Ответственность нотариуса за признание судом сделки недействительной

Ответственность нотариуса

Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Основами законодательства Российской Федерации о нотариате защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. Институт нотариата в правовом государстве занимает важное место в обеспечении режима законности и правопорядка. Осуществление нотариальных функций от имени государства предопределяет публично-правовой статус нотариусов и обуславливает необходимость организации государством эффективного контроля за их деятельностью.

Действующее законодательство устанавливает меры ответственности нотариуса.

Нотариус, занимающийся частной практикой, может быть привлечен к следующим видам ответственности.

Гражданско-правовая. В соответствии со статьей 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (далее – Основы) предусмотрено, что нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей. А также нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях.

Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в указанных случаях, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения – за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения – за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества – за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность также за вред, виновно причиненный его работниками или лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности. Государство, органы государственной власти не несут ответственность за вед, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой.

Дисциплинарная. Дисциплинарная ответственность устанавливается за виновное совершение дисциплинарного проступка, предусмотренного главой 10 Кодекса профессиональной этики нотариусов в Российской Федерации, вступивший в силу 1 января 2016 г. Основанием для начала дисциплинарного производства являются обращения граждан и организаций, обращавшихся к нотариусу за совершением нотариального действия, обращения нотариусов, сообщения органов и комиссий нотариальной палаты, обращения Минюста России или его территориальных органов, иных органов государственной власти и органов местного самоуправления, представления следственных органов, органов прокуратуры, судебные постановления, сообщения, изложенные в средствах массовой информации, частные определения суда, сообщения соответствующей комиссии нотариальной палаты о фактах, установленных в ходе проверок организации работы нотариуса, а также исполнения нотариусом Правил нотариального делопроизводства. В некоторых случаях Правление нотариальной палаты вправе без возбуждения дисциплинарного производства принять решение о привлечении нотариуса к дисциплинарной ответственности.

Вопрос о привлечении нотариуса к дисциплинарной ответственности рассматривает Правление нотариальной палаты.

За каждый совершенный проступок может быть наложено одно дисциплинарное взыскание, которое является мерой дисциплинарной ответственности.

По ходатайству нотариальной палаты за неоднократное совершение дисциплинарных проступков, нарушение законодательства и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, суд может вынести решение о лишении нотариуса права нотариальной деятельности.

Административная. Административная ответственность нотариусов установлена статьей 15.6 Кодекса об административных нарушениях Российской Федерации «Непредставление (несообщение) сведений, необходимых для осуществления налогового контроля».

В соответствии с пунктом 2 данной статьи нарушение нотариусом предусмотренных законодательством российской Федерации о налогах и сборах сроков представления (сообщения) сведений в налоговые органы, связанных с учетом физических лиц, либо представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде – влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей.

Таким образом, основанием для административной ответственности нотариусов является совершение налогового правонарушения в форме непредставления в налоговый орган предусмотренных законодательством сведений, либо представление таких сведений в неполном объеме или искаженном виде.

Уголовная. Уголовная ответственность нотариусов установлена статьей 202 Уголовного кодекса Российской Федерации «Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами».

Использование частным нотариусом своих полномочий вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя и других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние причинило существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства наказывается штрафом в размере ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

То же деяние, совершенное в отношение заведомо несовершеннолетнего или недееспособного лица наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Что такое дееспособность?

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру

Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.

Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Запомнить

Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.

Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.

Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?

Не думаю, что здесь есть умысел. Скорее всего, нотариусы хотели как лучше: рассказать об опасной схеме, предупредить покупателей и предложить хоть какой-то вариант защиты.

Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.

Алименты в банке

Наша история началась с похода в районный суд некоего гражданина. Он принес иск к нотариусу, от которого хотел получить назад свои деньги. Этому иску предшествовала следующая история.

Мужчина расторг брак и принес нотариусу солидную сумму — 1 миллион 112 тысяч рублей, как сказано в официальных бумагах — «для дальнейшей передачи взыскателю алиментов», то есть его бывшей жене.

Но женщина ничего от нотариуса не получила. Деньги нотариус положил на депозит в банк, который через полтора месяца прекратил свое существование. Так что бывшая жена вынуждена была обратиться в суд и попросить начислить ей алименты, что и было сделано. Ту же сумму в один миллион 112 тысяч рублей гражданину пришлось выплачивать второй раз. Теперь гражданин требовал первоначально уплаченную сумму с нотариуса. Районный суд ему в иске отказал.

Апелляция сочла такое решение правильным. Гражданин обратился в Верховный суд РФ, где дело изучили и сказали, что требования правомерны. Вот что увидел в этом деле Верховный суд.

В мае гражданин принес нотариусу деньги для выплаты их бывшей супруге. Точнее, он перечислил их на депозит нотариуса. Нотариус открыл в банке счет и внес на него всю сумму. Но спустя полтора месяца у банка была отозвана лицензия, а еще через полгода Арбитражный суд признал его банкротом. Так что этих алиментных денег та гражданка, которой они предназначались, не увидела. А требование нотариуса к банку — вернуть всю вложенную сумму — просто включили в третью очередь реестра требований кредиторов банка. Когда стало понятно, что очереди можно не дождаться, бывшая супруга пошла в суд, и взыскала те же деньги, что «зависли» в банке.

Отказывая в иске, райсуд заявил следующее: нотариус законов не нарушал, все сделал правильно — своевременно и «надлежащим образом» известил гражданку, что на ее имя внесены деньги. И у банка все было в норме — у него была лицензия. А деньги никто не получил потому, что их выдаче «препятствует проводимая процедура банкротства». Апелляция с решением согласилась.

Но не согласился Верховный суд. По его мнению, коллеги «существенно нарушили нормы материального и процессуального права, которые привели к неправильному разрешению спора». Приводить свои аргументы Верховный суд начал с Гражданского кодекса, в 401-й статье которого сказано, что «лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности)». А еще сказано, что человек признается невиновным, если он «принял все меры для надлежащего исполнения обязанностей». И добавлено, что «отсутствие вины доказывается лицом, нарушавшим обязательство». То есть человек должен сам доказывать, что он исполнял обязанности.

Работа нотариусов подчиняется «Основам законодательства о нотариате». Там в 17-й статье сказано, что нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный «в результате совершения нотариальных действий» имуществу гражданина или юридического лица. Принятие денег в депозит является нотариальным действием. В 87-й статье нотариального закона написано, что нотариус принимает от должника в депозит деньги для передачи кредитору. О поступлении этих денег он извещает кредитора и по его требованию может выдать ему эти деньги. По «Правилам нотариального делопроизводства», которые утверждало министерство юстиции, человеку, внесшему в депозит деньги, нотариус выдает справку на своем личном бланке и заверяет подписью и печатью с гербом страны. О принятии в депозит денег нотариус заказным письмом сообщает кредиторам или наследникам.

Из всего сказанного Верховный суд делает следующий вывод: нотариус несет ответственность за вред, причиненный по его вине из-за «ненадлежащего осуществления нотариальных действий». При этом, по Гражданскому кодексу, доказывать, что его вины нет, должен сам нотариус.

Еще важный момент — по тому же Гражданскому кодексу заявления, уведомления, требования и прочие значимые сообщения, с которыми закон связывает «гражданско-правовые последствия для другого лица», наступают для этого человека с момента доставки ему соответствующего сообщения. Сообщение считается доставленным и в том случае, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, «зависящим от него», не было вручено или же адресат просто с ним не ознакомился. Обязанность доказывать, что письмо дошло до адресата, лежит на том, кто его отправил. В нашем случае — на нотариусе.

Местные суды, отказывая в иске, не сказали, чем они руководствовались, заявляя, что женщина о деньгах на депозите была «извещена надлежащим образом» нотариусом. Также суды не дали оценку последующему взысканию судом денег с должника, при этом внесение денег на депозит не было названо надлежащим исполнением обязательств. Ведь в том, что женщина не получила денег, вины ее бывшего нет. Это очень важные, юридически значимые обстоятельства, подчеркнул Верховный суд.

В материалах дела Верховный суд увидел, что в судебном извещении, которое райсуд послал нашему истцу, сказано, что его дело отправлено в апелляцию. Но не названо ни место, ни время заседания. Других сведений о том, что истца поставили в известность о будущем суде, в деле нет. Апелляция прошла в отсутствие заявителя, но с участием нотариуса. А вот у нотариуса в извещении указано и время, и место рассмотрения апелляции. Из этого Верховный суд сделал вывод — рассмотрение апелляции в отсутствие истца существенно нарушило нормы права.

И еще важный момент, о котором напомнил Верховный суд. При решении спора об имущественной ответственности нотариуса из-за «ненадлежащего исполнения нотариальных действий» по закону о нотариате надо было привлекать страховую компанию, в которой была застрахована гражданская ответственность этого нотариуса. О привлечении страховой компании нотариус заявил, но суд это ходатайство не удовлетворил.

Верховный суд велел пересмотреть этот спор по новой.

Ответственность нотариуса за признание судом сделки недействительной

Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба. По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса. При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.

Как сообщает компания Ингосстрах, которая осуществляет данный вид страхования с самого начала его законодательного внедрения, «за пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн. рублей. Ситуации и финансовые последствия, были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн. рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры». Конечно же, Ингосстрах не единственная компания, которая занимается страхованием профессиональной ответственности нотариуса, и общие данные по количеству страховых выплат несколько выше, но их количество, по данным мониторинга ФНП, не превышает двух-трех десятков в год по всем страховым случаям.

При этом, применительно к общему количеству нотариальных действий, даже если учитывать только нотариальные действия, имеющие отношения к удостоверению сделок, процент ошибок нотариуса остается ничтожным. «Небольшое количество страховых случаев, несомненно, говорит о том, что нотариусы страны ответственно выполняют свою работу, на деле защищают права граждан, соблюдение прав собственности, — сказал „РГ“ президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. — В то же время, конечно же, ошибки могут случаться, и механизмы страхования профессиональной ответственности нотариуса, подкрепленные Компенсационным фондом ФНП, гарантируют гражданам полную компенсацию ущерба, если такой случится по вине нотариуса. Гражданин может быть уверен — его интересы и права всегда надежно защищены, если сделку удостоверяет нотариус».

Последствия нотариальных ошибок могут быть самими разными. На текущий момент, максимальные убытки происходят при осуществлении сделок купли-продажи с объектами недвижимости, хотя их общее число невелико. Как отмечено в данных мониторинга Федеральной нотариальной палаты, «по итогам 2013 и 2014 годов можно говорить, что только 4 страховых случая по нотариально удостоверенным сделкам по договорам страхования риска профессиональной ответственности нотариусов, влекущих за собой выплату страхового возмещения, связаны с удостоверением нотариусами доверенностей на недвижимое имущество, которые впоследствии были признаны недействительными. И только 1 сделка признана недействительной».

Ниже представлено несколько примеров страховых случаев, предоставленных компанией Ингосстрах, которые все-таки были связаны с ошибочными действиями нотариусов, и по которым были осуществлены выплаты страхового возмещения:

— ВРИО нотариуса заверил доверенность от владельца квартиры на третье лицо на право продажи квартиры, на основании которой была продана квартира. Владелец квартиры о продаже своей квартиры не знал, в итоге судами всех инстанций доверенность была признана ничтожной. Предыдущие по цепочке продавцы исчезли, и после того, как владелец квартиры вернул свое законное право собственности, конечный покупатель квартиры обратился с иском о взыскании убытков к нотариусу. В итоге страховая компания компенсировала за него 2 млн. рублей (стоимость квартиры по договору купли-продажи) и судебные расходы в размере около 30 тысяч рублей на ведение судебного процесса.

— Другой случай был связан с ошибочным оформлением свидетельства о праве на наследство, в котором нотариус указал неверный номер банковского вклада. На основании данного свидетельства банк выдал наследнику сумму вклада, принадлежащего другому лицу. После того как владелец данного вклада обнаружил некорректную операцию, он попытался вернуть деньги, но платеж не смогли отменить. В итоге разница между суммой на «правильном» вкладе и вкладе, с которого произошло списание на основании свидетельства на наследство, составила 200 000 рублей. Собственник обратился с претензией о взыскании данной суммы с нотариуса, что и послужило основанием для выплаты страхового случая.

— Еще один случай произошел в процессе заверения подписи юридического лица на заявлении для государственной регистрации — ВРИО нотариуса забыл поставить печать на бланке. В итоге, компания понесла дополнительные расходы около 50 000 рублей на повторную подачу заявления со всеми документами, которые были также компенсированы Ингосстрахом (здесь важно отметить, как поясняют эксперты страховщика, что договор страхования должен распространять свою защиту не только на самого нотариуса, но и на лицо, временное его замещающего, за действия которого нотариус несет ответственность).

— Также можно рассказать об ошибке в оформлении согласия на временный выезд за пределы РФ для несовершеннолетней. В нотариально удостоверенном согласии были некорректно указаны ее паспортные данные, что привело к задержке вылета и необходимости срочного переоформления доверенности, а также авиабилетов. Общая сумма расходов, составившая чуть меньше 50 000 рублей, была выплачено по договору страхования ответственности нотариуса.

— недавний случай произошел в Адыгее — в конце сентября было принято судебное решение о взыскании убытков в результате допущенной нотариусом технической ошибки, выразившейся в непрочтении нотариусом вслух финального варианта предварительного договора купли-продажи. В итоге объекты недвижимости были реализованы по цене на 4 млн. рублей ниже первоначальной стоимости, которая предварительно оговаривалась сторонами сделки. Поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи, то сделка была совершена по цене на 4 млн. рублей ниже изначально условленной. Впоследствии в судебном споре между покупателем и продавцом объектов недвижимости право собственности перешло к покупателю, при этом в данных судебных решениях ошибка нотариуса была зафиксирована. После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости решил взыскать причиненные убытки с нотариуса.

По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Напомним, что каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, есть коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. А с будущего года начнет формироваться компенсационный фонд ФНП — страховка на самый крайний случай, третья степень защиты, которая покроет выплату любого размера. Поэтому оформлять квартиру через нотариуса надежней, чем доверяться посредникам, не несущим такой ответственности. Данные о страховых выплатах доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию причиненных убытков. В неприятных ситуациях, возникших по вине нотариуса, люди получают деньги, компенсирующие их потери.

По мнению экспертов страховой компании, для сведения к минимуму рисков мошеннических обращений к нотариусу, «нотариус должен четко следовать порядку идентификации личности и совершению нотариального действия, в идеале действительно нужно делать видеосъемку удостоверения всех крупных сделок, в случае малейших подозрений в подлинности документов перепроверять их, вызывать сотрудников полиции и т.п. В этом случае все дополнительные факты и доказательства, которые смогут подтвердить, что нотариус предпринял все возможные от него по закону действия при совершении операций».

В этом плане важно отметить, что для борьбы с мошенниками и недобросовестными заявителями, которые пытаются ввести нотариуса в заблуждение, либо впоследствии пытаются оспорить законность действий нотариуса, были приняты изменения в законе, позволяющие нотариусу вести видеофиксацию нотариального действия, использовать аппаратно-программные комплексы для проверки подлинности документов, а также получать онлайн сведения баз данных ФМС. Благодаря бдительности нотариусов только в Москве в этом году был предотвращен ряд попыток мошенничества с недвижимостью.

Также стоит отметить, по словам экспертов Ингосстраха, что часть из заявленных страховых случаев в итоге, благодаря совместным действиям страховщика с нотариусами, не реализовалась, т.к. было доказано, что нотариусы действовали в рамках своих полномочий и обязанностей, и все предъявленные им обвинения не были обоснованными. При этом страховщик, даже в случае совместного выигрыша дела в пользу нотариуса, все равно нес финансовую нагрузку, но не по возмещению причиненного ущерба третьим лицам, а по возмещению расходов самого нотариуса на свою юридическую судебную защиту (расхода на адвокатов, оказание квалифицированной юридической помощи и т.п.), а также на экспертов, которые привлекаются на разных этапах урегулирования убытка для дачи полноценного экспертного заключения. Например, по итогам 2013 и 2014 г.г. страховщик осуществил выплаты по 7 случаям, когда ответственность нотариусов так не была установлена (т.е. нотариус не совершал ошибочных действий) в размере более 0.5 млн. рублей по компенсации именно таких расходов.

Институт страхования профессиональной ответственности нотариусов по праву является одним из самых первых вмененных видов страхования. Можно смело утверждать, что с данного вида страхования началось страхование профессиональной ответственности в России. Основы законодательства о нотариате, принятые в 1993 году, предусматривали для нотариусов необходимость заключения договора страхования, как одного из обязательных условий для выполнения своих обязанностей.

Стоит отметить, что требования к данному виду страхования на законодательном уровне постоянно менялись и совершенствовались. Изначально закон предусматривал обязанность по наличию договора страхования ответственности, не предусматривая никаких требований по существенным условиям страхования, и устанавливая в качестве единственного критерия минимальную страховую сумму, эквивалентную 100 МРОТ (10 000 рублей). Конечно, минимальный размер страховой суммы был несоизмерим с потенциально возможными убытками, поэтому спустя некоторое время большинство нотариусов заключали договоры страхования на гораздо большие суммы. Впоследствии требования законодательства совершенствовались с учетом всех тенденций на рынке, и уже финальная редакция Основ законодательства предусматривает совершенно иные требования. Теперь законодательство предусматривает двухуровневую систему страховой защиты: индивидуальную и коллективную, а также формирование Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, средства которого должны покрыть вероятный ущерб любого размера.

Признание сделки недействительной

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

признать сделку недействительной;
применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Важна не только дееспособность участника нотариальной сделки, но и его психическое состояние при ее заключении

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС20-5407, в котором обратил внимание нижестоящих инстанций на то, что при полной дееспособности участника сделки юридически значимым обстоятельством для правильного рассмотрения дела является установление психического состояния лица именно в момент ее заключения.

2 февраля 2018 г. между Натальей Власовой и ее внуком Евгением Власовым был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Оптика “Окулис Константини”». Женщина обязалась передать в собственность, а ее внук принять на условиях, указанных в договоре, долю в размере 100% уставного капитала юрлица. Договор был нотариально удостоверен Викторией Супрун, исполнявшей обязанности нотариуса г. Москвы Ольги Савиной. Стороны оценили долю в 600 тыс. руб., которые покупатель должен был уплатить продавцу наличными денежными средствами не позднее 10 рабочих дней с момента нотариального удостоверения договора.

В последующем Наталья Власова обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Евгению Власову о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале общества и о применении последствий его недействительности. В обоснование заявленных требований женщина указала на то, что заключенный истцом и ответчиком договор является недействительным в силу п. 1 ст. 177 ГК РФ: намерений отчуждать имущество она не имела, о чем покупателю было известно.

По утверждению Натальи Власовой, ее психическое состояние препятствовало всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий сделки, что подтверждается заключением амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной специалистами ГБУ здравоохранения г. Москвы психиатрической клинической больницы № 1 им. Н.А. Алексеева ДЗМ на основании постановления от 15 ноября 2018 г. СУ по СЗАО ГСУ СК РФ по г. Москве, вынесенного в рамках производства по уголовному делу.

Также она указала, что в Киржачском районном суде Владимирской области (дело № 2-338/2018) по аналогичным основаниям (наличие порока воли) оспаривались сделки от 16 января 2018 г. по отчуждению недвижимого имущества (заключенные за две недели до подписания оспариваемого ей договора) и признавалось право собственности истца на спорное имущество. Вступившим в законную силу решением Киржачского районного суда от 19 ноября 2018 г. требования были удовлетворены в полном объеме. Суд на основании совокупности собранных по делу доказательств пришел к выводу, что Наталья Власова в момент заключения сделок не могла осознавать характер своих действий и руководить ими, в связи с чем у нее отсутствовала воля на отчуждение принадлежавших ей объектов недвижимости.

Исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключение амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках производства по уголовному делу, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Киржачского районного суда, руководствуясь ст. 166–168, п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса, суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования. Он пришел к выводу, что в момент заключения оспариваемой сделки Наталья Власова находилась в состоянии, которое не позволяло ей понимать значение своих действий и руководить ими.

Повторно исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ч. 5 ст. 69 АПК РФ, апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении требований в полном объеме, исходя из того, что действия нотариуса по удостоверению спорной сделки не признаны незаконными; при совершении нотариального действия личность Натальи Власовой была установлена, осуществлена проверка ее дееспособности. Апелляция посчитала, что факт удостоверения договора нотариусом свидетельствует о том, что гражданин, совершивший сделку, был способен понимать характер своих действий и руководить ими. В связи с этим в удовлетворении требований было отказано. Суд округа оставил данное решение в силе.

Наталья Власова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела № А40-304649/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что в соответствии с п. 1 ст. 177 ГК сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Следовательно, указала высшая инстанция, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле. При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки. Таким образом, резюмировал ВС, юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.

Верховный Суд указал, что, отменяя решение первой инстанции, апелляционный суд руководствовался тем обстоятельством, что сделка была нотариально удостоверена, а соответствующие действия нотариуса не оспорены в порядке ст. 49 Закона о нотариате. «Вместе с тем в нарушение положений гл. 7 АПК РФ апелляционный суд не проверил и не дал надлежащей оценки доводам Власовой Н.К. о том, что в момент совершения оспариваемой сделки она не была способна понимать значение своих действий, не имела намерения на отчуждение доли в уставном капитале общества», – подчеркнул ВС.

Высшая инстанция отметила, что ни апелляционный, ни окружной суды не указали, по каким основаниям было отдано предпочтение перед другими доказательствами пояснениям нотариуса о том, что при удостоверении оспариваемой сделки не возникло сомнений в отношении психического состояния Власовой. Таким образом, Верховный Суд отменил решения апелляции и суда округа и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

В комментарии «АГ» адвокат АБ «Онегин» Дмитрий Бартенев обратил внимание на то, что обычно такие дела рассматривает Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, поскольку чаще всего эти споры касаются частно-правовых отношений. «В данном случае речь идет об оспаривании сделки по отчуждению доли в коммерческой фирме. Вероятно, именно поэтому арбитражные суды применили подход, который не очень характерен для судов общей юрисдикции: они обратили внимание на то, что хотя судебно-психиатрическая экспертиза и подтверждала порок воли истицы, она не оспорила сами действия нотариуса, которая удостоверила сделку. В судах общей юрисдикции такой подход не применяется и от заявителя не требуется доказать то, что он оспаривал или мог оспорить действия нотариуса. Это бессмысленно и нереалистично, потому что по сути оспаривание действий нотариуса и будет являться оспариванием самой сделки», – указал Дмитрий Бартенев.

Он также заметил, что от нотариуса не требуется, чтобы он был полностью уверен в дееспособности гражданина и что тот понимает значение сделки. «Во-первых, существует презумпция дееспособности. Во-вторых, нотариус проводит проверку дееспособности в соответствии с законом, т.е. фактическую способность понимать значение своих действий. Такая проверка ограничивается поверхностным выяснением нотариусом пониманием человеком существа той сделки, которую он заключает», – отметил адвокат.

Дмитрий Бартенев рассказал, что при оспаривании таких сделок суды, как правило, отдают предпочтение именно судебно-психиатрической экспертизе, а не иным доказательствам, хотя есть примеры того, когда суды принимают решения на основе других доказательств. «В данном деле суды эти доказательства не исследовали и ограничились формальными выводами о том, что раз сделка была в нотариальной форме, действие нотариуса не оспорено, значит, принимать заключение судебно-психиатрической экспертизы не следует. Экономколлегия обоснованно обратила внимание на неверность такого подхода – суды должны были оценить заключение судебно-психиатрической экспертизы как одно из доказательств по делу и, в случае несогласия с ним, мотивировать это в своих решениях», – подчеркнул он.

Адвокат добавил, что исходя из сложившейся практики для признания сделки недействительной необходимо не только исследовать вопрос порока воли, но и ущерба правам заявителя, который был причинен этой сделкой. Он предположил, что этот вопрос арбитражные суды не исследовали и он будет предметом исследования в дальнейшем. При этом Дмитрий Бартенев заметил, что здесь практика разнится, поскольку этот вопрос сложнее для оценки, чем вопрос порока воли, который чаще всего устанавливается психиатрами, а не судами.

Адвокат АП МО, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД» Сергей Макаров добавил, что у него как практика наибольшую обеспокоенность вызывает вопрос о том, как правильно относиться к возможности нотариального удостоверения сделок, не подлежащих такому удостоверению в обязательном порядке.

По его мнению, государство исходит из общепринятой в мире презумпции добросовестности нотариусов при осуществлении ими профессиональной деятельности. «То есть выходит, что государство по общему правилу нотариусам безоговорочно доверяет, но в отношении определения состояния психического здоровья граждан считает их некомпетентными. Но ведь этот момент – краеугольный камень деятельности нотариусов, без официально выражаемого и далее официально подтверждаемого судами доверия в этом аспекте нотариальная деятельность теряет свою ценность для граждан», – заметил он.