Покупка приватизированной квартиры риски что проверить
Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция
На правах рекламы
Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.
Получите выписку из ЕГРН
Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.
Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.
На что обратить внимание в выписке:
Наличие обременений и арестов
Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Сделка только с собственником недвижимости
Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.
Подлинность документов
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Проверка техпаспорта недвижимости
Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
Наличие проблем с собственниками квартиры
С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.
- Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
- Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
- Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
Согласие супруга на продажу
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Наличие долгов
Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.
Покупка квартиры у застройщика
Проверка надежности застройщиков
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Разрешительная документация
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Неизвестные имена
Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.
Список компаний
Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.
Статус участка и виды разрешенного использования
Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.
Ход строительства
Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.
Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.
О рисках при покупке приватизированной квартиры с «отказником»
Ольга Клочкова
В процессе работы встречаются разные клиенты, некоторые из них подкидывают интересные задачи. Выбрали для покупки приватизированную квартиру, в которой на момент приватизации проживали мать с сыном, отказавшимся от участия в приватизации в пользу матери. Квартиру продают с целью разъехаться, сыну покупают однушку, мама забирает деньги и в другой квартире выкупает долю у сестры. Эксперты знают, что таких «отказников» лучше выписать из квартиры до сделки, т.к. они имеют право бессрочного пользования квартирой и после сделки выписать такого жильца из квартиры по суду не удастся. Поэтому, выписка до сделки была одним из основных условий. Мой клиент, однако, посовещавшись с юристами, увидел риски в том, что в дальнейшем сын собственницы сможет через суд вселиться в квартиру, т.к. обладает правом бессрочного пользования. От квартиры отказался. По логике всем понятно, что если человек сам добровольно симается с регистрационного учета и выезжает из квартиры, имеет место факт добровольного отказа от такого права. Но я решила сделать для клиента обзор судебной практики по данному вопросу. Я просмотрела более 200 судебных решений/определений и не встретила ни одного искового заявления с ситуацией, которую смоделировал клиент.
Большинство исковых заявлений подаются с требованием признать прекратившим пользование и снять с регистрационного учета зарегистрированного в квартире пользователя. Сценарий: истец приобрел приватизированную квартиру, а отказавшийся от приватизации, но проживающий и зарегистрированный в квартире ответчик после сделки из квартиры не выехал и отказывается сняться с регистрационного учета. При рассмотрении подобных дел позиция судов однозначная — ссылка на 19 статью Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ, содержащая исключение в виде сохранения бессрочного права пользования квартирой, от участии в приватизации которой ответчик отказался, даже после смены собственника.
Другая категория дел — это исковые заявления о вселении «отказников», которые когда-то выехали из квартиры (при этом не всегда имеет значение снятие с рег.учета) и теперь пытаются вселиться, используя свое право бессрочного пользования. При разрешении подобных дел одной лишь нормы вышеупомянутого ФЗ не достаточно. Каждое дело рассматривается судом индивидуально, с учетом всех его особенностей. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Судебная практика содержит солидную долю определений Верховного суда РФ, в которых лицам, которым по сути ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ предоставлено право бессрочного пользования квартирой, в этом праве отказано. Одной из причин такого отказа является факт добровольного выезда из квартиры (снятия с регистрационного учета).
Суды, в частности, мотивируют отказ в удовлетворении исков о признании прекратившими право пользования и снятия с регистрационного учета тем, что истцы не предоставляют доказательств добровольного отказа от права бессрочного пользования квартирой.
Сложности после сделки с такой квартирой возникают у покупателей приватизированной недвижимости обычно в том случае, когда «отказник» на момент сделки зарегистрирован в квартире и после продажи отказывается ее освобождать. И возникают такие ситуации из-за того, что права «отказников» при продаже приватизированных квартир часто не учитываются, для них не приобретается недвижимость и им попросту негде жить, а также в связи с тем, что покупателя в таких сделках или никто не подстраховывает, или для страховки выбран специалист недостаточной квалификации для оценки рисков при покупке недвижимости.
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2015 г. N 5-П
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 71, 72, 74, 75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации
1. Признать статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 — 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
Да, судами нормы данной статьи также применяются к правоотношениям, возникшим при приобретении квартиры пайщиком в ЖСК. К членам его семьи, включенным в ордер, применяются правила ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» по аналогии с приватизированными квартирами.
Как купить в ипотеку приватизированную квартиру
Покупка квартиры — важное событие в жизни любого человека, и к нему надо подходить, тщательно обдумав и взвесив все детали. Существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание, заключая ипотечную сделку. Один из таких — покупка приватизированной квартиры. По данным Росстата, сейчас в России приватизировано почти 90% жилой недвижимости, поэтому при оформлении сделки необходимо внимательно проверить, на кого и когда была приватизирована приобретаемая квартира.
В процессе приватизации заключается бессрочный договор социального найма, а сама квартира, как правило, передается в собственность всем, кто в ней прописан и не отказался от приватизации. После подписания договора о приватизации каждому прописанному в квартире выделяется доля в собственность, и на основании данного документа в Росреестре вносится запись о новом составе собственников данной квартиры.
Несовершеннолетние дети, как правило, имеют такие же права, как и остальные участники процесса приватизации, но включаются в договор приватизации по согласию родителей и при условии, что они прописаны в данной квартире.
Человек также может приватизировать квартиру в единоличную собственность, если остальные прописанные в квартире совершеннолетние дали на это согласие. Юридически такой документ оформляется как отказ от приватизации. Но если один из прописанных жильцов имел право на приватизацию, но отказа не давал, то он вполне может заявить о нарушении своих прав и оспорить сделку, если такая квартира в будущем будет продаваться.
При покупке приватизированной квартиры, в том числе и в ипотеку, всегда стоит учитывать несколько нюансов.
- Cложности могут возникнуть не столько с самим владельцем квартиры — продавцом, сколько с теми, кто был в ней прописан ранее. Часто в процессе приватизации несовершеннолетние дети выбывали из числа собственников, так как родители по своему усмотрению могли не выделять им долю в квартире на момент проживания. В результате уже совершеннолетний, но «несостоявшийся» в свое время собственник через много лет может обратиться к новому владельцу квартиры и потребовать свою долю на вполне законных основаниях, поскольку за ним по-прежнему сохраняется право пользования данным жильем.
- Жилую недвижимость могли приватизировать в момент, когда кто-то из собственников был временно выписан из квартиры. Например, когда человек проходил службу в армии или отбывал наказание в местах лишения свободы. Если приватизация произошла в отсутствие временно лишившихся прописки собственников, то в дальнейшем они могут потребовать восстановление своих прав и претендовать не только на проживание в квартире, но и на долю в собственности, поскольку отказ от приватизации они не оформляли.
- Даже если прописанные в квартире отказались от приватизации и предоставили покупателю соответствующий документ, теоретически они все равно имеют право пользоваться жильем, так как, отказываясь от приватизации, жильцы могут не отказываться от права пользования жилой недвижимостью. И в этом случае при желании они могут оспорить законность ипотечной сделки. Поэтому стоит помнить, что помимо отказа от приватизации у покупателя должен быть также отказ от права пользования. И тот и другой отказ могут быть учтены в одном документе, но в процессе переоформления квартиры на другого собственника они одинаково юридически значимы.
Для того чтобы минимизировать подобные риски, перед покупкой квартиры необходимо проверить, кто проживал в ней вместе с собственником на момент ее приватизации. Для этого необходимо запросить расширенную архивную выписку из домовой книги. В таком документе указываются не только те, кто на данный момент зарегистрирован в квартире, но и те, кто был зарегистрирован по данному адресу много лет назад. Как правило, такую выписку можно получить в МФЦ.
Если на момент приватизации кроме продавца квартиры в ней никто не был прописан, то покупателю беспокоиться не о чем. В случае если был прописан кто-то еще, но в документах о собственности не указан, необходимо запросить у продавца копии отказов от приватизации других собственников.
В процессе сделки при наличии отказа от приватизации также необходимо запросить у «отказника» нотариально заверенное заявление, что он не претендует и в дальнейшем не будет претендовать на эту жилую недвижимость, — отказ от права пользования.
При ипотечной сделке банк запросит подтверждение отсутствия любых претензий, а также согласие на проведение самой сделки, даже если бывший зарегистрированный человек уже давно не проживает в квартире или был несовершеннолетним на момент приватизации. Банк также анализирует полный пакет документов и проводит сделку. Документы подаются на регистрацию в Росреестр, где регистрируется переход права собственности, и заемщик становится владельцем недвижимости.
Осмотрительность и полная проверка квартиры на юридическую чистоту избавят от неприятных сюрпризов при покупке нового жилья.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году
1. Старые документы
Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.
Проверить квартиру перед покупкой в 2021 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.
— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.
Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.
2. Родственники
Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).
Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.
Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.
Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.
«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.
Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.
Риски продавца и покупателя недвижимости
При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий
Минимизируем риски продавца
Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.
Берегитесь мошенников
По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.
Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.
Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.
Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.
Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.
Заранее подумайте о расчетах по сделке
Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?
На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.
Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.
Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества
Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.
Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.
Минимизируем риски покупателя
Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.
С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться
Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.
Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов
Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.
Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить
Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.
Обратите внимание: архивная выписка должна содержать сведения о тех, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в жилом помещении и выехал или был выселен из него. Выписка, содержащая лишь информацию о том, что в квартире никто не зарегистрирован, может оказаться бесполезной.
В моей практике был такой случай: по заочному (без личного участия) решению суда из жилого помещения был «выписан» несовершеннолетний. Выписка из домовой книги, представленная продавцом – бабушкой выписанного внука, содержала указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован. Сведений о том, что ребенок был выселен по заочному решению суда, в ней не было. Мать ребенка сначала оспорила судебное решение, а потом и сделку купли-продажи. Ей удалось доказать, что приватизация квартиры, которая предшествовала продаже, была незаконна, поскольку ребенок также имел право на участие в приватизации жилого помещения. После череды судебных процессов покупатель лишился недвижимости. Это стало возможно, поскольку он не проявил должной осмотрительности – не запросил архивную выписку, которая показала бы наличие решения о выселении ребенка.
Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки
В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.
Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, т.е. в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них. Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов.
К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.
Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.
В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.
Рекомендации покупателю
Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.
В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.
При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.
Покупка приватизированной квартиры риски что проверить
Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф
На рынке недвижимости до сих пор нередки случаи мошенничества и обмана. Как проверить продавца и квартиру и минимизировать риски при покупке жилья?
Проверяем цену, дом и продавца
Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть – это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости, это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем – от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.
Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.
Еще одна вещь, которую можно сделать – проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале Реформа ЖКХ. Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.
Наконец, главный пункт, который нужно исследовать – это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец – это агентство или частное лицо можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.
Выясняем, кто собственник
Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки — кто является собственником, и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить у продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма гораздо меньше, чем потенциальные потери.
Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.
Наследники и скрытые собственники
Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от такой покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.
Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.
Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.
Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена его родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не записана.
Квартира в залоге
Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН – это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Покупать такую квартиру можно только, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс влипнуть в длительное судебное разбирательство. Как правило, продавцы заранее сообщают о том, находится ли квартира в залоге и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и поискать другую квартиру.
Доверенности
Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В этом случае продавец квартиры не является собственником и действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (это можно сделать здесь). Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.
Перепланировки и долги за ЖКУ
Если вы не обнаружили проблем с собственниками и документами, не спешите сразу подписывать договор. Изучите технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Какие здесь могут таиться подводные камни? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого придется вернуть помещение к исходному состоянию. Доказать, что перепланировку сделали не вы будет крайне сложно. Кроме того, если вы захотите перепродать квартиру, вам придется объяснять будущим владельцам, почему планировка квартиры не соответствует документам.
Для того, чтобы не оказаться в списке должников за ЖКУ, также попросите у владельца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (такой документ можно оформить в любом МФЦ).
Чтобы не держать в голове все эти пункты и не забыть что-нибудь важное в самый ответственный момент, можно прибегнуть к услугам профессионалов и нанять опытного риелтора из крупного агентства. Профессионалы возьмут на себя все вопросы, связанные с проверками и проведением сделки с минимальными для вас рисками, правда, за это придется заплатить комиссию агентства, но это меньше чем потери от встречи с мошенниками.
Подробнее о покупке недвижимости читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.
