Нужно ли приватизировать землю под многоквартирным домом

Оформление земли в собственность

У нас квартира в двухквартирном доме. Соседи в 2005 году без межевания присоединили свою половину земельного участка к дому, а в 2013 продали квартиру вместе с землей. Есть кадастровый номер. Теперь мы продаем квартиру, но нашу половину земли оформить не можем, так как дом признан многоквартирным. Как оформить собственность на землю?

Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.

Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД. Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.

Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра. Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

• заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
• кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

• самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
• сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
• гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
• регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

• возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
• собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
• после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Текст подготовила Александра Лаврова

Споры о праве на придомовую территорию

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) 1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет) 2 .

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее. 3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.

Такие споры можно разделить на четыре большие категории:

• о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
• об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
• об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
• о границах участков, предназначенных для размещения МКД.

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием. Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7. При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД 4 .

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение 5 .

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Необходимость приватизации земли под многоквартирным домом

Собственники недвижимости имеют право получить земельный участок под многоэтажным и малоэтажным зданиями в собственность. Приватизация земли под многоквартирным домом поможет гражданам вместе распоряжаться территорией, расположенной под зданием.

Что представляет собой многоквартирный дом – это здание с нежилыми помещениями и определенным количеством квартир и этажей, предназначенное для проживания. Классификация зданий зависит от типа дома, длины и этажности. Длинные дома состоят из нескольких подъездов, точечные – из одного.

Согласно Жилищному кодексу земля под многоквартирным домом является общим имуществом. Жители могут распоряжаться ей, так как она считается общей долевой собственностью.

Земельный и Градостроительный кодексы устанавливают границы участка. Росреестр регистрирует правоустанавливающие документы на землю и предоставляет информационные данные о правообладателях.

Федеральный закон № 189 от 9.12.2004 вводит в действие Жилищный кодекс Российской Федерации и регулирует процесс приватизации. Если земля под жилым зданием не является собственностью владельцев, то проводится приватизация. Для этого подается заявление в государственные или муниципальные органы и оформляется право собственности.

1. Кто может подать заявку
2. Какие права получают собственники, приватизировав участок под МКД
3. Положительные и отрицательные моменты
4. Условия, обеспечивающие приватизацию
5. Алгоритм приватизации и инстанции для обращения
6. Список документов и образец заявления
7. Материальные затраты при оформлении
8. Сроки
9. Трудности при формировании документации
10. Важные моменты
11. Последствия

Кто может подать заявку

Для проведения процедуры приватизации проводится общее собрание владельцев квартир и избирается представитель. Он от лица всех собственников подает заявку в уполномоченную инстанцию о проведении приватизации. Процесс передачи участка под МКД в собственность может инициировать один из жителей. Это установлено законом на основании постановления пленума Высшего суда РФ: Конституцией предусмотрено право каждого человека защищать свои права и интересы, если они не противоречат законодательству РФ. Если одному владельцу отказали в приватизации, это противоречит нормативным актам и является нарушением.

Какие права получают собственники, приватизировав участок под МКД

Получив в собственность землю, правообладатели могут продать или сдать в аренду местным административным органам для возведения торгово-развлекательного центра, постройки офисного здания и других нужд.

При приватизации придомовой территории собственники жилья в многоквартирном доме получают не только права по использованию объекта, но и обязанности. Право собственности возлагает на владельцев обязанности по уплате налога на землю, следовательно, увеличиваются коммунальные платежи. Получив регистрацию собственности на участок в ЕГРН, жильцы могут распоряжаться землей на свое усмотрение, например, благоустроить: соорудить детскую или спортивную площадки. Владение участком дает право на получение дохода от использования.

Кадастровый паспорт отображает информацию о границе и размере земли. Технический план является альтернативой. Площадь, ограниченная домовладением, является минимальной. Чаще всего приватизированный земельный участок вокруг здания и под ним имеет обширные границы. Это является важным фактором для создания благоприятного климата, так как позволяет благоустраивать территорию.

Жильцы могут установить ограждение на приватизированном участке, если она не будет препятствовать жителям населенного пункта пользоваться общественными местами, например, сквером или парком. Если единственная дорога к парку проходит через территорию МКД, то администрация вправе отказать в установлении ограждения.

Применение участка под многоквартирным домом:

• возведение спортивных объектов;
• строительство игровых площадок для детей;
• конструирование гаражных кооперативов для людей с ограниченными возможностями;
• высадка деревьев и газона;
• создание парковочных мест;
• сдача в аренду участка под продуктовый павильон, автостоянку.

Положительные и отрицательные моменты

Собственники придомовой территории, которая прилегает к зданию, должны понимать, что приватизация участка подразумевает определенную ответственность и обязательства. Как правило, жильцы не имеют единого мнения в желании установить и зарегистрировать право собственности.

Рассмотрим основные плюсы и недостатки процесса.

• приватизация проводится без материальных затрат на основании законодательства;
• территорией под МКД вправе распоряжаться только собственники;
• получение прибыли от аренды земли;
• рентабельность недвижимости.

• расходы на оплату земельного налога;
• материальные затраты на содержание участка: ремонт, благоустройство;
• ограничение в землепользовании: сооружение гаражных кооперативов для участников ВОВ, инвалидов, возведение зон отдыха для детей и спортивных сооружений.

Условия, обеспечивающие приватизацию

• установленные границы территории;
• право собственности на квартиры должно быть зарегистрировано и документально подтверждено;
• застройка здания на участке проведена в соответствии с законом;
• при возведении недвижимости учитывались все градостроительные нормы;
• были приняты во внимание правила ввода объекта в эксплуатацию.

Алгоритм приватизации и инстанции для обращения

В больших населенных пунктах и городах – в уполномоченные органы по имущественным и земельным вопросам, подразделения департаментов. В деревне – в сельскую администрацию. При обращении следует предоставить нужную документацию и заявление.

Рассмотрим, как правильно приватизировать землю под многоквартирным домом.

Пошаговая инструкция проведения:

• организация общего собрания жильцов с целью рассмотрения данной процедуры;
• руководителю уполномоченной инстанции направляется заявление на основании принятого коллективного решения;
• подготавливается технический и кадастровый план земли;
• обращение в комитет по земельным вопросам после получения разрешения от административного органа;
• документы, полученные от земельного комитета, предоставляются в городскую или сельскую администрацию;
• в муниципальном учреждении проводится анализ предоставленной документации и принимается решение о возможности приватизации;
• определяются границы земли и отмечаются в технической документации;
• административной комиссией подписывается акт, разрешающий регистрацию права собственности на имущество;
• в регистрационную палату подается заявка на получение правоустанавливающих документов.

Список документов и образец заявления

Узнать, какие бумаги нужны для приватизации собственники, граждане могут, позвонив на консультационную линию местной администрации или лично посетив учреждение.

• кадастровый паспорт на землю;
• топографическая съемка территории;
• план местности с указанием границ;
• документы, подтверждающие право землепользования: о регистрации на землю, административные акты на право пользования и другие;
• справка с данными об оценке предоставляется уполномоченным органом по земельным вопросам;
• выдача бумаг с информацией о площади и объеме налогообложения – относится к компетенции налоговой инспекции;
• бюро технической экспертизы предоставляет справку о рыночной стоимости объекта;
• паспорт, ИНН заявителя;
• кадастровая документация на МКД;
• выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на землю.

Кадастровый паспорт на землю является основным документом. При его отсутствии собственникам придется понести затраты на оформление дополнительных бумаг. Законом предусмотрено составление схемы участка с внесением кадастровых данных на основании правоустанавливающих документов. Заявление составляется по установленному образцу. К нему прилагается необходимая документация. Орган местного самоуправления регистрирует заявку. Образец можно посмотреть в интернете на сайте администрации или МФЦ.

Материальные затраты при оформлении

Процесс приватизации проводится бесплатно.

Оформление бумаг подразумевает материальные издержки:

• при получении кадастровой документации материальные издержки составят примерно 10 000 рублей;
• стоимость технической документации варьируется в зависимости от региональных расценок БТИ;
• регистрация права в ЕГРН – 500 рублей;
• юридическому лицу – 2 000.

Стоит отметить, что стоимость услуг надо уточнять в региональных подразделениях.

Сроки

Органы местного самоуправления принимают решение о возможности приватизации не позднее одного месяца со дня регистрации заявления. Кадастровый и технический паспорта изготавливаются в течение 14 дней. Техническая документация необходима для определения доли территории на каждого жителя. Процесс регистрации в ЕГРН занимает две недели. Подача заявки на установление права через МФЦ около 0 дней.

Сроки рассмотрения и оформления документации:

• заявление от собственников на приватизацию участка – 30 дней;
• кадастровый паспорт – 14 дней;
• технический паспорт – 14 дней;
• регистрация права собственности в ЕГРН через Росреестр – 14 дней;
• регистрация права собственности через МФЦ – 17–20 дней.

Трудности при формировании документации

На общем собрании не все жильцы могут прийти к единому мнению о необходимости приватизировать, так как появляется ответственность за содержание общего приватизированного имущества и материальные расходы на оформление и налоги.

Участок под застройку здания был предоставлен незаконно. Это обычно выясняется при проведении анализа документов уполномоченными учреждениями.

При отсутствии кадастровой или технической документации сроки по формированию пакета бумаг удлиняются. На место вызываются сотрудники БТИ и кадастровой службы для оформления новых.

Если представитель собственников не предоставил документы, удостоверяющие его полномочия, процесс невозможен. Когда возникают спорные ситуации, владельцы обращаются в судебные инстанции.

Важные моменты

Переданная в частную собственность земля должна использоваться всеми жильцами. Доля на одного человека не выделяется. Совершение сделки по продаже квартиры предполагает передачу права на землю новому собственнику. Принадлежащий собственникам участок не может быть продан отдельно от здания.

Конституция РФ предполагает право жителей на владение и распоряжение территорией. Регистрация права собственности на жилое имущество определяет право на землю под домом. Многоквартирный дом на приватизированном участке может быть определен под снос исходя из решения местных органов власти. При проживании в кооперативном здании территория под домом находится в аренде, по истечении срока действия договора возможно оформление участка в собственность.

Последствия

Приватизация подразумевает право собственности на землю и распоряжение территорией согласно законам. В процессе землепользования возникают материальные издержки – налогообложение.

В соответствии со статьей 388 Налогового кодекса РФ рассчитывается сумма налога.

Согласно статье 360 НК РФ определяется налогооблагаемая база на основании кадастровой стоимости участка согласно рыночным данным.

Квитанции об оплате собственники получают один раз в год. Оплата налога юридическими лицами и ИП предусмотрена с расчетного счета, зарегистрированного в налоговой инспекции. Сократить налогооблагаемую базу могут некоторые категории граждан, подпадающих под льготную систему.

В настоящее время НК РФ предусмотрены льготы в размере десяти тысяч рублей.

Подводя итоги данной заметки, стоит сделать вывод о том, что приватизация участка под жилым многоэтажным многоквартирным домом является сложным юридическим процессом. Для быстрого оформления необходимо предоставить документацию, принадлежащую владельцам помещений. Передать полномочия представителю и пошагово пройти все этапы.

Приватизация участка под многоквартирным домом – залог чистоты и тишины

Большинство из собственников жилых помещений в многоквартирном доме нередко задаются вопросом: является ли придомовая территория общим имуществом жильцов дома? На данный вопрос законодатель давно предусмотрел ответ, он кроется в подпункте 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, данная статья гласит о том, что да, такой участок относится к общему имуществу (далее – ОИ). Казалось бы, все понятно, и ясно, кто имеет права на пользование и распоряжение ОИ.

Однако проблемы благоустройства придомовой территории и проведение ремонтных работ позволяет решить только приватизация земли под многоквартирным домом. В последнее время жители многоквартирных домов (далее – МКД) часто вынуждены отстаивать свои права, вступать в конфликты с предпринимателями и коммерческими организациями, которые пытаются использовать землю возле домов для постройки собственных объектов – торговых точек, заправок, складов, развлекательных заведений. Из-за подобных действий дети лишаются площадок для игр, дворы захламляются, покой граждан нарушается.

Сегодня земля под домом и территория рядом с ним могут становиться собственностью жильцов без особого разрешения со стороны властей (данная норма указана в п. 4. ст. 36 ЖК РФ). Тем не менее, этот участок нужно корректно сформировать – составить план, определить границы путем проведения межевания, поставить на кадастровый учет. Далее разберемся, с чего начать, как приватизировать землю под многоквартирным домом грамотно.

Как обозначить границы придомовой территории

Согласно нормативу, установленному Правительством РФ (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ), минимальные и максимальные размеры придомового участка должны быть равны площади самого жилого объекта. Данные фиксируются в техническом паспорте или в выписке из ЕГРН, если объект поставлен на учет. Сформировать территорию с объектами недвижимости, находящимися на ней, можно, обратившись в органы местного самоуправления или землеустроительную организацию. В состав площади по закону включаются зеленые насаждения, клумбы, игровые площадки, сушилки для белья, тепловой пункт, трансформаторная подстанция, прочие сооружения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома.

Зачем приватизировать территорию под МКД

Приведенное действие поспособствует защите собственности от претензий иных лиц и муниципалитета. Это самое главное преимущество. Также местные власти не смогут сносить строения, прокладывать инженерные коммуникации, дороги и в целом проводить какие-либо работы без согласования с владельцами территории и выплаты им соответствующей компенсации.

Приватизация земли под домом и прилегающей территории дает жильцам право распоряжаться данным участком по своему усмотрению – обустроить спортивную площадку, зону отдыха, парковку, поставить гаражи (узнайте, как проходит приватизация гаража) для авто инвалидов и участников Великой Отечественной войны, установить ограждение, сдать в аренду. Инициатором мероприятия могут выступать владелец дома, застройщик, управляющая компания.

Порядок приватизации

Процедура оформления земли под домом проводится стандартно для всех видов объектов. При этом необходимо руководствоваться новым Жилищным кодексом РФ.

1. Решение о приватизации должно быть принято на общем собрании жильцов. Из общего числа обычно выбирается один уполномоченный представитель, который предоставит в орган местного самоуправления заявление о формировании и передаче участка земли в собственность. К заявлению прилагается перечень необходимых документов: план дома, решение общего собрания, справка о межевании, техпаспорт жилого объекта и другие.
2. При рассмотрении документов будет сформирован участок, установлены его четкие границы, выдан акт на право собственности.
3. Далее необходимо зарегистрировать территорию, внести надел в Единый реестр и получить выписку.
4. После постановки на учет земля под домом будет передана во владение гражданам.

Прежде чем начинать процесс приватизации взвесьте все плюсы и минусы. Получая участок в собственность, граждане приобретают определенные права и одновременно обязанности. Придется платить налог, самим следить за чистотой, проводить ремонт.

Это потребует денежных затрат, а также приложения физических сил. Отказ от благоустройства территории может повлечь за собой санкции и штрафы. Среди жильцов будут и сторонники, и те, которые начнут противиться нововведениям.

Важно! По завершении приватизации земельное владение будет находиться в совместной долевой собственности, все жильцы получат равные доли.

Следует иметь в виду, что продать землю другому лицу ни один из жильцов права не имеет, так как она является общей собственностью. К общественному имуществу в многоквартирном доме также относятся подвал, подъезд, крыша, чердачное помещение. Решать их судьбу можно только коллективно.

Приватизацию земельных участков под многоквартирными домами разрешается проводить единолично, независимо от мнения прочих собственников. Это позволяет без проблем и конфликтов получить свою долю придомового участка. Порядок предусмотрен соответствующим законом.

Какой налог придется платить владельцам участка

Оформив право на придомовую территорию, собственники смогут ею распоряжаться при условии уплаты ежегодного денежного взноса. Сумма налога будет рассчитана по ст. 388 Налогового кодекса РФ и других законодательных актов. Ставка земельного налога умножается на кадастровую стоимость и местный коэффициент. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на основе рыночных цен. Физические лица вносят плату при получении уведомления из налоговой. Юридические лица перечисляют денежные средства со своего расчетного счета в банке. Отдельным категориям граждан (пенсионерам) предоставляются льготы – снижение кадастровой стоимости.

Вам может быть интересно: какие еще особенности у земельного налога?

Какие земли подлежат приватизации

Нужно понимать, что не все участки под жилыми домами можно получить в собственность. Законом ограничение накладывается на территории, находящиеся в пользовании государства, прилегающие к госучреждениям. Если участок к таковым не относится, то приватизируйте его смело. Преимуществом станет большой срок проживания в многоквартирном доме по указанному адресу. Кроме того, жильцы уже являются хозяевами квартир, а также различных построек, сараев, гаражей, расположенных во дворе.

Один лишь раз

Как известно, провести приватизацию жилья или земельного участка бесплатно по закону разрешается один раз. Если у гражданина уже есть в собственности надел, то коллективная форма приватизации будет самой подходящей в данной ситуации.

• земельные участки, предоставленные для застройки до 2001 года;
• земли, принадлежащие садоводческим обществам;
• участок под многоквартирным домом, возведенным до начала нынешнего века;
• придомовая территория;
• надел, полученный по наследству или по завещанию.

За оформление участка земли под многоэтажкой, построенной после января 2001 года, придется платить налог. Его величина будет подсчитана в ходе оценки построек и земли. Потребуется дополнительно собрать еще несколько документов и справок.

Спорные вопросы

Часто проблемы с оформлением возникают из-за неправильно проведенного замера территории под многоэтажным домом. Потому при проведении данной процедуры желательно присутствие большинства жильцов. Важно все делать верно и без ошибок с первого раза. Вторая приватизация будет уже платной. Не забудьте о квалифицированной помощи специалистов.

Уважаемые посетители нашего сайта, надеемся, мы смогли полностью раскрыть интересующую вас тему. Тот, кому понравился материал, может поделиться данной информацией на форуме или в социальных сетях. Мы будем рады получить ваши комментарии, мнения, примеры из личного опыта. Если у вас остались вопросы, то обратитесь к нашему юристу по указанному номеру телефона.

Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Приватизация земли под многоквартирным домом связана с вопросами благоустройства и озеленения прилежащей территории, а также с эксплуатацией и обслуживанием здания. Процедура оформления в собственность надела под строением регулируется нормами различных отраслей права.

1. Для чего приватизировать земельный участок
2. Кто может инициировать процесс
3. Регламент
4. Внесение сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости) по ранее учтённым участкам

Для чего приватизировать земельный участок

Оформленная в собственность земля, несомненно, даёт много возможностей жильцам дома:

1. Это позволит отстоять территорию от проблемы всех больших городов — точечной застройки. Муниципалитету гораздо сложнее обосновать принудительное изъятие участка у собственника, чем распорядиться землёй, находящейся в его ведении.
2. Из-за огромного количества транспортных средств в городах не хватает парковочных зон и дворы используются в качестве таковых. Установка шлагбаума как раз решает этот вопрос. Но единственным препятствием может стать то обстоятельство, что двор является проходным и по нему осуществляется подъезд к другим строениям. В этом случае ограждения возможно демонтировать, а с лиц, их установивших, взыскать расходы, понесённые при разборе конструкции.
3. Собственники могут по своему усмотрению решать проблемы благоустройства придомовой территории, как то: озеленение, установка МАФов (малые архитектурные формы), скамеек либо детских игровых площадок. На первый взгляд, это может показаться незначительным фактом, но на практике известны случаи, когда установленная вблизи окон скамейка становилась местом сбора асоциальных элементов и отравляла существование жителям первых этажей, а перенести её в другое место может только собственник, на чьей земле она расположена. Возможно ограждение всей территории двора, в этом случае надо учитывать, что высота забора свыше 60 см требует согласований с городской архитектурной службой.
4. На земле многоквартирного дома дозволительно расположить объекты, не относящиеся к капитальным. Например, продуктовый ларёк. Такие сооружения не требуют разрешения на строительство, а только договор с собственником участка. Следовательно, предприниматели охотно воспользуются предоставленной возможностью, а жители за счёт коммерческого дохода смогут снизить обременительные платежи за коммунальную и жилищную услуги. В практике встречаются случаи, когда собственники помещений, рачительно использующие принадлежащую дому землю, смогли свести такие платежи к нулю.

К плюсам приватизации некоторые авторы относят повышение стоимости квартиры при продаже. Данное утверждение, безусловно, является спорным. Действительно, при оформлении земельного надела МКД (многоквартирный дом) в собственность выдаётся документ с обозначенной в процентном отношении долей в общей собственности. Но в законе конкретно говорится о невозможности её выделения в натуре, и, следовательно, такую долю нельзя воспринимать как самостоятельный объект гражданско-правовых сделок.

Каким бы образом ни производилось отчуждение жилплощади, доля в общей собственности на землю будет также выбывать из владения прежнего хозяина. Действует принцип гражданского права: вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи, следует её судьбе.

Кроме того, у собственника нет возможности распорядиться по личному усмотрению принадлежащей человеку частью земли. Например, ему недоступна организация места для стоянки своего автомобиля во дворе. Для этого придётся заручиться согласием 67% владельцев жилых помещений в доме.

Что касается минусов, то можно отметить:

1. Расходы по содержанию вышеуказанной территории. К такой деятельности относится уборка и поддержание в должном состоянии дворовых проездов и так далее. Вопрос также спорный. Если территория, прилегающая к дому, проходит по отмостке, то, согласно правовым актам, её содержание ложится на муниципалитет. Но обычно работу дворников оплачивают сами жители. Денежные средства на это заложены в тарифе по оказанию услуг управляющей организацией. Когда приватизация земельного участка под многоквартирным домом проведена, установленные шлагбаум и ограждения позволят содержать территорию в чистоте. А для ремонта проездов существуют региональные и федеральные программы, предусматривающие проведение подобных работ на основе софинансирования с собственниками помещений.
2. Ещё один довод против того, чтобы приватизировать земельный участок под домом, а именно выплата налогов, отпал в 2015 г. С этого момента общедомовое имущество исключено из налогооблагаемой базы.

Таким образом, выбор в пользу проведения приватизации придомовой территории очевиден.

Кто может инициировать процесс

Приватизировать земельный участок можно по инициативе:

• решения общего собрания;
• собственника помещения.

В первом случае нужно соблюсти процедуру, прописанную в жилищном законодательстве.

Собрание может быть проведено в очной либо очно-заочной форме. Оптимальным будет второй вариант. Практика показывает, что одновременно в доме, где много квартир, необходимое для кворума количество владельцев помещений не собирается. Очно-заочная форма позволяет получить нужное число подписей после проведения собрания в заранее обозначенный срок. Объявления о предстоящем мероприятии размещаются на информационных досках за десять дней до его начала. В повестке помимо вопроса о приватизации необходимо поставить задачу выбрать представителя от собственников, который займётся сбором документов и представлением их в соответствующие органы. Поскольку в данном случае решается проблема, связанная с общедомовым имуществом, положительно проголосовать должно не менее 2/3 от числа собственников помещений, то есть 67%. Подсчёт голосов осуществляется как пропорция площади, находящейся в собственности граждан, к общедомовой. Так, когда человек является владельцем квартиры в 100 м 2 , а площадь всего дома составляет 1 тыс. м 2 , принадлежащий ему голос будет равен 10%. Решения, принятые на общем собрании, заносятся в протокол.

До 2010 г. муниципальные органы не принимали заявлений от отдельных граждан. Но Конституционным судом данная позиция была признана противоречащей правам человека, установленным в основном юридическом документе государства. На текущий момент обратиться с просьбой о приватизации надела под МКД может любой владелец помещения либо группа таковых.

Регламент

Как приватизировать землю под многоквартирным домом? Этот вопрос разрешается согласно нормам, содержащимся в таких отраслях права, как земельное, жилищное и градостроительное.

Наделы под МКД, вновь образованные и учтённые в кадастре до того момента, как начал действовать Жилищный кодекс, безвозмездно перешли в совместную долевую собственность граждан, владеющих в таких домах квартирами. Если же надел не прошёл процедуру формирования, то обязанность по его образованию и осуществлению учёта в кадастре ложится на муниципалитет. Для этого собственникам жилья нужно обратиться с заявлением во властный орган.

В документе отображаются следующие сведения:

1. Фамилия и инициалы.
2. Почтовый адрес.
3. Кадастровый номер МКД.

Перечень прикладываемых документов является закрытым.

Помимо заявления на предоставление услуги, проситель предъявляет:

• паспорт;
• протокол общего собрания, доверенность (в случае представления интересов других собственников помещений);
• техпаспорт дома либо инвентарное дело.

Вышеуказанные документы заказываются в бюро технической инвентаризации. Услуга платная.

Кадастровые работы, необходимые для формирования надела и постановки его на учёт, производятся муниципалитетом.

Нормами земельного права установлены требования к образуемому наделу, такие как:

1. Предельно допустимые (максимальные и минимальные) размеры.
2. Запрет на пересечение границ городов и посёлков.
3. Невозможность образования участка, препятствующего разрешённому использованию объектов, на нём находящихся.

Закон исключает из приватизации следующие участки:

• относящихся к общему пользованию;
• расположенных под улицами, площадями, автомобильными проездами;
• с находящимися на них набережными, водоёмами.

При условии, что МКД размещены на землях с неустановленными границами, властный орган муниципалитета обязан подготовить проекты межевания и планировки такой территории. В том числе провести публичные слушания.

Данная процедура расписана в нормах, регулирующих градостроительную деятельность, и включает в себя следующие действия органа:

1. Размещение в средствах массовой информации решения о проведении планировки указанной территории через три дня после его принятия. С этого момента у каждого заинтересованного лица есть возможность внести свои предложения по рассматриваемому вопросу.
2. Подготовка проектов межевания и планировки территории.
3. Вышеуказанные документы до момента утверждения главой города, района, посёлка выносятся на публичные слушания.

Порядок их реализации устанавливается учредительными документами муниципального образования, но обязательно соответствует следующим параметрам:

1. Проводятся с участием людей, проживающих на территории, где осуществляются мероприятия по межеванию и планированию, а также владельцев участков, чьи интересы могут быть нарушены в результате градостроительных и землеустроительных работ.
2. Присутствующим на слушаниях гражданам и организациям должна быть обеспечена возможность высказать свою позицию по принимаемому решению, внести предложения с последующим их включением в протокол.

Итоговое заключение по слушаниям в обязательном порядке подлежит опубликованию на официальном портале властного органа. Срок, отведённый для этого мероприятия, составляет не меньше месяца с момента опубликования объявления о его проведении, но не больше трёх.

Внесение сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости) по ранее учтённым участкам

Прежде чем предпринимать какие-то действия, следует узнать, имеется ли у дома земля в собственности. Информацию можно получить на официальной интернет-площадке Росреестра. Предусмотрен заказ справки в МФЦ (многофункциональный центр).

Отсутствие информации о земельном наделе в ГКН не означает, что таких сведений нет вообще. Возможно, участок относится к ранее учтённым, и тогда есть право поставить приватизированную землю на учёт в упрощённом порядке.

К ранее учтённым относятся земельные наделы:

1. Сведения о которых в соответствии с нормативными актами занесены в кадастр до 01.03.2008.
2. Не поставленные на учёт в кадастре, но с зарегистрированными на них правами и присвоенными условными номерами.

Для осуществления процедуры необходимо подать заявление и приложить к нему имеющиеся документы. Их перечень неограничен. Обязательное условие – это наличие в таких бумагах информации о площади надела. Ещё одним требованием является выдача документа органом, наделённым должной компетенцией, и он должен соответствовать действующему на тот момент законодательству. Например, это может быть инвентаризационное дело, созданное в период с 1993 по 1998 год.

После постановки на учёт в кадастре вновь сформированного участка он поступает общедолевую собственность всех владельцев помещений в МКД.

С момента начала действия Жилищного кодекса лица, занимающиеся строительством многоквартирных домов, не могут приступить к возведению объекта, соответствующе не оформив земельный надел.

Таким образом, ответ на вопрос о том, можно ли приватизировать участок земли, расположенный под МКД, очевиден: сделать это реально и не составит большого труда.