Как узнать статус дома общежитие или нет

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Койке — место. Верховный суд разъяснил: у обитателей бывших общежитий нельзя отнять право на жилье

Очень полезное и своевременное решение принял Верховный суд РФ, разбираясь с делом жительницы общежития в Чите. Когда статус общаги со здания сняли и передали дом городу, местные власти отказались признавать за жительницей одной из комнат ее право на эти квадратные метры. Чиновники мотивировали свое решение просто — дама в общежитии появляется редко, где-то у нее есть еще жилье, поэтому город ей ничего не должен.

Местные суды с чиновниками согласились и отняли у гражданки право на комнату, где она почти десять лет была прописана. Ее прописку в общежитии, кстати, тоже аннулировали.

Верховный суд РФ не согласился с такими решениями и отменил их. Более того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не стала возвращать спор в Читу, чтобы там исправили свои ошибки, а сама приняла решение по спору за комнату в общежитии, что, к слову, случается крайне редко.

Чем важно это решение? В нашей стране в последние годы активно идет процесс избавления от общежитий. Общаги в советское время имели практически все организации — фабрики и заводы, научные учреждения и колхозы. Сейчас бывшие общежития передают городским властям, и комнаты в них становятся полноценным муниципальным жильем. Но процесс передачи ведомственного жилья хотя и прописан в законе, по мере исполнения вызывает массу юридических вопросов. В этом решении Верховного суда — ответ на одну из основных проблем.

Итак, в районный суд Читы обратилась администрация города с иском к гражданке, проживающей в комнате одного из местных общежитий. Вселили ответчицу в него в 1997 году. Там же женщину и зарегистрировали.

Постановлением администрации города со здания уже в наше время был снят статус общежития и присвоен новый статус — «дом муниципального жилищного фонда социального использования». Главе администрации района вменили в обязанность оформить с проживающими в общежитии гражданами договора социального найма жилых помещений.

Наша ответчица чиновникам не понравилась. Они посчитали, что ее нельзя признать нуждающейся в жилье и у них нет оснований заключить с женщиной договор соцнайма. Как дополнительный аргумент в суде чиновники заявили, что дама часто отсутствует в своей комнате, потому что у нее есть где жить, и она сама отказалась от прав и обязанностей нанимателя.

В последние годы активно идет процесс избавления от общежитий. Их передают городским властям, и комнаты в них становятся полноценным муниципальным жильем

Суд согласился с просьбой чиновников. Краевой суд посчитал такое решение законным. В Верховный суд РФ обратилась ответчица и попросила проверить правильность решения местных судов. Там дело изучили и сказали, что «нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций».

Вот на что обратил внимание в материалах дела Верховный суд. Поле того как общежитие стало муниципальным фондом, комиссия по жилищным спорам администрации района отказала гражданке в заключении договора соцнайма на комнату, в которой она была прописана 10 лет. Аргументы — у нее есть жилье, значит, ее нельзя признать нуждающейся.

Районный суд исходил из того, что женщина потеряла право пользования своей комнатой, так как уехала жить в другое место. Апелляция согласилась с мнением районных коллег.

Вот аргументы Верховного суда РФ. По 40-й статье Конституции каждый имеет право на жилище и никого нельзя произвольно лишить этого права. Выселить человека или ограничить его в праве пользования жильем можно только по закону, что и записано в Жилищном кодексе.

Верховный суд подчеркнул — жилищные права и обязанности возникают по основаниям, прописанным в законах, а также из действий участников жилищных отношений. Право уполномоченного органа — исключить дом из специализированного жилищного фонда — это основание для применения к таким помещениям правового режима жилья по договорам соцнайма.

Верховный суд особо подчеркнул — постановление администрации о снятии со здания статуса общежития обязало главу района оформить с гражданами договора соцнайма без каких-либо требований в нуждаемости в жилье.

Сам факт, что местная власть сняла статус общежития и приравняла здание к муниципальному фонду, предполагает изменения статуса жилья и с теми, кто в доме живет, договора соцнайма надо заключать обязательно, независимо от того, нуждаются они в жилье или нет.

Комната в общаге, подчеркнули в ВС, не была дана гражданке впервые, а было просто «изменение правоотношений сторон». Ведь комнату женщине когда-то дали вполне законно, значит, правовые нормы закона о предоставлении жилья по договору соцнайма на эту ситуацию не распространяются.

Всего этого местные суды почему-то не учли и неправильно разрешили спор. Их выводы «не основаны на законе». Верховный суд сам принял решение: в иске администрации Читы к жительнице общаги о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.

Текст: Наталья Козлова

Российская газета — Неделя №7420 (254)

Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует.

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491.

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

— многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

— многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

18350
рейтинг 2

Организация и техника договорной работы (вечерняя форма обучения).

Налоговые последствия и риски заключения договоров

Юриспруденция: гражданское и предпринимательское право

Комментарии (4)

Да, на практике не все так однозначно. Если посмотреть порядок оказания коммунальных услуг на практике, то, конечно, как Вы и сказали, в общежитиях коридорного типа на УК ложится обязанность по содержанию общих кухонь, туалетов, душевых и т.д., что благополучно отражается у каждого собственника в квитанции.

Однако тут возникает вопрос, связанный с поведением таких собственников. Ведь если мы признаем, что кухни, туалеты, душевые находятся в общей собственности, то условно говоря, собственник комнатки на 5 этаже может приготовить еду на 3 этаже. Но будут ли довольны собственники комнат на 3 этаже? Едва ли. Зачастую доступ на этаж имеют только собственники комнат на этом этаже, что уже ограничивает право пользования «общим имуществом» со стороны других собственников.

Интересной остается ситуация, когда жилой фонд перешел в муниципальную собственность, муниципальные образования закрыли доступ в «общее имущество», поставив на общие кухни двери с замком, начав сдавать маленькие комнатки в аренду за плату тем, кто пожелает.

« что благополучно отражается у каждого собственника в квитанции »

Не в той пропорции, поверьте. Не вдаваясь в детали, общагу содержать гораздо дороже. Стоимость кв.м. для собственника должна быть выше раза в 3. Но это «политически и социально неприемлемо».
Социальное жилье везде планово убыточно. У нас и за рубежом. Просто в чуть более развитых странах никто не играет в идиотские игры со своим электратом за счет сваливания ответственности и вины на третьих лиц. В тех же США обитатели такого жилья не платят за свет и воду, как минимум.

« Но будут ли довольны собственники комнат на 3 этаже? Едва ли. Зачастую доступ на этаж имеют только собственники комнат на этом этаже, что уже ограничивает право пользования «общим имуществом» со стороны других собственников. »

Ситуация по теме статьи. Возник вопрос ремонта/замены санитарно-технического оборудования в общежитии секционного типа. Из анализа законодательства мы пришли к выводу, что эта обязанность возлагается на управляющую организацию.

«Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.»

В секции находятся душ, туалет, постирочная, находящиеся в пользовании собственников/нанимателей конкретных 8 комнат. Секция вместе с общим санитарно-техническим оборудованиям и жилыми комнатами запирается на замок, что нарушает права всех собственников помещений в данном «многоквартирном доме», независимо от нахождения их помещений на других этажах и в других секциях.

Мы не можем рассматривать секцию с жилыми комнатами как коммунальную квартиру. В техническом паспорте многоквартирных домов именно коммунальные квартиры указываются в перечне жилых помещений с указанием всей площади квартиры (площадь жилых комнат, мест общего пользования в коммунальной квартире).

Согласно экспликации в техническом паспорте общежития (уже «многоквартирного дома») данные жилые комнаты входят в перечень жилых помещений (значит в соотв. с ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, данные комнаты являются частью жилого дома, а не квартиры.), а помещение их секции с санитарно-техническим оборудованием в перечень мест общего пользования, что означает принадлежность данного места общего пользования и ванной, туалета, находящихся в нем к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В договоре управления состав общего имущества прописан в соответствии с ЖК РФ и ПП РФ № 491 (не детализирован).

Также, при оплате статьи содержания собственниками/нанимателями комнат в коммунальной квартире тариф умножается на площадь их комнаты + площадь мест общего пользования коммунальной квартиры, пропорциональную площади их жилого помещения. В нашем же случае тариф содержания умножается только на площадь, принадлежащего им жилого помещения.

Койке — место

Постановлением администрации города со здания уже в наше время был снят статус общежития и присвоен новый статус — «дом муниципального жилищного фонда социального использования». Главе администрации района вменили в обязанность оформить с проживающими в общежитии гражданами договоры социального найма жилых помещений.

После снятия с дома статуса общежития с живущими в нем гражданами заключаются договора соцнайма на ту площадь, на которой они жили в общежитии. Верховный суд подчеркивает — отсутствие договора соцнайма не препятствует «к осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору соцнайма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов».
Верховный суд особо подчеркнул — постановление администрации о снятии со здания статуса общежития обязало главу района оформить с гражданами договора соцнайма без каких-либо требований в нуждаемости в жилье.

Как приватизировать жилье?

У жены есть комната в общежитии по договору социального найма. Хотим ее приватизировать и продать. Расскажите, какие шаги предпринять и какие подводные камни нас ждут.

С уважением,
Максим Н.

По общему правилу приватизация помещений в общежитиях запрещена. Но существуют исключения, и ваш случай может быть как раз таким. Расскажу, как это выяснить и что делать, если приватизировать комнату все-таки можно.

Когда можно приватизировать комнату в общежитии

По закону комната в общежитии — это специализированный жилой фонд, которые предназначен для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Вообще приватизировать такие помещения нельзя. Но если жилой дом, в котором находится комната, передадут в муниципальную собственность, можно обратиться к администрации с просьбой о приватизации комнаты на общих основаниях.

Поэтому если общежитие, в котором находится ваша комната, прежний собственник передал в ведение органов местного самоуправления, которые и заключили с вашей супругой договор социального найма, то вы сможете приватизировать комнату.

Чтобы узнать это, отправьте запрос в местную администрацию и запросите выписку из реестра муниципального имущества. Запрос можно сделать при посещении администрации или по почте. Установленной формы у этого документа нет, можно писать в свободной, главное, чтобы было понятно, в отношении какого объекта вам нужна информация.

Если в выписке будет указано, что общежитие принадлежит муниципалитету, можно собирать пакет документов для приватизации. Если оно принадлежит заводу или другой организации, которая давала комнаты в этом общежитии, — увы, приватизировать не получится.

Документы для приватизации

Если приватизировать комнату можно, то вам понадобятся следующие документы.

Паспорта всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в комнате. Для несовершеннолетних надо представить свидетельство о рождении, а если ребенку исполнилось 14 лет — свидетельство о рождении и паспорт.

Договор социального найма на приватизируемое жилое помещение.

Ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти о предоставлении комнаты. Если потеряли ордер, можно получить копию распоряжения органа исполнительной власти в городском архиве.

Выписка из лицевого счета или из домовой книги по прежнему адресу регистрации, если прописались в общежитии после 21 июля 1991 года.

Документ о том, что вы не воспользовались правом на приватизацию по другому месту жительства, в случае если прописались в общежитии после 21 июля 1991 года. За период с 21 июля 1991 года по 31 января 1998 года этот документ могут выдавать БТИ, жилищный отдел местной администрации или другой уполномоченный орган. Чтобы узнать точно, кто выдает, обратитесь в местную администрацию. Например, в Москве документы с такими сведениями выдает департамент городского имущества.

Документы с информацией за периоды после 31 января 1998 года выдает Росреестр.

Нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации с согласием на приватизацию помещения на выбранного члена семьи в случае, если в комнате прописано несколько человек, а приватизируют на одного. Такой отказ дает каждый член семьи. Если в помещении прописаны несовершеннолетние дети, они обязательные участники приватизации. Если хотите исключить их из приватизации, понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое согласие опека дает крайне неохотно и только при условии, что на ребенка будет оформлено право собственности на другое жилье. Причем не хуже и не меньше того, от приватизации которого ребенка отстраняют.

Выписка из лицевого счета или справка о составе семьи. Из нее видно, кто зарегистрирован в приватизируемом помещении.

Кадастровый и технический паспорта, если в Росреестре нет сведений о помещении или были неузаконенные перепланировки. Их можно заказать в БТИ.

Заявление о передаче помещения вам в собственность. Его заполняют при подаче документов. Образец есть в администрации вашего города или на ее официальном сайте.

Организация, в которую вы обратитесь за получением услуги, может запросить и другие документы — это зависит от конкретного случая. Поэтому дать исчерпывающий список заранее невозможно. Собранные документы можно сдать в МФЦ или непосредственно в администрацию вашего муниципального образования.

Документы на приватизацию будут рассматривать до двух месяцев и в итоге выдадут договор о передаче помещения в собственность или отказ. Отказать могут, например, если была незаконная перепланировка, дом признали аварийным или в комплекте есть не все документы.

Если причины отказа можно устранить — допустим, приложить недостающие документы или вернуть помещение в первоначальный вид, — можете подать заявление снова после устранения нарушений. Если дом признали аварийным, то приватизировать комнату не получится.

Муниципалитет заключит с вами договор о передаче помещения и передаст право собственности на комнату. На основании него у вас появится право собственности на помещение. Но только после того, как зарегистрируете это право в Росреестре — при посещении или через интернет-портал. Подать заявление о регистрации права можно также в МФЦ. Приложите все подписанные экземпляры договора и документы, которые вам вернет администрация, а также квитанцию с уплаченной госпошлиной — 2000 рублей. Госпошлину за заключение договора не взимают — это бесплатная услуга.

Подводные камни

Основная проблема может возникнуть, если предыдущий собственник передал ваше общежитие в ведение органов местного самоуправления, но администрация его в муниципальную собственность не приняла. Такое бывает.

Права на приватизацию занимаемого жилого помещения вас не лишат, но трудности при оформлении возникнут. Возможно, в этом случае придется собирать дополнительные документы, а то и вовсе обращаться в суд.

Еще один нюанс: если вы уже участвовали в приватизации, второй раз бесплатно получить жилье от государства будет нельзя.

И это повод оценить, стоит ли вообще участвовать в приватизации комнаты в общежитии. Если у вас или вашей супруги в последующем появится вариант приватизации полноценной квартиры, вы не сможете им воспользоваться, поскольку потратите свое право на получение жилья в собственность сейчас.

Если у вас есть несовершеннолетние дети, которые примут участие в приватизации, продать комнату вы сможете только с согласия органов опеки и попечительства. А они дадут согласие, только если взамен на ребенка будет оформлено другое жилье.

И если приватизацию будете оформлять в общую долевую собственность, последующую сделку купли-продажи придется удостоверять у нотариуса. А это дополнительные расходы.

Не торопитесь с решением и взвесьте все за и против. В 2017 году приватизация жилья официально стала бессрочной.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Признание право собственности на комнаты в общежитиях

Споры о признании права собственности на комнаты в бывших общежитиях. Споры о выделении помещений, площади и назначении помещений. Споры о составе членов семьи

А вы знали, что комнату в общежитие можно сделать своей собственностью?

Мы расскажем Вам, в каких случая это возможно, и что необходимо для этого сделать.

В каких общежитиях можно?

«Можно прям в любом общежитие?», — спросите Вы. Ответ будет отрицательным. В настоящее время возможность приватизации предусмотрена только для тех помещений, которые расположены в так называемых «бывших» общежитиях. Что это значит? В общем и целом, такое понятие трактуется буквально, то есть раньше общежитие было общежитием, а сейчас стало многоквартирным домом.

Объясним по пунктам.

Итак, общежитие должно отвечать следующим критериям:

представлять собой жилой дом,
передано в ведение органов местного самоуправления
(например, в Екатеринбурге это городская Дума, Счетная палата, Администрация города и Глава города),
ранее принадлежало государственным или муниципальным учреждениям,
принято в муниципальную собственность.

Последний критерий особенно важен, так как в случае, если общежитие — в ведении органом МСУ, но в муниципальную собственность не принято, то право на приватизацию у граждан отпадает (см., Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 4-КГ15-66).

То есть если Вы знаете, что проживаете в общежитии, которое принадлежит какому-либо государственному учреждению (ведь у Вас прям так и написано в договоре социального найма: «Наймодатель – государственное бюджетное учреждение…..»), то нечего и говорить о приватизации.

А вот если Вы услышали/узнали/прочитали в новостях, что это самое учреждение собирается передать общежитие муниципалитету – держите руку на пульсе, возможно это тот самый процесс изменения статуса общежития, после которого Вы сможете претендовать на статус собственника.

Аналогичная история, если у общежития уже нужный статус и Вы уже проживаете в нем, но до сих пор не задумывались о приватизации: знайте, у Вас есть все шансы стать полноправным собственником.

Итого: для того, чтобы процесс задался, на первой стадии идентифицируйте, относится ли общежитие к «бывшим».

Для этого откройте свой договор социального найма, там будет указан наймодатель, а соответственно, легче будет сориентироваться с вопросом «А кому общежитие принадлежит/принадлежало?». Либо можно напрямую обратиться в местную администрацию населенного пункта с соответствующим запросом.

Со статусом общежития разобрались. А что дальше?

О том, какие документы понадобятся и куда с ними обращаться, мы писали в нашей общей статье, посвященной вопросам приватизации.

«Есть ли какие-нибудь особенности?», — напрашивается объективный вопрос. Здесь ответ также отрицательный: список документов аналогичен.

Единственно отметим, что в случаях приватизации комнат в общежитии чаще встречаются вопросы с утерей либо отсутствием договора социального найма.

Здесь несколько вариантов выхода из ситуации:

запросить у местной администрации заключить такой договор;
запросить сведения о ранее заключаемых договорах, ведь если договора нет у Вас, это не означает, что он утерян в администрации или о нем нет каких-либо сведений.

После получения положительного ответа на заявление о приватизации Вам предстоит заключить договор передачи жилого помещения в Вашу собственность, пройти процедуру регистрации права и получить выписку из ЕГРН.

Как быть, если отказали? Предположим, что у Вас в арсенале информация о том, что общежитие определенно «бывшее». Вы направили заявление в администрацию, получили отказ или того пуще, предложение о выкупе комнаты. Как быть?

Прежде всего, следует быть готовым к тому, что может приготовить Вам местная администрация. Например, на Ваш запрос может прийти отказ с указанием на то, что общежитие не принято в муниципальную собственность.

Может прийти письмо с предложением не приватизировать, а купить комнату. Возможно, с Вами откажутся заключить нужный договор. Причин отказа неисчислимое множество: все зависит от …, в том числе и от фантазии органов МСУ.

Получив отказ, исследуйте причину. Нашли явные несоответствия или закрались мысли о нарушении Ваших прав? Обращайтесь в суд. Но помните, сразу идти в суд без письменного отказа не стоит – только затянете процесс.

Поэтому алгоритм действий таков:

направить заявление со всеми необходимыми документами в уполномоченный орган,
получить отказ,
обратиться в суд.

Помните, сам факт того, что органы МСУ отказываются принимать в собственность общежитие, не должен влиять на Ваше право на приватизацию. Об этом говорит и Верховный Суд РФ и многочисленная судебная практика нижестоящих инстанций. Поэтому, не ждите, а действуйте!

А существуют ли случаи правомерного отказа? Разумеется. Читая о случаях нарушений со стороны органов МСУ, может сложиться представление, будто практика сплошь состоит только из таких ситуаций. Отнюдь.

Например, когда само по себе помещение признано непригодным для проживания и исключено из жилищного фонда, отказ в заключении с гражданином соответствующего договора является законным (см., Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу N 33-45825/2018).

При отсутствии законных оснований для вселения в комнату граждане также не вправе претендовать на заключение с ними договора. При этом если Вы проживаете в комнате, оплачиваете коммунальные платежи, осуществляете ремонт, но при этом права на заселение у Вас не было, то суд явно будет не на Вашей стороне (см., Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2018 по делу N 33-36251/2018).

Подведем итоги. Приватизировать комнаты можно в «бывших» общежитиях. Обжаловать отказ в приватизации можно и нужно. Задуматься о плюсах и минусах приватизации комнат/комнаты стоит.

В последнем случае следует подумать о том, что право на приватизацию предоставляется один раз за всю жизнь. Стоит ли тратить его на комнату либо лучше подождать – решать Вам.

Комнаты превратились в квартиры? Что происходит с бывшими общежитиями

Общежития есть во всех городах Ставрополья, но ни одно ведомство не знает, сколько их и в каком они состоянии, потому что в документах они числятся как многоквартирные дома с коммунальными квартирами. Кто в них живёт, с какими проблемами люди сталкиваются, есть ли будущее у такого типа жилья, выяснял «АиФ-СК».

Не совсем общее имущество

Дарье Баскаевой 23 года, в общежитии в Ленинградском проезде Ставрополя она родилась, провела детство и обзавелась собственной семьёй. Сейчас собственница одной из комнат живёт в ней с мужем и ребёнком.

«В советские годы в каждой комнате стояли три-четыре кровати, тумбочки, шкаф для одежды, стол, стулья и холодильник, — рассказала девушка. — На этаже было 20 комнат, кухня, два санузла и два помещения с умывальниками. Все ходили мыться и стирать на первый этаж, и, со слов мамы, всю эту инфраструктуру поддерживали в порядке и чистоте, но уже в моём детстве общая душевая пришла в полный упадок».

В 1990-2000-х комнаты начали приватизировать, и собственники оборудовали душевые на каждом этаже. На третьем самодельные удобства проработали восемь лет без нареканий, но, вероятно, что-то вышло из строя, соседи снизу стали жаловаться на подтопление, и сантехник демонтировал оба душа: один — летом, другой — в конце сентября. Жильцам предложили найти и устранить неисправность за свой счёт, но они настаивают, что эту проблему должна решать управляющая компания, поскольку она отвечает за общее имущество. Заодно они требуют, чтобы «управляшка» отремонтрировала подъезды, повесила почтовые ящики и заставила провайдеров убрать лишние провода из коридоров.

«Всё верно, — подтвердил юрист в сфере ЖКХ Дмитрий Бурняшев. — У собственника комнаты в общежитии есть право на общее имущество коммунальной квартиры (туалет, кухню и другие нежилые помещения на этаже или в секции) и право на общее имущество в многоквартирном доме — на то, что находится за пределами коммунальной квартиры (лестничную клетку, лифт и т.д.). Зона ответственности управляющей компании по-обывательски заканчивается дверью квартиры, а не комнаты. Но доля платежей собственников определяется с учётом доли на общее имущество квартиры и имущество собственников в МКД. Выходит, что общежитие не такое уж дешёвое жильё: коммунальные проблемы общие, а вкладываться в их решение желающих мало, так что финансовая нагрузка ложится на самых ответственных».

Дом понарошку

В некоторых общежитиях достаточно сделать ремонт, но есть и такие, которые уже невозможно спасти. Так, в Светлограде около 20 семей оказались заложниками опасной двухэтажки на улице Гагарина, 14, без шансов на скорое решение проблем.

«Я получила комнату в этом общежитии в 1992 году, когда работала на Большом Ставропольском канале, — рассказала Галина Дружбина. — Потом мне дали ордер на вторую, а затем и третью комнату: для дочки и внука. Предполагалось, что в дальнейшем мы сможем обменять их на квартиру, но в 2017 году произошло наводнение, и река Калаус подмыла фундамент нашего дома. Сейчас все стены и потолки в трещинах. Здание может рухнуть в любую минуту».

Двухэтажку на Гагарина, 14, признали аварийной ещё в 2018 году, но она не вошла ни в одну программу по расселению, поэтому собственники помещений до сих пор не получили ни другого жилья, ни денежной компенсации. Галина обращалась в горадминистрацию, но ей ответили, что снос и расселение запланированы на 2022 год, причём снести здание собственники должны за свой счёт. До этого они обязаны исправно оплачивать коммунальные услуги под угрозой суда. Несмотря на то, что котельная находится практически в пристройке к бывшему общежитию, а подъезд и коридоры не отапливаются, теплоснабжающая компания берёт с жильцов по 3500 рублей круглый год.

«Это здание изначально не строилось как жилое, — рассказал председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Светлограде Владимир Калашников. — В городе была школа строителей, а на Гагарина, 14, находился учебный полигон. Студенты строили здание, получали зачёты и разбирали его. Этакий дом понарошку. В какой-то момент его сделали общежитием для этих студентов, потом стали селить туда рабочих. Люди сами проводили коммуникации как умели, а постройка не была на это рассчитана. В «лихие девяностые» жильцы приватизировали комнаты, и сейчас в муниципальной собственности всего три помещения. При этом у горадминистрации нет манёвренного фонда, куда можно переселить людей из опасного дома».

После публикаций об аварийном доме в соцсетях и СМИ следователи начали проверку. Как рассказали в пресс-службе СУ СКР по СК, там пройдёт ещё одна экспертиза, по результатам которой будет ясно, кто понесёт ответственность.

Не платишь — трудись

Из-за правовой неразберихи, коммунальных проблем и специфического контингента общежития пользуются дурной славой, но, похоже, в Невинномысске отношение к ним скоро изменится. Там около половины «МКД с коммунальными квартирами» обслуживает муниципальное предприятие, делая при этом больше, чем нужно по закону.

Общежитие на улице Приборостроительной, 4, удалось преобразить общими усилиями жильцов, управляющей компании, горадминистрации и спонсоров. Там за последние два года провели шесть субботников, во время которых сделали косметический ремонт на этажах, установили в коридорах энергосберегающие лампочки, а во дворе построили детскую площадку.

Мнение риелтора

Председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова:

«Комнаты в общежитиях сейчас раскупают, как горячие пирожки, и чаще всего — за счёт материнского капитала. Квартиры на вторичном рынке за последний год подорожали на 20%, а комнаты стоят стабильно 400-600 тысяч рублей, и спрос на них превышает предложение. Раньше их покупали не глядя, лишь бы вложить деньги, теперь всё больше смотрят на состояние, наводят справки о соседях, сбивают цену, если видят, что нужен ремонт. 70% покупателей комнат не живут в них, а сдают квартирантам за 5-6 тысяч рублей в месяц. Селятся в них, как правило, малоимущие или студенты».

Комментарий

Председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Ставропольском крае Алла Седых:

«Неплательщики — общая беда всех общежитий. Многие из тех, кто там живёт, принципиально не хочет ни за что платить, с такими — только судиться. Управляющие компании не могут собрать нужные суммы на ремонт, поэтому и состояние таких домов хуже, чем обычных многоквартирных. Компании нужно зарабатывать, а общежития приносят только убытки, к тому же, там слишком много жильцов, и их сложней организовать.

Но многое зависит и от старшей по дому.

Например, в Ставрополе одна и та же компания обслуживает дома на проспекте Юности, 26 и на проспекте Юности, 3/2. В первом — активная старшая, которая добилась, чтобы все вовремя оплачивали коммунальные услуги и взносы на ремонт. Там порядок, маргиналов нет. Во втором доме председатель был не такой деятельный, и люди жаловались, что в подъезде неделями лежали дохлые крысы, но при этом даже в своей комнате не всегда делали уборку, не говоря уже о местах общего пользования».

Точка зрения

Урбанист, эксперт АНО «Города — за здравый смысл» Андрей Черняков:

«Считаю, что часть общежитий нужно сохранить как социальное жильё. Пусть они будут муниципальными, а комнаты предоставляются нуждающимся на условиях соцнайма или в качестве манёвренного фонда. Остальные можно попробовать перестроить в полноценные многоквартирные дома, чтобы в каждой квартире были удобства. Так поступили, например, в Словении с бывшим студенческим общежитием в Любляне в 2006 году. На это не обязательно тратиться только государству, можно привлечь застройщика-инвестора. Для бывших общежитий подошла бы программа реновации, законопроект о которой этой осенью рассмотрят в Госдуме РФ. По ней в Москве уже расселили несколько общаг и коммунальных квартир».