Определение права пользования квартирой при долевой собственности

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Квартира – имущество достаточно дорогостоящее и не каждый человек может позволить себе купить изолированное жилье. До сих пор бывают случаи, когда в одном жилом помещении проживают фактически чужие друг другу люди (бывшие супруги после развода, наследники и т.д.) Как же поступить, если юридически каждый имеет свою определенную долю в квартире, но совместное проживание фактически невозможно? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности

В некоторых ситуациях несколько человек могут быть владельцами долей в одной квартире. Как же всем вместе в ней жить и не мешать друг другу? Именно для этого и предназначена процедура регулирования правил пользования жилым помещением.

Идеальным вариантом будет выдел доли в натуре. Однако не в каждой квартире это возможно сделать. Ведь для этого требуется перепланировать жилье так, чтобы фактически образовались два (или более) самостоятельных и обособленных помещения для проживания, со своими коммуникациями, входами и т.д. Если квартира маленькая, то провести такую процедуру не реально.

В этом случае сособственникам жилья придется договариваться.

Существует два способа:

• заключение соглашения при достижении обоюдных договоренностей;
• получение решения суда о пользовании жилым помещением совладельцами.

Первый вариант предпочтительнее, так как соседи не портят отношения друг с другом, а также на это потребуется меньше времени. Соглашение о порядке пользования жильем составляют все совладельцы. Его можно заверить у нотариуса.

Так же допускается вариант устной договоренности. Но если один из соседей нарушит порядок пользования, то доказать этот факт будет проблематично.

Варианты определения порядка использования долевой собственности

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевом владении, зависит от совокупности нескольких факторов:

• размер доли каждого совладельца;
• количество комнат в квартире (можно ли выделить каждому собственнику по комнате, при этом их размер может отличаться от размера доли);
• количество прописанных в квартире лиц (маме с ребенком нужно больше места, чем одному владельцу);
• наличие у сособственников иного жилья, пригодного для проживания;
• являются ли совладельцы родственниками и если да, то насколько близкими;
• планировка жилья (обособленные или «проходные» комнаты в квартире).

Если количество владельцев объекта недвижимости равно числу комнат, то вопрос решается достаточно просто – каждому выделяется по комнате, а места общего пользования (кухня, коридор, санузел) остаются совместными.

Порядок пользования ими может быть определен, в том числе и по графику, а может и без такового. В любом случае ни один из соседей не может препятствовать другим в пользовании ими.

Если квартира однокомнатная или же невозможно каждому выделить по отдельной комнате, то возможно определение пользования жильем одним собственником, но при этом он должен выплачивать компенсацию остальным. Размер компенсации определяется среднерыночной стоимостью аренды аналогичной квартиры (в долевом соотношении).

Так же допускается вариант периодического использования квартиры. То есть определенный период пользуется один собственник, а затем второй. Однако на практике это случается очень редко.

Как определить порядок пользования долей в квартире через суд

Если совладельцы не смогли договориться и не знают, как определить порядок пользования квартирой, то единственный выход – обращение в органы правосудия с исковым заявлением.

Стоит понимать, что не любой человек может подать иск об определении порядка пользования жильем. Только законный владелец доли имеет на это право. Так, например, человек, проживающий и прописанный в квартире, не может претендовать на изменение порядка использования этого объекта недвижимости.

Порядок действий

Для того, чтобы отстоять свои права в суде необходимо следовать такому алгоритму.

Необходимые документы

При обращении в суд необходимо предоставить такие бумаги:

• само исковое заявление в количестве, соответствующем числу участников спора;
• выписка из ЕГРН о праве владения долей;
• основание возникновения права на собственность (свидетельство о наследовании, договор купли продажи и т.д.);
• документы, подтверждающие попытки мирного урегулирования вопроса;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• поквартирная карточка;
• техническая документация на спорный объект недвижимости;
• паспорт заявителя.

Сроки

Назвать точный срок, в который будет рассмотрено ваше обращение об определении порядка использования жилого помещения. Это будет зависеть от многих факторов.

Например, от явки участников, позиций сторон спора, других вопросов, требующих судебного разбирательства. Однако рассмотрение точно не займет меньше двух месяцев.

Стоимость

Для того, чтобы получить решение суда, необходимо при подаче иска также оплатить госпошлину. Ее размер определяется нормой ст. 333 НК РФ и в 2021 году составляет 300 рублей, так как спор об определении порядка пользования относится к категории имущественных, но не подлежащих оценке.

Пример. После смерти отца его дети Ракитин М.В. и Меньшова Д.В. унаследовали в двухкомнатную квартиру в равных долях. Однако определить порядок пользования жилым помещением родственникам не удалось, так как одна комната была размером 9 кв. метров, а вторая — 22. Тогда Меньшова Д.В. обратилась с иском об установлении порядка пользования жильем в суд. Она заявила в требованиях о том, что ей необходимо определить для использования большую комнату, так как у нее есть двое несовершеннолетних детей, другого жилья у нее нет (проживает в съемной квартире), а также то, что ее брат злоупотребляет спиртным и ведет антисоциальный образ жизни. Последнее она подтвердила копиями постановлений о привлечении к административной ответственности за появление в общественных местах в состоянии алкогольного опьянения, за хулиганство, мелкое хищение и т.д. Кроме этого она предоставила в суд справку о том, что ее брат состоит на учете у врача нарколога. На заседание Ракитин не явился, причину неявки не объяснил. Суд, рассмотрев все материалы, вынес решение об удовлетворении требований Малышевой. То есть принял во внимание и наличие малолетних детей, и отсутствие другой жилой недвижимости, и антисоциальное поведение Ракитина.

Иск об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности

Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, но унифицированной формы не имеет.

Поэтому в нем должны содержаться такие сведения:

• наименование органа судебной власти (лучше уточнить в канцелярии или на официальном сайте суда);
• данные истца;
• максимально полные сведения об ответчике (ответчиках);
• указание на участие третьих лиц;
• название документа (в зависимости от исковых требований);
• основание возникновения права собственности;
• размер доли каждого совладельца;
• описание квартиры (количество, размер, расположение комнат, общих помещений и т.д.);
• причина возникновения спора;
• были ли попытки мирного урегулирования конфликта;
• исковые требования;
• сведения о приложенных документах;
• дата составления и подпись истца.

Судебная практика

При рассмотрении вопроса об установлении порядка пользования жильем суды руководствуются следующими основными нормами:

Так же в зависимости от конкретной ситуации принимаются во внимание и требования других нормативно-правовых актов, в том числе и региональных. Так же решение суда зависит и от того, намерены ли стороны жить в этой квартире или просто хотят «насолить» друг другу (например, бывшие супруги.

Пример. В браке супруги Пилатовы приобрели в общую долевую собственность двухкомнатную квартиру. После развода Пилатов В.Д. снова женился и стал проживать в этой квартире. Бывшая же супруга отказалась продавать свою долю, хотя фактически жила в другом городе в собственной квартире. Она обратилась в суд с иском об определении порядка пользования жильем и просила закрепить за ней одну из комнат, что бы она могла по своему желанию приходить в квартиру. Однако суд ей отказал частично, пользование квартирой оставил за бывшим супругом и его новой женой, но обязал их выплачивать ежемесячную компенсацию Пилатовой за пользование ее частью жилья.

Как уже отмечалось выше, судебные разбирательства по вопросам определения порядка пользования квартиры несколькими собственниками достаточно сложны. Именно поэтому перед инициированием этой процедуры свяжитесь с юристами нашего сайта. Они смогут вас бесплатно проконсультировать, помогут разобраться в вашей конкретной ситуации.

Так же не лишним будет и заключить соглашение с юристом, который не только представит ваши интересы в суде, но и соберет все необходимые документы, предложит варианты мирного урегулирования спора и при необходимости возьмет на себя общение и с совладельцами, и с представителями государственных учреждений.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Вселению не подлежит

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной «тупиковой» ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью — 3/4 доли — владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение — вселить собственника «четвертинки» в однокомнатную квартиру.

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, «соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто».

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец «не обладает безусловным правом на вселение», следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности». А в однокомнатной квартире нет комнаты «соразмерной доле истца».

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к «существенному ущемлению прав и законных интересов» ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему «подарили» долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и «определения порядка пользования».

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец «лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является». А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство «не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности» квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать «предоставление во владение общего имущества, согласно его доли». Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать — доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано «иным способом». В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, «не может быть отказано».

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав — злоупотребление правом».

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к «недобросовестному осуществлению гражданских прав».

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Вектор Права +7(499) 502-55-87, +7-926-983-00-55

физическим лицам

Определение порядка пользования жилым помещением

Консультация юриста по телефону:

+7(499)502-55-87

Определение порядка пользования жилым помещением. Определение порядка пользования жилым помещением – это возникший между собственниками жилого помещения спор на предмет пользования жилым объектом недвижимости общей собственности.

Судебная практика свидетельствует, что определение порядка пользования жилым помещением через суд чаще всего необходима участникам общедолевой собственности. Основанием для возникновения общей долевой собственности на жилое помещение может служить покупка жилого помещения (квартиры) двумя или более лицами, получение помещения по наследству несколькими наследниками, а также вследствии выделения долей в общей совместной собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на данное имущество. По общему правилу, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доли в праве. При невозможности этого, он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Определение порядка пользования жилым помещением с выплатой компенсации может стать причиной судового иска, если не удалось достигнуть устного соглашения. Обычно порядок определения пользования жилым помещением решается путём устного соглашения между собственниками. Устное соглашение о порядке пользования помещением не требует какого-либо дополнительного оформления. Однако. нередко между собственниками возникают разногласия относительно определения порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности. В этом случае, собственники могут заключить нотариально удостоверенное соглашение, которое согласует порядок пользования жилым помещением. Если участниками общей собственности порядок пользования так и не достигнут, то он определяется в судебном порядке (рассматривается соответствующий иск), где осуществляется определение права пользования жилым помещением в квартире. Решение и выводы суда о невозможности определения порядка пользования жилым помещением происходят только в исключительных случаях. Большинство судовых решений точно определяет права пользования жилым помещением.

Если у Вас возникли подобные разногласия и решить их самостоятельно не представляется возможным, прежде, чем подавать исковое заявление в суд, следует обратиться за помощью к профессиональному юристу по жилищным спорам. Это поможет Вам сэкономить Ваше время и силы, а также гарантирует Вам наиболее благоприятное разрешение сложившегося конфликта. При обращении в суд необходимо учитывать некоторые нюансы. Например, исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением, вправе подать только собственник жилья, а не лицо, зарегистрированное в квартире. Эти понятия чётко разделяются законодательством, однако, зачастую, лицо, не имеющее юридического образования, может не понимать этой разницы. В таком случае, Вам даже не поможет образец иска на определение порядка пользования жилым помещением. А ведь судебные споры — недешёвое удовольствие, поэтому лучше сразу обратиться к специалистам. Юристы МГК «Вектор Права» помогут определить Ваш правовой статус, т. е. разъяснить круг Ваших прав и обязанностей, их содержание, а также помогут установить имеющиеся у Вас возможности, проработают стратегию разрешения вашего конкретного дела, наиболее благоприятную именно для Вас. Наши юристы знают все о том, как определить порядок пользования жилым помещением. Необходимо также различать исковое заявление на определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма, иски о выделе доли в праве общей совместной собственности и иски о выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре. Выдел доли в натуре, в соответствии с гражданским законодательством, прекращает режим общей собственности на квартиру или дом для одного или нескольких собственников. Принятие такого решения является основанием для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на часть жилого помещения. В свидетельстве о государственной регистрации при этом, в качестве объекта права прописывается, например, комната № 1 в квартире, часть жилого дома, состоящая из конкретных помещений и т.п. Субъект права, в таком случае, становится единоличным собственником указанного имущества.

При определении порядка пользования жилым помещением, участник долевой собственности может требовать предоставления ему как изолированной комнаты в квартире, так и неизолированной. Проходную комнату в квартире суд может оставить в общем пользовании собственников. Размер комнаты (комнат), выделяемой собственнику, не обязательно должен точно соответствовать принадлежащим собственникам идеальным долям. На основании постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009г. считается, что предоставление в пользование одному из собственников комнаты, превышающей размер его доли, не нарушает права другого собственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.

Также необходимо иметь в виду, что в случае, если собственниками порядок пользования жилым помещением определён в судебном порядке (или по соглашению сторон), то установленные условия пользования квартирой применительны только к ним. В случае отчуждения (продажи) своей доли третьим лицам, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ, новому собственнику не переходит тот же закреплённый порядок пользования жилым помещением от продавца, и может быть заново пересмотрен по требованию других участников общей долевой собственности.

При обращении в суд, исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением рассматривается в силу п.п.7 п. 1 ст. 23 ГПК РФ мировыми судьями по месту нахождения этого объекта недвижимости, согласно ст. 30 ГПК РФ.

При рассмотрении дел по определению порядка пользования жилым помещением учитываются:

• Доля каждого из собственников в общей совместной собственности (жилом помещении);

• Сложившийся до обращения в суд порядок пользования жилым помещением;

• Планировка жилого помещения;

• Наличие изолированной и проходной жилой площади квартиры; • Нуждаемость каждого из собственников в пользовании определённой частью жилого помещения;

• Состав семьи собственников жилого помещения;

• Наличие других жилых объектов недвижимости у собственника жилого помещения.

Если Вам необходимо установление порядка пользования жилым помещением, и Вы не можете решить данную проблему с остальными собственниками, опытные юристы МГК «Вектор Права» дадут Вам полную и исчерпывающую консультацию, помогут составить текст соглашения об определении пользования жилым помещением, а также будут представлять Ваши интересы в суде от подачи искового заявления до исполнительного производства.

Сведения и документы, необходимые для оказания услуг:

• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;

• Единый жилищный документ (выписка из домовой книги на жилое помещение, и карточка учёта жильцов жилого помещения);

• Поэтажный план с экспликацией БТИ на жилое помещение;

• Документы, подтверждающие сложившийся порядок пользования жилым помещением (фотографии, платёжные квитанции на приобретение мебели и бытовой техники и т.п. находящихся в квартире);

• Документы, подтверждающие родственные отношения членов семьи, проживающих (прописанных) с собственником жилого помещения.

Перечень оказываемых услуг:

• Юридическая консультация по определению порядка пользования жилым помещением;

• Досудебный порядок урегулирования спора по определению порядка пользования жилым помещением ;

• Представление интересов по определению порядка пользования жилым помещением в судебных инстанциях;

Порядок пользования нежилым помещением имеет свои тонкости и нюансы. Поэтому определение порядка пользования нежилым помещением также лучше доверить нашим юристам.

Кроме этого, мы можем разъяснить порядок пользования жилым помещением для не собственника или ответить на вопрос «Кто определяет порядок пользования жилым помещением по договору».

Порядок пользования жилым помещением после расторжения брака

Казанцев Иван Евгеньевич

Вот супруги раздели имущество поровну между собой после развода, и появляется вопрос, а как пользоваться одновременно этим имуществом, если у вас одинаковые права на него? Как пользоваться квартирой вдвоем, когда у каждого уже своя жизнь и невозможно мирно договориться о пользовании квартирой? В таком случае общаются в суд за установлением порядка пользования жилым помещением. Как при этом суд должен разрешать такие споры, указано определении от 12.02.2020 Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу №2-1377/2016 в составе судей: Потеминой Е.В., Ситникова В.С., Козлова А.М.

Обстоятельства дела:

Муж и жена расторгли брак, при этом в период брака ими была приобретена квартира, где оба были зарегистрированы. После развода супруги заключили договор о разделе квартиры по ½ доли каждому из супругов, который был удостоверен нотариусом. Право собственности на ½ долю квартиры зарегистрировано каждым из супругов в Росреестре.

Фактически в данной квартире проживал только муж со своей новой женой и их двое несовершеннолетних детей. Бывшая жена проживала со своей дочерью в другой квартире.

Бывшая жена обратилась в суд с иском к мужу с требованием о вселении ее в квартиру, которая была поделена между бывшими супругами, а также просила устранить препятствия в пользовании спорной квартиры. Муж в свою очередь обратился в суд со встречным иском, где просил у бывшей жены о выкупе ее доли в спорной квартире.

Суд первой инстанции удовлетворил требования бывшей жены и обязал мужа вселить бывшую жену и не чинить ей препятствий в пользовании квартирой посредством выдачи ей ключи от этой квартиры. А в части требований мужа о выкупе было отказано. Апелляционная инстанция поддержала полностью выводы суда первой инстанции. Муж же посчитал выводы судов необоснованными и обратился с кассационной жалобой. При этом кассационная инстанция отменила судебный акт апелляционной инстанции.

Выводы Первого кассационного суда общей юрисдикции:

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, если отсутствует соглашение собственников жилого помещения о порядке его пользования, то владелец доли жилого помещения имеет право на часть жилого помещения для проживания. Если же это невозможно, то такой владелец имеет право требовать у других собственников компенсацию за использование его доли. При этом собственнику, требующему определить порядок пользования жилым помещением, не может быть отказано, даже если другие собственники не согласны.

Так, суды при разрешении настоящего спора должны были определить, чьи права, жены или мужа, являются приоритетными и в связи с этим уже определить такой порядок пользования жилым помещением, который бы учитывал конфликтные отношения сторон и не приводил бы к злоупотреблению правом и не ущемлял бы интересы одной из сторон.

При установлении порядка пользования жилым помещением суд имеет право отказать во вселение сособственнику и обязать других собственников выплатить ему компенсацию за пользование его доли.

Суды, при удовлетворении требования бывшей жены о вселении в спорную квартиру, не только не определили порядок пользования этой квартирой, но и нарушили баланс интересов всех собственников спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, суду апелляционной инстанции подлежит устранить существенные нарушения при вынесении определения и допущенные при проверке обоснованности выводов суда первой инстанции.

Комментарии:

1. В большинстве случаев после развода такое имущество как квартира делится пополам между супругами. И если разведенные супруги продолжают проживать совместно, то необходимо заключить соглашение о порядке пользования. Заключается оно в простой письменной форме и подписывается каждой стороной.

2. Если мирно вопрос не решить, то такой порядок пользования жилым помещением осуществляется в судебном порядке. Суд определяет порядок пользования жилым помещением, с учетом размеров долей каждого из супругов, имеющихся комнат и их размеры в жилом помещении, нуждаемости каждого супруга в жилом помещении, а также реальной возможности совместного проживания

3. Чтобы избежать подобных проблем в будущем, при разделе имущества можно разделить его не в долевую собственность, а полностью передать имущество одному из супругов с компенсированием другому супругу превышения стоимости этого имущества. Например, если у супругов имеется квартира стоимостью в 3 млн.руб. и машина стоимостью 1 млн.руб., то стороны могут поделить следующим образом, одному супругу машину, другому квартиру. При этом тот кому досталась квартира должен компенсировать сумму в размере 2 млн.руб. другому супругу, т.к. стоимость квартиры превышает стоимость машины на эту сумму.

Долевая собственность: как пользоваться общей недвижимостью

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность — имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Прежде всего, стоит помнить, что такой объект недвижимости нельзя продать без согласия на это всех владельцев: в договоре купли-продажи на
стороне продавца будут выступать все собственники. Кроме того, все они имеют
преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев. Это значит, что если один из владельцев доли решит продать ее постороннему лицу, он должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже с указанием цены и других условий, на которых доля продается. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку и продать свою часть любому желающему. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Отказ от приобретения совладельцы должны оформить в письменном виде. При наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Определение права пользования квартирой при долевой собственности

Когда имущество (чаще всего недвижимое) находится в совместной собственности, между сособственниками могут возникать различные споры и конфликты относительно порядка использования данного имущества. Законодательство предусматривает два варианта решения таких споров: выделение доли в натуре для каждого из собственников или установление порядка пользования имуществом.

Однако первый вариант имеет ряд ограничений – например, он может применяться только к целым домам, и то при наличии отдельного входа, коммуникаций и т.д., а также для земельных участков, если их площадь позволяет разделить землю на доли с сохранением минимального допустимого размера участка, а для квартир этот подход не может быть применен.

В данной статье мы разберем второй вариант: как определяется порядок пользования совместным имуществом и что для этого потребуется.

Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом

В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:

а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;

и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;

из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.

Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.

Как определить порядок пользования имуществом в общей собственности: порядок действий?

Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.

Заключение соглашения о порядке пользования имуществом

Составление и подписание сторонами спора соглашения об определении порядка пользования общим имуществом – это наиболее простой вариант разрешения конфликта. Но он возможен только в том случае, если все сособственники согласны с предлагаемыми условиями. Если хотя бы один из них против, договор не будет иметь юридической силы, и разрешать спор придется другим путем – через суд. Законодательство не устанавливает конкретной формы для соглашения, что означает, что документ может быть составлен в произвольной форме, но обязательно должен содержать ряд пунктов:

• точное наименование, адрес, площадь и другие характеристики спорного имущества;
• список всех сособственников недвижимости, с указанием доли каждого из них;
• условия, на которых будет использоваться совместное имущество, например, каждый из владельцев получает по отдельной комнате, а кухня, туалет, ванная используются совместно. Также могут быть прописаны дополнительные условия, например, порядок внесения квартплаты, проведения ремонта, поддержания чистоты в помещении и т.д.;
• дополнительные условия: когда соглашение вступает в силу, права и обязанности сторон, подписавших документ, разрешение ситуаций при нарушении договора и др.

Нотариальное заверение данного документа не является обязательным, хотя юристы рекомендуют все-таки провести эту процедуру. После подписания каждый из сособственников получает свою копию соглашения.

Спор в суде о порядке использования недвижимости

Если добиться взаимовыгодного решения между сторонами спора не удалось, конфликт может разрешиться только в судебном порядке. Порядок действий выглядит так:

Заявление может подать любой из сособственников, независимо от того, какой долей общего имущества он владеет. При этом если лицо не является одним из владельцев (например, просто проживает на территории спорной невидимости или имеет там регистрацию), права на подачу такого иска у него нет. Исковое заявление включает такие сведения:

• данные о спорной недвижимости – адрес, площадь, правоустанавливающие документы;
• сведения обо всех собственниках жилья, с указанием их долей, а также о других лицах, которые используют имущество, но не являются его совладельцами;
• обстоятельства, которые привели к спору: почему не удалось решить конфликт мирным путем, какой порядок использования имущества сложился на данный момент и почему он не устраивает истца;
• требования к суду – установить порядок пользования имуществом, с предложением своего варианта разрешения спора;
• перечень документов, которые прилагаются к заявлению. Это может быть подтверждение права собственности на недвижимость, бумаги, подтверждающие изложенные в иске факты, показания свидетелей и т.д.

Каждая из сторон должна привести аргументы, почему ее вариант разрешения конфликта является наиболее правильным с точки зрения законодательства. Учитывая приведенные аргументы, судья выносит вердикт. Стоит отметить, что решение суда не влияет на реальное распределение долей, и распространяется только на физическое использование имущества.

При установлении порядка пользования имуществом рекомендуется воспользоваться помощью юриста по имущественным спорам. Этот специалист может быть полезен как при составлении соглашения между участниками конфликта, так и при судебных тяжбах. Его участие может заключаться в составлении текстов договора и искового заявления, сборе необходимых документов, представлении интересов клиента на суде и т.д. В результате сильно повышаются шансы на благоприятный исход разрешения спора.

Заключение

Споры о порядке использования общего имущества возникают достаточно частою. Разрешать их можно как в досудебном порядке, так и в суде. Для экономии сил и времени, а также для повышения шансов на успех рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста.

дом 35, строение № 23

Существует большой перечень вопросов, где помощь грамотного адвоката необходима. Услуги адвоката в Москве обязательно понадобятся в таких ситуациях:

семейное право – раздел имущества после расторжения брака, установление порядка воспитания ребенка и встреч с ним, составление брачного контракта, взыскание алиментов, лишение родительских прав;
уголовные дела – защита от незаконных действий силовых органов, поиск свидетелей и доказательств невиновности клиента, подготовка стратегии защиты, защита на этапе предварительного следствия и на судебных заседаниях;
земельное право – изменение целевого назначения земли, раздел участков, выделение долей в натуре, разрешения на строительство, сделки по купле-продаже или аренде земельных угодий, приватизация участка;
жилищные споры – принудительная выписка или выселение, выделение долей, признание собственности на недвижимое имущество, споры с застройщиками;
арбитражные вопросы – подготовка и заключение договора, расторжение или изменение его условий, конфликты с государственными органами и обжалование их действий, взыскание ущерба, неустойки и т. д.;
корпоративное право – раздел и поглощение компаний, обжалование решений собрания акционеров или руководителей, конфликты между собственниками бизнеса;
имущественные споры – признание права собственности, защита собственности от посягательств;
трудовое законодательство – конфликты между работодателем и наемными работниками, незаконное увольнение или отказ принять на работу, вопросы, связанные с отпуском и др.
Практика показывает, что любые споры, которые возникают между юридическими или физическими лицами, решаются намного быстрее и эффективнее, если привлечь к разрешению конфликта квалифицированного адвоката.

Учитывая большую конкуренцию на рынке, найти хороших юристов в Москве непросто. Но есть несколько советов, которые помогут определить подходящую юридическую компанию. В первую очередь обращайте внимание на опыт работы организации: чем он больше и чем больше дел удалось довести до позитивного решения, тем лучше. Помните, что от выбора юриста во многом зависит исход дела.