Как выделить комнату в квартире для продажи

Как выделить доли из общей долевой собственности?

Содержание:

Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.

Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.

Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.

Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.

Нет времени читать статью?

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
Личные данные каждого собственника.
Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
Размер долей участников соглашения и способ их определения.
Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
Получение вступившего в силу решения суда.
Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
личные сведения всех собственников и участников дела;
детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
правоустанавливающие документы на квартиру;
указание на досудебные попутки разрешения спора;
данные об экспертных оценках;
перечень приложенных документов;
дату;
подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Как выделить комнату из доли в квартире

Ирина Сергеевна

Здравствуйте! Такой вопрос: есть доля в квартире, сама квартира распродана по комнатам, то есть нас трое долевых собственников, каждый владеет своей комнатой и долей общей территории. Квартира на 1 этаже, в ней проведены санузел и раковина, выделены отдельные лицевые счета на коммунальные услуги и на электроэнергию. Как можно в данном случае выделить отдельную комнату? И какие сложности могут при этом возникнуть?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственник регистрируется на основании документов о собственности доли. Согласие сособственников не нужно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. На сегодняшний день, выделить комнату в отдельный объект права у Вас вряд-ли получится.
Но соглашением между сособственниками можете определить порядок пользования комнатами. С этой целью заключаете письменное соглашение (в идеале – заверенное нотариально), в котором формулируете правила, регламентирующие совместное проживание.
В случае, если это не представляется возможным, тогда следует обращаться в суд.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Вы можете только определить порядок пользования комнатой,при чем — только с этими соседями. При смене одного из собственников придется передоговариваться заново. Переоформить долю в отдельный объект — комнату, невозможно. И тот,кто продал вам троим это,был в курсе.

понятно. вы купили «отличную студию, только за наличный расчет, маткапитал и ипотека не подходят, нотариальная сделка, скидка 50 тыс при бронировании в день осмотра!». выделить комнату из доли вам не удастся НИКАК. по крайней мере, если речь идет о москве. более того, поскольку перепланировка у вас с вероятностью 99% не узаконена, то начав какие-то официальные действия с этой долькой, вы получите еще и геморрой в виде необходимости узаконивания перепланировки. что является процедурой очень непростой и весьма дорогостоящей, относительно стоимости объекта.

для прописки себя любимого и своих детей — нет. для прописки кого-то еще, включая ближайших родственников и супруга — обязательно.

Вполне можно. Летом была такая задача, сделали. На самом деле, ничего особенно сложного. Обращаетесь к кадастровому инженеру с заказом сформировать отдельные объекты недвижимости в виде комнат. Вам выдают три технических плана на компакт-дисках. Составляете между собственниками соглашение о прекращении права долевой собственности и разделе на комнаты. Все вместе идете в МФЦ. И через две недели каждый из собственников получает выписки на соответствующую комнату.
Естественно, этот вариант возможен только при согласии всех собственников.

игорь, вы судя по всему (по предыдущему вопросу) путаете разные вещи.
а именно: комнату и долю, а также собственность и прописку.
в собственность оформляется любая недвижимость, вне зависимости от метража.
а вот с пропиской есть запятые.
комната — отдельный объект по документам, со своим номером — может быть какой угодно. в москве в очень старых домах встречаются по 5-6 метров, в типовом панельном доме 1мг-601 есть комната 7 метров, например. но она отдельный объект, пусть самого крошечного размера. и прописываться в ней можно какого бы размера она не была.
а вот что касается доли (конкретно по вашему вопросу — микродоли), то номинально на ней также можно прописаться, но вот в реальности с этим могут возникнуть проблемы. вам вполне возможно придется преодолевать неприятие мфц/пасп.стола, интерес со стороны кривоохранительных органов, возможную кампанейщину по борьбе с микродолями, принудительный выкуп со стороны собственников бОльшей части, если таковые имеются, и так далее. связываться с этим человеку, не имеющему опыта работы с микродолями, достаточно опасно: деньги могут оказаться просто выкинуты псу под хвост.
что касается конкретно помоек на первых этажах, то они как правило составляют 10-20 м, на такой доле можно прописаться без вопросов. другое дело, что для прописки других людей, а также продажи, сдачи в аренду и вообще любых действий с этой недвижимостью вам необходимо будет получать согласие соседей. и не просто соседей которые там живут, а собственников. которые могут покупать это дерьмо с инвестиционными целями (сдавать гастерам), а сами жить вне досягаемости.
и имейте в виду, что та сказка, которой продавцы этого добра кормят лопухов-покупателей («соседи при покупке подписывают все согласия заранее») — развод, рассчитанный на дилетантов.

Как из доли в квартире выделить комнату в 2021 году

Зачастую при выделении доли в праве собственности на квартиру возникают сложности с определением порядка пользования жилым помещение и его отдельными комнатами. Возможен ли по закону выдел доли в натуре, как он производится и какие особенности ему присущи, подробно в этом материале.

Положения закона
Как производится выделение
Долевая собственность и кооперативы
Порядок выделения
Способы выдела
Вопрос-ответ

Положения закона

Особенностью выделения доли в праве собственности на квартиру является характер обязательства – нематериального характера. То есть при закреплении в свидетельстве или выписке ЕГРН на объект недвижимости владения нескольких собственников это не означает разделение квартиры как единого объекта на отдельные площади, принадлежащие разным хозяевам.

На практике часто один из владельцев квартиры требует выделения доли с целью ее последующей продажи, раздельного пользования или обмена на другую площадь. В некоторых случаях требуется разъезд супругов после официального развода или с целью раздельного проживания, если у каждого из них нет отдельной жилой площади. Совершить такие действия по закону можно только двумя способами: на основании единогласного решения всех собственников отдельной квартиры или по решению суда в принудительном порядке.

Проще ситуация обстоит с частными домами. В них возможно благоустройство отдельного входа для использования жилой площади собственниками нескольких долей.

Как производится выделение

Судебная практика основывается на следующих нормах:

В результате раздела образуются две отдельных жилых площади. Согласно ст.16 ЖК РФ в качестве таковых признаются комнаты. Соответственно, такое жилье будет признаваться коммунальным – с совместной кухней и ванной комнатой, но отдельными жилыми площадями. Если у собственника отсутствуют препятствия к выделу его доли, то он может обратиться с заявлением в уполномоченные органы для оформления перепланировки квартиры и изменения ее назначения на коммунальную. Осуществляется выдел доли, равной жилой площади отдельной комнаты.

Решетникова Р.Н., юрист

Долевая собственность и кооперативы

В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:

Долевая собственность	Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц.
Кооперативный дом	На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется.
Важные положения	При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение.

Порядок выделения

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993	В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения.
Иные случаи относительно изолированных квартир	При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры.
Выдел комнаты	В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты.

Способы выдела

Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:

По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.

Важно: от выдела доли следует отличать раздел совместного имущества, поскольку в случае с выделением отдельного помещения не происходит образование отдельного объекта недвижимости и регистрация права на него в органах государственного реестра.

Пример из практики

Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей. Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.

Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.

Вопрос-ответ

Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?

У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.

Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.

К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.

Как продать долю в квартире?

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной.

Право собственности на долю переходит к новому собственнику в момент заключения договора.

А поскольку сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными непосредственно после нее, то, как только сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право перейдет к новому собственнику.

Как только сделка будет зарегистрирована, право собственности сразу же перейдет к новому собственнику.

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;

после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.

Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.

Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.

Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.

Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.

По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:

реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.

Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.

Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.

Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.

Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.

От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.

При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.

То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.

В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.

Продажа доли в квартире второму сособственнику

В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.

Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.

Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.

С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.

Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.

Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.

На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.

Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.

Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.

Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.

При продаже доли в квартире следует четко соблюдать требования закона. Это поможет вам в будущем избежать длительных судебных разбирательств.

Как выделить долю в квартире для продажи?

Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.

После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:

вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.

После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.

Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире?

С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.

Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре. На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.

Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.

Резюме

Сам по себе процесс продажи доли в квартире не является чем-то сложным. Достаточно лишь соблюсти формальности, установленные в законе и можно продавать долю.

Основные проблемы возникают как раз там, где у собственников нет согласия по данному вопросу. Подобные разногласия могут привести к затяжным и длительным судебным процессам.

Факторами, которые осложняют процесс продажи доли, является наличие на спорной площади несовершеннолетних детей, обременений в виде аренды, залога, самовольных перепланировок. В таком случае до продажи необходимо будет проделать ряд юридически значимых действий.

Если имеют место вышеуказанные обстоятельства, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые имеют большой практический опыт в подобных делах. Они смогут в полной мере защитить ваши права как на досудебной стадии рассмотрения дела, так и в суде.

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире :

Определение самой доли совладельца.
Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
Государственная регистрация сделки.
Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади. Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

полное название объекта;
предполагаемая цена продажи;
порядок расчетов;
сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра. Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.

Как перевести долю в квартире в комнату?

Владеть долей в квартире не значит автоматически претендовать на одну из комнат, пока не оформлен фактический выдел части недвижимости в натуре. Способ, как перевести долю в квартире в комнату, определяется с учетом наличия согласия между владельцами и выполнения определенных требований законодательства. Процесс обособления конкретного жилого помещения из квартиры сложен и длителен, если владельцы долевой собственности заранее не договорились о порядке выделения и пользования общим имуществом.

Законодательные нормы по переводу доли в комнату
Способы, как превратить долю в комнату
Добровольный порядок переоформления
Документы в Росреестр
Как оформить соглашение
Переоформление в судебном порядке
Как составить иск
Документы для суда
Судебная практика по превращению доли в комнату
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Частые вопросы и ответы юриста по теме оформления прав на комнату

Законодательные нормы по переводу доли в комнату

Перевод доли в квартире в отдельную комнату представляет собой фактический выдел жилплощади из состава общего имущества. Особенности определения долей в имуществе устанавливаются ст. 245 ГК РФ. Если нет оснований считать порядок распределения иным, по закону доли собственников будут равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ), если сами владельцы не предпочтут согласовать деление на доли по-другому.

Если собственник вкладывал собственные средства в улучшение всего объекта, провел модернизацию, повысившую рыночную стоимость квартиры, на основании п. 3 ст. 245 ГК РФ, он вправе потребовать увеличения личной доли, что отразится на выделе отдельного помещения в натуре.

Переоформление доли в комнату, согласно ст. 252 ГК РФ, предполагает следующий алгоритм действий:

Определить размер принадлежащей каждому участнику собственности доли.
Провести согласование увеличения или уменьшения чьей-либо части через мировое соглашение.
При выявлении разногласий требовать выдела комнаты из общего имущества в судебном порядке.
При отсутствии возможности равного распределения жилья без несоразмерного ущерба общему имуществу, вместо фактического выделения доли выплачивают денежную компенсацию, сопоставимую с рыночной стоимостью части собственности.
Если принадлежащая часть слишком мала для обособления доли, и добровольно решить вопрос с выплатой компенсации не удалось, обращаются в суд для признания доли незначительной и принудительной выплаты компенсации.

Пунктом 4 ст. 37 ЖК РФ устанавливается недопустимость выдела вместе со своей жилплощадью части общего имущества дома. Коммуникациями и общедомовым оборудованием владелец комнаты пользуется вместе с другими жильцами.

Если размер доли позволяет перевести ее в отдельную комнату, после проведения выдела собственник получает отдельный объект недвижимости, которым он сможет распоряжаться по своему усмотрению, не спрашивая разрешения на сделки у владельцев остальных частей в квартире.

Способы, как превратить долю в комнату

Предусмотрено 2 способа отделения комнаты в квартире:

Через мировое соглашение.
Через городской (районный) суд.

Оптимальный вариант обособления части в квартире – внесудебный, когда все участники согласны с предложенным распределением и по доброй воле подписывают соглашение о выделе доли в натуре. Оформить долю в комнату по добровольному соглашению может один или несколько собственников, если параметры квартиры позволят это сделать. Если только 1 человек захочет отделить свое помещение, другие вправе продолжить пользоваться остальной частью квартиры на правах общей собственности.

Если хотя бы один из совладельцев выразит несогласие с выделением комнаты или условиями выдела, дело уполномочен рассматривать в суд на основании полученного искового заявления. Судебная процедура более длительная, сложная, затратная. В интересах обособляемого собственника решить вопрос во внесудебном порядке.

Добровольный порядок переоформления

По обоюдному согласию собственники вправе договориться и подписать соглашение об определении доли в виде отдельной квартиры. При желании стороны вправе заверить документ в нотариальной конторе, чтобы избежать последующего оспаривания и обращения в суд с требованием признать соглашение недействительным.

Чтобы превратить долю в комнату и добровольно зафиксировать право на конкретную часть жилплощади, должны быть выполнены условия:

Не должны нарушаться права других собственников.
Размер комнаты должен пропорционально соответствовать той жилой площади, на которую может претендовать собственник доли в квартире.
Места общего пользования остаются доступными всем жильцам.
Недопустим запрет на выход из комнаты для кого-либо из проживающих.
Выделить можно только жилую комнату с окном, изолированную от остальных помещений.

Несмотря на более простой алгоритм, для выделения комнаты в полном соответствии с законом должны быть выполнены определенные условия. Если технические характеристики квартиры не предполагают наличие изолированных комнат, обособить одну из них не удастся, как и оформить личной собственностью кухонное пространство или кладовку. Выходом из ситуации может стать проведение перепланировки, в результате которой появится изолированная жилая комната.

Документы в Росреестр

Чтобы оформить комнату из доли в квартире, в Росреестр готовят пакет документации:

Подписанное всеми собственниками квартиры соглашение о выделе комнаты;
Гражданские паспорта всех участников собственности (для владельца выделяемой части – оригинал, остальные предоставляют копии паспортов);
Техническая документация на весь объект;
Свидетельство о регистрации собственности, выписка из ЕГРН;
Регистрационная пошлина в 2 тысячи рублей.

Если проводилась перепланировка, предоставляют разрешительные документы из БТИ.

Как оформить соглашение

Поскольку нотариальное заверение не является обязательным, стороны могут самостоятельно подготовить и подписать бланк.

Основные реквизиты соглашения:

Место составления и дата;
Информация обо всех участниках долевой собственности;
Идентификационные характеристики квартиры (точный адрес, площадь);
Перечисление долей в составе квартиры;
Условия распределения с выделом части недвижимости в натуре;
Определение порядка пользования местами общего пользования;
Права и обязанности участников соглашения;
Подписи сторон.

Во избежание ошибок при составлении используют образец соглашения.

Переоформление в судебном порядке

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
Составление заявления.
Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
Получение судебного решения.
Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

От грамотной аргументации и правильного составления заявления во многом зависит выносимое решение.

Как составить иск

Используя образец, можно самостоятельно составить исковое заявление и подготовиться к суду. При подготовке иска следят, чтобы в нем присутствовали обязательные реквизиты:

Судебный орган, куда подается заявление (по месту расположения недвижимости);
Сведения о заявителе (ФИО, данные паспорта, место проживания) и ответчиках (собственниках других долей);
Если в квартире есть несовершеннолетние, на судебные заседания приглашают представителей органов опеки;
Описание объекта недвижимости и перечисление собственников;
Основания для обращения в суд;
Правила пользования общим имуществом;
Законодательные ссылки, на основании которых требуют выдел доли в комнату;
Требования истца – выделить часть квартиры в натуре.

Исковое заявление подписывают и ставят дату подачи, предварительно перечислив прилагаемые документы.

Документы для суда

В качестве приложений к иску выступают:

Паспорт заявителя;
Выписка ЕГРН;
Справка о проживающих гражданах;
Документ, дающий основание распоряжаться недвижимостью;
Квитанцию об уплаченной судебной пошлине;
Техплан квартиры.

Исковое заявление и пакет документации готовится по количеству собственников и еще один для суда.

Судебная практика по превращению доли в комнату

Шансы на удовлетворение требований истца вырастут, если серьезно подойти к вопросу перевода доли в квартире в комнату. В условиях многоквартирного дома серьезные перепланировки ограничены, а добиться справедливого распределения жилья сложно, поскольку каждое помещение имеет свой размер.

Если истец требует выделить комнату больше, чем его доля в квартире, остальным собственникам с их согласия выплачивают компенсацию. Размер компенсации не подлежит согласованию, если в суде будет установлено, что доля слишком мала, а у собственника есть иная жилплощадь для проживания.

М-244/2018 М-244/2018 от 16 июля 2018 г. по делу № 2-500/2018 указывает на неприкосновенность жилья (ст. 25, 40 Конституции и ст. 3 ЖК РФ) и невозможность выдела личной доли в квартире в натуре, если другой собственник не соглашается на обособление и не имеет альтернативного места жительства.

М-7824/2019 2-8692/2019 М-7824/2019 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-507/2020 удовлетворил просьбу истца о выделе части дома, увеличив по факту выделяемую долю, поскольку удалось доказать, что проведенная реконструкция в итоге увеличила рыночную стоимость объекта.

М-371/2020 М-371/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-437/2020 удовлетворяет требование истца о выделе земельного участка, поскольку ст. 245 ГК РФ определено, что при отсутствии единого мнения между всеми участниками собственности необходимо обращаться в суд.

М-6633/2019 2-7071/2019 М-6633/2019 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-605/2020 удовлетворяет иск по выделу доли в жилом доме, поскольку выполнены технические условия обособления и стороны договорились о выплате компенсации, а выделяемая в натуре часть оценена выше.

Юридические сложности по переводу доли в комнату

Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.

От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.

Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.