Как не лохануться при покупке квартиры

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.

Квapтиpa c изъянoм

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Квapтиpa c мeбeлью

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки

Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.

Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.

Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.

Чyжaя квapтиpa

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Aвaнc или зaдaтoк

Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.

Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.

Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.

Pacчeт нaличными

Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.

Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм

Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.

Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy

Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .

Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.

Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.

Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс. таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид. Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспорт Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь .

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей .

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше. Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам. Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2021 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Покупка квартиры — это всегда риск. Так как речь идет о весьма дорогостоящем приобретении, конечно, хотелось бы свести все опасности к минимуму. Как сделать это, покупая квартиру на вторичном рынке, поговорим в этой статье.

Часто покупатели обращают большое внимание на внешние частности — планировку, ремонт. Но гораздо важнее подстраховаться в другой сфере — убедиться, что вашу сделку не признают незаконной, оформление всех бумаг не затянут, а продавцы не обманут.

Вот что желательно узнать еще до того, как вы начали оформлять договор.

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.

Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.

Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.

Кто еще может продавать квартиру?

Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать. А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.

А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка.

Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.

Отвечаем на вопросы про недвижимость

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.