный договор купли-продажи участка будет включать в себя информацию о размерах и особенностях земли.

К экземпляру ПД КП рекомендуется приложить копии правоустанавливающих документов на недвижимость.

Если опустить какой-либо из вышеперечисленных пунктов, предварительный документ будет признан незаключенным. В этом случае нельзя потребовать составления основного договора, согласно пункту 1 статьи 402 Гражданского Кодекса.

Дополнительные условия предварительного договора

К дополнительным условиям ПДКП относится:

  • Порядок проведения расчетов.
  • Распределение трат по оформлению и регистрации основного договора КП.
  • Сроки подписания купчей.
  • Ответственность сторон и т.д.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может быть выполнено каждым из участников сделки. Если инициатором стал покупатель, без согласования с продавцом, задаток ему не возвращается.

Если цена на недвижимость зафиксирована в предварительном договоре, ее невозможно изменить в одностороннем порядке

Срок действия ПДКП

Оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимости, как и сроки выполнения обязательств должны быть четко прописаны в бумагах. Что касается временных ограничений, то законом предусмотрено следующее:

  • Если время подписания не определено сторонами, срок равняется одному году от даты подписания ПДКП.
  • Когда одна из сторон уклоняется от оформления купчей в течение указанного срока, вторая может вытребовать свое право через суд, как и возмещение убытков.

Регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется, но соблюдение законности его оформления позволит избежать большинства неприятностей.

Предметом ПДКП является не купчая объекта, а намерение сторон. Это необходимо учитывать при отказе участников предстоящей сделки от выполнения договоренностей. По нему суд не сможет признать право собственности на недвижимость, но вправе принудить выполнить прописанные в нем обязательства

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости сегодня используется все чаще. Подробнее узнать о возможностях такого документа можно у специалистов АН «Колизей». Звоните, мы поможем оформить любые бумаги в соответствии с действующим законодательством!

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: