Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

• Советы экспертов
• Новости финансов

• Полезные статьи
• Пошаговые руководства

• Главная
• База знаний
• Советы эксперта
• Недвижимость
• Как продать квартиру с перепланировкой?

1. Что такое перепланировка?
2. Что не считается перепланировкой?
3. Как продать квартиру с перепланировкой?
4. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
5. Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке
6. Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?
7. Как узаконить перепланировку перед продажей?
   • Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?
8. Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

Если собираетесь проводить перепланировку, согласуйте работы с Жилищной инспекцией и БТИ, иначе их признают незаконными. Если вы не согласуете перепланировку, придется искать покупателя, который купит такое жилье, соберет документы и вернет все в прежний вид.

Расскажем, какие виды работ требуют обязательного согласования и как продать квартиру с неузаконенной и согласованной перепланировками.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

совмещение ванны и туалета;

перенос коммуникационных систем;

демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

монтаж батареи на балконе;

подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.

Что не считается перепланировкой?

Если делаете ремонт в квартире, планируете заменить двери, поклеить обои или нанести декоративную штукатурку, разрешение не нужно. Но если изменения касаются общей конструкции квартиры, потребуется согласование с БТИ.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке

Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.

Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.

Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?

Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.

В БТИ вам выдадут новый техпаспорт с изменениями. Но в любом случае придется заплатить штраф 2−2,5 тыс. руб. на несогласованную перепланировку. Реквизиты для оплаты выдают в Жилищной инспекции. Если дело рассматривалось в суде, там и получите банковские реквизиты для оплаты.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

Получите разрешение в БТИ.

Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.

Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет. Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права. Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.

Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.

Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.

Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.

Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру с перепланировкой

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Валерий Петрович. У меня к вам как опытному специалисту по недвижимости следующий вопрос. Скажите, а можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Насколько это реально и как это лучше всего сделать? Дело всё в том, что у нас в 3-х комнатной квартире на среднем этаже в типовом панельном доме 80-х годов постройки снесена перегородка в санузле, демонтирована ванная и на её месте поставлена душевая кабина, без переноса мокрых точек; убраны встроенные шкафы и антресоли в прихожей, кроме того, дополнительно установлены кондиционеры, балкон, а точнее, лоджия присоединена к кухне – снят оконный блок, помещение дополнительно утеплили и застеклили ПВХ профилем, на него выведены радиаторы отопления. В общем, первозданное состояние жилплощади, как вы понимаете, претерпело за годы эксплуатации некоторые изменения, при этом несущих стен и вентиляционного короба не затронуто. Что вы посоветуете в данной или аналогичной ситуации, основываясь на личной практике реализации? Не станет ли самовольная переделка непреодолимым препятствием в сделке? Стоит ли вплотную и целенаправленно заниматься восстановлением планировочных решений перед продажей, так сказать, возвращаться к заводским настройкам? Есть ли смысл бегать по инстанциям и пытаться легализовать фактическую планировку квартиры, тратить на это своё время, деньги и нервы, или всё-таки можно без особых проблем, достаточно быстро найти покупателя и продать жильё в таком состоянии как есть, без соответствующего разрешения и согласования? Заранее благодарю за ответ»

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу?! По большому счёту проблематика реализации квартир с неузаконенной перепланировкой надуманная. Как показывает практика, в 90% случаях, получается, продать подобного рода жильё без особых усилий и дополнительных скидок, да к тому же в разумные сроки. В аналогичных ситуациях, даже когда легализация самовольной переделки без восстановления первоначального состояния невозможна, я бы всё же не рекомендовала собственникам бежать впереди паровоза, а посоветовала бы им дождаться-таки своего реального покупателя, который по достоинству оценит все прелести и преимущества интересной и функциональной задумки. Самое главное в этом вопросе – вовремя (изначально) занять грамотную позицию и неукоснительно придерживаться стратегии и тактики, разработанному плану. Только при профессиональном подходе можно рассчитывать на успешную для себя сделку

Хорошей квартире – перепланировка при продаже не помеха!

Как риэлтор с колоссальным опытом продаж жилья на вторичном рынке, могу с уверенностью утверждать, что если квартира интересная и она понравится покупателям, то они пойдут на абсолютно все, даже самые сомнительные и невыгодные для себя, условия продавца.

Все предложения на вторичке в заданных геолокациях единичны и уникальны по своей природе, это вам не супермаркет новостроек, где клиент может прийти и выбрать любую планировку, на любом этаже на все четыре стороны света. Выбор объектов в исторических кварталах, в микрорайонах с давно сложившимися социальными связями и инфраструктурой, строго ограничен и в большинстве случаях покупателям приходится довольствоваться тем, что есть. Как говорится, «не до жиру, быть бы живу!» Чтобы не менять район, и не уезжать далеко от папы и мамы, друзей и знакомых, клиенты вынуждены приобретать сильно переоценённые убитые квартиры и недвижимость с кривыми документами.

Ликвидное вторичное жилье, обладающее всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками, с большой (ну просто, огромной!), долей вероятности оперативно найдёт себе нового хозяина.

Со всей ответственностью утверждаю, что, например, для специалиста продажа квартиры с перепланировкой – это так, «семечки» (мелочи), на рынке зачастую существуют проблемы, ограничения, обременения куда более серьёзнее.

Надёжные способы для выгодной сделки

Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.

Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.

Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.

Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.

В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!

Позиция банка при выдаче ипотеки

Существует распространённое мнение, которое на бытовом уровне кочует в интернете, что самовольная перепланировка и ипотека – это две вещи, которые никаким боком друг с другом, не совместимые. Какую же несусветную чушь люди несут во всемирной паутине! Утверждают, якобы, что квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать только за наличные. Друзья, опомнитесь, всё уже давным-давно изменилось – позиция кредиторов уже не такая категоричная. Большинство банков идут навстречу заёмщикам, закрывают глаза даже на самые смелые и сложные переделки помещений и каждый день пачками одобряют подобного рода объекты.

Профессиональные участники рынка первыми чутко реагируют чаяния клиентов, на наметившиеся тенденции в отрасли – куда повеял ветер, туда и флюгер поворачивается. Элементарные фундаментальные законы рынка – «есть спрос, значит, в скором времени будет и предложение!» Покупателей с ипотекой я бы ни в коем случае не скидывала со счетов!

Стоит ли делать дополнительные скидки?

Возьму на себя смелость и опровергну ещё один миф, а точнее глубокое типичное заблуждение. На миру считается, что жильё с неузаконенной перепланировкой – объекты поголовно неликвидные, спрос на них не велик, приобретаются клиентами крайне неохотно и поэтому квартиры с самовольными переделками реализуются с огромными дисконтами. Я с этими обывательскими утверждениями категорически не согласна. Со всей ответственностью могу заявить, что, по большей части, аналогичные рассуждения вредительские, не имеют ничего общего с существующей реальностью, с конъюнктурой и положением дел на рынке. Делать выводы и умозаключения можно лишь на основе личного или профессионального опыта. Изначально ставить себя в ряд аутсайдеров и занижать стартовую стоимость продажи на нелегальный статус – заведомо слабая проигрышная позиция. В таких условиях вряд ли можно рассчитывать на выгодную для себя сделку. Предоставлять скидки потенциальным клиентам стоит лишь в случаях острой необходимости в результате подведения промежуточных итогов текущей реализации недвижимости.

Как составить договор?

За наличные расчёт

Участникам сделки за наличные над сложными формулировками в соглашении ломать голову не придётся. Договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой самый что ни есть обычный ДКП в простой письменной форме, он ничем не отличается от стандартного образца – существующие изменения планировочных решений в документе не фиксируются.

При ипотечной сделке

К форме соглашения, заранее предусмотренным кредитно-финансовым учреждением на такой случай, прикрепляется отдельное приложение, в котором банк должен взять с заёмщика/покупателя недвижимости письменное обязательство: либо восстановить исходное первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку в строго установленные сроки. Если изменения не серьёзные, то кредитор и вовсе может пропустить всё мимо ушей и обойтись без лишних формальностей.

Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова

+ 7 (903) 170-13-84

[email protected]

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать? Сложности и риски процедуры

В последние годы стало популярно переделывать жильё по своему вкусу. Но, делая перепланировку, собственники зачастую не задумываются о том, что запланированные изменения должны быть легализованы. Это упущение неизбежно всплывает при необходимости срочно продать недвижимость. В результате могут пострадать как продавец, так и покупатель. В статье разбирается, можно ли выставить жилье на продажу и реализовать его, если не были узаконены подобные изменения, как осуществить такую сделку.

1. Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?
2. Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?
3. Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?
4. Как провести процедуру?
5. Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?
6. Если приобретается в ипотеку
7. Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем
8. Какие риски?

Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?

В случае обнаружения самовольных действий, собственнику, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, придётся заплатить штраф. После этого изменения всё равно должны быть узаконены. Если это невозможно, жилплощадь возвращается в прежнее состояние за счёт владельца.

Категорически запрещены следующие изменения:

• объединение лоджий и балконов с комнатами;
• вынос отопительных приборов на лоджии;
• объединение комнаты с кухней, на которой стоит газовая плита;
• демонтаж и срезание вентиляционных и сантехнических коробов;
• разрушение несущих стен и др.

Без согласования с БТИ можно осуществлять следующие действия:

• замена инженерных коммуникаций или установка дополнительных;
• установка антенны;
• монтаж кондиционера;
• косметический ремонт;
• замена дверных и оконных проёмов;
• перестановка бытовой техники и т. д.

Получить разрешение на подобные вмешательства не удастся.

Законность перепланировки определяется в зависимости от соответствия произведённых работ следующим законодательным актам:

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?

Прямого запрета на продажу недвижимости с нелегальной перепланировкой нет. Но собственникам такой квартиры нужно учитывать, что большинство покупателей сверяет данные техпаспорта с реальным видом квартиры. Выявленные несоответствия, о которых умолчал продавец, могут вызвать у человека, решившего купить недвижимость, сомнения в безопасности сделки.

Иногда находятся желающие приобрести помещения с несанкционированными вмешательствами. Но при этом новый собственник должен понимать, что ему придётся потратить время и финансы на узаконивание уже внесённых коррективов.

Это связано с тем, что при продаже переделанной недвижимости получается, что кадастровый и технический планы не соответствуют реальной конфигурации помещений, а в некоторых случаях – и их площади.

Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?

Независимо от того, кто делал перепланировку, отвечать за внесённые коррективы придётся владельцу жилья. По этой причине покупатели обычно отказываются от сомнительной сделки.

Ситуацию может исправить снижение цены на 10-20%. Считается, что скидка компенсирует неудобства, которые испытает новый собственник. При этом не нужно пытаться полностью или частично скрыть наличие переделок. Для точной оценки суммы компенсации стоит пригласить независимого эксперта. Специалист осмотрит помещение, сравнит с планом БТИ и вынесет свой вердикт.

Как провести процедуру?

Для продажи недвижимости с незаконной перепланировкой собственник, согласно ст. 25-29 ЖК РФ, должен действовать следующим образом:

1. Посетить БТИ для получения выписки из кадастрового паспорта с перечнем выполненных работ. Кроме того, требуется получить ксерокопию кадастрового паспорта и справку, в которой отражены технические характеристики квартиры.
2. Передать пакет документации в районный филиал градостроительства и архитектуры. Сотрудник данной инстанции должен составить эскиз и проект имеющихся в настоящее время изменений. Проект требуется согласовать со службой пожарной безопасности, СЭС, ЖЭУ, местными властями.
3. В случае одобрения корректировок необходимо заплатить штраф за то, что разрешение не было получено своевременно.
4. Затем надо получить одобрение у главного архитектора и пригласить сотрудника БТИ. Специалист осмотрит жилплощадь и обновит техническую документацию. Изменения должны быть занесены в кадастровый паспорт и план помещения. Из этих документов потребуются новые выписки с отражёнными в них изменениями.

После этого можно заключать сделку купли-продажи обычным образом. Документ заверяется в нотариальной конторе. При себе необходимо иметь:

• договор купли-продажи;
• согласие других владельцев жилплощади, если они имеются;
• если одному или нескольким собственникам не исполнилось 18 лет, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• выписка из домовой книги поясняющая, сколько человек прописано в помещении.

Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?

При расчёте наличными ответственность ложится на покупателя сразу после заключения сделки. Обычно в этом случае оценивается, сколько будет стоить узаконивание изменений. Эта сумма вычитается из цены недвижимости в качестве компенсации покупателю.

Продавец при этом ничем не рискует. Формально он продал жилплощадь по старой документации. Претензий со стороны покупателя не было, поэтому доказать, что перепланировку сделал бывший собственник, невозможно. А вот человек, купивший квартиру, может попасть в неприятную ситуацию.

Часто оказывается, что внесённые изменения невозможно согласовать, а цена их ликвидации в несколько раз превышает сделанную скидку. Ситуация усугубляется из-за того, что согласование чаще всего оценивается путём звонка в профильную компанию, а не экспертизы.

Если приобретается в ипотеку

Оформление недвижимости с перепланировкой в ипотеку связано с определенными сложностями. Большинство финансовых организаций отказываются выдавать кредиты на приобретение такой жилплощади.

Если банк не против, продавец остается в выигрыше, но надо быть готовым к тому, что поиски покупателя могут затянуться. Квартира продаётся в открытую, то есть потенциальный покупатель, финансовая организация и страховая компания осведомлены о наличии несанкционированных изменений в недвижимости, но всё равно согласны на сделку.

Со стороны покупателя не все так просто. Ипотечный кредит ему будет предоставлен только при условии, что после покупки недвижимости перепланировка будет оформлена в соответствии с законодательством. Данное обстоятельство прописывается в тексте договора с указанием сроков (обычно до полугода).

Ответственность за риски, связанные с тем, что перепланировка может оказаться несогласуемой, несет покупатель и оценочная компания. Последняя далеко не всегда хорошо справляется со своими обязанностями. Недобросовестные оценщики также могут написать заключение на основании 1-2 телефонных звонков. Кроме того, Росреестр вправе отказать в регистрации сделки из-за того, что план квартиры не соответствует ее реальному виду.

Из видео узнаете, как банки относятся к квартирам с перепланировкой и можно ли получить ипотеку на такое жилье:

Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем

В случае реализации помещений, переделанных без предварительного уведомления БТИ, часто возникают такие трудности:

1. Может потребоваться оформить новый технический паспорт. В этом случае от работников БТИ, которые придут с проверкой, не удастся скрыть расхождения предусмотренных проектом здания и фактических параметров.
2. Трудно найти человека, который согласится взять на себя определенные риски, связанные с наличием перепланировки.
3. Многие оформляют купленную недвижимость в ипотеку, а банки очень неохотно берут в залог квартиры с самовольными изменениями.
4. Покупатели попросят снизить цену.
5. Покупатель самостоятельно примет решение прекратить переговоры с продавцом и отказаться от сделки.

Какие риски?

Нелегально измененное помещение даже после продажи может быть признано товаром с ненадлежащим качеством на основании ст. 477 ГК РФ и ст. 19 ЗЗПП. В этом случае продавца привлекут к административной ответственности и заставят его возместить ущерб, причиненный покупателю, а договор купли-продажи объявят недействительным, вне зависимости от этапа заключения сделки.

При наличии простой перепланировки, которая не затрагивает несущие конструкции и не причиняет неудобств соседям, можно продать недвижимость по сниженной стоимости. Значительные коррективы выгоднее легализовать. Это позволит сэкономить и избежать проблем с законом.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

• ст. 25, 26 ЖК РФ;
• СанПиН;
• СНиП;
• ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

• расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
• объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
• пробивок дополнительных окон, дверей;
• разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
• перестановки газовых приборов и оборудования;
• объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

• есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
• в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
• покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
• акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
• покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Читайте также:

1. Как проверить квартиру перед покупкой
2. Как продать квартиру самому пошаговая инструкция
3. Как разделить муниципальную квартиру между родственниками
4. Как сбить цену при покупке квартиры
5. Как составить предварительный договор купли продажи дома
6. Как узнать выписался ли человек из квартиры?
7. Какие действия при продаже квартиры?
8. Какой бизнес можно открыть в квартире