Корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис»,
действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

1. Корректировка на торг

При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.

2. Корректировка на дату продажи (предложения)

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.

3. Корректировка на условия сделки

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

4. Корректировка на право собственности

На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.

5. Корректировка на местоположение

Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

6. Корректировка на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах

Корректировка на этаж составляет 15% — на первый этаж и 10% — на последний.

7. Корректировка на класс качества отделки

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.

Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.

При этом выделяют четыре вида отделки:

без отделки – отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
простая отделка – стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу – плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
улучшенная отделка – стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
высококачественная отделка – в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

8. Корректировка на тип дома

При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.

Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.

При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.

10. Корректировка на вид из окон

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.

11. Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

12. Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.

13. Корректировка на ликвидность доли в квартире

Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.

При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.

Корректировки на ликвидность доли в квартире, как правило, составляет от 5 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поскольку данная характеристика может содержать в себе как рыночные, так и субъективные параметры, например, размер доли или отношения между собственниками. Поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также влияние совокупности других факторов.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

Антон Еремин, 22:04 12-11-16
Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.

krossava, 19:28 26-11-15
А где взять такие корректировки для Белгородской области.

left_hand, 12:58 07-05-15
Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая

left_hand, 12:54 07-05-15
Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации.

Лидия Пшенка, 15:11 29-04-15
Правильно я понимаю, что могу ссылаться на данную аналитику в своем отчете? Т.е. ссылаться можно на все что написано в интернете? Корректировка на вид их окон, например у Ескевича — до 5%. А вы предлагаете 10-15%%. Проблему шума решают пластиковые окна. А

Корректировки при оценке квартиры сравнительным подходом

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

— сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

— независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
— инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Сравнительный подход

Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.

Данный подход базируется на двух простых принципах:

1. Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.

2. Принцип замещения.

Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).

Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры.

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко)

2. Условия финансирования / 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия /3.1. Наличие финансового давления на сделку

4. Условия рынка /4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки

5. Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5. Качество окружения (экология района)

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7. Сервис и дополнительные элементы / 7.1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.2. Наличие парковки и (или) гаража 7.3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.4. Наличие и качество придомовой территории 7.5. Наличие лифта

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для квартир-аналогов и оцениваемой квартиры связывается со степенью обремененности последней частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененной квартиры в сравнении с квартирами с полными правами собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемой квартиры в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями.

Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры.

Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения. И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки.

2. При анализе условий расчета по сделке купли-продажи квартиры рассматриваются все договорные условия расчетов, уже состоявшихся для квартиры-аналога и планируемых для оцениваемой квартиры. При этом возможны варианты финансирования сделки:

2.1. Продавец частично или полностью кредитует покупателя на покупку данной квартиры с условиями, отличающимися от средних условий на рынке кредитных операций (процент по кредиту устанавливается ниже рыночного). Либо предоставляется беспроцентная отсрочка платежа.

2.2. Оплата по сделке частично или полностью производится не деньгами, а эквивалентом денежным единицам – ценными бумагами, имуществом, документами на право владения другой недвижимостью, и т.п. В такой ситуации необходимо дополнительно оценивать используемый денежный эквивалент на момент совершения сделки.

3. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.

4. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:

4.1. С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот – упасть. Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.

4.2. Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. 5. Факторы местоположения квартиры:

5. Местоположение

5.1. Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя.

5.2. Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов.

5.3. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили.

5.4. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом.

5.5. Качество ближайшего окружения — тип застройки и архитектурные особенности дома, близость к парку, озеру, пруду, реке, удаленность от свалок, производственных предприятий.

Влияние некоторых факторов на стоимость квартиры в разных районах Москвы:

Территории Москвы с высоким уровнем радиоактивного фона
Экология районов Москвы

6. Физические характеристики – свойства как самой квартиры так и дома, придомовой территории, двора. Корректировка большинства факторов данной группы осуществляется, основываясь на сравнения ценсовершенных сделок с квартирами-аналогами. Корректировка на различие размеров кухни, полезной и общей площади производится на основе данных о стоимости единицы площади аналогов. Способы расчета поправочных коэффициентов находятся в разделе Расчет корректировок.

7. Сервис и дополнительные элементы.

Наличие или отсутствие необходимых элементов сервиса, включая не относящиеся непосредственно к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. К примеру – отсутствие парковочных мест у дома часто оказывает крайне негативное влияние на цену квартиры.

Последовательность внесения корректировок:

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:

С первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору;
С четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается.

В рамках сравнительного подхода к оценке квартиры выделяют два метода:

Метод моделирования ценообразования;
Метод сравнительного анализа.

Метод моделирования ценообразования, основан на построении линейных или мультипликативных (методы интегральных подстановок) зависимостей и статистической обработки большого объема данных, о случившихся сделках с квартирами-аналогами:

где P* — рыночная стоимость квартиры;

fj — элемент сравнения;

fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любой квартиры и для некоторой специально подобранной «эталонной» квартиры;

pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для постоянного использования в оценке множества квартир, и требует постоянной корректировки этой зависимости, на основе регулярного мониторинга рынка жилой недвижимости.

Метод моделирования ценообразования достаточно трудоемок, и применяется лишь при массовой оценке квартир, например при определении налогооблагаемой базы, или расчете арендной платы для сдачи в аренду муниципальной недвижимости.

Метод сравнительного анализа основан на анализе небольшого количества сделок, выделенных из общей массы сделок по признаку наибольшей близости к оцениваемой квартире. При этом квартиры-аналоги отбираются для анализа из числа тех квартир, которые имеют функциональное назначение, аналогичное назначению оцениваемой квартиры и соответствующее принципу наиболее эффективного использования квартиры (проживание собственника либо сдача в аренду).

Метод сравнительного анализа имеет следующую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по квартирам рассматриваемого типа, региону и выбор источников информации для реализации следующих этапов;
определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), в большей степени влияющих на стоимость рассматриваемой квартиры;
разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
расчет поправочных корректировок;
применение модели к квартирам-аналогам для расчета скорректированных цен продажи квартир;
анализ скорректированных цен продажи квартир-аналогов для определения стоимости оцениваемой квартиры.

При реализации данного метода используют как процентные так и стоимостные поправки.

Процентные поправки вносятся умножением цены продажи квартиры-аналога или ее единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры. Если оцениваемая квартира лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданной квартиры-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры.

Положительная поправка вносится, если оцениваемая квартира лучше сопоставимой квартиры-аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух). Данное правило основано на том, что цена продажи наиболее подобной сравнимой квартиры (по максимальному количеству рассматриваемых характеристик) — адекватна.