Что такое договор ЖСК при покупке квартиры

Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

1. Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен
2. Порядок оформления договора
3. Содержание
4. Чем отличается договор ЖСК от ДДУ
5. Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК
6. Преимущества и недостатки ДДУ
7. Преимущества и недостатки договора ЖСК

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
8. Порядок предоставления квартиры.
9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
13. Сведения о пайщике.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Критерий	Договор долевого участия 214-ФЗ	Договор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в Росреестре	Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре	В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартиры	Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться	215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительства	В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки	Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплат	Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства	Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
2. Существует опасность двойных продаж.
3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

ЖСК как схема покупки квартиры

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

• ЖСК — что это такое
• Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры
  • Преимущества
    • Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
    • Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
    • Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
    • Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
    • Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
  • Недостатки
• Порядок покупки квартиры
  • Организация ЖСК
  • Приобретение новостройки
• Оформление права собственности на квартиру
• Возможные риски при покупке квартиры
• Как обезопасить себя от обмана?
• Отзывы покупателей

ЖСК — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

• сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
• невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
• невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
• недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

• договор членства в ЖСК;
• договор пая;
• платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

• детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
• ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
• удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
• обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
• внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Узнайте, какое жилье для переселенцев и беженцев предусмотрело государство РФ.

Прежде чем арендовать квартиру, рекомендуется собрать определенный пакет документов. Какой? Узнайте в нашей статье.

Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по ссылке.

Отзывы покупателей

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Что такое договор ЖСК при покупке квартиры

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

Что такое долевое строительство.

Что изменилось в законе о долевом строительстве.

Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.

Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Чем отличается «первичка» от «вторички»

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Сомнительное удовольствие — покупка недвижимости по договору ЖСК

6939 Игорь Василенко

Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является абсолютно законной сделкой.

Такой формат покупки прописан в Жилищном Кодексе РФ, а также в Гражданском Кодексе и этот способ является альтернативой заключения с застройщиком Договора Долевого Участия (ДДУ). Покупка недвижимости через ЖСК имеет некоторые преимущества, которые, однако, в полной мере компенсируются недостатками, о них и пойдет речь в данной статье.

Что такое ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое обеспечивает организацию строительных работ в рамках возведения многоквартирного жилого дома, а также сопутствующие процессы.

Расходы на строительство оплачиваются средствами, которые вносятся членами кооператива, текущие вопросы, связанные со строительством, решаются на общем собрании.

При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком. То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая. Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК. По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.

Преимущество покупки квартиры через ЖСК

Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.

Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.

Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.

Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?

Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо. Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра». При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.

Привлечение денег без наличия оформленных документов

При строительстве в формате ЖСК у кооператива есть возможность привлекать деньги на любом этапе строительства, даже без всего комплекта разрешительной документации (наличие которого по ДДУ является обязательным условием для привлечения средств). То есть, нужные бумаги могут быть подписаны и позднее, после того, как нужные средства собраны. Таким образом, нельзя исключать задержки, связанные с выдачей документов на строительство, на земельный участок.

Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости

В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.

Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана. В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект. Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.

Дополнительные расходы

Говоря о расходах, которые несет пайщик, не стоит забывать о том, что во время строительства квартиры ЖСК возникают также организационные расходы, связанные с содержанием самого кооператива. Таким образом, приходится дополнительно оплачивать членские взносы, и эти взносы также могут меняться по усмотрению кооператива.

Кому предъявлять претензии?

Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.

В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.

«Резиновые» сроки строительства

В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях. Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет. Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.

Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК

Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.

Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.

Как реализована в ЖСК защита от двойных продаж?

Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.

Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.

Банки не любят давать кредиты для покупки по ЖСК

Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК. При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.

Нюансы при вступлении в кооператив

Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

Как выйти из ЖСК

Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным. Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть. Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.

На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.

В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).

При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.

Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица. ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет. На протяжении этого периода Устав может быть изменен, подобное решение принимается правлением на вполне законных основаниях, причем, частота и количество вносимых в документ изменений также не регламентируется законом.

Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК

Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков . Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.

Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги. Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика. В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.

Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК. Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете. Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.

Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.

ЖСК – редкость, но только пока

Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», — поделился Михаил Гореликов.

По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», — добавляет адвокат.

Связь нарушена

Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», — уточняет Олег Сухов.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

«Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, — рассказывает Михаил Гореликов. — Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж

Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».

После дождика в четверг

Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, — подчеркивает Михаил Гореликов. — Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», — предупреждает юрист.

Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.

Если денег не хватит

Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

«Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, — говорит Михаил Гореликов. — Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».

Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», — поясняет Михаил Гореликов.

ДДУ не панацея

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.