Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры
Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика
Покупка квартиры — одно из важнейших событий в жизни среднестатистического жителя нашей страны. Большинство из нас не привыкло оперировать суммами с шестью нулями и испытывает вполне понятное волнение из-за того, как все пройдет. Согласитесь, потерять несколько миллионов, например, вложившись в долгострой — это настоящая трагедия. Чтобы избежать такого поворота, важно тщательно подойти к выбору застройщика, которому вы доверите свое жилищное счастье. В этой статье мы собрали несколько советов о том, как понять, заслуживает ли строительная компания вашего доверия.
ЕРЗ — это крупный федеральный портал, который работает с 2017-го года при поддержке Национального объединения застройщиков и составляет рейтинги строительных компаний России по разветвленной системе оценок. Здесь можно найти подробную информацию о каждом девелопере и его проектах — как текущих, так и уже реализованных. Особенно полезными для сомневающихся покупателей могут оказаться топ застройщиков по потребительским качествам ЖК (класс проекта, инфраструктура вокруг и еще более 100 критериев) и рейтинг соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию. Также на портале можно найти списки лучших застройщиков по каждому региону страны.
Изучая карточку строительной компании, обратите особое внимание на год ее основания, объемы строящегося жилья и возможные факты затягивания сроков строительства. В комплексе эта информация поможет составить первое впечатление о надежности застройщика.
Не стоит сразу отказываться от покупки, если компания основана недавно. На строительном рынке широко распространена практика создания отдельных юридических лиц для каждого нового проекта. Безусловно, это несет в себе определенный риск для клиентов, ведь если потом у них возникнут какие-то претензии к застройщику, может оказаться, что, завершив объект, компания благополучно закрылась или существует только юридически и никакого имущества не имеет.
Полностью исключить такое развитие событий, конечно, нельзя, но девелоперы, пользующиеся хорошей репутацией, с меньшей вероятностью уйдут в тень при наличии серьезных проблем. Поэтому присмотритесь к группе компаний, в которую входит новоиспеченный застройщик.
Единая информационная система жилищного строительства создана под эгидой Минстроя России и компании «ДОМ.РФ». В ней застройщики обязаны ежемесячно обновлять размещенную информацию. На сайте есть свой реестр девелоперов, а также проблемных объектов по всей стране. Обязательно проверьте, не входит ли в последний интересующая вас новостройка.
А еще на ресурсе есть сервис проверки строящихся домов, который дает возможность детально изучить каждый объект. Новостройку можно найти на карте по названию ЖК или адресу. В карточке дома можно ознакомиться с проектной декларацией, отчетностью застройщика и другими документами, проверить соблюдение сроков строительства, а также оценить инфраструктуру вокруг. Но самое главное — компании обязаны ежемесячно выкладывать на портал фотографии хода строительства, по которым можно оценить его динамику.
Анализ уже построенных девелопером ЖК — отличная возможность оценить то, как он ведет дела. Информацию об этом также можно найти на вышеупомянутых ресурсах. ЕРЗ оценивает каждую новостройку по целому ряду критериев. За их соблюдение объекту начисляются баллы.
Об успешности/неуспешности проекта свидетельствуют:
- транспортная доступность;
- наличие социальной/торговой/спортивной/культурно-досуговой инфраструктуры вокруг;
- качество строительства;
- соблюдение сроков ввода в эксплуатацию;
- благоустроенность территории ЖК;
- эстетичность архитектуры домов;
- обустроенность и ухоженность подъездов;
- потребительские характеристики квартир;
- качество сервиса компании;
- экологическая обстановка в районе строительства.
Высокий рейтинг, который ресурс присвоил новостройке с учетом этих факторов, свидетельствует, что застройщик тщательно следит за своей репутацией и не позволяет себе недобросовестного отношения к клиентам.
Проектная декларация, ежеквартальные и годовые отчеты компании, бухгалтерская документация — не самое интересное чтиво для человека, не имеющего прямого отношения к строительной отрасли. Однако умение хоть немного разбираться в этом может сослужить вам хорошую службу, удержав от неудачного вложения денег.
В большинстве случаев общие выводы о благонадежности девелопера можно сделать уже по самому наличию этих документов в открытом доступе. Но кое-какие из них все же рекомендуется внимательно изучить.
Обязательно проверьте наличие у застройщика таких бумаг, как:
- свидетельство о регистрации юрлица;
- учредительные документы;
- разрешение на строительство объекта;
- проектная декларация.
Их отсутствие на сайте девелопера или в других открытых источниках — серьезный повод усомниться в его надежности.
Еще один важный документ, не прочитав который вообще не стоит расставаться со своими деньгами, — договор долевого участия в строительстве. Чем короче и понятнее сформулированы его положения, тем большего доверия заслуживает компания. Большое количество дополнительных соглашений и мелкого шрифта внизу страницы — наоборот, повод насторожиться и утроить внимание.
На сайте налоговой инспекции есть специальный сервис, который с помощью ИНН позволяет искать компании, имеющие серьезные задолженности по налогам и не сдающие обязательную отчетность. Разумеется, заинтересовавший вас застройщик не должен быть замечен ни в том, ни в другом. Претензии налоговиков к фирме — это очень плохой сигнал, и риск, что девелопер «не вытянет» начатый проект в таком случае существенно увеличивается.
Также на портале ФНС можно посмотреть выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. С ее помощью можно узнать, когда была зарегистрирована фирма, каков ее уставный капитал, кто является учредителем.
Выводы о том, как компания ведет себя с клиентами и контрагентами, можно сделать, изучив картотеку арбитражных дел, а также сайты областных и районных судов по месту вашего проживания. На этих ресурсах можно посмотреть, кто выдвигал претензии к застройщику и на чью сторону в итоге встало правосудие. И если разбирательства между юридическими лицами — практика типичная, и учитывать их стоит только в случае массовости и регулярности, то суды с дольщиками — плохой знак. Как и наличие в арбитражной картотеке исков о банкротстве предприятия — это тоже нужно обязательно проверить.
Еще один полезный ресурс — сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти актуальную информацию о долгах самого застройщика и руководства компании. Топ-менеджмент фирмы не мешает проверить и на наличие судимостей. В прошлом недобросовестные предприниматели уже могли иметь проблемы с законом и привлекаться к уголовной ответственности (например, за мошенничество). Сделать это можно с помощью сайтов судов вашего города и анализа публикаций в прессе.
Качественное оформление и регулярное наполнение сайта актуальной полезной информацией говорит о клиентоориентированности компании и ее стремлении заботиться о собственной репутации. С другой стороны, заброшенная или сделанная впопыхах страница не обязательно свидетельствует о дурных намерениях застройщика, но ярко демонстрирует, что компания не слишком переживает о своем имидже.
Похожие выводы можно сделать, просмотрев официальные группы и страницы девелопера в социальных сетях. Постоянное обновление, конкурсы, фотоотчеты — все это добавляет фирме имиджевых очков. Также соцсети дают возможность увидеть, как компания выстраивает диалог с клиентами. Посмотрите, есть ли в группах отзывы о работе застройщика, какие они. Пропускает ли администратор негативные комментарии, если да, то как они обрабатываются сотрудниками компании?
Девелопер, который не боится честного и открытого диалога и умеет находить компромисс с недовольными людьми, заслуживает большего доверия, чем тот, кто изо всех сил старается создать видимость полного благополучия или же относится к негативу наплевательски.
Даже если застройщик тщательно фильтрует информацию в официальных сообществах, это не значит, что ему удастся скрыть истинное положение дел от внимательных клиентов. Статьи и сюжеты в средствах массовой информации — отличный способ узнать, так ли хорошо идут дела компании, как она стремится показать.
Профильные строительные СМИ постоянно следят за ситуацией на рынке и быстро реагируют на любые изменения конъюнктуры. Ну а если в городе прошел пикет обманутых дольщиков какого-нибудь ЖК, об этом непременно расскажут все ведущие площадки.
Очень полезны в этом отношении и тематические форумы дольщиков. Если на прессу застройщик в теории еще может повлиять — хотя бы частично, — то в сообществах по интересам цензура невозможна, особенно если людей объединила общая проблема. Поэтому перед принятием решения обязательно изучите форумы построенных компанией ЖК и общегородские интернет-площадки участников долевого строительства.
Переход компании на проектное финансирование строительства дает дольщикам дополнительные гарантии безопасности. Деньги клиентов хранятся на эскроу-счете до самого завершения объекта, который девелопер при такой схеме строит с привлечением кредита. Если по каким-то причинам проект не удастся довести до конца, дольщики получат свои деньги обратно, а с виновником провала будет разбираться банк.
Отсюда следует два важных вывода. Во-первых, если девелопер уже работает по новым правилам, то дела у него, скорее всего, идут хорошо. Прежде чем согласиться финансировать застройщика, банки тщательно анализируют и саму компанию, и проект. Поэтому получить кредиты могут только надежные игроки рынка.
Во-вторых, если предприятие затягивает переход на использование эскроу (а такая возможность еще есть), это может быть признаком его шаткого положения. К примеру, деньги новых дольщиков могут направляться на достройку прежних объектов. При такой схеме работы введение эскроу-счетов фактически станет для застройщика крахом. По этой и ряду других причин эксперты считают, что к моменту завершения реформы игроков на строительном рынке станет гораздо меньше. В таких обстоятельствах клиентам очень важно не делать ставок на «хромых лошадей».
Взаимодействие девелоперов с банками не ограничивается проектным финансированием. Посмотрите, сколько кредитных организаций и на каких условиях выдают ипотеку для покупки квартиры в ЖК того или иного застройщика. Чем шире этот список, тем более надежной можно считать компанию. Причина та же — прежде чем расставаться с деньгами банки взвешивают все за и против, проверяя потенциального партнера. И если компания выдержала несколько таких проверок, значит доверие она заслужила точно. Три-пять ипотечных партнеров — хороший показатель финансовой устойчивости девелопера.
Список аккредитованных застройщиков можно найти на сайте любой кредитной организации. Но чтобы не выплеснуть с водой ребенка, нужно знать о паре нюансов. Во-первых, аккредитацию не всегда дают на самом старте строительства. Новостройки на этапе котлована могут ее не иметь — банки часто присоединяются к проекту на более поздних стадиях.
Во-вторых, отказ в сотрудничестве — не всегда признак неблагонадежности. Нередко кредиторы перестраховываются, предпочитая не иметь дел с молодыми компаниями, которые пока еще не зарекомендовали себя на рынке и потому трудно поддаются анализу. При этом вполне возможно, что через несколько лет такая фирма станет одним из лидеров строительного рынка.
Это еще раз напоминает о том, что все приведенные нами показатели нужно учитывать в совокупности. Только тогда вы сможете увидеть максимально объективную картину и принять по-настоящему взвешенное решение.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи адвоката Михаила Спиридонова.
Как выбрать компанию застройщика
Вопросом «как выбрать застройщика» задается каждый, кто решил приобрести квартиру в строящемся доме — ведь цена ошибки может исчисляться миллионами рублей.
При необдуманном выборе застройщика можно попасть в разные крайне неприятные ситуации: от переноса сроков сдачи жилья или банкротства компании до банального заключения договора с мошенниками.
Тщательное изучение застройщика поможет свести к минимуму риски совершения сделок, и вам не придется годами ждать свои квадратные метры, судиться из-за плохого качества жилья или вовсе остаться без денег и квартиры.
Изучите всю информацию о застройщике в интернете
Информация о компании
Первым шагом «знакомства» с застройщиком должно стать изучение его официального сайта и опубликованной на нем документации, которая свидетельствует о том, что компания действует легально:
свидетельство о регистрации
свидетельство о постановке на налоговый учет
выписка из Единого госреестра юридических лиц
Проверьте наименование компании и дату ее регистрации на официальном сайте ФНС. Оцените, соответствует ли эта информация рекламной: например, застройщик может утверждать, что строит дома в вашем городе 10 лет, а согласно данным налоговой, компания зарегистрирована всего 4 года назад.
При обнаружении любых нестыковок, уточните сведения у самого застройщика. Если вы вообще не нашли эти документы на сайте, то, в целом, ничего страшного. Не спешите отказываться от компании — просто запросите их позже в офисе застройщика.
Не стоит останавливать свой выбор на фирме, которая существует менее года. Возможно, что в будущем она вырастет во вполне добросовестного застройщика, но, если вы не хотите рисковать, лучше поищите другую компанию.
Выбирайте застройщиков, которые работают 5 и более лет, и в их «копилке» уже есть несколько построенных и сданных домов или жилых комплексов. Чем дольше компания существует на рынке недвижимости, тем больше у нее шансов выстоять в нестабильной экономической ситуации.
Когда подберете застройщика, который не будет вызывать подозрений, приступите к изучению документов непосредственно о новостройке.
Информация о новостройке
Предметом внимания при изучении документов о строящемся доме должны стать
Разрешение на строительство
Выдается администрацией населенного пункта. Без него фирма не вправе начинать строительные работы. В этом документе должны указываться: название компании, дата выдачи разрешения, разрешение о ведении строительства на конкретном участке, печать и подпись специалиста, выдавшего документ.
В проектной декларации также указывается наименование компании и ее контакты; строительный адрес и номер дома в соответствии с генпланом; правоустанавливающие документы на земельный участок; сроки строительства; объекты, созданные компанией за последние 3 года; прибыль компании за текущий год и финансовые риски; информация о банке, в котором должны быть открыты счета эскроу и другая информация, предусмотренная Приказом Минстроя :
- Заключение экспертизы на проектную документацию
- Заключение контролирующих органов о соответствии застройщика и его проекта требованиям Федерального закона
- Документация, подтверждающая права на земельный участок (это может быть право собственности или договор аренды, при этом в последнем случае срок договора не должен истекать до ввода жилого дома в эксплуатацию). Обратите внимание, что в качестве разрешенного использования должно выступать строительство жилого многоквартирного дома соответствующей этажности (мало-, средне- или многоэтажного)
- Заключение аудиторов о предпринимательской деятельности фирмы
- Разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов, которые были построены в течение 3 лет, предшествующих дате публикации сведений о данном строящемся объекте
- Способы, которыми застройщик обеспечивает выполнение обязательств перед дольщиками: поручение банка, страхование ответственности или привлечение средств дольщиков через счета-эскроу
- Проект договора долевого участия
- Фото строящегося дома, также может быть размещена трансляция с веб-камеры. На фотографиях должна прослеживаться динамика: если за месяц отстраивается 2-3 этажа — это нормальный показатель. При просмотре трансляций с камер тоже нужно быть внимательным.Некоторые застройщики могут хитрить — запускать в эфир так называемую «заглушку»: записанный заранее короткий ролик со стройки. Обычно он длится не более 2-3 минут, чтобы без проблем загружался. Если при просмотре вы увидели повторения кадров — это недобрый сигнал. Хотя причина может быть и вполне простой — допустим, работы на стройке никто не прекращал, просто камера вышла из строя. Но бдительность проявить нужно.
- Стоимость квадратного метра. Если цена намного ниже, чем у аналогичных объектов — это серьезный повод задуматься: по какой причине, и все ли в порядке у данного застройщика.
Оценка сроков строительства
Оцените сроки строительства дома. Адекватный застройщик всегда будет указывать реальные сроки. Быстрее всех возводятся панельные дома — около 7-10 месяцев. На монолитно-каркасные строения требуется примерно вдвое больше времени — около 1,5-2 лет. Дольше всего строятся кирпичные — не менее 2,5 лет.
При этом стоит учитывать, что в южных регионах стройка идет быстрее, чем на севере, так как некоторые работы запрещено проводить при низких температурах. Плюс застройщик, как правило, для страховки плюсует год на форс-мажорные ситуации: может смениться подрядчик или погодные условия не позволят вести стройку в планируемом темпе. Таким образом, срок строительства дома составляет от 1,5 до 4 лет.
Оценка финансовых рисков
Погрузиться глубоко в финансовую деятельность компании может не получиться, но, если вы разбираетесь в бухгалтерии, попробуйте проверить информацию на портале Единой информационной системы жилищного строительства — там публикуются аудиторские заключения, бухгалтерская отчетность и иная документация, касающаяся компании. Кстати, там же можно будет найти сведения о проблемных домах, если таковые имеются у изучаемого вами застройщика.
Помимо этого, финансовую надежность застройщика можно оценить несколькими косвенными способами.
Проверьте, не является ли компания потенциальным банкротом на сайте арбитражного суда .
Для этого зайдите в раздел «Картотека дел», введите ИНН или наименование фирмы, выберите в окне справа «ответчик» и нажмите фильтр «банкротные». Если изучаемая вами компания оказалась в списке — откажитесь от покупки, каким бы заманчивым ни казалось предложение.
Наличие судебных разбирательств в отношении компании тоже может поставить под сомнение ее финансовую надежность, но только если речь идет о тяжбах относительно земельных прав, нарушения сроков или допусков на строительство или других серьезных нарушениях. Если же встречаются жалобы по поводу качества поклеенных обоев или частоты уборки территории — это вряд ли будет критичным показателем.
Обратите внимание на партнерские отношения с банками. Если в проектном финансировании участвуют крупные государственные банки, то это хороший знак — такие банки очень тщательно изучают застройщика перед началом сотрудничества. То же касается и ипотеки. Даже если вы располагаете полной суммой на покупку квартиры, поинтересуйтесь, в каких банках аккредитованы проекты застройщика — чем надежнее банки, тем больше доверия к застройщику.
Проверка ДДУ
Застройщик может реализовывать жилые квартиры в новостройке несколькими путями: заключать договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор долевого участия, также законным будет основание жилищного кооператива и приобретение квартир через внесение паевых взносов.
Наиболее надежным будет договор долевого участия. Безусловно, он не гарантирует 100% отсутствие рисков, но защитит от двойной продажи, так как подлежит государственной регистрации, и Росреестр просто не внесет повторную запись на один и тот же объект.
Также в ДДУ определены сроки окончания стройки и передачи квартиры собственнику — это обязательное условие. В случае переноса сроков, застройщик выплачивает штраф и неустойку, а если девелопер оказался недобросовестным, по требованию дольщика он обязан вернуть ему средства. Также при заключении ДДУ на новостройку действует гарантия.
В ДДУ должны содержаться следующие пункты
- указание на объект долевого строительства (строительный адрес и кадастровый номер участка)
- описание квартиры, которую получит дольщик: адрес, этаж, площадь, количество комнат, условный номер квартиры и другие характеристики
- сроки передачи квартиры
- порядок и сроки оплаты
- гарантийные обязательства
Хорошо, если в договоре прописано, что третьи лица не могут предъявить права на указанный объект.
Отказывайтесь без колебаний от застройщика, если он предлагает так называемые «серые» схемы приобретения квартиры. А если предлагаются другие законные способы, тоже будьте внимательны. Например, при заключении предварительного договора купли-продажи, нужно учитывать, что вы идете на огромный риск — такой договор не проходит через Регпалату, и поэтому покупатель не защищен от двойной продажи.
Если дом уже сдан в эксплуатацию, застройщик может заключать договор купли-продажи, но здесь есть нюанс — покупатель не сможет потребовать устранить строительные дефекты или компенсировать стоимость ремонта.
Любой договор попросите просмотреть грамотного юриста. Но все-таки ориентируйтесь на застройщика, который заключает ДДУ. Если что-то вас смущает или не устраивает в договоре — обсудите с юристом и запросите у компании возможность внесения корректировок.
Изучение отзывов
В век интернета отзывы можно найти практически на все, и компании-застройщики — не исключение. Однако здесь тоже нужно быть внимательным. Для начала попробуйте найти «черные» и «белые» списки застройщиков и рейтинги строительных компаний.
Постарайтесь найти как можно больше информации: имеются ли у застройщика профессиональные награды, не фигурировала ли компания в судебных разбирательствах по поводу срывов сроков сдачи, нет ли жалоб на качество жилья и т.д.
Что касается отзывов, то не стоит их искать на официальном сайте компании — вполне понятно, что они не допустят нелестного мнения о себе на собственном ресурсе. Также следует осторожно отнестись к форумам — часто застройщики сами создают темы и «дискуссии» о себе, публикуя только положительные отзывы, а негативные могут быть размещены по заказу конкурентов.
Лучше ориентироваться на специальные тематические площадки — там тоже могут встречаться фейки, но их стараются максимально отфильтровать программы и модераторы.
Посетите офис
Если результаты проверки оказались положительными, и вы решили остановить выбор на одном или нескольких застройщиках, посетите их офис. Запросите оригиналы всех интересующих вас документов, сравните их с теми, что опубликованы на сайте. Просмотрите оригиналы на месте и попросите сделать копии.
Также попросите предоставить договор страхования на строящийся объект. Этот документ должны предоставлять дольщикам при заключении договора, но можете запросить его раньше. Если указанную в документах страховую компанию вы не сможете найти в списке страховщиков Центробанка, данный застройщик не имеет права на заключение договора.
Помните, что добросовестному застройщику нечего скрывать, поэтому он без проблем предоставит вам всю информацию, подлежащую раскрытию согласно Федеральному закону.
Сделав необходимые копии, изучите их более тщательно дома. Если вы не обладаете достаточными правовыми знаниями, лучше обратитесь к независимому юристу — так вы сведете свои риски к минимуму.
Посетите объекты
Нелишним будет съездить на стройку, чтобы увидеть все своими глазами. Добросовестные застройщики организовывают показ и строящихся домов, и уже введенных в эксплуатацию. При посещении строящегося дома обратите внимание на активность ведущихся работ, поэтому старайтесь приезжать в будние дни с 9 до 18 часов. Если на стройке в рабочее время подозрительно тихо — есть повод задуматься. Можете навестить строящийся объект еще несколько раз — возможно, сомнения будут развеяны или, напротив, укрепятся.
Оцените удобство расположения домов и инфраструктуру: насколько близко расположены остановки общественного транспорта, школы, детские сады и поликлиники. Обратите внимание, нет ли рядом производств или заброшенных свалок.
Посетите дома, построенные компанией, в которых уже живут люди. Но выбирайте те, которые были заселены около 2-3 лет назад. Если выберете дома более солидного возраста, это не даст полной картины — конкуренция на строительном рынке высока, и застройщики стремятся повышать качество жилья.
Поговорите с жильцами: как им живется, достаточно ли тепло в квартирах, насколько высока шумоизоляция, хватает ли парковочных мест, есть ли какие-то негативные моменты, к примеру, если в первый же год лифты постоянно ломаются — это не очень хороший знак. Посмотрите, как выглядят фасады зданий, подъезды, поднимитесь на верхний этаж и посмотрите, не ли следов подтопления — если есть, лучше у этого застройщика не брать квартиру под самой крышей.
Этот шаг поможет оценить район с точки зрения комфорта, и представить, какого примерно качества жилье вы получите.
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция
На правах рекламы
Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.
Получите выписку из ЕГРН
Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.
Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.
На что обратить внимание в выписке:
Наличие обременений и арестов
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Сделка только с собственником недвижимости
Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.
Подлинность документов
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Проверка техпаспорта недвижимости
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
Наличие проблем с собственниками квартиры
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Согласие супруга на продажу
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Наличие долгов
Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.
Покупка квартиры у застройщика
Проверка надежности застройщиков
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Разрешительная документация
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Неизвестные имена
Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.
Список компаний
Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.
Статус участка и виды разрешенного использования
Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.
Ход строительства
Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.
Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.
Проверка застройщика и ДДУ
Адвокат +7(926)475-26-16
Услуги бюро | Стоимость |
---|---|
Консультация по телефону, он-лайн консультация | Бесплатно |
Сопровождение сделки по покупке квартиры в новостройке «под ключ» | 15000 руб. |
Анализ и проверка договора долевого участия | 7000 руб. |
Юридическая проверка застройщика и новостройки | 10000 руб. |
Как проверить застройщика по 214 ФЗ?
При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.
В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации. Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве. По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании. Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому. На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании. Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна. Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому. Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.
Какие документы обязан предоставить застройщик при заключении договора?
По закону, ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: – учредительная документация; – бухгалтерская отчетность за последние три года; – аудиторское заключение за последний год; – проектная документация; – инвестиционный контракт, если есть; – лицензии, участие в СРО; – разрешение на строительство; – документы на землю; – договор страхования; – информация о подрядных организациях. При этом документы должны быть предоставлены в подлинниках.
Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.
Нелегальные схемы, используемые застройщиками
Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых). Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции. Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и фирмой-«прокладкой», при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.
При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это. При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.
Как проверить договор долевого участия?
Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек. Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры. Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.
Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата. Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности. Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.
Как выбирать застройщика при покупке квартиры
Покупка квартиры — очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений от 1 июля 2019 года покупать квартиры в строящихся домах стало чуть безопаснее, но не стоит терять бдительность. Любая ошибка при покупке недвижимости может обойтись в миллионы рублей и годы потерянного времени. В статье расскажем, как выбирать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам его проверять.
1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его
Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.
На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.
Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.
2 этап. Изучите документы застройщика
Застройщики обязаны раскрывать информацию о себе. Перечень документов, которые покупатели всегда могут запросить, дан в 214-ФЗ.
Есть неприкосновенный минимум, который должен быть у любой компании, которая зарегистрирована и имеет право вести деятельность:
- свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
- устав;
- выписка из ЕГРЮЛ.
На каждую новостройку у застройщика также должны быть документы. Это разрешение на строительство и проектная декларация. Если нет разрешения администрации города, то дом попросту нельзя строить. А проектную декларацию застройщик составляет самостоятельно. Там дано описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и сроки постройки.
Обратите внимание и на подтверждение статуса участка земли, на котором строится дом. Договор об аренде должен быть зарегистрирован в Росреестре, а ее срок не должен отличаться от срока строительства. Сравните проектную декларацию и информацию об участке из выписки ЕГРН. Кадастровый номер и вид разрешенного использования должны совпадать. Получить выписку из реестра недвижимости можно в течение дня и не выходя из дома через сервис ЕГРН.Реестр.
3 этап. Узнайте источники финансирования
Уже с середины 2019 года застройщики, которые только начинают строительство, не могут тратить на него деньги дольщиков. Все деньги людей, вложившихся в жилье, будут лежать на эскроу-счете в банке до тех пор, пока стройка не кончится.
Чтобы получить деньги на строительство, застройщик получает проектное финансирование с банком, в котором открыт эскроу-счет дольщиков. Но это сделать не просто. Банк рискует своими финансами, поэтому тщательно проверяет компанию на надежность. Если застройщик прошел проверку банка и получил финансирование, можно чувствовать себя спокойнее. Также вы можете посмотреть историю финансированию прошлых проектов застройщика. Это указано в проектных декларациях на сайте наш.дом.рф. Если компания и раньше работала с банками, особенно крупными, это плюс к ее репутации.
4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности
Срок возведения дома зависит от методов и материалов, которые использует застройщик. Быстрее всего строятся панельные многоэтажки, это занимает до года. А вот кирпичные здания редко заканчивают стройку раньше, чем через два года.
При выборе застройщика стоит обращать внимание на продолжительность строительства и прогресс готовности дома. Считается, что в дом, который закончен на 70%, вложиться гораздо безопаснее, чем в такой же дом на стадии котлована. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.
5 этап. Сравните цены застройщика со средними по рынку
Если застройщик давно на рынке и заслужил хорошую репутацию, то его цены не будут ниже среднерыночных. О ненадежности может свидетельствовать дешевизна или внезапные скидки и распродажи. Это значит, что у строителя трудности с финансами, потребовались дополнительные средства. Но, разумеется, не стоит сравнивать цены на жилье комфорт и эконом класса. Они зависят не столько от застройщика, сколько от используемых материалов, оборудования и подрядчиков.
6 этап. Проверьте информацию в интернете
СМИ не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, поэтому вы найдете о застройщиках массу всего. Но особое внимание стоит обращать на отзывы покупателей и информацию о банкротстве. Если компания банкротится, то покупать у нее квартиру точно нельзя. Проверить статус банкротства можно на сайте арбитражного суда.
Отзывы людей, которые уже живут в квартирах застройщика, позволят узнать много интересного. Но стоит помнить, что отзывы могут быть заказаны как самим застройщиком, так и его конкурентами.
как проверить застройщика
Количество строительных компаний Петербурга за последние 15 лет сократилось в несколько раз. Треть рынка поделили между собой пять-шесть строительных гигантов, остальное осваивают около 40 строительных компаний разной степени известности. Но если все друг друга знают — означает ли это, что можно покупать квартиру не глядя? Конечно, нет. В период затяжного экономического кризиса никто не застрахован от банкротства. Не вставая из-за компьютера, вы можете выявить проблемы строительной компании задолго до того, как она объявит о них сама.
Первый шаг — проанализировать строящиеся проекты девелопера. Длинный список не означает, что застройщик процветает. Хорошо, если большая часть новостроек почти готова. Совсем плохо, если все проекты на стадии котлована. Полезно сравнить цены в новостройках разной степени готовности. Добрым знаком будет разница в 30-50% между стартом продаж и сдачей в эксплуатацию. Если цены не растут — скорее всего, квартиры не покупают. Ничего хорошего не предвещают большие скидки (от 15%), действующие продолжительный срок.
Все ответы — в документах
Информация о сданных и недавно заселенных новостройках тоже пригодится. Выясните, с какой задержкой сдавались проекты застройщика. Срок до трех месяцев можно объяснить техническими накладками. Более долгая задержка говорит о проблемах с подрядчиками или финансированием. Почитайте форумы новоселов — довольны ли они качеством строительства? В любой новостройке есть к чему придраться, но аргументированные отзывы с фотографиями говорят сами за себя. Если застройщик возводит дома в пригороде или на намывных территориях, найдите официально подтвержденную информацию о заключенных договорах с поставщиками электроэнергии, воды, газа, отвода канализации.
Кладезь информации — неприметный раздел с официальными документами на сайте строительной компании. По закону там должны быть: проектная декларация, разрешение на строительство, свидетельство о собственности земельного участка, положительное заключение экспертизы проекта. Отсутствие перечисленного — серьезный повод усомниться в добросовестности застройщика. Следует насторожиться, если компания является не собственником, а только арендатором земельного участка. У разрешения на строительство нужно проверить срок действия — совпадает ли с датой сдачи новостройки.
Отправляемся на стройку
Отследить темпы возведения жилых комплексов можно с помощью веб-камер, которые работают на каждой более-менее крупной площадке. Самые дотошные покупатели приезжают на стройку, чтобы увидеть все своими глазами и поговорить с рабочими. Для таких гостей застройщики открывают на объектах консультационные пункты. Что еще можно проверить прямо сейчас:
- наличие лицензии;
- членство в СРО (необязательно, но является преимуществом);
- наличие уставных документов.
Компания «МИР Недвижимости» сотрудничает только с теми застройщиками, которые заслуживают доверия. Мы сами проверяем, является ли строительная компания «юридически чистой», и работаем с ней, только убедившись в том, что она выпускает на рынок лишь качественные объекты. В нашем поисковом фильтре вы можете найти квартиры, предлагаемые застройщиками, которые являются нашими партнерами:
Как правильно заключать договор на покупку
Самые распространенные нарушения связаны с заключением договоров на покупку квартиры. Недобросовестные застройщики пытаются работать в обход закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» , выманивая деньги у покупателей по договорам предварительной продажи.
Сначала заключается договор долевого участия в строительстве, затем он регистрируется в Росреестре. Только после этого застройщик получает деньги. Если строительная компания настаивает на проведении другой схемы — это повод усомниться в ее добросовестности.
Список застройщиков, которые обладают надежной репутацией и работают по закону № 214-ФЗ.