Какие квартиры продаются лучше всего

Какие квартиры хорошо продаются?

Действительно, почему одни квартиры, выставленные агентством или лично, продаются стремительно, а другие — наоборот, продаются месяцами или даже годами?

Давайте вернемся на 15-20 лет назад и посмотрим, как развивался рынок недвижимости. В начале 2000 годов только начиналось строительство новых многоэтажных жилых домов, их количество исчислялось единицами, квартиры в них стоили дорого, но это было жилье нового формата, комфортное, сразу считалось элитным, независимо от месторасположения. И конечно, через пару–тройку лет, выставленная на продажу в таком доме квартира просто улетала к новому собственнику за несколько дней. Тогда же, полным ходом шла приватизация квартир, люди начинали понимать, что они могут улучшить свое жилье, не тесниться двумя семьями в квартире родителей, а разъехаться в квартиры меньшей площади, но отдельные. И, как результат, стали большим спросом пользоваться однокомнатные и двухкомнатные квартиры, стоимость 1 кв.м. в однокомнатной квартире (комнаты в коммунальной квартире) стала намного выше, стоимости 1 кв.м. больших квартир. Заметьте, эта тенденция сохранилась до сегодняшнего дня.

Прошло еще 5-7 лет, на рынке строительства — бум, новые дома растут как грибы, 2010-2015 года раздолье для инвесторов, ни для кого не секрет, что на инвестировании в новые дома можно было заработать до 50% годовых. Что продавалось «влёт»? Студии от 20 до 30 кв.м., однокомнатные около 40 м2, инвестору даже не надо было тратиться на отделку квартиры, после сдачи дома квартиры улетали и так. Вторичное жилье продавалось медленно, квартира должна была быть в хорошем состоянии и месторасположение ее, играло большую роль, так как квартиру хрущевско-брежневских времен покупали семьи со скромным достатком, а им важно: возможность сразу заехать в квартиру, сделав в ней косметический ремонт, наличие в пешеходной доступности детского сада, школы, поликлиники, магазинов и общественного транспорта.

Начиная с 2015 года, рынок недвижимости стал меняться. В городе построено очень много новых домов, жилых комплексов, а строительство продолжается. Сегодня, несмотря на то, что рост доходов населения не растет, спрос на новое жилье остается. Но:

• Рынок насытился изобилием маленьких студий, для того чтобы их выгодно продать, инвестору надо потрудиться и сделать в них ремонт, обставить минимальным набором мебели – кухонным гарнитуром с электроплитой, кроватью или диваном, повесить светильники и т.д. В зависимости от месторасположения на таких студиях можно заработать примерно 10-20% годовых. Небольшие студии и однокомнатные пользуются постоянным спросом в пешеходной доступности от станции метро, высших учебных заведений города и крупных медицинских центров, такие квартиры хорошо сдаются в аренду.
• Покупатели больших квартир, площадью от 50 м2 стали больше внимания уделять своему комфорту, а именно: отделке мест общего пользования (МОП) — входной зоны в жилой дом, наличию надземной и подземной парковки, современной детской площадки, ограждению прилегающей территории жилого дома, ландшафтному дизайну и так далее. Сейчас покупатель хочет жить в комфортной среде и при покупке оценивает стоимость квартиры исходя из тенденций современного мира. Заметим, что наличие рядом станции метро, детского сада, школы и поликлиники, уже не играет такую важную роль, так как практически в каждой семье есть автомобиль и, как правило, не один. Покупая квартиру площадью от 50 м2 важно учитывать все эти факторы, ведь в будущем наверняка квартира будет продаваться с целью увеличения площади, переезда в другой район или даже город.

Итак, подведем итог, выделим несколько факторов, дающих возможность без особого труда продать квартиру:

1. Квартира на вторичном рынке должна быть с отделкой, не требующей капитального ремонта.
2. Студии хорошо продаются с отделкой и без нее, по линии метро, рядом с высшими учебными заведениями.
3. Маленькие студии – однокомнатные в спальных районах конкурируют друг с другом, и чем лучше отделка и мебель, тем быстрее продается квартира, при практически одной ценовой категории с конкурентами.
4. Квартиры от 50 м2 должны быть в хорошем состоянии и расположены в домах или ЖК, имеющих отличную от других прилегающую территорию, наземную/подземную парковку, охрану и так далее. Не забывайте, комфортная среда обитания – тренд настоящих и будущих лет.
5. Конечно, есть перечень домов, квартиры в которых пользуются спросом всегда! Приведу примеры, и Вы поймете, что я имею в виду: дома «приписанные» к лучшим гимназиям города, ЖК «MILK House», «Болгарский дом», ЖК «La Grande» и тому подобное.

В настоящее время, при покупке квартиры очень часто используется материнский капитал, поэтому очень важно учесть этот момент и если Вы приобретаете квартиру для инвестиций лучше оставить сертификат на материнский капитал для другого случая.

Нашим новым клиентам иногда кажется, что специалисты по недвижимости задают много вопросов «не по теме». А ведь только таким способом риэлтор может выяснить у Вас, что важно именно Вам в данный момент, что для Вас – комфортная среда проживания. Приобрести квартиру определенных квадратных метров не сложно, важно при покупке предусмотреть комфортные условия жизни в новой квартире, соответствующий Вашим представлениям, и конечно, учесть возможность продажи квартиры через несколько лет. Опытные риэлторы подскажут Вам плюсы и минусы приобретения жилья в данном месте, жилом комплексе, микрорайоне, исходя из Вашей потребности – проживания или инвестирования.

Для безопасного приобретения квартиры в нашем агентстве есть услуга по юридическому сопровождению сделки уступки прав или купли-продажи, даже если Вы приобретаете квартиру с стороннем агентстве, никогда не помешает иметь представителя, который при заключении сделки будет отстаивать Ваши интересы, сможет грамотно посмотреть документы, запросить недостающие у собственника или, есть возможность, проверить все нюансы самому.

Цена не по стандарту

Квартиры с «изюминкой» продаются вдвое дешевле

В любое время проектировщики экспериментировали с форматами жилья, но не все из них прошли проверку временем. В первую очередь это квартиры с сидячими ванными, которых, к примеру, на московском вторичном рынке не менее трех процентов из общего объема предложения. «Современный потребитель покупать такое жилье, конечно, не хочет. Сидячая ванна для него — дикость. Но, вопреки этому, данные объекты очень быстро «вымываются» с рынка», — рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. Чаще всего эти квартиры приобретаются «на первое время». В среднем квартиры с сидячей ванной продаются на 10-15 процентов дешевле, чем такое же жилье со стандартным санузлом.

В 2,3 раза дешевле стандартных однушек продаются квартиры-гостинки, построенные еще в советское время. Они узнаваемы по очень маленьким (2-3 квадратных метра) кухонным зонам и крошечному санузлу с сидячей ванной. Жилая комната в них, как правило, размером всего 10-12 квадратных метров, но есть исключения — до 18 «квадратов».

Гостинки нельзя назвать непопулярными. Напротив, эти квартиры быстро продаются и покупаются. Высокая ликвидность и обеспечивает им низкую цену. Но в среднем новый владелец такого жилья сам избавляется от него всего спустя три года.

«Совершая сделку по приобретению такого жилья, покупатель уже держит в уме следующую квартиру, прикидывая перспективы покупки полноценной жилплощади», — отмечает Сергей Шлома.

Мечта советского гражданина — квартира над аркой — сегодня тоже не в цене. А все потому что качественные характеристики таких квартир не на высоте. Расположенные сразу над арками комнаты на поверку оказываются холодными. Из-за того, что «арочные» помещения, по сути, находятся в соединении между двумя домами, в них лучше чувствуется вибрация, к примеру, от близлежащих дорог. В итоге цены стандартной квартиры и квартиры с дополнительной комнатой над аркой сегодня на вторичном рынке практически не отличаются.

Владельцам недвижимости специалисты не советуют оригинальничать и с ремонтом. Отделка, выходящая за рамки стандарта, всегда показание к дисконту. Продать квартиру с оригинальным интерьером нередко удается только с хорошей скидкой, размер которой доходит до 30 процентов.

Теряют популярность и сталинские «ампирные» дома. Особенно в изношенном состоянии, с деревянными перекрытиями и плохими коммуникациями. Покупатели не готовы мириться с минусами такого жилья, четырехметровыми потолками, которые не всегда к месту в современных интерьерах, отсутствием парковок и крошечными кухнями.

«В свое время это было самое престижное жилье в стране. Более того, в категории «элит» оно оставалось до середины 2000-х, несмотря на очевидные недостатки для современного потребителя», — говорит Сергей Шлома.

Сегодня квартира в сталинском доме, и особенно в сталинской высотке, это скорее символ. Такой объект привлекает внимание, вызывает интерес, однако не всегда устраивает при ближайшем рассмотрении. При этом добротные сталинские дома, а также ведомственные дома, возведенные из качественных стройматериалов, не теряют в цене и продаются без скидок.

Примечательно, что в новостройках отношение к нестандартному жилью строго противоположное. Оригинальность планировки здесь только добавляет квартире стоимости, в первую очередь за счет дополнительной площади. «Вряд ли кто-то из застройщиков станет проектировать двухуровневую двухкомнатную квартиру или однушку с собственной террасой. Нестандартные квартиры, как правило, большие. Именно по этой причине они стоят дороже», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

В Москве средняя стоимость квадратного метра квартир комфорт-класса с террасами равна 245 тысячам рублей, те же квартиры без террас стоят 215 тысяч рублей за квадратный метр. Дороже стоят и двухуровневые квартиры. В одной из столичных новостроек такие квартиры стоят 449,4 тысячи рублей за «квадрат», одноуровневые — 336,8 тысячи рублей за метр.

Причем два этажа в цене не только в новых объектах. В Доме Наркомфина средняя стоимость двухуровневых квартир равна 804 тысячам рублей за метр, а если жилье расположено в один уровень, его стоимость дешевле уже на 40 тысяч за метр. Заплатить больше придется и за окно в ванной, хотя такие квартиры пока в меньшинстве. В одном из столичных проектов эта опция добавляет 13 тысяч к цене каждого метра квартиры. Доплатить придется и за панорамное остекление.

А вот без доплаты можно получить квартиру евроформата, то есть с объединенной кухней-гостиной. А все потому, что такие решения уже перешли в разряд стандартных. «Квартиры евроформата уже давно неоригинальны, во всяком случае, для столичного рынка жилья, где практически в каждом проекте новостройки, наряду с классическим, предусмотрено жилье с объединенной кухней-гостиной», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

Самые ликвидные квартиры. Что купить, чтобы точно продать

В этом году россияне скупают недвижимость: первичную, вторичную, загородную. Таким образом граждане пытаются спасти рублевые накопления — российская валюта подешевела почти на треть.

При этом соотечественники часто покупают квартиры по завышенным ценам, в старых и некачественных домах в неблагополучных и неперспективных районах. Перепродать такую недвижимость и не уйти в минус будет сложно. Какое жилье покупать, чтобы продать выгодно, рассказывает АиФ. ru.

Однушки и двушки

Примерно до 2015 года практически любой строящийся дом воспринимался как жилье нового формата и пользовался высоким спросом, даже несмотря на расположение и вид домостроения, рассказывает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

А самыми популярными квартирами были однушки (30-40 квадратных метров) и двушки (50-60 квадратных метров). После сдачи дома в эксплуатацию это жилье успешно перепродавалось, а прибыль достигала 50%, а иногда и больше. Тенденция эта сохранилась и в настоящее время, но с нюансами.

«Зачастую продать однокомнатную или двухкомнатную квартиру проще и быстрее, чем трехкомнатную или четырехкомнатную. Во-первых, это связано с бюджетом покупки, во-вторых, со спросом. Небольшие квартиры популярны у молодых пар, а также одиноких людей разных возрастов, которые составляют большинство», — объясняет эксперт.

С другой стороны, из-за высокого спроса некоторые застройщики начали строить жилые комплексы, более чем на 70% состоящие из квартир маленьких площадей. Это студии, однушки, так называемые евродвушки (большая кухня-гостиная и маленькая спальня). Таких предложений стало слишком много, они превышали спрос, и у граждан, вложивших деньги в современные «общежития» (на этаже такого дома может быть до десяти квартир), возникали трудности с последующей продажей своей недвижимости.

Среда обитания

Если раньше ключевую роль играло количество комнат и квадратных метров, то теперь для покупателей этого недостаточно. Сейчас важен комфорт, среда обитания.

«Для выбора квартиры важен район, в котором она расположена. Причем для кого-то на первом месте может стоять территориальная привязка, наличие определенных объектов инфраструктуры (детский сад, школа, поликлиника, любимый офис), соседство друзей и родственников, а экология и наличие парков не будут столь важны. Для кого-то — наоборот.

Объекты, расположенные в более экологически благоприятных районах, с наличием парков и лесных массивов, развитой инфраструктурой, отсутствием вредных производств и токсичных захоронений, хорошей транспортной доступностью или ближайшей перспективой строительства новой ветки метро, станции МЦД, но отсутствием под окнами активной трассы и раздражающих шумов, ликвиднее и популярнее. Стоимость таких объектов (при высоком качестве строительства) будет только расти», — рассказывает Анисимова.

Ликвидный монолит

Самые востребованные и ликвидные дома — монолитные. По сравнению с теми же панельными зданиями в них больше планировок и возможностей для перепланировок, объединения квартир. А еще лучше звуко- и теплоизоляция, выше потолки, больше оконные пространства. Места общего пользования благоустроеннее, а сроки эксплуатации таких домов дольше. По словам Анисимовой, квартиры в монолитных домах являются одними из самых ликвидных.

Выше этаж, ниже навар

Видовые квартиры, расположенные на самых высоких этажах в современных домах, застройщики часто продают дороже, чем жилье на низких этажах. Однако при последующей продаже квартиры на верхнем этаже вряд ли получится компенсировать разницу в цене.

Средние этажи дома являются самыми универсальными для перепродажи жилья, говорит Анисимова.

«Выбирая квартиру на определенном этаже, следует заранее уточнить вопрос с разведением воды, расположением технического этажа, коммерческих помещений, а также наличием в доме квартир, предназначенных для очередников и бюджетников.

Если инвестиционная квартира предназначается для последующей сдачи в аренду, имеет смысл выбрать вариант с ремонтом от застройщика (в случае наличия предложения такового). Как правило, это будет выгоднее для покупателя и последующей реализации предложения», — подсказывает эксперт.

Базовая стоимость

Если вы покупаете квартиру для дальнейшей перепродажи на первичном рынке, то здесь важна репутация и благонадежность девелопера, его опыт в строительстве, наличие сданных вовремя объектов с надлежащим качеством.

«Современные требования предъявляют к застройщику обязанность публиковать проектную декларацию и разрешение на строительство на своем сайте, а также информировать участников долевого строительства о ходе работ. Отклонение от сроков сдачи объекта и передачи его дольщику грозит штрафами и неустойками. Однако, кроме правильности оформления договора долевого участия и наличия проектной документации, важно фактическое соблюдение обязательств, которое позволит инвестору получить в действительности запланированный объект недвижимости», — констатирует Анисимова.

С 1 октября ожидается переворот на рынке недвижимости: какие квартиры станут дешевле, а какие подорожают

Застройщики начали менять тактику продаж, а спрос на некоторые квартиры упал. Какая недвижимость подешевеет в октябре и какие новые возможности появятся у покупателей жилья?

Фото © ТАСС / Пименов Роман

Как изменятся цены на квартиры в октябре

В октябре цены на недвижимость продолжат плавное снижение, начавшееся ещё в июле. По регионам оно будет не столь заметным из-за оставшейся актуальной льготной ипотеки на новостройки. Зато в столичной агломерации до конца года стоимость квадратного метра может снизиться на 6–8% от своего пикового значения в мае-июне. Такой прогноз даёт эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.

Он пояснил, что коррекция будет логичной после роста за два года на 30–35%. По мнению аналитика, единственным сегментом, который это падение не слишком заденет, будет и дальше оставаться элитное жильё. Дело в том, что в престижных районах количество таких квартир больше не становится.

— За год количество предлагаемых лотов в премиальных новостройках сократилось на 21% и сейчас составляет немногим более двух тысяч — это минимальные показатели с 2018 года, — отметил Алексей Кричевский.

А в сегменте дешёвого жилья ситуация несколько иная. Там на рынок продолжает выходить много новых объектов. И тут появился другой тренд. Чтобы сделать квартиры более дешёвыми, застройщики сокращают их метраж. Таким образом, у покупателей снова растёт интерес к малогабаритному жилью.

— Если сравнивать показатели спроса с 2020 годом, когда наблюдался ажиотаж из-за льготной ипотеки, то да, можно утверждать, что он упал. Но если анализировать уровень спроса с показателями того периода, когда не было каких-то подогревающих факторов, то он на стабильном, умеренном уровне. Недвижимость, особенно ликвидные проекты, всегда будут востребованны, они найдут своего покупателя. Что касается цен, то они будут расти, но плавно. Резких скачков цены на первичную недвижимость не предвидится, — считает представитель компании «Мегалит — Охта групп» Андрей Кириллов.

Попали под раздачу: От каких кредитных карт экономисты рекомендуют отказаться и как сократить выплаты банку

Осенью можно будет наблюдать стабилизацию рынка, но окончательное его восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года. Рост среднерыночных цен, конечно, продолжит замедляться, но спада ждать не стоит. ЦБ ожидает инфляцию на уровне 6% к концу года, ключевая ставка, скорее всего, пока продолжит рост, и другие факторы, влияющие на себестоимость жилья, сохраняются. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «Ферро-строй» Антон Чудиновских.

В сравнении с 2020 годом или первым полугодием 2021-го объём новых ипотечных кредитов сократился на 61% ниже средних значений. В то же время доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечного кредитования выросла на 40%. Это не так заметно, поскольку ранее она занимала минимальный объём — в 4%. Такие цифры приводит директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.

По его прогнозам, цены на первичном рынке до конца года будут расти, но незначительно — на 1–2%. Аналитики анонсируют больший рост, но за счёт рекламных акций застройщиков в абсолютном выражении повышение составит 1–2%. На вторичное жильё рост цен, возможно, будет чуть выше — до 5%.

Как сэкономить на покупке квартиры

Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.

— Причём по сниженным на 10– 15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.

В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.

Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.

— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.

Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.

— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.

По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.

— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Эксперты рассказали, какие квартиры продаются лучше всего

Востребованным жильем за прошедший год в Москве стали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Давайте разберемся, что на это повлияло.

За последний год на рынке недвижимости произошло немало изменений. Собственники стали выбирать квартиры большей площади. Огромное влияние на такой выбор оказала льготная ипотека для семей.

«На старте этой программы выбор в пользу 2-х и 3-комнатных квартир был продиктован возможностью сэкономить на процентах по ипотеке и на разнице в деньгах рассмотреть квартиру побольше, чем изначально планировалось, но прошло полгода, а спрос на двухкомнатные квартиры по-прежнему опережает спрос на однокомнатные и студии», – поясняет Александр Козлов, коммерческий директор Концерна «РУСИЧ».

Пик спроса на 2-комнатные и 3-комнатные квартиры пришелся на июль, как сообщает эксперт.

«Примечательно, что по итогам января 2021 года, структура спроса не изменилась: покупатели по-прежнему отдают предпочтение 2-комнатным (34%) и 3-комнатным (31%) квартирам, в аутсайдерах 1-комнатные квартиры (20%) и студии (15%). В целом по рынку ощущался дефицит квартир стоимостью 8-10 млн руб, эти лоты и стали самыми ликвидными в старых границах Москвы», – отмечает Александр Козлов.

Стоит не забывать и про однокомнатные квартиры, которые также популярны на рынке. Но сейчас они заметно конкурируют с двухкомнатным жильем.

«В Москве популярность однокомнатных квартир неоспорима. Была до недавнего времени. На сегодняшний день одно- и двухкомнатные квартиры почти сравнялись по популярности, доли немного разнятся в зависимости от локации. Уверенно доминировать «однушки» продолжают в Новой Москве: здесь их выбирают 33% покупателей, тогда как на двухкомнатные приходится 29% спроса. Здесь же самые популярные в столичном регионе студии – в 23% сделок участвуют они», – сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Спрос на однокомнатные квартиры и студии обосновывается тем, что в Москве большая часть людей арендует жилье. Именно поэтому, приобретать квартиры небольшой жилплощади наиболее ликвидно.

«Москва – мегаполис, центр притяжения с большим арендным потенциалом, что играет в пользу студий и однокомнатных квартир. У первых минимальный порог входа, но максимальная стоимость в пересчёте на метр, а поскольку компактные студии (менее 25 кв. м) менее ликвидны по переуступке, однокомнатные квартиры выигрывают у них по популярности среди инвесторов», – считает Ирина Доброхотова.

Следующим фактором от чего зависит продаваемость квартир является доступность в цене.

«80% спроса на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, как самые доступные по цене. На мой взгляд, рынок сейчас переоценен. Люди очень сильно завышают цену на свое жилье и их квартиры остаются непроданными, за счет этого много вымывания вторичного жилья, которое было недооценено», – считает Руслан Федоров, специалист в области инвестиций и недвижимости.

Также важное событие, которое повлияло на продаваемость квартир – пандемия коронавируса. Многие люди, обеспокоенные экономическим положением страны, стали приобретать более доступное жилье сразу.

«Россияне забрали примерно один миллиард долларов с депозитов, в целом повлияли пандемия и экономическая ситуация. В банках обесценивается рубль, люди ждут это и, поэтому, покупают то, что более доступно. А более доступны квартиры меньшей площадью. Также был большой спрос на квартиры бизнес класса – семейные. В прошлом году порядка 2000 сделок», – добавляет Руслан Федоров.

Помимо ценовых параметров, покупатели обращают внимание и на инфраструктуру. Поэтому, если говорить про расположение квартир по районам, то, конечно же, самое продаваемое жилье будет в более комфортных для жизни местах.

«Выбор квартиры начинается с локации, то есть покупатель определяется с местом, где планирует проживать. Самыми продаваемыми остаются квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью, в монолитных и кирпичных домах, расположенные на средних этажах. Дальше покупатели обращают внимание на состояние ремонта и коммуникаций, на вид из окна и парковку, состояние подъезда и т.д, – отмечает Александр Козлов.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть? Нужно ли искать идеальный или соглашаться на компромиссы? Брать квартиру с готовым ремонтом или делать самим? О тонкостях выбора вторичного жилья рассказывает заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Весь рынок купли-продажи вторичной недвижимости подразделяется на сегменты по тому же принципу, что и рынок новостроек. Как правило, выделяют четыре основных категории жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный. К первому (и самому бюджетному из них) относятся квартиры в панельных домах, срок эксплуатации которых на данный момент составляет более 30 лет. Как правило, расположены такие квартиры в районах не самых лучших с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и экологии. К сегменту комфорт также можно отнести панельное жилье, но возраст домов будет не более 25-30 лет. Кроме того, для класса комфорт (по сравнению с экономом) характерны более удобные планировки, более высокие потолки. Бизнес-класс подразумевает монолитное жилье как комплексной, так и точечной застройки; часто — с охраняемым внутренним двором и собственным паркингом. Элитный сегмент — это штучное, клубное жилье в самых престижных районах города (как правило, в историческом центре или в поселках ближайших пригородов).

От ста вариантов — к пяти

Есть распространенная шутка о покупке вторичного жилья, которая звучит примерно так: «Как накопить на квартиру в центре столицы со средней зарплаты менеджера? Никак». Покупатель квартиры должен четко понимать, какие у него возможности и как они соотносятся с желаниями.

Для того чтобы поиск был продуктивным, рекомендуется максимально… сузить круг поиска. Риелтор гораздо быстрее подберет варианты в рамках одного района, удовлетворяющие вашим критериям, чем в черте всего города. Это парадокс, потому что нам всегда кажется, что чем больше предложений, тем лучше. Но человеческая природа такова: из ста вариантов он выбрать не может, а из десяти — вполне.

Да и мало кто на самом деле готов согласиться на любую квартиру в любом месте просто из-за приемлемой цены. У каждого покупателя есть иерархия приоритетов. Одним важен доступ общественного транспорта, вторым — подземный паркинг, третьим — парки, школы, детские сады, четвертым — удовлетворительное состояние квартиры. Покупателю нужно понимать, что для него важнее. Квартиры, удовлетворяющие всем параметрам, встречаются, пожалуй, лишь в бизнес-классе. Если же вы рассматриваете комфорт и эконом, то выбирайте два ключевых параметра и отталкивайтесь от них.

Компромиссные решения

Для того чтобы адекватно оценить ситуацию на рынке жилья в вашем регионе или городе, лучше всего сначала изучить существующие в общем доступе рейтинги, аналитические отчеты, динамику цен за последние годы. Если вы рассматриваете ипотеку, то просчитайте ежемесячные платежи с помощью онлайн-калькуляторов, а уже потом обращайтесь в два-три банка (один из которых будет из числа банков с многолетней историей, а два других предложат лучшие условия). Изучите частные объявления о продаже на сайтах-агрегаторах. Это поможет составить базовое представление о нужном вам предложении, отсеяв при этом завышенные и заниженные цены.

Если вы точно знаете, в каком районе вам нужна квартира, то изучите этот район (желательно поехать туда посмотреть, как там выглядит жизнь в будние и выходные, днем и вечером). Когда дело дойдет до просмотра реальных объектов, не экономьте на этом время, но и не распыляйтесь. Вместо того чтобы осматривать бегло по 20 вариантов в неделю, на ходу уточняя, все ли в норме с документами, лучше просматривать не более четырех-пяти вариантов в месяц, предварительно выделив их из общей массы по ключевым для вас параметрам. В выявлении недостатков не заинтересованы ни продавцы, ни риелторы — только вы. Кстати, заметив что-то не особенно критичное для вас, можно не отказываться от квартиры вовсе, но начать обсуждать скидку. При первоначальном осмотре рекомендуется особое внимание обратить на батареи, сантехнику, проводку (необязательно быть специалистом, чтобы заметить запутанные клубки проводов над входной дверью и ржавые подтеки в ванной). Ваша главная задача на данном этапе — получить достаточно времени на осмотр квартиры.

Под ключ или под ремонт?

Очень важно, чтобы стоимость и качество ремонта коррелировали со стоимостью квартиры и ее расположением. Если в каком-то недорогом районе вы сделаете роскошный ремонт, а затем попробуете отбить его стоимость при перепродаже, то у вас ничего не выйдет — квартира просто зависнет. Людям, которые покупают эконом-класс, вряд ли нужна английская сантехника и итальянский мрамор на полу. Если же у вас, например, есть доставшаяся вам в наследство квартира в дорогом районе и вы решаете сделать там ремонт перед продажей в надежде, что таким образом повысите стоимость, то его уровень должен соответствовать уровню жилья. Если потратить деньги на межкомнатные двери из ДСП и серенькую плитку вроде той, что лежит на полу в «Макдональдсе», то такой ремонт сыграет лишь в минус. Люди, покупающие квартиру бизнес-класса, скорее всего, захотят оформить ее соответственно, и ваш косметический ремонт никак не повлияет на стоимость. Словом, прежде чем рассчитывать, что ремонт станет хорошей инвестицией, лучше оценить все риски.

В целом же ситуация с состоянием квартиры такова: сегодня, безусловно, выгоднее купить квартиру с ремонтом, который вас удовлетворит. Это будет дешевле, чем купить «убитую» квартиру и переделать ее под себя. Стоимость жилья снизилась в последние годы, а стоимость качественных строительных и отделочных материалов, напротив, выросла.

Текст подготовила Александра Лавришева