Кто имеет право выселить из квартиры?
Выселение из муниципальной квартиры
 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Из муниципального жилья можно выселить человека, если он совершает неправомерные действия, указанные в УК РФ и ЖК РФ. В некоторых случаях можно выдворить законным путем бывшего супруга и прописанного человека со своих квадратных метров.
Лица, проживающие в муниципальном жилье, заключают договор социального найма с собственником помещений. Это главный документ, подтверждающий правомочность обитания на данном объекте.
Если на то есть веские причины, возможно выселить граждан из муниципального помещения. При этом собственник расторгает заключенный с ними договор.
Муниципальная жилплощадь собственность муниципалитетов местного самоуправления. Эти органы власти обязаны содержать жилищный фонд, проводить капремонт коммуникаций и зданий.
Если проживающие во вверенном им помещении лица систематически нарушают правила общежития, портят муниципальное имущество, тогда на них может быть подан иск в суд:
- районный;
- городской;
- общей юрисдикции.
Если эта инстанция примет решение выселить из муниципальной квартиры, тогда от жильцов потребуется добровольно покинуть ее. Если они откажутся, может быть открыто исполнительное производство, тогда выселение будет принудительным.
Подать в суд на недобросовестных нанимателей могут:
- жильцы дома;
- представители органов местного самоуправления.
Основания для выселения из муниципальной квартиры
Выселение должно осуществляться в соответствии с законом. В ст. 84 ЖК РФ зафиксировано, что может быть причиной расторжения договора соц. найма.
Выселить из муниципального жилья можно только по решению суда.
Если суд нашел основания для выдворения, бывшему нанимателю не предоставят другое жилье. Но обычно таким гражданам дают жилплощадь с меньшим количеством квадратных метров и в отдаленных районах.
Вот что может стать причиной выселения:
- задолженность по коммунальным услугам. Если за жилье не платят в течение полугода и более;
- наниматель или члены его семьи периодически нарушают права соседей. Чтобы доказать это, нужно неоднократно вызывать полицейских, которые будут фиксировать факты нарушения тишины в ночное время, хулиганство;
- проживающие в муниципальной квартире нанесли ей обширные повреждения. Например, находясь в нетрезвом виде, спровоцировали пожар, подтопление;
- муниципальная площадь используется не по назначению. Например, наниматель решил открыть в своей квартире производство или сдает ее для таких целей;
- объект недвижимости признан непригодным для жилья, к примеру, дом стал аварийным;
- дом переводится в нежилой фонд. Об этом жильцов должны проинформировать заранеев установленные законом сроки.
Выселение из муниципальной квартиры бывшего супруга
Если бывший супруг не прописан на жилплощади жены, а она (или кто-то из ее родственников) является нанимателем, тогда после развода муж не имеет право претендовать даже на часть этой квартиры. Если супруга, находясь в браке, прописала его, тогда выселить мужчину без веских оснований будет проблематично.
Чтобы найти их, лучше обратиться в адвокатскую контору. Специалисты расскажут, что существует несколько способов выселения бывшего мужа. Нужно заключить с ним соглашение о том, как будет использоваться квартира, определить, какую долю коммуналки он станет вносить.
Если экс-супруг не появлялся в данной муниципальной квартире более полугода, не оплачивает коммунальные платежи ни в каком размере, тогда можно подавать иск в суд. В заявлении следует указать просьбу принять решение о выселении бывшего мужа. Нужно хорошо подготовиться к процессу.
Необходимо принести в суд квитанции, в которых будет зафиксировано, кто именно вносил деньги за услуги ЖКХ.
Потребуются свидетели. Они расскажут о том, что бывший муж не проживал в муниципальной квартире более полугода.
Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека
Если гражданин нарушает права соседей, не гасит долги ЖКХ более шести месяцев, использует помещение не по назначению, можно обратиться в суд с иском о выселении.
Если бывшая супруга или супруг не нарушают закон, выселить их проблематично. В этом случае поможет размен квартиры.
Правосудие стоит на стороне детей. Если несовершеннолетние граждане прописаны на данной жилплощади, без предоставления другой квартиры их будет нельзя выселить.
Если вы проживаете в муниципальной квартире, не приватизировали ее, следует много раз подумать перед тем как прописать жену или мужа на своих квадратных метрах.
Как показывает практика, бывшие влюбленные со временем могут превратиться в чужих людей, а спор из-за жилплощади способен сделать из них непримиримых врагов.
Решить проблему поможет юрист. Он расскажет, что есть выход из положения, если встать в очередь на улучшение жилищных условий.
Как и за что можно выселить из квартиры самого собственника: основания для принудительных действий
Квартирный вопрос – проблема, актуальная для большинства населения в современной России. А тем более, когда на кону желаемые квадратные метры.
И выселение нежелательных для проживания лиц здесь становится одним из вариантов решения проблемы с жильем. А как быть, если выселить хотят владельца помещения?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
Буква закона
Могут ли выселить из квартиры хозяина? Ставя вопрос о выселении хозяина из квартиры, необходимо знать, есть ли законодательное регулирование этого вопроса.
Такая формулировка проблемы является достаточно острой, потому что вопросам выселения нежелательных жильцов или бывших собственников уделено достаточно большое внимание в современном действующем законодательстве.
Сюда можно отнести и Жилищный Кодекс РФ с его статьями 31, 86-89, и статью 292 Гражданского Кодекса.
Однако, Конституция Российской Федерации в пункте 1 статьи 40 указывает, что право на жилище является обязательным любого, проживающего на территории государства, и никто не может быть лишен того места, где он может жить.
Конституция РФ Статья 40. Каждый имеет право на жилище
- Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
- Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
- Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Отсюда возникает вопрос: есть ли возможность выселить хозяина?
Ответ на этот вопрос можно найти в Гражданском Кодексе, который в пункте 2 статьи 235 указывает, что собственник может быть лишен своего имущества только по решению суда и только в том случае, если этот орган найдет в предшествующей изъятию имущества ситуации обстоятельства, которые помогут доказать использование такого имущества не по назначению.
Что касается жилья и выселения владельца из него, то в том же ГК РФ, но уже в части 1 статьи 293 зафиксировано, что осуществить такую процедуру можно только в том случае, если лицо, владеющее жилой площадью, использует имеющееся помещение не по назначению, а также своими действиями по его эксплуатации создает некомфортные или угрожающие жизни соседей условия.
Также выселение собственника может быть осуществлено в том случае, если таковой допускает разрушение жилья путем его бесхозяйственного использования.
О том, в каких случаях могут выселить без предоставления другого жилого помещения, а также о том, могут ли выселить из единственной квартиры в никуда, вы можете узнать из наших статей.
Кто может инициировать процедуру?
Если принятие решения о выселении собственника может быть осуществлено только судом, то вопрос, кто может инициировать начало процедуры имеет гораздо более развернутый ответ.
Так, в соответствии с действующим законодательством, обратиться в суд с соответствующим заявлением могут только:
- представители органов государственной власти;
- представители муниципалитетов.
Кто может стать инициатором выселения хозяина жилья за нарушение прав соседей?
Например, участковый уполномоченный полиции – в случае, если выселяемый систематически нарушал общественный порядок, представитель органов Росреестра – если в конкретной квартире была осуществлена незаконная перепланировка, исправлять которую собственник отказался, а его действия нанесли ущерб целости здания, и т.д.
Узнайте на нашем сайте о том, как выселить из квартиры незаконно проживающих лиц, а также о том, можно ли по закону выселить несовершеннолетнего ребенка.
За что можно выселить хозяина квартиры?
Основания
Так как лишить собственника права проживать в конкретном помещении и эксплуатировать его какими-либо способами достаточно сложно, законодатель решил сформулировать конкретный перечень оснований, по которым осуществить процедуру можно будет легче.
К таким основаниям относятся:
- Бесхозяйственное использование помещения, которое может повлечь или уже повлекло его разрушение.
- Использование помещения не по назначению, а также таким образом, что для соседей будет создаваться угроза их комфортному и безопасному проживанию.
- Незаконная перепланировка помещения, которая создала угрозу целостности зданию и опасность для проживающих в нем людей.
- Неуплата коммунальных платежей (но только в том случае, если у собственника есть иная жилплощадь, на которой он может полноценно существовать).
- Несоблюдение санитарно-гигиенических требований к эксплуатации жилого помещения, которые создают некомфортные условия проживания соседей или угрозу их здоровью и жизни.
Этот перечень является исчерпывающим и расширенно толковаться не может.
Но по любому из этих оснований принять решение о выселении может только суд после рассмотрения всех материалов дела.
О том, можно ли выселить человека из квартиры, если он там прописан, но собственником не является, а также о том, кого имеет право выселить собственник из своей квартиры, вы можете узнать из наших статей.
Особенности для членов семьи
Какие нюансы есть при выселении из квартиры членов семьи бывшего собственника? Не секрет, что вопрос, связанный с выселением любого человека с занимаемой им жилплощади является достаточно сложным.
И в нем есть целый ряд нюансов, которые необходимо соблюсти, чтобы не нарушить действующее законодательство. Наиболее сложными являются вопросы выселения родственников бывших собственников, а также принудительного выселения.
Гражданский Кодекс РФ установил, что с момента перехода имеющегося права собственности от одного лица к другому, существовавшие ранее права на эксплуатацию объекта имущественных отношений у родственников прежнего владельца прекращаются.
Прекращение права использовать для проживания недвижимое имущество для членов семьи бывшего собственника осуществляется в момент смены самого собственника. Это зафиксировано в статье 292 ГК РФ.
Это обусловлено тем, что члены семьи бывшего собственника имели право до смены владельца только использования помещения, но не распоряжения им. Соответственно, право проживания и регистрации после завершения процедуры переоформления прав собственности в конкретном помещении прекращается.
Об особенностях выселения из квартиры непрописанных лиц или бывших супругов читайте на нашем сайте.
Принудительное лишение прав проживания
В каких случаях производится принудительное выселение?
Такая форма лишения права проживания и использования в конкретном помещении осуществляется только в случае, если возникает необходимость исполнить судебное решение, а выселяемый добровольно помещение не освободил.
В этом случае судебные приставы-исполнители совместно с представителями органов полиции с обязательным присутствием понятых производят процедуру выселения.
При проведении процедуры принудительного выселения из жилого помещения судебный пристав-исполнитель имеет право осуществить соответствующие мероприятия только в отношении лица, непосредственно указанном в постановлении, даже в том случае, если выполняться они будут в отношении собственника помещения.
В том случае, если выселенный повторно в квартиру въезжает, осуществить его выселение судебный пристав-исполнитель сможет только по вновь вынесенному решению того же судебного органа, который вынес предыдущее решение.
О том, как выселить человека из неприватизированной квартиры читайте в нашей статье.
Порядок действий
Как выселить человека за систематические нарушения? Наиболее простой способ – написать заявление участковому в случае явного нарушения собственником действующего законодательства в отношении правил эксплуатации жилища.
Однако, если такой вариант заведомо не возможен для реализации, можно пойти другим путем и самостоятельно заняться решением вопроса. Для этого необходимо предпринять ряд действий:
- Составление заявления в местные органы администрации с просьбой оказать воздействие на хозяина жилья, в котором имеют место нарушения правил эксплуатации.
- Представитель администрации выносит предписание в адрес владельца недвижимости с требованием устранить выявленные нарушения.
- В случае игнорирования требований составляется иск в судебные органы, находящиеся по месту регистрации ответчика.
- По итогам рассмотрения дела либо исполняется судебное решение, либо хозяин сохраняет свои права на жилплощадь, а представители администрации больше не имеют права отстаивать интересы других жителей многоквартирных домов.
При подаче искового заявления, с целью избежать возврата его истцу и отказа в рассмотрении, необходимо соблюсти определенные требования к его составлению.
Так, обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование того судебного органа, в который направляется иск.
- Сведения о личных данных истца и ответчика.
- Аргументированное ходатайство о выселении ответчика из занимаемого им жилого помещения с обязательным указанием оснований для таких действий.
- Доказательства, которые могут подтвердить правоту истца.
- Информация о возможных проведенных досудебных попытках урегулирования конфликта.
- Сведения о прилагаемых дополнительно документах (в том числе, кадастровом паспорте на квартиру, справке о регистрации выселяемого, полученная не ранее, чем за месяц до подачи заявления и т.д.).
- Квитанция об оплате государственной пошлины (для физических лиц, в том случае, если они являются инициаторами судебного разбирательства, сумма составит 300 рублей, а для юридических – 6000 рублей).
- Копии всех приложенных документов.
После рассмотрения всех материалов дела, суд выносит решение в удовлетворении иска или об отказе в таковом. В случае, если иск удовлетворен полностью, готовится соответствующее судебное решение, на основании которого судебный пристав-исполнитель осуществляет необходимые мероприятия.
Выселение собственника из квартиры – дело достаточно сложное, которому уделяется немало внимания как в жилищном, так и в гражданском законодательстве.
Осуществить данное мероприятие можно только в соответствии с решением суда.
Однако, если будут представлены доказательства нерационального использования жилого помещения, в результате эксплуатации которого создаются некомфортные условия существования для соседей, а также угрозы их жизни и здоровью, это вполне реально выполнить.
О том, возможно ли выселение из жилого помещения собственника, вы можете узнать из видео:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Из-за недовольства соседей можно лишиться квартиры
— Когда мы говорим о выселении и лишении прав на квартиру, то имеем ввиду статью 293 Гражданского кодекса РФ. Она разрешает выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению.
Кто имеет право выселить собственника жилья
Лишить человека квартиры может только суд. Причем в соответствии со статьей 293 ГК РФ исковое заявление о продаже жилья с торгов подают исключительно местные органы власти. То есть управляющая компания и соседи иск направить не могут. И если соседи подадут заявление, то судья откажется удовлетворить требования. Поэтому разговоры о том, что управляющая компания или соседи выселяют собственников — это миф.
Соседи вправе пожаловаться на собственника в местную администрацию, прокурору, написать заявления в полицию. Госорганы проверяют обращения и принимают меры. Возбуждают административные или уголовные дела, предупреждают собственников об устранении нарушений, обязывают через суд переустроить жилье или провести санитарную обработку и дезинфекцию квартиры. Или, наконец, администрация вправе потребовать продать квартиру с торгов с выплатой компенсации собственнику.
Что же касается управляющей компании, то она вправе предоставлять сведения о состоянии жилья в местную администрацию, проверять общедомовое имущество в квартирах и взыскивать (в том числе и по судебному приказу) задолженность по оплате коммунальных услуг. Но выступать истцом в суде в споре о выселении собственника по статье 293 ГК РФ — управляющая компания не может.
Итак, соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению.
Как происходит выселение
Для начала процедуры надо, чтобы местная власть получила информацию о нарушении собственником интересов и прав соседей, разрушении жилища либо использовании его не по назначению.
Если у администрации нет доказательств, то чиновники осматривают помещение. А если владелец не пускает представителей администрации, то местная власть обращается в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в квартиру.
Если чиновники обнаружат нарушение, то местная власть потребует его устранить. В случае же, когда собственник не подчинится, то администрация подаст первое исковое заявление. Этот иск содержит требование об устранении нарушений.
Если же хозяин жилья проигнорирует судебный акт, то администрация вправе подать иск о продаже помещения.
Например, житель Мурманска перепланировал жилище и превратил помещение в офис. Администрация потребовала устранить нарушения. Однако собственник не подчинился, и чиновники обратились в суд. Судья обязал привести квартиру в первоначальное состояние. Собственник отказался. Тогда чиновники подали иск о продаже помещения с публичных торгов. Суд рассмотрел материалы и удовлетворил требование.
Как можно противостоять выселению
Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации в одном случае из десяти.
Поэтому собственники отстаивают недвижимость, даже приложив минимальные усилия. Достаточно обозначить факт, что владелец начал исправлять нарушения, и суд откажется удовлетворить иск.
Например, администрация потребовала продать квартиру, так как владелец не вернул помещение в прежнее состояние после перепланировки и реконструкции. В процессе ответчик заявил, что чиновники не дали времени для исправления нарушений, так как надо подготовить еще и проект работ. В результате судья отказал в иске.
Более того, собственники добиваются отмены продажи даже в ходе обжалования. Так, суд решил продать квартиру с публичных торгов, поскольку хозяйка запустила помещение, нарушив права и интересы соседей. После вынесения судебного решения комиссия еще раз проверила квартиру и установила, что собственница начала ремонт, вывела насекомых и убрала мусор. В результате апелляционная инстанция отменила продажу недвижимости. Так что для отмены выселению надо соблюдать правила человеческого общежития и выполнять предписания суда.
Что делать собственнику после судебного решения о продаже квартиры
Существует два варианта поведения — исправить нарушения и обжаловать решение либо ничего не делать. Если владелец равнодушно относится к недвижимости, то вправе выбрать второй вариант. Судебное решение вступает в силу через месяц. Поэтому собственник может находиться в квартире это время.
Да и после истечения срока на обжалование бывший владелец вправе не покидать помещение. Российские законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Ответственность грозит только за неисполнение решения суда на стадии исполнительного производства (статьи 17.14 и 17.15 введены Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ) Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна, как минимум, возбудить исполнительное производство. А учитывая тот факт, что право собственности на недвижимость возникает после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, нерадивый собственник будет жить в квартире долгое время.
Этот вывод подтверждается и судами, которые указывают, что «право собственности на имущество, подлежащее продаже с торгов, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит это имущество, а не в момент принятия судом решения об отчуждении имущества ответчиков». Так, что бывший собственник может месяцами (если не годами) занимать квартиру, пока на пороге не появится новый владелец.
В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
Существует стереотип, что из единственной квартиры вас не смогут выселить ни при каких обстоятельствах. Однако это не так. Вернее, не всегда. Давайте разберемся, в каких случаях вы можете потерять свою драгоценную недвижимость навсегда.
Желающих отобрать вашу недвижимость предостаточно. Фото: vbr.ru
Мой дом – моя крепость?
Самой защищенной категорией граждан являются собственники квартир, в которых они сами проживают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надежно защищает таких владельцев недвижимости, если они вовремя вносят коммунальные платежи и не нарушают права других граждан.
Но при определенных условиях из единственной квартиры могут выселить даже собственника, не имеющего никаких долгов и не мешающего никому жить.
Например, если дом признан аварийным и подлежит сносу. Или, если недвижимость подлежит изъятию для государственных нужд. Чаще всего это происходит при строительстве дорог и социальной инфраструктуры.
Разумеется, никто не оставит такого владельца без равноценной недвижимости или денежной компенсации взамен. Но спорить с государством по поводу качества нового жилья или суммы возмещения будет бесполезно. На практике суды почти всегда занимают сторону муниципалитетов.
А если собственник недвижимости все же мешает жить соседям, допускает разрушение жилья или разводит антисанитарию, несмотря на постоянные предупреждения органов власти, то его могут выселить из квартиры без предоставления равноценной жилплощади.
В этом случае изъятая недвижимость будет продана с торгов, а вырученная на них сумма выплачена владельцу.
И при наличии больших сумм долга по коммунальным услугам квартира тоже может быть изъята у собственника для последующей продажи на торгах для погашения задолженности. Но в этом случае должнику должно быть предоставлено муниципальное жилье с учетом социальных норм по площади на каждого из членов его семьи.
Еще проще оказаться без квартиры, если она куплена с помощью ипотечного кредита, по которому образовалась большая задолженность. В этом случае не спасет даже факт единственного места проживания или наличие несовершеннолетних детей.
Из ипотечной квартиры выселят быстрее всего. Фото: wp.com
По условиям кредитного договора и в соответствии с законом об ипотеке такая квартира находится в залоге у банка. И если задолженность по кредиту составит более 5% от ее стоимости, финансовая организация вправе обратиться в суд для изъятия недвижимости у должника.
Судебная практика, включая Верховный суд, в таких случаях всегда на стороне кредитора.
Когда мой дом – не мой
Выселить жильцов муниципальных или служебных квартир еще проще. Действует такой же принцип, как и для собственников недвижимости.
Причины для выселения точно такие же – признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также государственные нужды. Для служебных квартир основным поводом для окончания проживания в помещении является расторжение трудового договора.
Если наниматель является добросовестным плательщиком по коммунальным услугам, не мешает соседям, не портит жилье и чужое имущество, а также не разводит антисанитарию, то его выселяют с предоставлением равноценного жилья.
Ну а если человек не оплачивает коммуналку, отравляет жизнь соседям и создает условия для разрушения жилья, то его могут выселить в квартиру меньшей площади или оставить без квартиры вообще.
Выселять нельзя. И точка
Но есть категории граждан, которых выселять нельзя, ни при каких обстоятельствах. Даже если не платят за него совсем и бесхозно относятся к имуществу.
Закон на стороне детей. Фото: hudsonlife.ru
Из недвижимости, находящейся в частной собственности, даже через суд невозможно выселить:
- несовершеннолетних детей, даже если их родители утратили там право проживания;
- иждивенцев собственника недвижимости до достижения определенного срока, иногда до совершеннолетия;
- граждан, которые отказались в свое время от участия в приватизации в пользу других собственников, но зарегистрированы и проживают там;
- жильцов, в пользу которых оформлен завещательный отказ на недвижимость;
- граждан, получивших право проживания по брачному договору.
Из служебного жилья, которое является единственным, нельзя выселить:
- супругов и детей нанимателя, погибшего или получившего инвалидность 1 и 2 групп при исполнении служебных обязанностей;
- пенсионеров по старости.
Из муниципального жилья нельзя выселять:
- несовершеннолетних детей-сирот;
- инвалидов с детства и людей с психическими заболеваниями;
- нанимателей с иждивенцами – детьми и нетрудоспособными инвалидами;
- граждан, которые не могут трудоустроиться по не зависящим от них причинам.
Тех, кого собственник не может выселить из своей квартиры, стало больше: новые решения судов
Для собственника квартиры задача по выселению «неугодных» жильцов теперь решается значительно проще: тот, кто стал для него бывшим членом семьи, утрачивает право на жилье и по решению суда может быть принудительно выставлен за дверь.
Но, как часто бывает, применить одно правило на все случаи жизни невозможно. Например, отказ от участия в приватизации наделяет жильца правом пожизненного пользования квартирой — так что, даже став бывшим членом семьи собственника, он не подлежит выселению даже через суд.
Ну а судебная практика в последнее время продолжает наполняться новыми примерами, где собственнику так и не удалось добиться выселения жильца из своей квартиры. Рассмотрим, кто еще может стать таким проблемным жильцом.
Мать ребенка, которой негде жить
Развод родителей не влияет на права ребенка — поэтому он может продолжать проживать в квартире своего отца, к примеру, т. к. остается членом его семьи.
А вот его мать, которая стала бывшей супругой для собственника, по закону утрачивает право на его квартиру. Но ситуация может измениться, если у нее нет другого жилья, а также возможности его приобрести.
Учитывая это и другие обстоятельства, суд может сохранить за матерью право пользования квартирой бывшего супруга на определенный срок (это предусмотрено ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Например, суд г. Казани отказался выселять бывшую супругу собственника квартиры до достижения ребенком 14-летнего возраста. Было учтено, что отец ребенка живет отдельно, воспитанием ребенка не занимается, но при этом его квартира является единственным жильем для ребенка и его матери. А доходы матери не позволяли ей обеспечить себя и ребенка отдельным жильем (Кировский р-й суд г. Казани, дело № 2-1809/19).
Полный банкрот
В последнее время чаще стали выноситься решения, которые не позволяют новому собственнику жилья выселить его предыдущего владельца и членов его семьи, если квартира была продана с торгов за долги.
Закон позволяет лишать должника даже единственного жилья, если оно было предметом ипотеки, а кредит банку так и не удалось вернуть.
Однако, чтобы не выгонять человека на улицу (особенно, когда у него маленькие дети), суды стали применять по аналогии уже упомянутую ранее норму ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и сохранять право пользования жильем за бывшим собственником на определенный срок (как правило, от 6 месяцев до 1 года).
Поэтому тот, кто приобрел такую квартиру, фактически лишается возможности вселиться в нее в течение этого времени (например, решение Заинского горсуда РТ по делу № 2-616/2019, Амурского горсуда ХК по делу № 2-1179/2019).
Вообще, по закону (ст. 95 ЖК РФ) такие должники должны выселяться не на улицу, а в муниципальное жилое помещение маневренного фонда. Но, видимо, в отсутствие этого фонда суды вынуждены решать жилищную проблему должников за счет новых собственников таких квартир.
Не член семьи, а «контрагент»
Применить правило о выселении бывшего члена семьи собственника и вовсе не удастся, если жильца изначально вселили по иному основанию — в частности, по гражданско-правовому договору (найма или безвозмездного пользования жильем).
В таком случае при решении вопроса о выселении суд будет руководствоваться не Жилищным кодексом РФ, а условиями заключенного договора и Гражданским кодексом РФ. Поэтому далеко не всегда собственнику удастся выиграть этот спор.
Например, в одном деле, которое рассматривал суд Санкт-Петербурга, свекровь оформила невестке регистрацию в своей квартире на основании договора найма (видимо, не желая признавать ее членом семьи собственника).
Закон такое вполне допускает: все, кроме близких родственников (это дети, супруг и родители), признаются членами семьи собственника только в том случае, если он прямо назвал их таковыми при вселении и оформлении регистрации (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).
Но когда, спустя несколько лет, невестка стала бывшей и свекровь захотела ее выселить, это ей не удалось. Суд признал, что договор найма, который они заключили, действует еще 5 лет:
- поскольку срок найма в договоре не был указан, то по закону в таком случае применяется максимально допустимый срок 5 лет,
- а т. к. свекровь до истечения первого срока не заявила о расторжении договора, то он, опять-таки по закону, автоматически продлевается на новый срок.
Поэтому суд отказался выселять бывшую невестку и признал ее право пользоваться квартирой свекрови еще 5 лет (Красносельский р-й суд Санкт-Петербурга, дело №2-1270/18).
Кого нельзя выселить из квартиры даже через суд
Павел
Принудительное выселение некоторых категорий жильцов и снятие их с регистрационного учета невозможно даже в судебном порядке. В других случаях оно крайне затруднительно и может потребовать серьезных затрат сил и времени.
Несовершеннолетние, прописанные в муниципальной квартире.
Важно помнить, что права лиц, не достигших 18 лет, в особом порядке защищаются органами опеки и попечительства прокуратурой и судом, и выселение их из жилья любой формы собственности, как правило, затруднительно, а в некоторых случаях невозможно.
Если жилое помещение находится в муниципальной собственности, а ребенок был зарегистрирован по заявлению родителей, то выселить его невозможно без заявления обоих родителей или до достижения несовершеннолетним возраста 18 лет. Исключение может составить установленный судом факт фиктивной/формальной регистрации без вселения несовершеннолетнего. Однако порой и эти обстоятельства судом во внимание не принимаются.
Летом 2013 г. ко мне обратился клиент, он хотел выписать бывшую супругу, сына и внучку. Бывшая жена выехала из его квартиры еще в 1991 г., уехала она вместе с сыном, тогда еще новорожденным. В начале 2013 года у сына в свою очередь появилась дочь, он зарегистрировал ее в квартире отца. Исковое заявление было подано. Но хотя на судебном процессе сын подтвердил, что несовершеннолетняя дочь никогда не вселялась и не проживала в квартире деда, т.е. суд установил формальный характер регистрации, в прекращении права на квартиру несовершеннолетней суд все же отказал, даже выселяя бывшую супругу.
Дети без родительского попечения.
Несовершеннолетних, не имеющих родителей или лиц, их заменяющих (опекуна, например, бабушки), выселить из квартиры без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Разрешение в этом случае может быть получено только при условии предоставления несовершеннолетнему равнозначного жилья, не уступающего, а в идеале – превосходящего по потребительским характеристикам то помещение , из которого планируется выселение. В органы опеки необходимо предоставить документальное подтверждение факта обеспечения несовершеннолетнего новым жильем либо в виде предварительного договора купли-продажи недвижимости или нотариального обязательства, либо в виде уже оформленных документов на иную квартиру/комнату. Приведенные гарантии закреплены статьей 292 ГК РФ и обширно расписаны в Постановлении Конституционного суда РФ от 08 июня 2012 года № 13-П. Так, Конституционный суд разъяснил: «в силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), родители и лица, их заменяющие, при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей…».
Иждивенцы собственника
Если лицо, подвергающееся выселению, находится на алиментном обеспечении или на иждивении у собственника жилого помещения, то его выселение возможно только по решению суда и только в том случае, когда обязательства по содержанию/иждивению будут прекращены. Однажды я долго готовился к сложнейшему судебному делу и наткнулся на интереснейший судебный прецедент. Определением Свердловского областного суда в 2007 году по делу № 33-738/2007 собственнику жилого помещения было отказано в выселении его бывшей супруги и дочери, и это несмотря на то, что бывшая жена была зарегистрирована по другому адресу, не по месту спорной квартиры. Суд пришел к выводу о том, что наличие у бывшей супруги иного жилья не является основанием для прекращения права пользования квартирой мужа, так как другое жилье находится в городе Троицке, а сама она постоянно работает в Екатеринбурге и имеет обязательства по содержанию дочери. Кроме того, ребенок проходит в Екатеринбурге обучение. Суд также учел, что собственник не способен обеспечить бывшую семью другим жилым помещением, а в отношении ребенка обременен алиментными обязательствами. За бывшей супругой и дочерью суд сохранил право пользования спорной квартирой до достижения дочерью совершеннолетия.
Квартиранты без определенного места жительства.
Если бывший член семьи собственника не имеет возможности незамедлительно переселиться на новую площадь, не обладает иным жильем на праве собственности и/или пользования, у него отсутствует достаточный доход для аренды квартиры или комнаты, суд вправе принять решение об отсрочке выселения такого лица на срок от трех месяцев до года. Мое самое первое дело о выселении пришлось на начало 2006 г., сразу после того, как новый ЖК РФ предоставил собственникам квартир право выселять бывших членов своей семьи. Напомню, до 2005 года собственники были лишены такой возможности. Бабушкинский районный суд г. Москвы, удовлетворяя требования свекрови о прекращении права на квартиру бывшей невестки, предоставил последней возможность проживать в квартире еще целый год.
