Как оценить долю в квартире для продажи

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Содержание:

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Нет времени читать статью?

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Оценка доли в квартире

Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.

Продажа доли без оценки

Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.

№ п/п	Способ
1	Обращение в специализированную организацию
2	Анализ аналогичных предложений на рынке

Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.

С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.

Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.

Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.

В [current_date format=’Y’] году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.

Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.

Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.

Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.

При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.

Без определенного порядка пользования

Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.

С определенным порядком пользования

При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.

Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Перечень факторов	Увеличение цены	Комментарии
Отсутствие других жильцов в квартире	+50% к цене	Ситуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной.
Вторая доля сдается в аренду	+10%	Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры.
Квартира имеет только 2 владельцев	+20%	Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли.
Большая площадь	+30%	На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.
Наличие изолированных комнат по числу владельцев	+40%	Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев.
Хорошие отношения между сособственниками	+20%	Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Отрицательный факторы

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Порядок оценки

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%. Таким образом, цена составит 2 700 000 р.

Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Оценка доли в квартире

Если Вы хотите заказать услугу оценки доли в квартире, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:

1. Позвоните нам: (495) 236-90-36, (499) 131-05-10;
2. Оставьте заявку с помощью формы обратной связи.
3. Приезжайте в один из наших офисов, адреса которых размещены в разделе «Контакты».

1. Мы предлагаем своим клиентам низкие цены.
2. Мы готовы предоставить гарантии профессиональной оценки.
3. Мы предлагаем скидки и специальные условия для своих клиентов.
4. Мы готовы провести любую оценку на профессиональном уровне!

Оценочная стоимость доли в квартире далеко не всегда соответствует той сумме, которую можно получить, продав всю квартиру и просто разделив деньги. апример, если оцененной в 10 000 000 рублей квартирой владеют 2 человека, то каждый из них после продажи доли вовсе не обязательно получит 5 млн рублей.

В реальности стоимость доли – около 50% от той суммы, которую получает собственник после продажи недвижимости. Иными словами, после реализации доли стоимостью 5 млн рублей каждый из собственников получит не 5 млн, а 2,5 млн рублей.

Что вы должны знать об оценке стоимости доли в квартире?

Оценка доли непосредственно влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана всего за две недели. Если же процедура была проведена с ошибками, покупателя придется искать в течение месяцев, а то и лет. Многие не слишком добросовестные агентства недвижимости сознательно завышают оценочную стоимость недвижимости, чтобы привлечь клиентов. Но найти покупателей для такой цены очень проблематично.

Задача недобросовестных риэлторов – не быстрая продажа доли, а заключение договора с собственником на предоставление услуг. После этого оценочная стоимость понижается до реальной рыночной.

Чтобы не быть обманутыми, необходимо хотя бы немного ознакомиться с ценовой политикой на рынке недвижимости. Всегда действует стандартное правило – доля стоит 50% (+/-10%) от той суммы, которую собственник мог бы получить после продажи всей квартиры и раздела денег.

На конечную продажную стоимость доли влияет ряд факторов. Ниже приведены примеры нескольких из них.

Понижающие факторы при оценке доли:

• Наличие несовершеннолетних собственников. В таком случае стоимость доли придется занизить, поскольку количество потенциальных покупателей будет невелико.
• Долей меньше, чем собственников квартиры.

Повышающие факторы, влияющие на цену доли:

• Другие собственники в квартире прописаны, но на самом деле в ней не проживают. Это означает, что покупатель одной доли в реальности сможет пользоваться целой квартирой.
• Владелец доли получил в распоряжение комнату по решению суда. В таком случае площадь увеличивается. К примеру, если в 2-комнатной квартире есть 3 собственника, каждому из них положена 1/3 жилплощади. Но по решению суда один из собственников может получить целую комнату. Фактически это будет означать, что он распоряжается ? площади помещения.

На оценочную стоимость влияют и многие другие факторы. Например, учитывается наличие другой жилплощади у собственников, причина образования долей. Поэтому для определения правильной стоимости важно довериться профессионалам, которые тщательно проверяют всю информацию.

Стоит обращаться к тем риэлторам, которые специализируются на сделках с долями в квартирах. Такие агентства недвижимости имеют большой опыт работы и принимают во внимание все факторы, влияющие на оценку жилплощади. Работа непрофессиональных риэлторов может привести к тому, что покупателя доли придется искать годами. Доверьте процедуру оценки доли в квартире агентству «Союз-Эксперт», и получите профессионально выполненную услугу по разумным расценкам.

Будем рады оказать Вам также услуги: по оценке недвижимости в Москве.

Как оценить долю в квартире для продажи

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

Как продать долю в квартире?

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение. Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор — Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире :

1. Определение самой доли совладельца.
2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади. Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

• полное название объекта;
• предполагаемая цена продажи;
• порядок расчетов;
• сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

• размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
• региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
• места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
• состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра. Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.