Квартира определение по жилищному кодексу

Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница?

Портал недвижимости в Сочи — RaumSochi

Нередко тот, кто хочет купить недвижимость от застройщика, сталкивается с не совсем типичным статусом: объект определяется по документам не как статус квартиры, а как жилое помещение. В чем различия между этими статусами, и покупка какого из упомянутых типов жилья несет в себе меньше рисков?

Статус «Жилое помещение»: основные понятия
В статье 16-й Жилищного кодекса РФ «Виды жилых помещений» говорится, что к таковым относятся жилые дома и их части, квартиры (а также части квартир) и комнаты. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».

Статус «Квартира»: основные понятия
Статус Квартиры, согласно Жилищному кодексу – это помещение в многоквартирном доме, структурно обособленное, предоставляющее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в ней.

О различиях правового статуса
Некоторые риэлторы уверяют своих клиентов: разницы между статусами «квартира» и «жилое помещение» нет. На самом деле различия начинаются еще на этапе оформления документов: в свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартиры», указано назначение земли «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Если же покупателю предложат приобрести жилое помещение, то в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства».

В разрешении на строительство дома, строение с квартирами, как объект капитального строительства, именуется «многоквартирный жилой дом». В здании с «жилыми помещениями» наименованием будет «индивидуальный жилой дом».

Возможные риски при покупке:
По закону индивидуальные жилые дома не могут быть выше трех этажей. Поэтому, чтобы узаконить помещения, застройщики применяют многоэтапную схему: на уровне третьего этажа получают свидетельство о праве собственности на свое имя, затем заказывают проект реконструкции, достраивают остальные этажи и сдают дом через решение суда. Причем право собственности на дом фактической этажности принадлежит компании-застройщику. После этого дом делится на жилые помещения. У покупателя на руках будет два свидетельства о праве собственности: на помещение и на долю земли под домом. Важно: чтобы продать недвижимость, собственнику придется известить о предстоящей продаже всех совладельцев индивидуального жилого дома, так как, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, они имеют преимущественное право покупки.

При приобретении недвижимости со статусом «квартира» дом принимает госкомиссия, после чего владельцам выдают свидетельства о праве собственности на жилье. Никаких сложных схем строительства и ввода в эксплуатацию, как и никакой зависимости от соседей у такого собственника не будет.

Учитывая, что дома с помещениями со статусом «жилых» практически всегда имеют проблемы с коммуникациями, преимущества приобретения недвижимости со статусом «квартира» очевидны.

Статья 16 ЖК РФ. Виды жилых помещений (действующая редакция)

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

URL
HTML
BB-код
Текст

Комментарий к ст. 16 ЖК РФ

1. В комментируемой статье перечисляются разновидности жилых помещений и даются определения каждого из них. Следует отметить, что данный перечень не учитывает современных реалий. Речь, в частности, идет о таунхаусах и апартаментах, которые можно рассматривать в качестве особых разновидностей жилых помещений. Отсутствует в нем и понятие многоквартирного дома.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (см. комментарий к ч. ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда как управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного нахождения.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

2. В ч. 2 комментируемой статьи дано определение индивидуального жилого дома, однако косвенно раскрывается понятие «многоквартирный дом», который можно определить как индивидуально-определенное здание, которое состоит из квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. В качестве главного квалифицирующего признака квартиры как разновидности жилых помещений в ч. 3 комментируемой статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

4. ЖК в комментируемой статье ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме. Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.

Однако обобщающее определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (ст. 558).

Понятие и виды жилых помещений

В качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ называет жилое помещение.

Законодатель использует это понятие в нескольких значениях

как родовое, обобщающее понятие для всех видов т.е жилых домов, квартир, комнат
как часть многоквартирного или индивидуального жилого дома

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

— изолированность (законодатель не расшифровывает);

— отнесение к недвижимому имуществу;

— пригодность для постоянного проживания

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ, а именно от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»

Жилые дома независимо от группы их капитальности относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ:

жилой дом, часть жилого дома;
квартира, часть квартиры;
комната

(п.2-4) названы их отличительные признаки

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат. А также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особо следует обратить внимание, что комната может быть только жилой, для мест вспомогательного пользования этот термин законодателем не употребляется

Многоквартирный дом, судя по закрепленным в законе признакам видов жилого помещения, не относится к жилым помещениям.

Любое жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики, которые в ряде случаев приобретают юридическое значение: размер, благоустроенность, место положения.

Размер жилого помещения характеризуется тремя показателями: общей, жилой площадью (переход на нормативы, измеряемые в общей площади) и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Новым является порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (что привело к необходимости нового оформления технических и правоустанавливающих документов)

Понятие жилой площади в ЖК РФ не раскрывается, хотя ряд норм продолжают измеряться именно в жилой площади. Исходя из того, что комнатой признается место непосредственного проживания, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат.

В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения, а точнее то, каким образом оно должно фактически использоваться

Необходимо использовать эту статью в совокупности с положениями ГК РФ (ст.288)

Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, возможно только после перевода жилого помещения в статус нежилое. Формулировка ч.3 ст. 17 является неудачной и допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома промышленных производств.

В отличие от ГК РФ ЖК РФ расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.

Кроме понятия «жилое помещение» существует понятие «жилище». Это более широкое понятие. Такое отношение к понятию «жилище» выработано и в практике Европейского Суда по правам человека, который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб граждан на нарушение «неприкосновенности» жилища.. Так, Суд признает «жилищем» и строения, предназначенные для временного проживания, но не признает таковым незастроенный земельный участок, пусть даже и предназначенный для этих целей. (постановление от 28.11.1997 по делу Ментеш против Турции; от 18.12.1996 по делу Лонзиду против Турции // Обзор «содержание понятия «жилище» в практике Европейского Суда по правам человека» Вып. 89, 2005)

Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 04.06.2018)

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

(часть 3 в ред. Федерального закона от 06.07.2016 N 374-ФЗ)

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Правительство предложило урегулировать понятия таунхауса и многоквартирного дома в законодательстве

7 сентября в Госдуму был внесен законопроект № 1246345-7, которым предусматривается определение понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки» (так называемый таунхаус) в ЖК РФ и ГрК РФ соответственно. Как отмечают авторы проекта, данные изменения необходимы для более точного и полного правового регулирования жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов.

Согласно пояснительной записке, проект закона устранит выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или таунхаусу, определяя, что последний является видом жилого дома. В частности, в ГрК РФ появится определение таунхауса; так, под ним предлагают понимать жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход.

При этом в законопроекте указывается, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации таунхаусов, если количество этажей в таких домах не превышает трех, а количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство и реконструкция осуществляются без привлечения бюджетных средств. Также отмечается, что для проведения реконструкции одного из таунхаусов собственнику потребуется согласие правообладателей всех домов в одном ряду.

В пояснительной записке указано, что законопроектом снимается вопрос включения таунхаусов в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в нее.

Также предполагается внести в ЖК РФ определение многоквартирного дома, под которым планируется понимать здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК. При этом подчеркивается, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.

Переходными положениями законопроекта предусмотрено, что блок (жилой дом), соответствующий признакам таунхауса, введенный в эксплуатацию на день вступления в силу законопроекта, будет признаваться танхаусом независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Авторы законопроекта пояснили, что данное положение предусмотрено с целью определения правового статуса жилых домов, существующих на сегодняшний день и соответствующих признакам таунхауса.

При этом в проекте закона указано, что замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока (жилого дома) с признаками таунхауса не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. Вступление поправок в силу планируется с 1 марта 2022 г.

Юрист Land Law Firm Юлия Максимкина считает, что законопроект однозначно не поможет устранить пробелы правового регулирования статуса таунхусов, поскольку содержит в себе недоработанные, логически противоречивые нормы. По ее мнению, в первую очередь это связано с тем, что предложенное в поправках понятие «дом блокированной застройки» не имеет строго определенного юридического содержания.

«Для того чтобы правоприменителю собрать все объективные критерии дефиниции воедино, ему необходимо обратиться как минимум к двум нормативно-правовым актам: ГрК и ЖК. Кроме того, осложняется ситуация тем, что в пояснительной записке “дом блокированной застройки” предлагается выделять в качестве вида жилого дома. В то же время законопроект не вносит поправки в ст. 16 ЖК РФ, где могла бы находиться такая классификация жилых домов», – отметила Юлия Максимкина.

По словам эксперта, предложенное законодателем понятие «многоквартирный дом» также не является однозначным, содержит в себе только два «неуверенных критерия»: наличие в здании двух и более квартир и наличие общедомового имущества. Такое понятие легко позволит правоприменителю в процессе толкования нормы отожествить его с термином «дом блокированной застройки», указала Юлия Максимкина. «В таком случае поправки не позволят решить практические проблемы, в частности, возникающие в процессе застройки земельных участков, поскольку застройщикам важно понимать, будет ли назначение построенных объектов недвижимости соответствовать действующему правовому режиму земельного участка», – резюмировала эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что введение в ГрК определения понятия домов блокированной застройки, а также других норм, направленных на более четкое регулирование вопросов проектирования и застройки таких объектов, можно только приветствовать, так как объем такого строительства не малый, а ясности в законодательстве не всегда хватает.

Эксперт обратил внимание, что ранее Верховный Суд в п. 5 своего Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30 ноября 2016 г., вынужден был специально разъяснять, что часть жилого дома в виде одного из блоков может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Николай Сапожников положительно оценивает указание в законопроекте на необходимость учитывать интересы всех соседей такого объекта – с учетом его особенностей. «Например, четко прописана норма о необходимости получения согласия правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду в случае реконструкции одного из домов, а также обязанность соседей, имеющих общие стены, при эксплуатации домов учитывать взаимные интересы», – считает эксперт.

Приветствует Николай Сапожников и предложение об определении понятия МКД: «При этом особо надо обратить внимание на то, что разработчики предлагают прямо указать, что МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома, то есть признак неотъемлемой конструктивной части не может являться определяющим в решении вопроса титула».

Эксперт указал, что предложенное отнесение к общей собственности машино-мест, не принадлежащих отдельным собственникам, очевидно и давно подсказывается практикой. По его мнению, вопрос регулирования домового парковочного пространства является одним из наиболее конфликтогенных в условиях современных городов.

В целом более четкое разделение и понятий, и регулирования блокированных и многоквартирных домов является требованием практики, заметил эксперт. «Важно, конечно, будет увидеть, каким выйдет окончательный текст, когда он превратится в закон», – резюмировал Николай Сапожников.