Как обманывают риэлторы при покупке квартиры

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.

Квapтиpa c изъянoм

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Квapтиpa c мeбeлью

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки

Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.

Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.

Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.

Чyжaя квapтиpa

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Aвaнc или зaдaтoк

Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.

Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.

Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.

Pacчeт нaличными

Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.

Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм

Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.

Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy

Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .

Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.

Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.

Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

• Обман с подставным покупателем
• Секретные базы и иллюзия работы
• Замалчивание важной информации в объявлениях
• Обман в ценообразовании
• Отсутствие полномочий
• Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

• При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
• Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
• Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
• Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
• Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Также хороший риелтор:

• помогает определить стоимость собственности, исходя из анализа рынка;
• помогает подготовить жилье к просмотрам и фотосъемке;
• организует фотосъемку и проводит показы;
• помогает с оформлением договора и даже ипотеки.

Как защитить себя от обмана со стороны риелторов

Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.

Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.

И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.

Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.

Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!

Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!

На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.

• Старайтесь выбирать риелтора или агенство по рекомендациям.
• Внимательно читайте и тщательно изучайте договор, прежде чем его подписать. Оптимально — проконсультироваться дополнительно с юристом.
• Перед покупкой недвижимости тщательно проверяйте все документы: сверяйте паспортные данные, уточните происхождение документов.
• Посмотрите все свидетельства о регистрации права на данное жилье, договора дарения, купли-продажи, мены, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда и т. д
• Оформляйте доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо.
• Не подписывайте доверенность на право распоряжения вашим имуществом от вашего имени риелторами или иными третьими лицами.
• Не отдавайте оригиналы документов на вашу недвижимость.

Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.

Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.

Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.

Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.

До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!

Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.

Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.

Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.

Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.

Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.

Если все-таки вы столкнулись с тем, что недобросовестный риелтор или агентство нарушили ваши права потребителя — вам необходимо обратиться в полицию.

Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.

Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.

Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей», Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:

• Обратиться с жалобой в региональное Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, органы внутренних дел (полицию) или в органы прокуратуры.
• Подать жалобу в общественные объединения потребителей (ассоциации, союзы), органы местного самоуправления, которые вправе обратиться в суд с исковыми требованиями в защиту прав потребителя о прекращении противоправных действий.
• Направить жалобу в Гильдию Риелторов, чтобы сообщить им о недобросовестном риелторе/агентстве. Но только в том случае, если данная фирма или частное лицо зарегистрировано как участник Гильдии.
• Обратиться с письменной жалобой на нарушение Ваших прав в органы Роспотребнадзора.

Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.

1. Безусловно риэлтор не гарант сделки — это специалист по качественному, без проблемному проведению сделки. Что касается регистраторов, то к сожалению они так же не являются гарантом безопасности. И если профессиональный риэлтор может вычислить потенциальные препятствия к сделке, то регистратор основывается исключительно на элементарных правовых сведениях.

2. Абсолютно верно.

3. «Часто риэлторы обманывают своих клиентов» — странное заявление. Если Вы общаетесь именно с риэлтором, а не с самозванцем или жуликом (в наше время риэлтором может назваться любой), то он работает для Вашей выгоды. К сожалению именно собственники квартир, по вполне понятной причине завышают стоимость своих квартир и не верят своим специалистам.
Вопрос оценки достаточно сложный. Сами по себе сайты Вам не помогут, не помогут и оценочные компании. Самое простое пройти ножками по всем аналогам, посмотреть их, сравнить с Вашей, уточнить цену и ГЛАВНОЕ(. ) сумму торга. В процессе уточнять продались ли аналоги и за какие деньги. И может оказаться, что квартиру, на которую Вы ориентировались при оценке стоимостью в 6500 т.р. собственники готовы продать за 6000 т.р. и именно от этой суммы нужно отталкиваться при оценке.

4. Здесь стоит, в том числе, уточнить наличие разного рода штрафных пунктов за досрочное расторжение договора и т.д. Их естественно быть не должно.

5. Особенно касается жульнических информационных агентств по аренде.

6. Согласен. Никогда не надо бояться отстаивать свои права. В полицию, в суд, в прокуратуру. Да и просто если Вам не нравится риэлтор, не устраивает его работа — смело расставайтесь.

7. Чтобы не доводить до этого пункта, первым делом, перед началом взаимодействия с риэлтором, уточните кто перед Вами? Вправе ли он называться риэлтором, состоит ли он или его агентство в объединениях специалистов. Вас не должно успокаивать ни размеры агентства, ни количество сотрудников, ни срок работы на рынке. Уточните, что конкретно и каким образом он(риэлтор) будет решать Ваш вопрос. В процессе работы ни на секунду не расслабляйтесь и требуйте от риэлтора работы. Нет работы — прощайтесь.

Удачи в Ваших продажах/покупках. Эдуард Галеев. Риэлтор с 2006г.

7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры

Содержание

Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты. Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.

Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.

Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Продажа несуществующих квартир

Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.

Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».

Просят аванс и потом его не возвращают

Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.

Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.

Подставные покупатели

Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.

Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.

Работа на контрасте

Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных. После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным. А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.

Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.

«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время

Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.

С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.

Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.

Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей

Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.

Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.

Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:

• Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
• Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
• Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
• Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
• На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
• Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
• Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
• Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.

Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.

Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.

А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Как понять, что риэлтор – мошенник?

Сделки с недвижимостью – одна из самых востребованных и прибыльных сфер деятельности. А там где прибыль, неизбежно появляются граждане, жаждущие бесчестного обогащения. Как вычислить мошенника, который выдает себя за риэлтора? Расскажем о том, что должно вас насторожить.

ПРЕДЪЯВИТЕ ДОКУМЕНТЫ

Один из наиболее популярных схем, которые используют мошенники, – продажа чужой квартиры через подставное лицо. Более того, с 15 июля 2016 года воплощать в жизнь подобную аферу стало гораздо проще: отмена обязательного требования о предъявлении свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость при заключении договора купли-продажи существенно облегчила жизнь мошенникам. Теперь им не нужно «доставать» свидетельство о собственности на квартиру, достаточно лишь получить паспорт жертвы и заказать выписку из ЕГРН.

Эта схема давно известна, она у всех на слуху, однако до сих пор находятся доверчивые простаки, которые попадаются в эту ловушку. Чаще всего это – пенсионеры. Пожилые люди, по тем или иным причинам вынужденные продавать свои квартиры, часто чувствуют себя растерянными. Они плохо ориентируются на рынке недвижимости, не умеют быстро искать информацию в интернете – и обаятельному мошеннику ничего не стоит втереться к ним в доверие, предложив взять все хлопоты на себя. А дальше все просто. Лже-риэлтор просит у владельца квартиры паспорт якобы для составления договора о предоставлении риэлтерских услуг. После этого мошенник ищет человека, внешне похожего на его жертву. Затем идет с ним к нотариусу, где оформляет на свое имя генеральную доверенность с правом продажи квартиры.

Получив доверенность, мошенник ищет покупателя, показывает ему квартиру – иногда даже в присутствии ничего не подозревающего хозяина, которого выдает за своего родственника. Далее аферист по доверенности заключает договор купли-продажи и забирает деньги себе.

В этой сделке обе честные стороны – продавец и покупатель – оказываются в равной мере пострадавшими. Покупатель, заплатив деньги, едет в «свою» квартиру и обнаруживает, что там, на законных основаниях проживает ее настоящий владелец. Который, в свою очередь, узнает, что квартира ему больше на принадлежит.

Как избежать

Покупателей должно насторожить явное стремление продавца поскорее заключить сделку. Он готов сделать большую скидку, он готов хоть завтра заключить договор, он явно неохотно соглашается на повторный показ квартиры. Еще один подозрительный признак – дублирование объявлений на рекламных площадках с разными ценами на одну и ту же квартиру. Если вы видите, что на разных сайтах приглянувшаяся вам квартира продается по разной цене – не рискуйте. И, наконец, третий подозрительный момент – продажа по доверенности. Тут желательно потребовать непременной личной встречи с владельцем. Чтобы уточнить – а подписывал ли он эту доверенность?

Продавцу настоятельно рекомендуется подать в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) заявление о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или, в случае несовершеннолетия или недееспособности собственника, – его законного представителя. Для физического лица «законными представителями» могут быть только родители, усыновители, опекуны или попечители. А вот представители по доверенности (даже нотариально заверенной) в этой роли выступать не могут. Установленный собственником запрет сделает сделку по доверенности невозможной.

И еще один совет: никогда никому не отдавайте свой паспорт. Только копию. Если агент пришел к вам домой – не держите паспорт на видном месте и не «прячьте» его в такие очевидные места, как ящик письменного стола или тумбочка в коридоре. Мошенники все эти места знают наизусть. Отвлечь вас на минутку – дело нехитрое, так что паспорт могут взять и без вашего согласия, а при следующей встрече незаметно подкинуть на место. Так, что вы даже не заметите пропажу.

ОШИБОЧКА ВЫШЛА!

Отсутствие фантазии у людей, дающих названия городским улицам, позволяет нечестным на руку риэлторам проворачивать простенькую, но эффективную мошенническую схему. В этом ему помогают созвучные названия. Возьмем для примера Москву. Тут есть улицы Кустанайская и Кастанаевская, Керченская и Кетчерская. Переулки Ружейный и Оружейный. Валы Семеновский и Симоновский. Плюс – бесконечные улицы Строителей, Проектируемые проезды, Парковые улицы и так далее. И – многочисленные корпуса, в которых путаются даже местные жители.

И вот, например, понравилась вам квартира в Москве, на улице Олеко Дундича, дом 21, корпус 2. Прекрасное место – дорогой район Филевский парк, до парка этого – минут 10 пешочком, до Парка Победы – минут 15, до метро Филевский парк – и вовсе минут 5. Дом кирпичный, ремонт в квартире очень неплох, и даже кухню со всей встроенной техникой вам прежние хозяева оставляют. Посмотрели вы квартиру, купили, все оформили. Приезжаете – и понимаете, что квартира, которую вам показал риэлтор, на самом деле находится не во втором, а в третьем корпусе, а ваш, второй – это довоенный двухэтажный домишко с деревянными перекрытиями, в котором явно проживали граждане, не знающие слова «ремонт».

Схема проста: чтобы продать «убитую» квартиру с ободранными стенами по хорошей цене, риэлтор арендует в соседнем корпусе аналогичную по площади квартиру с хорошей отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает ее вам. Известны случаи, когда агенты и вовсе меняли табличку с адресом на доме, чтобы покупатели не заметили «ошибки». Чтобы дополнительно подстраховаться, риэлтор предлагает подвезти вас на объект на своей машине. После того, как вы оценили квартиру, вам предложат как можно скорее заключить сделку – сославшись, например, на то, что хозяева планируют переезд в другой город и им нужно как можно скорее закончить дела. Цель спешки – не дать вам разобраться и заметить ошибку. В итоге вы приобретаете старое, требующее серьезного дорогого ремонта жилье по цене квартиры с хорошей отделкой.

Как избежать

Заранее узнайте адрес дома и проверьте его по карте. Оцените и запомните расположение нужного вам здания по отношению к другим домам, школам и прочим объектам инфраструктуры. Откажитесь от предложения агента подвезти вас на машине и ищите дом сами, по навигатору. Это убережет вас от попыток риелтора показать не тот дом.

ВАМ КВАРТИРА, И ВАМ КВАРТИРА

Чтобы действовать наверняка, агент-мошенник снимает очень хорошую квартиру, на которую наверняка будет большой спрос, и выставляет ее на продажу по цене чуть ниже рыночной – якобы, продавцу срочно нужны деньги. Для большего ажиотажа в объявлении может быть указано: «Срочная продажа. ».

Следующий шаг – пригласить сразу нескольких покупателей на просмотр квартиры. Для создания еще большего эффекта мошенник даже может пригласить на просмотр нескольких подставных покупателей, чтобы толпа желающий приобрести такую хорошую квартиру была максимально большой.

Ну а затем он методично обзванивает всех потенциальных покупателей и сообщает им, что квартира достанется тому, кто успеет первым внести залог. Цель – заключить залоговые договора и получить залог со всех, кто смотрел квартиру. После чего мошенник просто исчезает со всеми собранными деньгами.

Как избежать

Проверьте документы на недвижимость и обязательно пообщайтесь с собственником квартиры. А еще лучше – избегайте схем с внесением залога, когда речь идет не о прямой продаже квартиры ее собственником или же крупным агентством с хорошей репутацией.

ПРОДАВЕЦ С ОСОБЕННОСТЯМИ

История столичного пенсионера, трижды продавшего свою квартиру разным людям, и затем трижды расторгшего заключенные договоры купли-продажи через суд по причине собственной недееспособности, уже стала легендой. При этом хитрый пенсионер умудрился вернуть каждому покупателю только 70% от суммы сделки.

Однако гораздо чаще такие дедушки и бабушки придумывают подобные аферы не сами. Мошенники от недвижимости разыскивают подходящих граждан, чья недееспособность не видна на первый взгляд. Квартира недееспособного человека выставляется на продажу. Как правило – чуть дешевле рыночной цены, чтобы покупатель был заинтересован поскорее оформить сделку. Найдя желающих приобрести данное жилье и продав его по всем правилам, недееспособный продавец при поддержке риэлтора подает заявление в суд и просит расторгнуть сделку, предоставив документы о недееспособности. Суд чаще всего встает на сторону «бедного дедушки». После чего мошенники предлагают обманутым покупателям вернуть большую часть денег и закрыть дело в суде. Как правило, покупатели соглашаются – ведь если дело дойдет до официальных выплат, то возвращение денег может растянуться на долгие годы. Прибыль недееспособный владелец и мошенник делят между собой.

Как избежать

Покупая жилье у лиц старше 60 лет, попросите их предъявить справку из психоневрологического диспансера. Также нужно насторожиться, если риелтор откровенно «продавливает» вас купить какую-то конкретную квартиру. Возможно, он находится в преступном сговоре с ее владельцем.

РИЭЛТОР – АЛЬТРУИСТ

Один из самых настораживающих признаков – подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. На столичном рынке недвижимости размер агентской комиссии начинаются с 3% от суммы сделки. Разумеется, торг здесь уместен, причем в обе стороны. За очень «легкую», ликвидную квартиру агент чаще всего получает комиссию в диапазоне от 2% до 3%. За элитную дорогую недвижимость комиссию могут сбавить до 1,5%, а вот за проблемную квартиру (например, если хозяин живет за границей) – ценник может подняться и до 5%.

Если же риэлтор подозрительно «бескорыстен» и соглашается на комиссию 1% и менее – это повод насторожиться. Либо вы нарвались на одного из тех мошенников, о которых мы уже писали выше, либо риэлтор двурушничает. Делается это так: агент соглашается найти для вас квартиру за очень скромное вознаграждение. Подобрав подходящий вариант, агент связывается с собственником и предлагает ему увеличить продажную цену квартиры, отдав ему разницу в качестве вознаграждения. Взамен риэлтор обязуется «впарить» вам именно эту квартиру. В итоге, сэкономив на официальной комиссии, вы потеряете гораздо больше за счет завышенной цены.

Третий вариант – агент может брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Согласно профессиональной этике, двойная комиссия не допустима. Платить вознаграждение агенту должен тот, кому оказывается услуга. Если покупатель заключил договор с риэлтором о поиске подходящей квартиры – комиссию платит покупатель. Если продавец заключил договор о поиске покупателя – комиссию платит продавец. Брать вознаграждение с обоих считается неэтичным, от услуг такого агента лучше отказаться.

Как избежать

Не позволяйте риэлтору полностью устранить вас от переговоров. Чтобы риэлтор не наживался за ваш счет, обязательно встретьтесь с продавцом и обсудите с ним все условия сделки. И заодно уточните насчет изначальной цены и комиссии.

ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР

Как выбрать хорошего агента по недвижимости и не стать жертвой мошенников? Эксперты «Из рук в руки» рекомендуют придерживаться следующих несложных правил:

Выбирайте риэлтора, представляющего крупное агентство. Их работу контролирует компания.
Не отказывайтесь от предложения застраховать сделку – так вы сведете риск к минимуму.
Проверьте сертификацию вашего агента на портале Российской Гильдии риэлторов. Профессионалы, прошедшие такую сертификацию, дорожат своей деловой репутацией и не станут рисковать ею.
Обязательно перепишите все данные агента – номер и серию паспорта, ИНН и так далее. Пробейте эти документы в интернете.
Также в интернете стоит проверить самого риэлтора – нет ли его в черных списках, куда заносятся как мошенники, так и просто слабые профессионалы?
Честный риэлтор обязательно предложит вам заключить договор, в котором будет указан размер комиссии и ответственность сторон.
Честный риэлтор гарантирует юридическую чистоту объекта в договоре.
Оцените манеру ведения переговоров. Хороший специалист уверен в себе, легко отвечает на ваши вопросы, дружелюбен – но при этом не переходит границ приватности и не навязывается вам в приятели. Излишнее панибратство – повод насторожиться.

Проверяем юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно

Руководитель ООО «АН «ВАШ ДОМ», руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истра Московской области, юрисконсульт

специально для ГАРАНТ.РУ

Каждая сделка по купле-продаже недвижимости уникальна. Выработать единую схему действий, которая будет работать во всех случаях, невозможно. Всегда имеются нюансы и риски в отношении отдельного объекта собственности. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

Основные риски при покупке квартиры

При совершении сделки по купле-продаже квартиры покупатель рискует не только лишиться денег, но и остаться без жилья. Дело в том, что ему приходится идти на компромисс. Сначала покупатель должен передать задаток, который является частью стоимости квартиры. Рассчитывать на то, что денежные средства будут возвращены в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, как правило, не приходится. К примеру, задаток не возвращается покупателю, если по условиям соглашения, подписанного сторонами, это не предусмотрено.

Чтобы не стать жертвой обмана, покупателю стоит заблаговременно проверить чистоту сделки и ознакомиться с документами на недвижимость, узнать, кто является собственником и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Перечень документов

Обязательно стоит затребовать у продавца:

• выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
• документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
• технический паспорт объекта недвижимости или кадастровый паспорт;
• паспорта всех собственников;
• нотариально оформленное разрешение на продажу от супруга;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• справки из нарко-и психдиспансера;
• выписку из домовой книги.

Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности участникам сделок с недвижимостью не выдается (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Новым действующим документом является выписка из ЕГРН. Она бывает простой и расширенной. В простой форме может заказать через Интернет любой желающий. Так, в Сети много рекламных объявлений компаний, предоставляющих такие выписки по 70 руб., в среднем ее цена составляет 200-300 руб.

Рекомендую заказывать такую выписку самостоятельно, а не брать у второй стороны. В ней указывается:

• ФИО владельца квадратных метров;
• количество собственников;
• наличие или отсутствие обременений (арест недвижимости или залоговое имущество);
• техническая информация по квартире.

Расширенная выписка ЕГРП поведает для будущего собственника более полную информацию, но ее запросить в ЕГРН может только собственник. В ней указываются имена всех владельцев помещения за длительный промежуток времени. А это примерно 20 лет, так как до 1998 года все сделки с недвижимостью регистрировали еще нотариусы и БТИ. Таким образом, станет известно, как часто в квартире менялись хозяева и на основании какого документа. Стоит обратить внимание на фигурантов этого документа. Возможно, присутствуют зарегистрированные лица, которые появляются от сделки к сделке.

Однако, чтобы узнать более подробную информацию о квартире и всех ее собственниках, потребуется сам владелец и его желание реализовать свою недвижимость.

Продавец-банкрот

Владелец квадратных метров может продавать недвижимость по причине своего банкротства. Казалось бы, причина вполне логична и понятна. Однако, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» такая сделка будет считаться недействительной и аннулированной в судебном порядке.

Оформляя договор купли-продажи покупатель может подстраховаться. Для этого в документ следует внести пункт о том, что продавец на данный момент не является банкротом и в ближайшие 3 года заявлять об этом не планирует.

Ущемлены права наследников

Наиболее сложные ситуации при сделках с недвижимостью возникают, когда через какое-то время на пороге дома новых собственников появляются не учтенные ранее наследники со стороны продавца. Незваные гости обязательно сообщат, что и понятия не имели о смерти наследодателя или о его имуществе. Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной. Покупателю в этом случае также придется решать проблему в судебном порядке. Для этого стоит обратиться к юристу. Он также поможет в других спорных ситуациях.

Одна квартира – много собственников

Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки насколько часто, что будущему покупателю стоит проявить предусмотрительность и поинтересоваться в чем же дело: квартира неблагополучная либо работают мошенники. Чтобы понять реальность происходящего, стоит обратиться к риелторам или, как минимум, заказать простую выписку из ЕГРП, доступную для каждого желающего. Для этого необходимо знать лишь адрес объекта недвижимости.

Признание сделки по договору купли-продажи недействительной

Фактически каждая сделка является недействительной, если таким образом нарушается закон. Важно понимать, какими полномочиями обладает продавец. Если собственник в браке и квартира покупалась именно в этот период, то потребуется согласие на продажу от супруга. Оно заверяется нотариально. Также придется предоставить заявление, по которому, напротив, недвижимость была приобретена не в годы брака. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда собственник по документам в разводе, но на раздел имущества никто не подавал. Узнав такую информацию, лучше вообще отказаться от сделки. Хотя, есть и другой вариант. Получить согласие на продажу от бывшего супруга.

В случае, когда продавец – юридическое лицо, стоит убедиться, что у него имеется полный пакет документов, подготовленный к сделке, а именно:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• бухгалтерский баланс;
• документы на уполномоченного представителя компании, который вправе подписывать ДКП;
• справка о балансовой стоимости недвижимого имущества;
• учредительные и регистрационные документы.

В некоторых случаях сделка с юрлицом должна быть зафиксирована и одобрена уполномоченным органом компании.

Недееспособные собственники

Обязательно перед покупкой квартиры стоит обратить внимание на психическое состояние продавца, а еще лучше убедиться в этом наверняка. Нужно знать, не стоит ли человек на учете в таких медучреждениях как нарко- и психдиспансер, так как согласно п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса сделка с такими лицами оспорима. В последнее время такой медицинский осмотр на выявление психических нарушений предлагают проходить всем, кому больше 60 лет. Однако все зависит от доверчивости покупателя.

Продажа по доверенности

В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Зачастую это случается от того, что владелец квадратных метров не может присутствовать на сделке, так как проживает в другом городе либо не в состоянии заниматься продажей в связи с ухудшением состояния здоровья. В этом нет ничего незаконного, если же доверенность реальная, а не подделка. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Каждому, кто желает приобрести жилье, стоит обратить внимание на этот документ. Особенно приглядеться нужно в том случае, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном городе.

Квартира с обременением

Узнать о наличии обременения на объекте недвижимости можно из простой выписки ЕГРП. В ней имеется информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенная сумма кредита не позволяет продать квартиру, не сняв предварительно с нее обременение в виде банковской ипотеки. В случае с небольшим остатком платежа делается это просто. Покупатель может погасить ипотеку продавца, считая этот взнос задатком, который оформляется документально между сторонами.

Жильцы, не участвующие в приватизации

Проблемы для покупателя могут возникнуть с лицами, которые пусть и не являются собственниками, но официально и по закону могут проживать на приобретенной жилплощади. Такое случается, если человек на момент приватизации квартиры не успел реализовать свое право, например, находился в армии, трудился в другом городе. Такие лица не могут быть выселены даже по суду.

Покупателю стоит заказать архивную выписку из домовой книги и разобраться в том, все ли собственники участвовали в приватизации. Если нет, то почему, и где они проживают сейчас?

Проверка юридической чистоты квартиры позволит защитить покупателя от неблагонадежных собственников и не позволят стать жертвой мошенников.