Как разменять муниципальную квартиру и возможно ли это?

В каждой семье может возникнуть необходимость разделения жилплощади на несколько маленьких. Не у всех квартиры приватизированы, а, чтобы оформить ее как собственность, нужно время, которого на данный момент может просто не быть. Так возможно ли разменять муниципальное жилье?

Инструкция по размену муниципальной квартиры

Фонд неприватизированного жилья очень бедный

Размен муниципальной квартиры – вполне осуществимая процедура. Важно только знать все особенности ее проведения. Если квартира приватизирована и жильцы являются ее собственниками, то им достаточно лишь продать квартиру и на эти деньги купить новую.

С муниципальной квартирой такое невозможно. Ее можно обменять только на муниципальные квартиры. Сложность заключается в том, что выбор представляется небольшой, так как фондов неприватизированного жилья уже почти не осталось. Если вам удастся найти подходящее жилье, считайте, что вам крупно повезло. Рассмотрим размен квартиры поэтапно.

Согласование со всеми проживающими в квартире

Для начала нужно получить письменное согласие от всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе тех, кто на данный момент не живет в ней, но по документам числится. В случае, если в квартире прописаны дети, инвалиды или люди с ограниченными возможностями, то кроме их согласия, нужно будет разрешение органов опеки и попечительства. Чаще всего заявку рассматривают не более двух недель.

Органы опеки имеют полное право отказать, если условия жизни в новой квартире будут хуже.

Поиск подходящего жилья

Найти подходящее жилье — большая удача!

Данный этап довольно непростой. Вам придется выбирать из небольшого количества неприватизированного жилья и найти новых жильцов для вашей квартиры. Скорее всего это будут люди, абсолютно чужие друг другу, а жить на одной территории с незнакомцами захочется не каждому.

Но вполне возможно, что вы найдете одну большую семью, которая будет не против переезда в вашу квартиру. Чтобы облегчить себе работу, можно обратиться к риэлтору. Однако, посредников, специализирующихся в этой области, не очень много.

Самостоятельно найти квартиру можно с помощью объявлений. Расклейте их сами или подайте объявление в газету. Можно выложить его в Интернете на сайтах недвижимости. Новые жильцы должны обязательно ознакомиться со своей будущей квартирой, чтобы впоследствии не возникло недовольства и недоразумений.

Размен жилплощади

Теперь приступайте к сбору пакета документов:

• Заявление на размен, заверенное подписями всех совершеннолетних прописанных жильцов.
• Договор социального найма
• Паспорт, план этажей, экспликация
• Документ об отсутствии иной жилплощади

Все требуемые документы и договор об обмене жильем необходимо предоставить в муниципалитет. Заявка рассматривается 10 дней, затем принимается решение. Отказ можно получить лишь в нескольких случаях:

1. Наличие иска об изменении договора соц. найма
2. Право использовать муниципальную квартиру опровергается в суде
3. Жилплощадь непригодна для жизни
4. Здание квартиры в скором времени будет сноситься
5. Планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой
6. Одна из семей получит худшие условия жилья, чем имела

Когда обращение будет одобрено, муниципалитет составляет новые договоры социального найма.

Как подготовить квартиру к обмену?

Цена муниципальной квартиры порядком ниже

Обмениваемая квартира должна быть в хорошем состоянии. Необходимо сделать ремонт, чем он будет качественнее, тем дороже будет оценена стоимость жилья. Заранее решите, оставите ли вы мебель в квартире, или же заберете с собой в новую. Наличие мебели тоже влияет на окончательную стоимость.

Далее нужно определить, сколько стоит ваша квартира. У муниципальной собственности тоже есть рыночная цена, но она на порядок ниже приватизированной. Обычно цена муниципальной квартиры меньше на 30 %.

Стоимость квартиры будет зависеть от расположения дома, где она находится, отдаленности от общественного транспорта (остановок, станций метро), уровня инфраструктуры жилого района, размера жилплощади, состояния квартиры, этажного расположения.

Определив цену своей квартиры, необходимо выяснить стоимость выбранного жилья. При обмене стоимость, которую запрашивает владелец, не имеет особого значения. Стоимость определяется главным образом оценкой независимых экспертов. Полученные результаты сравниваются.

Процесс обмена можно продолжать только в том случае, если стоимость обоих квартир одинакова. При разной цене обмен тоже возможен, но владелец более дорогой квартиры имеет право требовать доплаты. Средства передаются до заключения договора.

Если доплата незначительная, то можно составить договор о передаче денежных средств. В противном случае, обязательно участие нотариуса для заверения бумаг по закону и передачи денег.

Принудительный размен: обращение в органы суда

Разменять муниципальную квартиру можно, но нужно быть готовым к трудностям

В любом деле существует вероятность возникновения конфликтов. Может случить так, что один из жильцов не согласен разменивать квартиру. Но и в этом случае можно добиться желаемого. Для этого необходимо обратиться в суд.

Стоит отметить, что нанимателям муниципальной квартиры легче обменять ее, так как они находятся в более выгодном положении, чем собственники. При возникновении разногласий между жильцами, разменять приватизированную квартиру не смогут даже органы суда.

Итак, чтобы подать заявление в суд, необходимо найти квартиру для обмена, получить письменное согласие тех жильцов на ожидание решения суда и на явку в суд в качестве третьего лица. При судебном разбирательстве по делу размена муниципального жилья не должны быть нарушены права меняющихся сторон.

Кроме того, истец должен обязательно доказать необходимость обмена квартир. При наличии доказательства, все прописанные в квартире жильцы получат жилплощадь, соответствующую их доле. Случаи, когда муниципальную квартиру делят через суд, встречаются довольно редко. Принудительный размен невыгоден ни одной из сторон.

Проживающий в квартире, несогласный с ее разменом, лишается права выбирать жилье, то есть ему придется жить там, куда его определит суд. К тому же, истцу не просто найти нанимателей, которые захотят ждать решения суда и вообще принимать участие в судебных разбирательствах. Следовательно, лучше всего решить проблему на личном уровне, договориться друг с другом и прийти к компромиссу.

Как обменять муниципальную квартиру на приватизированную?

Не все жилье можно приватизировать

Ввиду того, что муниципальных квартир осталось уже очень мало, а значит найти квартиру для обмена стало еще труднее проживающим на неприватизированных жилплощадях, теоретически, есть вариант обмена муниципальной квартиры на приватизированную.

Такой вид обмена почти что не практикуется, но везде есть исключения, хоть и редкие. Стоит отметить, что обмен частной собственности на муниципальную невыгоден владельцу приватизированной квартиры, так как он переезжает на территорию, принадлежащую городу, а не ему.

К тому же, весь процесс очень утомительный: муниципальная квартира подчиняется договору социального найма, значит частному собственнику придется переоформлять договор на себя с прежних жильцов. Сторона, проживавшая в неприватизированной квартире, конечно, оказывается в более выгодном положении, так как новое жилье переходит в полную ее собственность.

Владельцы частной жилплощади могут использовать для обмена квартирами несколько видов договоров (договор обмена с доплатой, договор продажи, мены). Если хотя бы одна из сторон имеет неприватизированную квартиру, то заключать можно только договор мены. Чтобы получить возможность использования других видов договора, придется муниципальную квартиру приватизировать.

Налогообложение при обмене квартир

Важной частью размена квартиры является оплата налога. Согласно Гражданскому кодексу, налогообложение в случае договора мены аналогично налогообложению при купле-продаже. Происходит это следующим образом.

Сторона, решившая разменять муниципальную квартиру выступает в роли продавца, а найденные жильцы – в роли покупателя. Обратите внимание, что налог не взымается во время обмена квартиры, если она принадлежит хозяину более 3-х лет.

Таким образом, каждый, кто имеет неприватизированную собственность, может разменять муниципальную квартиру. Процесс этот трудный, но осуществимый. Нужно лишь помнить все особенности проведения обмена, учитывать возможные трудности и конфликты и не нарушать права ни одного из жильцов квартиры.

Но, необходимо обратить внимание наших читателей на одну допущенную неточность автором статьи. Речь идет о налогообложения процедуры обмена муниципальными квартирами. Налогообложение при этом отсутствует вообще, так как квартиросъемщики, которые производят обмен, не являются собственниками жилья. Никакой сделки нет. Это действие не является коммерческим. Обе квартиры принадлежат государству, налоговая база отсутствует.

Рекомендуем нашим читателям обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам по указанным на сайте номерам телефонов и формам обратной связи.

Особенности раздела муниципального жилья — консультация адвоката в видеосюжете:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Размен муниципальной квартиры через суд

Возможен ли в наше время размен муниципальной квартиры через суд? (часть жильцов категорически против какого бы то ни было размена)

Возможен ли принудительный размен муниципальной квартиры через суд?

Займет размен муниципальной квартиры с долгом на ней, через суд?

Сирота прописан в муниципальной квартире с био мамой (пьет), дядей (пьет), бабушкой. Жить невозможно. Можно потребовать через суд размен 3 трехкомн. Квартиры. Как сделать, куда обратиться?

Возможен ли принудительный размен муниципальной квартиры через суд? Супруги в разводе, прописаны супруг и несовершеннолетняя дочь, спасибо.

Я, моя дочь и отец прописаны в двухкомнатной муниципальной квартире, но с отцом мы жить не можем, он крепко выпивает.

На мое предложение разменять квартиру отец отказывает. Могу ли я сделать размен через суд и каким образом. С уважением,

Прошу вас очень помочь в разрешении спорной ситуации!

В неприватизированной, муниципальной 3-х комнатной квартире прописаны следующие члены семьи: отец, мать, двое взрослых сыновей и ребенок одного из сыновей.

Ответственным квартиросъемщиком является отец.

Лицевой счет не разделен.

Один из сыновей настаивает на размене квартиры, с выделением ему и ребенку однокомнатной квартиры.

Остальные проживающие не согласны на размен.

Сын утверждает, что он сможет осуществить размен через суд.

Возможно ли это?

В муниципальной квартире прописано 3 человека. Один из них инвалид, желающий принудительного размена квартиры через суд, остальные жильцы против. Какие должны быть основания для принудительного размена? Является ли просто желание одного из проживающих достаточным основанием для принудительного размена?

Можно ли через суд добиться принудительного обмена (размена) муниципальной квартиры? И если можно, то где искать варианты?

Проживаю с матерью в муниципальной квартире, она основной квартиросъёмщик. Я прописан с детства. Квартиру приватизировать она не хочет. Как осуществить своё право на приватизацию. Или в этом случае только размен через суд?

Скажите пожалуйста возможен ли размен муниципальной квартиры через суд, (в ней прописано 5 чел. вт.ч. не совершеннолетний ребенок) если наниматель не дает своего согласия?

Может быть кто-нибудь возьмется представлять наши интересы при размене муниципальной квартиры через суд?

Это вообще возможно?

Нужна помощь в составлении заявления иска о запрете на прописку внуков-информационный запрет. У меня принудительный размен муниципальной квартиры через суд. Спасибо за понимание.

У нас муниципальной квартире проживают две семьи. Могу ли я принудительно через суд разменять данную квартиру если один из членов семьи не согласен на данный размен. Приватизировать и разменять квартиру он также не согласен. Что можно сделать в ситуации?

В муниципальной трехкомнатной квартире прописаны шесть человек. Может ли квартиросъемщик или любой другой из прописанных жильцов квартиры выписать через суд четверых жильцов из этой квартиры предоставив им другую жилплощадь размером намного меньше, Размен не интересует и выписка в никуда тоже, только переселение.

Какие могут быть варианты размена и проблемы, при размене через суд 2-х комнатной муниципальной квартиры (60 кв. м) в которой зарегистрированы мои муж, дети (2 г. и 1,5 мес.), его мать (55 лет) и сестра (не замужем, детей нет). У меня собственного жилья нет.

Отец с матерью в разводе, кроме него в 3-х комнатной муниципальной квартире прописана я, мой 12-ти летний сын и моя мама. Может ли он осуществить размен квартиры или приватизировать ее без нашего согласия через суд? Почему? Спасибо.

Возможно ли приватизировать квартиру (либо часть квартиры, состоящую из двух смежных комнат) через суд — без согласия других проживающих. Дело в том, что в трехкомнатной муниципальной квартире проживают 6 человек, в т.ч. бывшая жена, которая не дает согласия на приватизацию, на размен не соглашается, за квартиру не платит, постоянно скандалит. Принудительно квартиру не разменять. Бывшая жена занимает изолированную комнату, мы с семьей занимаем две смежных комнаты. Участковый посоветовал приватизировать жилье через суд. Возможно ли это?

В муниципальной трехкомнатной квартире прописаны шесть человек. Может ли квартиросъемщик или любой другой из прописанных жильцов квартиры выписать через суд четверых жильцов из этой квартиры предоставив им другую жилплощадь размером намного меньше, к примеру, однокомнатную квартиру? Размен не интересует и выписка в никуда тоже, только переселение в другую квартиру.

Муниципальная трехкомнатная квартира меняется на однокомнатную квартиру и малосемейку, если не ошибаюсь и получается, что, если менять, то кто-то идет в однокомнатную, а кто-то в малосемейку, а если не менять, а купить квартиру и туда прописать.

Возможен ли размен муниципальной квартиры.

У меня 3-х комнатная муниципальная квартира в которой прописаны 4 человека: я моя 5-месячная дочь от второго брака, бывшая супруга и сын 20 лет. Бывшая супруга на приватизацию не согласна. Она с сыном проживает в этой квартире, я вынужден снимать жилье с новой семьей. Есть ли возможность разменять квартиру через суд или выделить свою долю и приватизировать ее? Заранее благодарю вас!

Можно ли претендовать при размене через суд 3-х комнатной муниципальной квартиры на 2-х комнатную? Общ. площадь-60,3,кухня-8,1, в квартире прописаны 3 чел.-мой дядя, я (отв. квартиросъемщик), мой сын-8 лет. Что получит при этом дядя?

В муниципальной квартире проживают бывшие муж и жена, взрослая дочь. Жена с дочерью добровольный размен не дают, только через суд. Риэлторы и адвокаты с таким делом связываться не хотят. Раздела лицевого счёта сейчас нет. Можно ли как то приватизировать свою часть квартиры или нет? Или есть другие варианты?

У нас Муниципальное жильё.Хрущёвка. Прописаны 5-ть человек, в 4-х комнатной квартире: Бывший муж, бывшая свекровь, дочь,18 лет и сын 9 лет, ребёнок-ИНВАЛИД. Бывший муж женился и ушёл жить с женой на съёмную квартиру. Через какое-то время, стал похаживать домой с нынешней женой и угрожать, что через суд будет требовать размен квартиры. Во время нашего брака, бывший муж превратил квартиру в руины, пил,ломал мебель, ремонта не было около 20-ти лет, когда он ушёл,я привела квартиру в порядок, вложила для этого немалые деньги, а сейчас после ремонта, которого я сделала, он настаивает о размене квартиры. Он главный квартиросъёмщик, но за квартиру он больше года не платит, плачу я.Может ли он без нашего согласия разменять квартиру?

Я проживаю с двумя несовершеннолетними детьми и братом в муниципальной 4-комнатной квартире, в которой по решению суда определен порядок пользования между нами. Отношения с братом очень сложные, вплоть до угроз с его стороны, поэтому придется все решать через суд. Есть ли варианты разъезда и какие из них наиболее осуществимые: размен, приватизация? Можно ли через суд приватизировать квартиру, ведь ущемляются права несовершеннолетних детей?

В муниципальной квартире 57 м 2 (4-х комнатная малогабаритка) прописано трое-я,мой несовершеннолетний сын и моя мама. Мама отказывается приватизировать квартиру и я хочу разменять квартиру через суд. так как вариантов муниципального жилья очень мало, могу ли я предложить для размена себе с сыном квартиру и маме-комнату (с нормальными соседями)?

Я и моя мать прописаны в муниципальной квартире. Квартира состоит из 2 жилых комнат, являющихся изолированными, имеет общую площадь 40,8 кв. м, жилую площадь 25,8 кв.м. (сан. узел совместный).

В квартире также зарегистрированы:1) несовершеннолетний мой родной брат, 2)несовершеннолетний мой сын.

Фактически в квартире проживает две семьи (т.к. я нахожусь в браке и проживаю вместе с мужем). Совместное проживание двух семей возможно с трудом из-за конфликтов. Пытались разменять эту квартиру через суд но не смогли найти варианты размена (2 муниципальные комнаты с подселением). Мать, как наниматель жилого помещения против размена, приватизации или продажи квартиры. Возможно ли решить этот квартирный вопрос другими методами (разделить квартиру на ордера; приватизировать часть) ?

Можно ли добиться через суд размена муниципальной квартиры при разводе, если 1 прописанный (муж) будь против? При условии его неадекватного поведения, угроз жизни и т, с учетом проживания с ребёнком до 3 лет.

Хочу подать в суд на принудительный размен 3 х комнатной муниципальной квартиры. Прописано в ней 5 человек. Все кроме матери хотят разъехаться. Предлагали матери отдельную 1 к квартиру лишь бы она выписалась и уехала туда жить. Она будет оформлена на мать. Мать не соглашается ни на какие условия. Можно ли через суд добиться переселения матери в отдельную квартиру оформленную на нее в собственностью спасибо.

В муниципальной 3-х комнатной квартире прописаны мой муж, сын, брат мужа и мать и отец мужа (причем свекр в квартире не проживает). Я прописана у своих родителей. Недавно брат мужа привел в квартиру постороннюю женщину и сообщил что теперь она будет здесь жить. Женщина эта не работает, по дому ничего не делает. Т.е. квартира практически превратилась в коммунальную квартиру. Брат мужа в обустройстве (ремонт, покупка бытовой техники и т.д.) а также уборка квартиры участия не принимает. Т.е. все расходы и обязательства приходится нести мне и мужу. У нас маленький ребенок, и проживать в таких условиях мы не можем и не хотим. Возможен ли размен квартиры (даже если через суд), если ни свекровь, ни брат мужа на размен не согласны.

Каким образом производится перевод отдельной муниципальной квартиры в коммунальную? В трехкомнатной смежно-раздельной квартире прописаны дядя и племянница с двумя детьми (2 года и 5 лет). С целью раздельной оплаты жилья через суд были разделены счета. В определении суда квартира не была признана коммунальной. Размер кухни 5,9 кв.м. В настоящее время дядя приватизировал 1 комнату и пытается её продать через риэлторскую фирму. Племянница против продажи. Можно ли юридически законным способом препятствовать данной продаже. Какими документами регламентируется процесс перехода квартиры из статуса отдельной в статус коммунальной. И какой считается квартира, если 2 комнаты находятся в муниципальной собственности, а одна приватизирована. Законно ли приватизирована комната дядей. Спасибо.

Размен муниципальной квартиры: с чего начать обмен: варианты и порядок действий

В тесноте сложно жить, совместное проживание жильцам доставляет дискомфорт. Так возникает вопрос, как жильцам разъехаться, если это муниципальная квартира. Возникает мысль о размене жилья в муниципальной квартире, при этом сначала нужно знать все нюансы и подводные камни размена муниципальной квартиры.

1. Размен муниципальной квартиры
2. Способы размена муниципальной квартиры
3. Размен муниципального жилья через суд
4. Причины для размена муниципальной квартиры
5. Причины отказа

Размен муниципальной квартиры

Поскольку правами собственности на муниципальное жилье обладает государство, то только оно может дать разрешение на совершение сделок с муниципальной квартирой.

Чтобы самостоятельно распоряжаться жильем и не зависеть от решений государства, квартиру нужно приватизировать, в этом случае у вас будут права собственности на жилье.

В случаях, когда жильцы по каким-либо причинам не приватизируют жилье, то размен будет наиболее простым действием с муниципальной недвижимостью.

Способы размена муниципальной квартиры

Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.

Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир.

Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.

Размен муниципального жилья через суд

Размен муниципального жилья через суд означает получение разрешения от суда произвести обмен или заменить муниципальную квартиру, занимаемую членами домохозяйства, если кто-то из жителей квартиры против обмена.

Для проведения процедуры обмена квартиры нужно получить согласие всех членов семьи нанимателя, даже тех, кто временно отсутствует, и согласие муниципалитета. Если мы все жильцы соглашаются на процедуру обмена квартиры, то жители этой квартиры могут разъехаться.

Договор об обмене квартир должен быть заключён в письменной форме и подписан всеми нанимателями.

Люди, которые живут по соседству в муниципальной квартире, по жилищному кодексу Российской Федерации имеет право требовать через суд произвести замену квартиры на другое, равнозначное ему жилье. Однако в данном вопросе согласия наймодателя, это муниципалитет, будет иметь главное значение.

Решение муниципалитета суд не всегда аннулирует, даже если речь идет о возможном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего человека.

Попечительский совет редко дает согласие на размен квартиры, их отказ также придется опротестовать в суде.

Причины для размена муниципальной квартиры

Обычно размен неприватизированной квартиры через суд делают из-за бытовых ссор и разногласий между жильцами, и при отсутствии мирной жизни между ними. Также причиной может быть тот факт, что кто-то из проживающих людей намеренно вредит другим жильцам квартиры. Например, хулиганит, асоциально живёт, и делает жизнь других жильцов максимально невыносимой, или даже ставит под угрозу. И решение вопроса о разъезде жильцов не достигла компромисса, один из жильцов против разъезда, или отказ уже дал наймодатель. В этом случае поможет только обращение в суд.

Если вопрос дошел до суда, то возможно обращение к адвокату. Это очень непростой вопрос принудительный обмен жилого помещениями по договору социального найма, самостоятельно в нём разобраться очень сложно. Юристы учитывают многие нюансы и моменты, которые могут существенно повлиять на ход судебного дела, которые обычно человек даже не заметит. Юрист поможет составить заявление и поможет создать доказательную базу, будет представлять ваши интересы в суде, и если выиграет суд, то можно будет реализовать полученное разрешение.

Исковое заявление в суд нужно оформить в таком количестве, сколько будет участников процесса. Заявление нужно подавать в районный суд общей юрисдикции по месту жительства отвечающей стороны, то есть ответчика.

Иск составляется в произвольной форме, в нём должна быть обязательно указана определенная информация. И это полное наименование отделения суда, где будет происходить разбирательства, паспортные данные заявителя, ответчика, статус квартиры, если есть несовершеннолетние или недееспособные участники сделки, то указатель данные. Также важно обосновать причину, по которой вы требуете раздельное проживание, какие были предприняты попытки по урегулированию этого вопроса до суда, какие рассматривались варианты по обмену, кто и по каким причинам их отверг.

Указать данные документа от попечительского совета, если было разрешение. Описать ваши требования о расселении, поставить дату подпись. Приложить необходимые документы.

Кроме заявления нужно подготовить и другие документы:

• согласие наймодателя о размене муниципальной квартиры;
• разрешение органа опеки;
• реквизиты лицевых счетов;
• письменное согласие членов семьи;
• технические паспорта квартиры, которые будут обмениваться;
• возможная досудебная переписка;
• справка о составе семьи;
• квитанция об оплате госпошлины;
• удостоверение личности всех лиц, которые участвуют в сделке.

Сказать точно, в течение, какого срока суд примет решение сложно, так как это зависит от разных факторов.

В итоговом решении суда будет прописано, произвести обмен жилой площади, и указано данные кто, куда должен заселиться.

Чтобы получить разрешение в попечительском совете, нужно написать заявление туда, и показать им план возможного расселения.

Это обязательная процедура, так как государственное ведомство должно знать и быть уверено, что несовершеннолетний гражданин не будет обделен в своих жилищных условиях. Подготовка документа составляет 2 недели.

Причины отказа

Возможна ситуация, когда суд может отказать в размене муниципальной квартиры.

На практике к таким причинам относятся:

1. Если квартира относится к категории аварийного жилья или подлежит сносу, или является спорным.
2. Если квартира подлежит капитальному ремонту в ближайшем времени.
3. Если рассматривается вопрос о заселении в комнату в коммунальной квартире больного человека.
4. Если в договор социального найма в данный момент рассматривается на возможное его прекращение действия.
5. Если одна из квартир признана непригодной для вселения.

Как видно, вопрос размена муниципальной квартиры достаточно сложный и не простой, положительное решение возможно не всегда.

Если адвокат не посоветует мирного решения вопроса, тогда писать заявление в суд.

Как разменять квартиру, если она не приватизирована

Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.

Закон

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

• Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
• Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
• Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
• При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Право на размен

Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).

Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.

Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.

Документы

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
• Единый жилищный документ (для столицы).
• Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
• Договор соцнайма.
• Удостоверяющие личность документы.
• Набор документов, используемых во время проектирования.
• Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

Через суд

Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.

Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.

До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.

Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.

ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.

Когда нельзя разменять

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

Порядок размена муниципальной квартиры в России

Размен муниципальной квартиры по российскому законодательству возможен в определенных случаях. Так как право собственности на муниципальное жилье принадлежит государству, для любых сделок с ним необходимо разрешение органов муниципалитета. Для того чтобы не зависеть от решения государственных органов, жилье можно приватизировать. Тогда право собственности перейдет на ее жильца.

Если приватизация по определенным причинам невозможна или нежелательна, то размен – одна из самых простых и распространенных сделок с муниципальной собственностью.

Способы размена

Многие граждане не знают, как лучше им разменять квартиру и какие способы существуют. Законодательством России установлены два основных варианта размена такого жилья:

• по обоюдному согласию всех зарегистрированных жителей;
• через суд.

В первом случае письменное согласие будет необходимо от всех зарегистрированных жильцов. Если среди них есть дети, то необходимо будет получать такое согласие от органов опеки. Также некоторые жильцы могут письменно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-то или просто в пользу всех. В случае обращения в суд согласие от органов опеки будет также необходимо.

Что не подлежит размену

Законодательством установлен определенный перечень ситуаций, в которых размен муниципального жилья будет не согласован администрацией. Для того чтобы узнать, можно ли разменять конкретное жилье, нужно знать ситуации, когда это невозможно. К ним относятся:

1. Ситуации, когда жилая площадь и этот дом подлежат в скором времени капитальному ремонту и перепланировке квартир.
2. Жилье признано негодным для проживания.
3. Жилье находится в аварийном доме или принятом под снос.
4. В определенных случаях, когда жилец может скоро лишится права на жилье.
5. Когда на жильца подано заявление о расторжении договора найма.
6. Если некоторые зарегистрированные жильцы против размена.

На основании этих пунктов перед началом оформления сделки по размену жилья важно проверить ее на соответствие установленным требованиям.

Нюансы размена

Перед тем как начинать поиски возможных вариантов размена обязательно нужно подготовить свою квартиру для обмена. Чем лучше будет ее внешнее состояние, тем быстрее найдется покупатель, готовый обменять свою квартиру.

К тому же, сделав хороший ремонт и устранив все существенные недочеты, квартиру можно обменять по более выгодной стоимости.

Также значимым нюансом является, оставляете ли вы мебель. Возможно, что она не подойдет к вашей новой квартире и вам проще будет обменять квартиру с определенной доплатой. Это будет преимущество для другой стороны сделки, так как им не придется покупать новую или перевозить свою. А вы можете получить от них ту мебель, которая идеально подходит для новой квартиры.

Кроме этого, перед началом поиска размена нужно точно определить стоимость муниципальной квартиры. Она обладает такой же рыночной ценой, только процентов на 30 ниже таких же приватизированных квартир. Также учитывать нужно и территориальное месторасположение дома в населенном пункте, близость к инфраструктурным объектам. И даже этаж расположения квартиры играет большую роль в ценообразовании.

После такой оценки нужно грамотно оценить реальную рыночную стоимость понравившегося жилья. Так как его жильцы изначально могут ее очень завысить.

Порядок действий

Если жильцами муниципального жилья определено, что их жилье подходит по установленным критериям для возможности размена, то порядок действий должен быть следующим:

• поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
• сбор необходимых документов;
• предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
• подписание договора размена и оформление сделки;
• расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.

Одним из самых трудоемких этапов в данном случае получается сбор документов.

Документы

Россия всегда была очень бюрократичной страной, поэтому при совершении любых сделок всегда необходимо много бумаг. Для получения разрешения от администрации населенного пункта на данную сделку владельцы каждой квартиры должны предоставить следующий пакет документов:

• договор социального найма на имеющееся жилье или иной распорядительный документ;
• паспорта всех зарегистрированных жильцов и свидетельства о рождении детей;
• заявление на размен, подписанное всеми совершеннолетними дееспособными жильцами;
• технические документы на квартиры (экспликацию, паспорт, план);
• бумаги, подтверждающие отсутствие другого жилья;
• справка о количественном составе семьи.

Кроме этих документов, нужно предоставить администрации подписанный договор размена между жильцами. Данный документ может содержать акт осмотра помещений, условия доплаты одними жильцами компенсации другим.

Далее муниципалитет должен принять решение в течение 10 дней о возможности данной сделки и предоставить письменное решение. При положительном решении старые договоры найма расторгаются и заключаются новые. После данной сделки каждый из жильцов имеет право на приватизацию полученной квартиры.

Основания для отказа

Муниципалитет имеет право отказать в совершении сделки. Но для этого должны быть веские причины:

1. Право пользования одной из квартир оспаривается в суде.
2. Принято решение о проведении в одном из домов капитального ремонта или перепланировок квартир.
3. Квартира признана официально непригодной для проживания.
4. Подан иск на расторжения договора пользования на одну из квартир.
5. При обмене получится вселение в коммуналку человека, страдающего хроническими заболевания из определенного списка.
6. Дом, где находится одна из квартир, подлежит сносу.
7. Одна из семей после проведения данной сделки будет считаться нуждающейся в жилищных условиях.

Данные основания отказа от проведения сделки оспорить в судебном порядке будет очень сложно. А вот другие основания, когда один из жильцов выступает против размена, можно попробовать оспорить в суде.

Размен через суд

В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.

Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.

Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и переедет туда, куда примет решение суд.

Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.