Надстройка мансардного этажа в многоквартирном доме

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

• Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
• Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

• Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
• Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
• Проведение реконструкции (собственниками);
• Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
• Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

• Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
• Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
• Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
• Проведение переустройства;
• Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
• Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

• Архитектурное управление;
• Госпожнадзор;
• Мосгаз;
• МЧС;
• Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

• Согласованный проект;
• Технический паспорт на квартиру;
• Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах. Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры. Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме. Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников. Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников.

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире. Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале. Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках. А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков. Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак.

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок.

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО. Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей). После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение. Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru. Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир. Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

Как найти управу на неадекватного соседа и доказать, что вы сами не такой

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев. При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме. Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись…

В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши. Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника. Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома.

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали. Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам. Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит. Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства. Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным. Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа. В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев. Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей. То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные.

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей.

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства. Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив». Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов.

Законная надстройка. Как согласовать появление на доме мансарды

Городской департамент градостроительной политики подготовил методические рекомендации для жильцов домов, рассчитывающих на собственные средства надстроить на здании несколько этажей и провести капитальный ремонт. Проявив инициативу, собственники квартир в четырёхсот домах смогут построить, а затем и перепродать дополнительные квартиры в собственных зданиях. Хотя в большинстве случаев подобные проекты в будущем окажутся слишком трудоёмкими и дорогостоящими.

Серийные ограничения

Для достройки подходят дома, не превышающие в высоту пять этажей и разделённые не более чем на 40 квартир. Дать согласие на перестройку по закону должны как минимум две трети собственников расположенных в доме квартир: чем больше число жильцов, тем сложнее будет прийти к консенсусу.

Осуществить проект власти рекомендуют жильцам зданий, построенных по типовым и индивидуальным проектам в период с 1950 по 1965 годы – так называемых «сталинок», кирпичных или блочных домов, где высота потолков составляет около трёх метров. Временной период мотивируется высокой износостойкостью построенных зданий, сооружения могут похвастаться достаточно прочным каркасом и заводскими железобетонными конструкциями. Более поздние строения, «хрущёвки», обычно быстрее приходят в негодность.

Увеличить площадь здания жильцы могут тремя способами. Самый простой и дешёвый вариант — надстроить мансарду. Проект обойдётся в половину меньше монолитного строительства и может быть реализован без частичного отселения постояльцев верхних этажей. Дополнительные два-три этажа можно будет подключить к существующим в доме коммуникациям.

С помощью монолитной надстройки площадь дома можно увеличить почти в два раза, но подобные работы, скорее всего, потребуют больших материальных затрат. Вариант пристроить с торцов и фасадов здания дополнительные жилые секции окажется ещё дороже из-за необходимости дополнительной прокладки коммуникаций и возведения фундамента. Ещё одна сложность — оформление прав собственности и разрешения на строительство на земле вокруг существующего дома.

Здание должно быть расположено на значительной удалённости от дорог и тротуаров: минимальный зазор согласно методическим рекомендациям составляет три метра. К моменту проведения работ в доме не должно быть газового оборудования: в противном случае стояки во время стройки окажутся внутри здания, что противоречит правилам безопасности.

По официальным данным в городе имеется около четырёхсот жилых домов, которые удовлетворяют всем обозначенным критериям.

Технология ремонта

Первоначально жильцы дома должны зарегистрировать ТСЖ или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Первый тип организации подойдёт собственникам, которые планируют достраивать дом за собственные средства, привлечь деньги сторонних инвесторов на счёт товарищества невозможно. В случае объединения в строительный кооператив жильцы юридически смогут взять в долю коммерческие организации. Дополнительными инвесторами в проекте могут стать, например, и сторонние люди, выразившие желание после проведения реконструкции выкупить получившиеся площади или квартиры. Кроме того, ТСЖ может взять кредит в банке.

Создание ЖСК или ТСЖ — стандартизированная процедура, которая начинается с общего собрания жильцов, принятия устава и непосредственно регистрации объединения. Бюрократический процесс растягивается на семь рабочих дней и обходится примерно в 15 тыс. рублей.

Следующий шаг — составление бизнес-плана предполагаемого строительства. В документе указывают всех инвесторов, размер вложений, предполагаемую стоимость работ и аналогичные параметры. После того как проект пройдёт согласование в департаменте градостроительной политики, жильцы должны самостоятельно найти проектную организацию. После создания и утверждения сметы и проектной документации ТСЖ или ЖСК выбирает генерального подрядчика для строительных работ.

Саму по себе городскую инициативу нельзя назвать новой — переделка существующего жилого фонда по инициативе жильцов технически стала возможна ещё в середине 2000-х. Но до сих пор в Москве существует лишь один дом, номер 32 по улице Мишина, жильцы которого согласовали проведение самостоятельной перестройки. Работы стартовали минувшим летом. После реконструкции четырехэтажное здание должно вырасти до девяти этажей, а количество квартир увеличится с 16 до 50. Большинство новых жилых помещений получат жильцы дома, которые смогут реализовать их по собственному усмотрению. Несколько квартир останется на балансе товарищества собственников и будет продано по рыночной стоимости. Одновременно с надстройкой в доме проходит капитальный ремонт. Появится лифт, мусоропровод, вентилируемый фасад и более современная крыша. Общая смета составила 200 млн рублей, все деньги жильцы тринадцати квартир нашли самостоятельно и вложили в равных долях.

Чердак превратили в мансарду // ВС решал, есть ли у дольщиков право на надстройку в трехэтажном доме

Суд общей юрисдикции признал право собственности на жилые помещения. После строительства выяснилось, что их не было в проекте. Можно ли признать право на них в деле о банкротстве застройщика? Такой вопрос сегодня решала экономическая коллегия Верховного суда (ВС). Дом планировался трехэтажным, но потом появилось еще несколько этажей. Жители дома считают, что на последнем, шестом этаже чердак, а не мансарда с квартирами. Истцы же требуют признать право собственности за собой на эти квартиры, ссылаясь на результаты экспертизы, подтвердившей самостоятельность помещений. Ситуация осложнялась тем, что проектная документация постоянно менялась, и на каком ее варианте дом в итоге был сдан в эксплуатацию, судьям ВС не было ясно.

Спор возник вокруг дома на улице Тельмана в Казани (дело № А65-22387/2008). Его строил обанкротившийся застройщик ООО «Фирма “Свей”». Изначально в доме предполагалась три этажа. Но потом их стало четыре, а далее ― шесть. На шестом этаже должны были быть квартиры Виктора Манушина, Сережи и Армена Ханзадянов. Первый был долевым участником строительства, а последние ― соинвесторами. Но, как пояснил их представитель в заседании, суд установил что фактически с ними тоже сложились договорные отношения по долевому участию.

Вахитовский районный суд Казани признал за всеми тремя право собственности на доли в объекте незавершенного строительства. Дом был введен в эксплуатацию, а потом истцы обратились в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на помещения на шестом мансардном этаже. Первая инстанция их поддержала. Суд учел, что дом сдан в эксплуатацию, есть документы, подтверждающие обязательства по передаче помещений и их фактическую передачу истцам.

Апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции и назначила экспертизу. Она подтвердила, что спорные помещения ― самостоятельные, в них проведены электричество, канализация, отопление и газ. Помещения не относятся к общедомовому имуществу. Тем не менее заявителям суд отказал в удовлетворении требований. Изначально в договоре подряда на строительство речь шла о трехэтажном доме. Но в эксплуатацию дом сдан как шестиэтажный ― с пятью надземными и одним цокольным этажами. А по техпаспорту дом пятиэтажный, с цокольным этажом и чердаком, где есть три помещения общего пользования (лестничные клетки) и три чердачных помещения, не относящиеся к объектам общего пользования. Апелляция указала: нет утвержденной проектной документации, по которой при возведении дома предполагалось наличие шестого мансардного этажа. Фактически, решила апелляция, заявители сделали реконструкцию жилого дома с нарушением порядка ее проведения. Суд округа с этим согласился.

Судя по всему, работы по надстройке этажа и стали основной причиной конфликта между заявителями и другими жильцами дома. Жильцы считают, что был поврежден фасад (например, были прорублены окна, которых раньше не было). Сейчас фасад в плохом состоянии, его надо ремонтировать. И заявители должны сами устранить последствия. А квартиры в мансарде жильцы считают чердачным помещением, к которому теперь нет доступа. Есть только выход на крышу с лестницы на лестничной клетке на шестом этаже.

В заседании ВС представитель Виктора Манушина Ярослав Подва настаивал, что право на помещения у истцов есть. Экспертиза подтвердила, что это самостоятельные помещения. Доступ на чердак никто не перекрывал. Лестница на шестом этаже ведет на чердачное помещение (видимо, что-то над последним этажом все же есть). «Не в чердачное, а на крышу», ― возражала представитель жильцов Зоя Акатьева. Впрочем, судьям ВС так и не было ясно, что же на самом деле есть в доме. Из материалов дела непонятно, на основании какой документации дом был сдан в эксплуатацию. Точный ответ стороны дать не смогли.

Ярослав Подва полагает, что проблема возникла из-за недобросовестного застройщика. А последствия его действий суды переложили на заявителей по делу. «Как можно говорить, что мы реконструкцию провели?» ― возмущался выступавший.

Тройка судей отправила вопрос на пересмотр в первую инстанцию.

Застройщик «Фирма “Свей”» не в первый раз пытался построить дом и изменить этажность в процессе стройки. Спор из одного такого дома даже доходил до Президиума ВС (см. здесь). Это было первое дело, переданное в надзорную инстанцию из экономической коллегии ВС после ликвидации ВАС. Ситуация была похожая. Дом в Казани был запланирован с девятью этажами, а построен с 18. После начала строительства застройщик просил откорректировать разрешение на строительство, увеличив количество этажей. Экономическая коллегия ВС поддержала апелляционный суд, который допустил такое изменение и признал отказ местных властей незаконным. Однако Президиум ВС встал на сторону города и признал законным отказ изменять разрешение на строительство.

Метры на высоте, или инструкция по присоединению чердака

Многим жителям последних этажей кажется, что жилищные условия можно улучшить почти без затрат: достаточно лишь присоединить чердак. Так ли это на самом деле? Что нужно сделать, чтобы оборудовать мансарду? Какие юридические и коммунальные препоны ждут желающих? Насколько мансарда дешевое и безопасное удовольствие, проверял корреспондент «Нового Калининграда. Ru».

Взгляд коммунальщика
Поначалу многим кажется, что присоединение чердака — практически неотъемлемое право жителей последних этажей. Эксперты огорчают: это отнюдь не так. Прежде чем расширяться, нужно спросить и соседей, и закон, и строителей.
«Как ты думаешь, почему сначала все массово осваивали верхи, а теперь это движение почти сошло на нет?» — спросил меня координатор проекта «Коммунальный Калининград» Андрей Иванов. Я, признаться, растерялась: статистики по количеству осваиваемых мансард нет, обывателям, как и мне до написания статьи, приходится судить лишь по внешнему виду многоквартирных домов, многие из которых смотрят в небо мансардными окнами. «Рынок зарегулировали. Ужесточили правила. Теперь это удовольствие крайне недешевое и хлопотное, сделать по закону крайне сложно, а с самозахватом могут возникнуть проблемы», — ответил Иванов на свой же вопрос.
Оккупация чердака, как выяснилось, может привести к серьезным проблемам во всем доме. «Это раньше многие строили наобум. Сейчас, к счастью, это крайне затруднено — необходимо предоставлять соответствующие расчеты, да и сосед не дремлет: многие собственники жилья стали более подкованы и терпеть ущемление своих имущественных прав просто так не станут. Традиционно фундаменты и стены немецких домов, если они, конечно, не пострадали во время войны, позволяют надстроить мансарду. Но на глаз определять пригодность собственного дома к реконструкции не следует — нужно пригласить опытные проектантов. Ведь если строительные работы будут проведены с нарушением технологий, дело может закончиться обрушением. К счастью, таких случаев в Калининграде не было, а вот потрескавшихся после реконструкции стен — более чем достаточно», — отметил Иванов.
Таким образом, первый подводный камень обустройства мансарды — проектировочные работы. Во-первых, необходимо установить, возможно ли надстраивать или реконструировать чердак под жилое помещение в принципе. Во-вторых, нужно позаботиться о том, чтобы сделать это общее имущество пригодным для жизни.
«Если вы хотите присоединить мансарду к квартире, а тем более придать ей статус жилого помещения, необходимо озаботиться коммуникациями. Здесь тоже следует обратиться к услугам специалиста. Попытки самостоятельно подключить отопление, воду или канализацию к мансардным помещения заканчивались проблемами с водоснабжением во всем доме», — отметил Андрей Иванов.

Взгляд юриста
Даже если проектировщики решили, что в вашем доме можно обустроить мансарду, это еще не значит, что можно приступать к строительству, считает гендиректор юридического бюро «Юрис» Станислав Солнцев. По его словам, необходимо пройти еще целый ряд процедур. По закону устройство мансарды считается реконструкцией объектов капитального строительства. «Такие действия можно проводить только на основании разрешения на реконструкцию», — отмечает Станислав Солнцев, в противном случае реконструкция может быть признана незаконной по обращению других жителей дома или администрации Калининграда.
Алгоритм действий различается для тех, кто владеет долей в многоквартирном доме, как это часто случается в зданиях довоенной постройки, и отдельной квартирой. В первом случае для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию, в комитет архитектуры Калининграда необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Градостроительный план предоставляется факультативно. Никаких иных документов и выплат в горадминистрации просить не вправе.
Однако перед тем как просить разрешения на реконструкцию, необходимо заручиться согласием всех собственников в доме. Обычно процедуру сбора этих документов поручают юристу. Однако, по словам Солнцева, достаточно писем от всех собственников долей в многоквартирном доме о том, что они согласны с проводимой реконструкцией.
Если вы собственник квартиры в многоквартирном доме, то здесь придется считаться с тем, что чердак является общим имуществом и принадлежит всем собственникам многоквартирного дома пропорционально размеру их жилых или нежилых помещений.
«Любые действия по реконструкции путем достройки мансардного или полноценного этажа — уменьшение размера их общего имущества и увеличение вашего», — отмечает Солнцев.
В данном случае решение о надстройке мансарды или ее реконструкции может быть принято только на общем собрании собственников, куда входят обладатели жилых и нежилых помещений в доме, а также долей в отдельных квартирах.
«В редких случаях жильцы дома самостоятельно могут провести легитимное собрание, которое будет оформлено максимально верно. Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов», — заявил Солнцев.
Если кворума нет, то собрание не состоялось. В таком случае допустимо заочное голосование. Для принятия решения о реконструкции дома требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу повестки дня о проведении реконструкции. Однако нужно помнить, что с уменьшением размера общего имущества должны согласиться все собственники помещений. При этом существует отдельная процедура получения согласия в том случае, если собственник одной из квартир в доме умер или отсутствует продолжительное время.
Кроме того, отмечает Солнцев, необходимо получить технические условия для подключения у тех компаний, что снабжают дом электричеством, теплом, водой. Если дом относится к объектам культурного наследия, то придется проводить дополнительную экспертизу, получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию у Службы государственной охраны объектов культурного наследия, которая подчиняется правительству Калининградской области.
Таким образом, по подсчетам юристов, сбор всех необходимых документов, реконструкция, а затем получение на ввод в эксплуатацию затягиваются как минимум на год.
Что будет, если вы решите избежать юридических сложностей? Во-первых, не исключено, что суд обяжет собственника мансарды снести самовольную постройку. К тому же, за реконструкцию объекта без соответствующих документов частное лицо может заплатить до 5 тыс рублей, а эксплуатация помещения без разрешений карается штрафом до 1 тыс рублей.
При этом юридическое сопровождение строительства мансарды — достаточно дорогостоящее удовольствие. За помощь в реконструкции мансарды в индвидуальном доме, по словам Солнцева, придется заплатить от 30 тыс рублей, в многоквартирном доме — от 50 тыс.

Взгляд дизайнера
Допустим, все юридические и коммунальные сложности решены. Вы разобрались со строителями, соседями, чиновниками и наконец можете хвастаться своей мансардой. Как обустроить это жилье и кому в нем будет комфортно?
«Конечно, мансардное жилье — это удел молодых и бездетных. Если это приспособленная мансарда, то в таком помещении, как правило, сложно соорудить удобную, безопасную для маленьких детей лестницу. Поэтому мансарды — это удел молодых и богатых. Молодых — потому что, все же, комфорт мансарды весьма условен, богатых — потому что мебель и аксессуары, по крайней мере, в Калининграде, придется делать по индивидуальному заказу», — рассказала дизайнер интерьеров Ольга Шипкова.
Существуют общие секреты обустройства мансард, которыми Ольга поделилась с «Новым Калиниградом. Ru».
1. Мансарда должна быть светлой. Темные тона будут усиливать давление скосов.
2. При обустройстве мансарды лучше всего прибегать к скандивским мотивам в дизайне и использовать для оформления натуральные материалы.
3. Скосы хорошо использовать для организации камер хранения. Таким образом вы сможете приспособить нефункциональные углы, да и спрятать мелочи, которые перегружают пространство.
4. Люстры и объемные светильники мансардам противопоказаны.
5. Шторы тоже. Чтобы защититься от утреннего солнца, можно использовать ролл-ставни.
Зачастую жители последних этажей достраивают мансарду, надеясь бюджетно решить жилищный вопрос, однако экономия оказывается весьма сомнительной. Примерно 30% от стоимости квартиры той же площади владельцам мансарды придется потратить на ремонт и обустройство вновь приобретенных квадратных метров. Сэкономить на мебели, считает Ольга, не самый удачный вариант, ведь типовых решений для мансард фактически нет.

Взгляд риелтора
Засыпать, разглядывая луну и считая звезды, оборудовать просторную студию или гигантскую игровую — все это доступно обладателям мансардного этажа. Станет ли квартира ликвиднее после присоединения мансарды? С этим вопросом мы обратились к генеральному директору риелторского агентства «Департамент недвижимости» Валентине Чебаненко.
«Квартирами с мансардой больше интересуются молодые покупатели с детьми. Таких квартир немного — от общего объема сделок примерно 2,5% приходится на мансардные квартиры. В свое время они появлялись в Центральном районе, где квартиры всегда востребованы, а нового жилья строится мало», — отмечает Валентина Александровна.
По мнению нашего эксперта, сейчас массового спроса на мансарды нет, равно как и стремления перепланировать свое жилье в двухуровневое. В зависимости от района и состояния конструкций, верхний уровень может увеличить стоимость жилья на Правда, современные покупатели более требовательно относятся к документам, поэтому продавцу стоит рассчитывать на существенную прибавку в цене только в случае официального оформления дополнительной площади.

Текст — Ирина Саттарова

Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав Ctrl+Enter

«Купили потому, что дешево». Как строятся мансардные квартиры и каково в них жить

Около пяти лет назад минские хрущевки и «брежневки» начали прирастать новыми мансардами. Двухкомнатная квартира такого плана стоит немногим дороже «однушки» в панельном доме, однако ажиотажа вокруг них так и не появилось: многие боятся отдавать кровно заработанные за незнакомый тип жилья. Тем более у него есть свои нюансы, которые не скрывает даже застройщик. Мы побывали в мансардных квартирах, поинтересовались впечатлениями их жителей и узнали, по какой технологии их возводят.

В «брежневке» по улице Сердича, 4, мансарда появилась еще четыре года назад. Теперь это довольно симпатичный семиэтажный дом, едва отличимый от новостройки в каких-нибудь Ждановичах. Впрочем, разница есть: во-первых, дом на Сердича расположен в десяти минутах ходу от метро «Пушкинская», во-вторых, несмотря на внушительный рост, он не имеет лифта.

В одной из мансардных «трешек» на Сердича, 4, живет большая семья: супруги Марина и Николай с двумя дочерьми и огромным псом.

— Переехали сюда в 2014 году, — рассказывает Николай. — Мансарду выбрали, во-первых, из-за района: второе кольцо, хорошая инфраструктура, рядом метро. Во-вторых, мансарды привлекали нас своей необычностью.

— В-третьих, за те же деньги можно было купить разве что убитую «вторичку» и месяцами соскабливать обои со стен, ровнять их, взрывать старый пол, прежде чем можно было бы приступить к финальной отделке, — добавляет Марина. — А в мансарде весь ремонт с нуля занял шесть месяцев, и это со строительством перегородок, установкой лестницы, межкомнатных дверей и с учетом промедления отдельных недобросовестных подрядчиков.

— Из нюансов — только отсутствие лифта, хотя изначально говорили, что лифт будет, — продолжает Марина. — Конечно, для молодых семей это проблема: попробуй побегай по лестнице с коляской и ребенком на руках. Когда мы сюда переехали, младшей не было и года. Я как-то приспособилась: в одной руке ребенок, в другой — складная коляска-трость. Но было тяжело, что и говорить. А сейчас, когда дети подросли и ходят по лестнице сами, я даже затрудняюсь назвать какие-то недостатки.

До мансарды супруги жили в хрущевке, но их дом был лишен всех «хрущевских» дефектов. Стены из силикатных блоков отлично сохраняли тепло и изолировали от соседского шума. Семья переехала лишь для того, чтобы расшириться, и теперь живет на площади 75 квадратных метров, 45 из которых — первый этаж, 30 — второй. На первом этаже — комната старшей дочери, кухня и небольшая гостиная, на втором — спальня родителей и детская младшей.

— Двухэтажная мансарда — это огромное развлечение для детей. Как собственный домик на дереве или чердаке. Конечно, мы волнуемся из-за крутой лестницы. Когда Катя была маленькой и не могла сделать там полный шаг, она в свою комнату на четвереньках залезала. И это было куда безопаснее.

Звукоизоляция здесь хорошая, но, если включают музыку в Ледовом дворце, она доносится через окна. Впрочем, это скорее нюанс района, нежели квартиры. Из соседских звуков слышим только дрель или что-то подобное, из ряда вон выходящее.

Виталий живет в двухэтажной мансарде около четырех лет. Квартиру купила его супруга еще до замужества, так что участия в выборе он не принимал. Но жильем доволен и не считает, что жена в свое время переплатила.

— Есть, конечно, нюансы планировки, особенно на втором этаже. Он большой, но из-за скошенной крыши толку с него — одна спальня и санузел, который мы обустроили сами. Назвать это пространство жилым, конечно, сложно. Много непонятных кладовок, которые тяжело использовать. Поэтому в квартире общей площадью 75 квадратных метров получилось всего две спальни. Но метр в этой мансарде стоил на $200 дешевле, чем в обычных квартирах на «вторичке», и такая скидка нивелирует планировочные недостатки.

Еще один нюанс — это шестой этаж без лифта. Подняться с грудным ребенком на руках, сами понимаете, сложно. А складную коляску мы держим в машине — так удобнее, чем всякий раз тащить ее с шестого этажа и обратно.

Около полутора лет назад мы рассказывали еще об одном существенном недостатке, с которым столкнулись будущие жильцы мансардного дома. Тогда дольщики были шокированы счетом в $6700, выставленным за спрятанные за батареями ниши. Люди уверяли, что узнали о них только после сдачи дома в эксплуатацию и не хотели бы платить немалые деньги за пространство, найти применение которому крайне непросто.

Одна из собственников на тот момент решила не доплачивать за «ненужные» метры, однако дольщик в ответ отказался отдавать девушке ключи, а на все ее претензии отвечал, что ниши были предусмотрены первоначальным проектом и что об особенностях такой планировки все дольщики были предупреждены заранее. Исчерпать конфликт самостоятельно тогда не получалось, и дольщики даже планировали довести дело до суда.

Однако, по мнению Виталия, у мансардного жилья есть и немало преимуществ:

— Эта квартира строилась из газосиликата, который гораздо прогрессивнее бетонных плит. Я прожил 25 лет в хрущевке, потом в «мапидовской» панельке в Боровлянах — здесь звукоизоляция лучше. Конечно, если сосед включает музыку на максимальную громкость, можно разобрать слова, но в децибелах я не мерял, а по впечатлениям это уж точно не хуже, чем в типовом панельном жилье.

По теплоизоляции мансардные квартиры тоже «вторичке» не уступают. Я жил в разных хрущевках: и на первом этаже, и на пятом без чердака, где рубероид фактически лежал на потолке, — здесь, конечно, несравнимо лучше, потому что скатная крыша из металлочерепицы отлично отражает тепло. А зимой мы включаем батареи только наполовину.

Сейчас в работе у застройщика «Мансарды столицы» два проекта по одноэтажным надстройкам над «брежневками» на Мавра, 31 и 33. Мансарда 33-го дома находится на завершающей стадии строительства, все квартиры там выкуплены. Над 31-м домом стройка только началась. В продаже остались мансардные «двушки» площадью от 39,5 до 46 квадратных метров по $980 за «квадрат». Срок сдачи — I квартал 2019 года.

Технология строительства мансарды аналогична каркасным домам: весь пирог внешних стен складывается из 25 сантиметров утеплителя, гидроизоляции, пароизоляции и двух слоев огневлагостойкого гипсокартона. На крыше — металлочерепица, в оконных проемах — двухкамерные стеклопакеты компании Velux, несущие стены оштукатурены, на полу — черновая доска.

— Мы снимаем с крыши старый рубероид, заливаем монолитные бетонные пояса, сверху кладем лаги, на которых, в свою очередь, держится черновая доска пола, — рассказывает представитель компании «Мансарды столицы» Владимир. — Она не используется как отделочный материал. Жильцы кладут на нее либо фанеру, либо OSB, а после — паркет или ламинат. Потолочные балки мы обшиваем гипсокартоном. Если повесить на них лофтовые светильники, получится очень стильно.

Для того чтобы затеять строительство мансарды, застройщику необходимо согласие более чем половины жильцов. Обитатели последних этажей хрущевок порой относятся к стройке скептически, ведь все работы ведутся буквально у них «на головах». Но в итоге именно они получают от стройки максимальную пользу.

— Были случаи, когда спустя два года после сдачи объекта жильцы приходили ко мне и говорили спасибо, — утверждает Владимир. — Если раньше у них летом нагревалась крыша и в квартире невозможно было находиться, а зимой из-за старой кровли случались протекания, что касается дома на Сердича, то с мансардой жить стало вполне комфортно. Кроме того, мы за свой счет устанавливаем окна пенсионерам и инвалидам и, пока ведется стройка, оплачиваем «коммуналку» всем жильцам. А еще мансарда — это способ приблизить капитальный ремонт дома, поскольку он ведется одновременно с ее строительством.

Мансардные квартиры унаследовали от своих советских прародителей еще один нюанс, о котором не рассказали жильцы: площадь кухонь будет составлять всего 5 квадратных метров, как и в квартирах ниже. Но перегородка между кухней и гостиной не несущая, поэтому ее вполне можно снести или договориться с застройщиком о перепланировке.

— Мы отгораживаем кухни только из-за газового оборудования. Перепланировку здесь сделать можно, это не проблема: расширить кухню, соединить с гостиной, — но по нормам она должна быть отгорожена. Если дольщик хочет перепланировку, перегородки, раздельный санузел — все это мы можем обсудить с ним и заключить допсоглашение, в котором при желании пропишем даже дизайнерский ремонт под ключ. У нас уже были такие клиенты.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!