Исковое заявление о сохранении перепланировки квартиры

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

Главная
Публикации и практика

Главная
Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры

Возможны два варианта узаконивания перепланировки в судебном порядке.

Первый: обращение в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии

Такое заявление можно подать в районный суд по месту нахождения перепланированного жилого помещения в любое время, вне зависимости от времени выполнения работ по перепланировке (переустройству), в том числе и после того, как орган местного самоуправления уже выдал вам предписание вернуть все «перепланированное» в первоначальное положение (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).

Второй: обращение в суд с административным исковым заявлением

С административным иском можно обратиться в суд после отказа органа местного самоуправления сохранить перепланировку. Такой иск предъявляется уже не правилам ГПК РФ, а по правилам КАС РФ. В порядке административного судопроизводства можно оспорить не только решение об отказе в сохранении уже свержившейся перепланировки, но и решение об отказе в согласовании перепланировки, которую вы только собираетесь произвести.

Подробнее об этом рекомендуем публикации:

Итак, первый вариант узаконивания перепланировки в судебном порядке:

Исковые заявления о сохранении перепланировки квартиры

Исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Истец — наниматель жилого помещения по договору (на условиях) социального найма или собственник квартиры (образец с сайта Железнодорожного городского суда Московской области: http: //zheleznodorojniy.mo.sudrf.ru);

Исковое заявление о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно. Истец является собственником жилого помещения — квартиры в многоквартирном жилом доме (образец с сайта Управления Судебного департамента в Калининградской области: http: //usd.kln.sudrf.ru);

Исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Образец. Истец является нанимателем жилого помещения на условиях договора социального найма или собственником квартиры (образец с сайта Советского районного суда г. Липецка: http: //sovetsud.lpk.sudrf.ru);

Исковое заявление об узаконивании перепланировки без согласования с органом местного самоуправления. Для собственника или нанимателя (социальный наем) жилого помещения — квартиры (образец с сайта Сыктывкарского городского суда Республики Коми: http: //syktsud.komi.sudrf.ru);

Исковое заявление о сохранении перепланировки жилого помещения (жилое помещение находится в собственности или по договору социального найма). Образец иска с сайта Вахитовского районного суда г. Казани: http: //vahitovsky.tat.sudrf.ru;

Исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии (квартира в собственности или по договору социального найма) Образец искового заявления с сайта Центрального районного суда г. Тюмени: http: //centralny.tum.sudrf.ru;

Исковое заявление в суд о сохранении квартиры в перепланированном состоянии (образец) Образец иска для нанимателей перепланированного жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма (или на условиях договора социального найма), т.е. для проживающих в «муниципальном» жилье;

Исковое заявление о сохранении перепланировки квартиры (узаконивании перепланировки). Иск для нанимателей перепланированного жилого помещения, занимающих квартиру (комнату) по договору социального найма (на условиях договора соцнайма). Образец с сайта Тракторозаводского районного суда г. Челябинска: http: //trz.chel.sudrf.ru

Вернуться к оглавлению обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика

Как узаконить перепланировку через суд

Если вы сделали перепланировку квартиры, но не согласовали её с администрацией – изменения считаются самовольными. Скорее всего, вам откажут в согласовании по факту выполненных работ. Зато есть шанс узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке. Для этого нужно подать иск о сохранении изменений жилого помещения. К сожалению, у многих собственников возникают трудности при легализации уже сделанного ремонта из-за незнания особенностей процедуры. Попробуем разобраться, в какой суд подавать иск, какие нужны документы, во сколько это обойдётся и каким может быть решение суда?

В статье расскажем:

В каких случаях требуется перепланировка через суд

Существует два понятия «согласование» и «узаконивание». Они отличаются не только по названию, но и по ходу процедуры. Согласование перепланировки происходит до её начала, а узаконивание – после выполненных работ. Согласование обходится без суда, а узаконивание исключительно в судебном порядке.

Случаи, когда нужно узаконивать перепланировку через суд:

Ремонтные работы выполнены без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
Надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа).
Администрация отказала вам в согласовании перепланировки квартиры, но вы не согласны с таким решением.

По факту, в суде приходится узаконивать уже сделанную перепланировку квартиры. В данном случае суд можно пойти навстречу собственнику. Тогда есть шанс сохранить квартиру в перепланированном состоянии (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Но для этого нужно грамотно отстоять свою позицию и убедить судью, что изменения не угрожают здоровью людей и не нарушают их имущественных прав.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире через суд

Собственник должен заказать проект, техническое заключение, документы БТИ, составить исковое заявление, оплатить госпошлину и обратиться в суд.

В какой суд обращаться

Дела о неузаконенной перепланировке квартиры уполномочены рассматривать городские и районные суды – в силу ст. 22 ГПК РФ.

Обращаться нужно в суд по месту регистрации объекта недвижимости. Если присутствует спор с ЖИ, администрацией и другими органами, то иск подаётся в суд по адресу их местонахождения.

Пошаговая инструкция по узакониванию

Алгоритм действий собственника, который сделал перепланировку в квартире, но «забыл» согласовать её с уполномоченным органом:

Шаг 1. Взять документы в БТИ

Отправляйтесь в ближайший офис БТИ для вызова техника на квартиру. Там вам предложат заполнить заявление и оплатить услугу. Далее инженер БТИ приедет в квартиру, проведёт замеры и составит отчёт (с красными линиями). На основании этого отчёта в БТИ за 10 дней изготовят новый техпаспорт квартиры, где будет стоять штамп о несогласованных изменениях планировки.

Шаг 2. Заказать проект и техническое заключение

Они нужны для того, чтобы зафиксировать внесённые в планировку изменения. Проект и техзаключение нужно заказывать в лицензированной организации. Фирма должна входить в состав проектировщиков СРО и иметь допуск к подобным работам. Заключите договор с такой компанией, оплатите их услуги, после чего представители приедут на место и подготовят отчёт для составления проекта. Обычно эксперты дают прогноз, удастся ли узаконить изменения, или суд всё же откажет? Не исключено, что сперва вам придётся устранить ряд нарушений, и только потом составлять проект.

Шаг 3. Обратиться в отдел по делам архитектуры и градостроительства

Ведомство может отличаться по названию. Например, в Москве – это Мосжилинспекция (МЖИ), в регионах могут действовать отделы архитектуры. Подавайте заявление на согласование перепланировки по факту сделанных работ.

Шаг 4. Получить отказ

Вероятно, администрация откажет в согласовании. Но это не страшно, поскольку в нашем случае и так придётся идти за узакониванием в суд.

Шаг 5. Обратиться в суд

Составьте исковое заявление, приложите к нему документы и квитанцию об оплате госпошлины. Далее иск нужно передать в городской или районный суд по месту нахождения жилого помещения.

Пакет документов можно подать:

лично – через канцелярию городского суда, где секретарь проставит подпись и печать на вашем экземпляре пакета документов;
по почте – ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении адресату (суду);
через представителя – по нотариальной доверенности;
с помощью электронного сервиса подачи документов ГАС «Правосудие» – нужна авторизация через ЕСИА.

Выбирайте удобный вам способ и обращайтесь в суд.

Шаг 6. Принятие документов судом к рассмотрению

На данном этапе суд может как принять иск к рассмотрению, так и отказать в принятии, уведомив истца о причинах отказа.

Шаг 7. Назначение предварительных и основных слушаний

Предварительное судебное заседание может быть назначено судом в течение 5-10 дней после подачи истцом искового заявления. Например, если у суда есть вопросы к сторонам, нужны дополнительные документы или ходатайства. Если вопросов нет, то сразу основные слушания.

Истцу нужно обязательно прийти на заседание, иначе он упустит возможность повлиять на решение суда. Желательно привлекать соседей, экспертов, юриста и других лиц.

Шаг 8. Назначение судебной строительно-технической экспертизы (не всегда)

Если суд усмотрит противоречия в предоставленных сторонами экспертизах, он назначит еще одну независимую проверку объекта. Перед инженером будет поставлено несколько вопросов, на которые ему предстоит ответить после оценки сделанных изменений в квартире.

Обычно суд задаёт три вопроса:

Отвечает ли перепланировка строительным и другим нормам;
Угрожает ли здоровью и жизни людей;
Нарушает ли имущественные права и интересы третьих лиц.

Эксперт исследует квартиру и составляет подробное заключение, где фигурируют ответы на поставленные судом вопросы. На основе этого заключения суд выносит итоговое решение по делу.

Шаг 9. Вынесение решения судом

Судья зачитывает сторонам резолютивную часть прямо в зале суда. Затем судья вместе с секретарём готовят мотивированную часть решения, а затем рассылают их в адрес истца и ответчика. Если решение суда окажется в вашу пользу, можно вносить дальнейшие изменения в базы БТИ и ЕГРН.

Шаг 10. Подготовка нового техпаспорта

Обратитесь с решением суда в то же отделение БТИ, куда обращались на первом этапе. К вам еще раз придёт техник, чтобы зафиксировать изменения квартиры. Далее в БТИ выдадут новый техпаспорт, где вместо красных линий будут только чёрные, что свидетельствует о законности перепланировки квартиры.

Шаг 11. Внесение изменений в кадастровый учёт

Сходите в МФЦ или Росреестр и пригласите кадастрового инженера. Он исследует квартиру и зафиксирует окончательную площадь общего и жилого пространства. На основании этого отчёта в Росреестре внесут изменения в кадастровую базу учёта недвижимости. Если нужна выписка ЕГРН, можете сразу заказать её в Росреестре.

Какие нужны документы в суд

Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры, истец должен собрать следующие документы:

исковое заявление с просьбой о сохранении изменений конфигурации;
проект и техническое заключение;
выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
правоустанавливающий документ, например – договор купли-продажи, дарственная на квартиру и т.д.
техпаспорт БТИ – с красными линиями (неузаконенная перепланировка);
разрешения от СЭС, Госпожнадзора и других ведомств;
техпаспорта квартир соседей сверху и снизу (если есть возможность их подготовить);
отказ в согласовании перепланировки от местной администрации;
доверенность – по ситуации;
квитанция об оплате госпошлины.

Документы подаются в виде копий (за исключением квитанции). На судебное заседание нужно взять с собой оригиналы, чтобы суд смог сверить их с предоставленным пакетом.

Исковое заявление об узаконивании перепланировки

Точное название иска – «Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии». Он составляется в соответствии со ст. 132 ГПК РФ.

Содержание искового заявления:

наименование суда, в который подаётся обращение;
ФИО, контакты, адрес и другая информация об истце;
аналогичные сведения об ответчике (речь идёт о жилищной инспекции, отделе архитектуры – органе, который вынес отказ в узаконивании перепланировки квартиры);
третьи лица – если имеются;
указать адрес квартиры, статус истца, сведения о праве собственности;
когда была перепланировка, что конкретно собственник изменил в квартире (например, демонтировал перегородку между ванной и туалетом, создал гардеробную, заменил конструкцию полов и т.д.)
затронуты ли несущие стены;
описание попыток узаконить переделки на досудебной стадии, почему не получилось, в связи с чем администрация отказала в легализации;
ссылки на статьи закона;
просьба к суду сохранить квартиру в перепланированном состоянии;
перечислить приложения (документы);
дата;
подпись истца с расшифровкой фамилии.

Исковое заявление подаётся строго в письменном виде, вместе с пакетом документов. Если истцов несколько, всех их нужно указать в «шапке». При этом от имени всех собственников квартиры может действовать один представитель по доверенности.

Исковое заявление о перепланировке квартиры

Многие собственники жилья перестраивают его на свой вкус и часто только исковое заявление о перепланировке квартиры является единственной возможность узаконить произведенные работы. Это как в случае с иском о праве собственности на самовольную постройку. Пока заинтересованное лицо (собственник) не докажет в суде безопасность конструкций и произведенных изменений, такую перепланировку могут обязать устранить. То есть за счет собственника (владельца) вернуть жилье в первоначальное состояние. Что всегда затратно. А с учетом ипотеки и вовсе грозит продажей жилья банком.

В судебной практике исковое заявление о перепланировке квартиры встречается часто. Мы проанализировали рекомендации и разъяснения судов. И в данной статье описали основные нюансы процедуры узаконения, рекомендации по подготовке документов по переустройству и перепланировке жилого помещения. Размещенные ниже пример и образец можно использовать в качестве основы для самостоятельной подготовки иска. А если останутся какие-либо вопросы, поможет дежурный юрист.

Исковое заявление о перепланировке квартиры

Пример искового заявления

Исковое заявление о перепланировке квартиры

Истец, Забиячко Муслим Семенович, является собственником квартиры № 952, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Мировая, д. 654. Право собственности на жилое помещение подтверждается Выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи № 010101 от 01.03.2018 года.

В 2020 г. я произвел работы по перепланировке квартиры. А именно: установил дополнительную стену из гипсокартона в коридоре, демонтировал стену в санузле. Объединил ванну и туалет. Стал совмещенный санузел площадью 5 кв. м, установил стандартную ванну. Работы выполняло ООО «Мастерок» (119192, г. Москва, ул. Строительная 278, корпус 12) на основании договора подряда № 1044 от 29.11.2020 года.

В результате произведенных перепланировки и переустройства увеличилась площадь санузла с 3 кв. м до 5 кв. м. Уменьшилась площадь прихожей с 10 кв. м до 4 кв. м., увеличилась площадь кухни с 9 кв.м до 15 кв.м.

Согласование на перепланировку мной не было получено в виду затруднительного материального положения.

На мой взгляд, квартиру можно сохранить в переустроенном виде. По результатам обследования квартиры выдано заключение МУП БТИ № 36589 от 15.10.2021 года, согласно которому: «…произведенная перепланировка не нарушает интересов и прав граждан и не влияет на несущие конструкции дома. Данная квартира пригодна для проживания». Заключение пожарной инспекции № 0235 от 10.10.2021 г.: «Проведенная перепланировка не противоречит нормам пожарной безопасности и может быть сохранена». Несущая способность и устойчивость несущих конструкций и жилого дома в целом в связи с перепланировкой и переустройством квартиры обеспечена, дефекты отсутствуют.

Дополнительно истцом получены согласования Управления архитектуры и градостроительства города Москвы, Управления Роспотребнадзора по г. Москве.

Руководствуясь статьей 29 Жилищного кодекса РФ, статьями 131, 132 ГПК РФ,

Сохранить квартиру № 925, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Мировая, д. 654, собственником которой является Забиячко Муслим Семенович, в перепланированном и переустроенном состоянии, поскольку это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозы их жизни и здоровью.

Квитанция госпошлины в суд
Копия договора купли-продажи квартиры
Выписка ЕГРН в отношении квартиры
Заключение МУП БТИ
Заключение пожарной инспекции
Копия кадастрового паспорта на квартиру
План перепланировки квартиры
Акт выполненных работ по перепланировке квартиры
Заключение Управления архитектуры и градостроительства
Копия санитарно-эпидемиологического заключения
Уведомление о вручении документов и иска ответчику

01.02.2022 Забиячко М.С.

До обращения в суд с иском о сохранении перепланировки

Не любые изменения квартиры нуждаются в узаконении. Что такое переустройство, а что такое перепланировка? Ответы на эти вопросы дает ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Если кратко, то:

переустройство — это установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Только тогда, когда такие изменения вносятся в технический паспорт квартиры
перепланировка — это изменение конфигурации жилья. Когда требуется внести изменения в технический паспорт квартиры (помещения).

По общему правилу до перепланировки необходимо получить специальный документ. Это решение о согласовании перепланировки (выдает местная администрация). И если оно отсутствует, потребуется обращение в суд: исковое заявление о перепланировке квартиры или административный иск об оспаривании решения органа власти.

Что необходимо знать, обращаясь в суд

Перед подачей иска в суд необходимо подготовить ряд документов. Они должны доказывать, что квартира может быть сохранена в перепланированном виде. Для этого следует обратиться в органы пожарного надзора, Роспотребнадзора, а также получить экспертное заключение специализированной организации. Эксперт проводит исследование и подтверждает, что сохранение перепланировки не нарушит прав и интересов других жильцов. В противном случае могут быть назначены экспертизы по гражданским делам.

Если перечисленные органы сделали замечания по перепланировке или переустройству квартиры, необходимо их устранить. Так как суд на основании отрицательных отзывов может отказать в иске.

Спор относится к подсудности районного (городского) суда. Иск следует подавать по месту нахождения ответчика. Госпошлина — 300 руб.

Исковое заявление о перепланировке квартиры — отказ суда

Переустройство и перепланировка жилого помещения могут быть узаконены только в суде. Но суд не всегда принимает решение в пользу заявителя. Невозможно узаконить перепланировку если:

нарушена вентиляция дома
увеличена площадь газифицированной кухни
перемещены газовые трубы
за счет жилой площади увеличена ванная комната
размонтированы сантехнические коробы
отопительные приборы перенесены на балкон или лоджию
появились новые «мокрые места» (перенос кухни, туалета и вывод, соответственно, инженерно-технических сетей) и т.п.

Именно поэтому до обращения в суд важно собрать заключения органов власти и использовать их в качестве доказательств. Техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, пожарной безопасности, а при необходимости, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.

Результат рассмотрения искового заявления о перепланировке квартиры

Суд примет решение о сохранении квартиры в перепланированном виде только при предоставлении истцом доказательств безопасности конструкций и квартиры в целом. Перепланировка не должна нарушать прав третьих лиц. Если собственников квартиры несколько, они все будут привлечены к участию в деле. После вступления в силу решения суда (с учетом апелляционного обжалования) собственник должен обратиться в БТИ. Чтобы внести произведенные изменения в документацию на квартиру.

В случае, когда нельзя узаконить перепланировку, суд тоже примет решение. Он может возложить обязанность на лицо, самовольно перепланировавшее квартиру, привести жилье в первоначальный вид. Если решение не будет исполнено, такая квартира может быть реализована через аукцион. Для нанимателя жилья такое решение влечет досрочное прекращение договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья. Поэтому до обращения в суд с исковым заявлением о перепланировке квартиры обратите внимание на сбор доказательств.

18 вопросов по теме

Если собственников-двое,сколько должно быть таковых заявлений.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Квартира с добавкой

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что «выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан». Однако чиновники все равно сказали «нет». Бюрократы?

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел. А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу. Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины «заехали», куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды. «С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел», сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье — однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади — 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 «квадрата» — жилая площадь.

«Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м», сказано в материалах дела.

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям. Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера. В одной пристройке жилая комната. В другой — санузел и прихожая с дверью на улицу. Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

«Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, — напомнил Верховный суд. — Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом. Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.», — поясняют эксперты.

«Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Образец заявления о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Оставить заявку

Самовольное внесение изменений в планировку квартиры необходимо узаконить в судебном порядке, для чего в суд подается заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Специалисты МЮЦ «Адвокат Дигин и партнеры» подготовили бланк заявления, с помощью которого и гражданин, и начинающий юрист сможет самостоятельно составить аналогичный иск.

Несмотря на то, что пример основан на конкретном деле, взятом из практики МЮЦ, образец заявления несложно адаптировать под индивидуальные нужды. Для этого нужно вписать следующие данные:

собственные реквизиты,
фактические обстоятельства вашего дела,
перечислить свои требования,
составить перечень прилагаемых документов, доказывающих правомерность ваших требований.

Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Главные затруднения, с которым может столкнуться составитель иска, выглядят следующим образом:

необходимость опираться на положения ЖК РФ при изложении обстоятельств дела;
потребность сбора документации в надзорных органах и экспертных организациях для подтверждения того, что жилище может быть сохранено в перепланированном состоянии.

Кроме того, в заявлении указываются:

ответчик – местный административный орган, ответственный за жилищный контроль;
третьи лица, чьи интересы затрагивает проведенная перепланировка, – граждане, проживающие в квартире и располагающие правом собственности на нее.

Сомневаетесь, что составили иск правильно? Помощь профессионального юриста в Подольске> МЮЦ «Адвокат Дигин и партнеры» позволит быстро и грамотно подготовить исковое заявление аналогичной категории, а также собрать пакет документов, который прилагается к иску.

Подольский городской суд Московской области

142100, г. Подольск, Революционный проспект, д. 57/22

Истцы: Иванов И.И.

Адрес:142100,Московская область,г. Подольск, ул. Название, д. Номер

Адрес:142100,Московская область, г. Подольск, ул. Название, д. Номер

Госпошлина: 300 (триста) рублей

о сохранении квартиры в перепланированном состоянии

Истцы: Иванов И.И. и Дмитрова И.И. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 50-АГN № номер от 23 марта 2012 г. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Название, д. Номер (далее – Квартира) на правах общей совместной собственности.

В целях благоустройства жилого помещения и повышения уровня жизни Истцами были проведены перепланировка и переустройство указанной Квартиры. Выполненная перепланировка не нарушает ни чьих прав и законных интересов.

Согласно экспликации к поэтажному плану Квартиры из ГУП МО «Учреждение», до перепланировки между помещениями 5 (жилая комната) и 6 (жилая комната) находилась дверь.

В квартире выполнены строительно-монтажные работы, в результате которых указанная дверь установлена между помещениями 5 (жилая комната) и 4 (кухня).

Из документов предоставленных ГУП МО «Учреждение» следует, что строительно-монтажные работы заключалась в демонтаже двери между помещениями 5 (жилая комната) и 6 (жилая комната), и установки ее на ненесущую перегородку (гипсокартон на каркасе из металлического профиля) между помещениями 5 (жилая комната) и 4 (кухня).

Истцы обратились в Межведомственную комиссию г. Подольска с просьбой произвести согласование самовольно проведенных работ по переустройству и перепланировке Квартиры.

Решением № номер/15 от 23 июня 2015 г. Межведомственная комиссия г. Подольска отказала Истцам в согласовании перепланировки спорной Квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Положениями п. 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования, предусмотренного законом или с нарушением проекта переустройства и перепланировки.

Согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Однако, в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

При этом бремя доказывания наличия оснований для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии в соответствие с п. 1 ст. 56 ГПК РФ возложено на лицо, обращающегося с такими требованиями.

Вопросы перепланировки помещений регулируются специальными положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.03 г. N 170.

Согласно указанным Правилам перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Вместе с тем Правила указывают на недопущение переоборудования и перепланировки жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Таким образом, для признания права на сохранение жилого помещения в перепланированном виде, Истцам необходимо представить документы, свидетельствующие о соответствии произведенной ими перепланировки вышеперечисленным требованиям, в том числе, требованиям градостроительного законодательства, СНиПов, Правил и норм пожарной безопасности.

В связи с этим Истцы намерены ходатайствовать перед судом о назначении строительно-технической экспертизы с целью получения дополнительных доказательств того, что работы по перепланировке Квартиры были выполнены в соответствие с требованиями действующих норм и правил, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, чьих-либо прав и законных интересов не нарушают, сохраняют конструктивную целостность дома, не препятствуют использованию Квартиры по её прямому назначению.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст.131, 132 ГПК РФ,

1. Вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии;

2. Обязать Ответчика внести изменения в технический паспорт жилого помещения в соответствии с планом переустройства и перепланировки жилого помещения.

Копия свидетельство о государственной регистрации права № 50-АГN № номер от 23 марта 2012 г. — на 1 листе;
Копия поэтажных планов и экспликаций к поэтажным планам до и после перепланировки, выполненных Подольским филиалом ГУП МО «Учреждение» — на 6 листах;
Решение Межведомственной комиссии г. Подольска № номер/15 об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения от 23 июля 2015 г. — на 1 листе;
Копия квитанции об оплате госпошлины — на 1 листе;
Копии искового заявления и приложенных документов для ответчика — на 12 листах.

Вас может заинтересовать: