Размер аванса при покупке квартиры
Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?
Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой дополнительные траты — тут и государственные пошлины, и оплата работы риелтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения.
Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и дополнительные расходы, сопутствующие сделке.
Оплата работы риелтора
Шанс заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость. Есть два пути — искать подходящий вариант самостоятельно или еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риелтор. Обычно это самая ощутимая графа расходов.
На московском рынке большинство разговоров о размере риелторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не менее, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше просят от 100 тыс. рублей).
- Торги ведутся за 3%, но отстоять эту сумму получается не у всех: чаще риелторы получают что-то в промежутке между 2 и 3% суммы сделки, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия падает и до 1,5%.
- В некоторых случаях ценник способен доходить и до 5% — если квартира проблемная (собственник за границей, квартира перешла по наследству, в которое еще только предстоит вступить, и т. д.).
- На практике риелтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину — остальное он отдаст агентству (риелторы-звезды получают до 60%, но чаще все же 30–40–50%).
Раньше активно применялась такая схема: покупатель заявлял своему риелтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет та сумма, которую риелтору удастся выторговать у продавца. Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риелтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс. — они-то и будут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).
Со временем схема была предана анафеме, и сейчас риелторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы: по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И всё, что риелтору удастся выторговать, пойдет в карман его клиенту.
- При работе с риелтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг (за подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки). Обычно работа агентства оплачивается по факту (после того как услуга полностью оказана), но ряд агентств просит предоплату (например, в размере 30%). Если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством (или вообще от сделки), то эту предоплату могут и не вернуть.
Подготовка к сделке
Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:
- Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется его/ее согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдется примерно в 2 тыс. рублей.
- Еще 2 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку (если покупатель будет действовать через доверенное лицо).
- Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становится поводом для спора: продавец заявляет, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки. В диспансерах действуют разные прейскуранты: в одних за простую справку попросят 700–800 рублей, в других выдадут бесплатно. С освидетельствованием получится дороже — от 1,1 до 1,4 тыс. рублей, но эта процедура проводится крайне редко, а если она понадобится (и при этом дело не в возрасте собственника), то лучше крепко задуматься, так уж вам нужен именно этот вариант.
Траты, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:
- Заказ оценочного альбома для получения ипотечного кредита (исходя из результата банк одобряет определенную сумму). Стоимость работы оценщика составляет около 5–6 тыс. рублей.
- Для оценки нужно получить поэтажный план (экспликацию). На относительно новые квартиры эти документы бесплатно выдает управляющая компания. В остальных случаях экспликация получается через МФЦ за 500 рублей. Документ придется подождать около недели.
- Альбом получится сделать без выезда техника, если он приезжал не более пяти лет назад: срок составит 10 рабочих дней, а чек — 500 рублей. Если выезд техника нужен, то надо обратиться в ГБТИ, услуга стоит около 9 тыс. рублей (расчет зависит от метража квартиры), а срок составит 10–12 рабочих дней. Для ускорения процесса риелторы обращаются к неофициальным фирмам, в которых подобные справки удастся сделать за один день, цена — около 5 тыс. рублей.
- Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Обойдется примерно в 0,2–0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков (последнее опционально: страхование жизни и здоровья заемщика необязательно, но иногда дает скидку по ипотечному проценту).
- Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включен в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он оплачивается отдельно и заранее. Размер аванса — около 30 тыс. рублей. Попутно составляется соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях (в том числе кто за что будет платить) стороны собираются выйти на сделку.
Составление договора
Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Один из вариантов — в простой письменной форме (даже бесплатно), но тем выше риски.
Другой способ — составить и заверить договор у нотариуса — это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.
Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.
Оформление
Для составления договора в простой письменной форме воспользуйтесь предложением агентства или риелтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам. Цена — около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении).
Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями, — риск ошибки значительно снижается.
Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса — допустимо сделать это и самостоятельно, через МФЦ.
Нотариально заверенный договор обойдется дороже — многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25–30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
За 2 тыс. рублей нотариус сам отправит договор на регистрацию — это удобно: участникам сделки не придется ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном формате.
Оплата сделки
Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу: наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.
- Наличные — на первый взгляд, это самый простой способ, но на практике предоставляет простор для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.
- Аренда банковской ячейки. В Сбербанке за аренду ячейки просят 6,7 тыс. рублей. В других банках стоимость сопоставима.
- Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладет их на счет — банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Тот же Сбербанк предоставляет популярную услугу «Безопасные расчеты» — фактически создается три счета: покупатель приносит деньги в банк и кладет их на свой счет, после чего банк переводит эти средства на другой счет — промежуточный. Стоит эта услуга 3,4 тыс. рублей. Без использования этого промежуточного счета оплата аккредитива составит около 3 тыс. рублей.
Регистрация сделки
Если сделка регистрируется в МФЦ, покупатель оплачивает госпошлину — 2 тыс. рублей.
Если это электронная регистрация, то она стоит уже 10,9 тыс. рублей.
Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) — 2 тыс. рублей.
Сколько и за что платит покупатель
Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) — от 100 тыс. рублей;
Работа оценщика — 5–6 тыс. рублей.
Страховка при оформлении ипотеки — около 0,2% суммы сделки.
Заключение договора у нотариуса — 25–30 тыс. рублей либо составление договора специалистом — около 3 тыс. рублей.
Аренда банковской ячейки — 6–7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке — 2,3–3,4 тыс. рублей.
Регистрация в МФЦ (госпошлина) — 2 тыс. рублей/Электронная регистрация — 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) — 2 тыс. рублей.
Сколько и за что платит продавец
Согласие супруга или супруги на продажу квартиры — 2 тыс. рублей.
Доверенность на покупку (опционально) — 2 тыс. рублей.
Справки из диспансеров — 700–800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).
Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева, руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову и руководителя агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.
В 20 году вы пишите статью и сообщаете, что нотариусу нужно платить деньги за электронную регистрацию в Росреестре. Как это?? — если с февраля 2019 г. нотариусов обязали после сделки делать регистрацию в Росреестре БЕСПЛАТНО.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Ирина, речь идет только о госпошлине в 2 тысячи рублей. Ее никто не отменял. Эти деньги получает не нотариус, а регистрирующий орган, а подает документы нотариальная контора. С уважением, Елена Толстикова
с чего вы взяли что клиент это покупатель , клиент это продавец , рынок давно не продавца , а покупателя и комиссию платит и должен платить именно продавец .весь этот паник покупки это пыль .. как не было покупателей так нет ..
Расскажите: нашёл объект: агенство выступает посредником между продавцом и покупателем. С продавцом отношения подкреплены агентским договором. Агенство отказывает покупателю в заключении ДКП, побуждая заключить возмездный агентский договор о мнимых услугах, которые покупатель совершает сам. Чем руководствуется АН? Или считает априори всех участников рынка безграмотными в юридическом аспекте сделки?
Вы можете предоставить со своей стороны специалиста по сопровождению — или ПОЛНОСТЬЮ вести сделку сам, т.к. Вы покупатель и у Вас больше требований к сделке априори.У продавца одно требование — деньги получить.Он(продавец) не обязан Вам доказывать чистоту своего объекта.Спрашивайте, запрашивайте, проверяйте — Ваше право.Я всегда прошу предоставить профессионального сопровождающего с другой стороны.Представлять интересы двух сторон никто не будет, тем более бесплатно.Грамотные» в юридическом аспекте «и покупатели и продавцы еще ДО заключения авансового соглашения( «агентского договора») уточняют ВСЕ аспекты проведения сделки. А тем более такого важного вопроса кто за что платит.Продаем квартиру.История ее очень большая.Все документы покупателю на аванс принесли — просит объяснить что к чему и откуда начинается — вот с этого момента ему и нужен личный сопровождающий специалист, продавцу он верить не обязан.Как итог — аванс перенесли и в следующий раз покупатель пришел с агентом по сопровождению.
Мне ваше чувство солидарности знакомо. но я сам могу разобраться с документами и фиксацией сделки в банке и её регистрацией в росреестре. Со стороны продавца этим занимается агенство. Мне эти услуги от этого агентства не нужны.
Какой должен быть размер аванса (задатка) при покупке недвижимости? на сайте Недвио
- Недвижимость
- Строительство
- Ремонт
- Участок и Сад
- О загородной жизни
- Вопросы-Ответы
- Интерактивная кадастровая карта
- О проекте Недвио
- Реклама на Nedvio.com
Насколько серьезно вы решили покупать недвижимость? Как продавец может быть точно уверенным в том, что заинтересованное лицо действует не из праздного интереса, а действительно хочет приобрести землю либо загородный дом? Один из способов решения этой проблемы – внесение авансового платежа либо задатка.
Отличие аванса от задатка
Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.
Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.
Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.
Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.
Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.
Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.
Особенности внесения авансовых платежей
Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость — это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.
Данная процедура осуществляется для того, что закрепить объект за покупателем на время сбора и проверки документов на желаемый дом или участок.
Платить или не платить?
Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.
Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.
На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.
Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.
С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.
Принципы заключения договора авансового платежа
Земельный кодекс, а также нормы Гражданского права курируют вопрос о принципах, правилах приобретения частных домов и земельных участков. Одним из условий является передача денег от приобретающего недвижимость лица ее продавцу до момента совершения сделки.
Письменный договор закрепляет достигнутые договоренности сторонами и является:
- Подтверждением исполнения в полном объеме своих обязательств, к которым относится уплата % от стоимости объекта с одной стороны, и обязанность не отчуждать его иным заинтересованным лицам – с другой;
- Выступает страховкой для каждого из участников:
- если сделка будет аннулирована по вине покупателя, переданные деньги могут не возвращаться продавцом;
- если продавец, в силу разных причин, решить не продавать землю, он обязан по оговоренным условиям произвести возврат переданной в качестве задатка суммы в полном объеме.
Чтобы покупатель был юридически защищен от вероятных мошеннических действий недобросовестного продавца, соглашение заключается только в письменной форме.
Образец соглашения о задатке при приобретении загородного дома
Какие документы следует иметь при себе для оформления предварительного договора?
Для сторон обязательно потребуются:
- Паспорта каждого участника сделки;
- Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок земли от прежнего владельца;
- Кадастровый паспорт на земельный участок.
- Сведения, подтверждающие право собственности на постройки и иные объекты, расположенные на приобретаемом участке.
Подписывать документы необходимо по факту оценки реализуемого участка земли, иногда независимой экспертизы дома, согласования всех юридических нюансов, важных моментов, предшествующих заключению сделки.
Как правильно составить соглашение на передачу денег?
Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:
- Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
- В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
- Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
- Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
- Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).
Заверять нотариально или нет?
В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.
Требования, предъявляемые к задатку
- В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
- Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
- Задаток передается:
- в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
- как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
- как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.
По каким условиям он передается?
- деньги, вносимые как задаток при приобретении недвижимости, засчитываются в основной платеж и уже являются частичной оплатой за недвижимость;
- переданные продавцу средства не возвращаются покупателю, а остаются, в случае неисполнения последним своих обязательств, прописанных в заключаемом договоре;
- прекращение заключенного предварительного соглашения по причинам, не зависящим от обеих сторон, либо в результате взаимного соглашения, обязывает стороны осуществить возврат всех переданных им денежных средств.
Задаток или авансовый платеж – обязательный этап, предшествующий полноценному заключению договора купли-продажи земельного участка либо загородного дома. Внесенные средства являются гарантией надлежащего исполнения обязательств каждым из заинтересованных лиц.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги
Как оформить задаток? Разумный размер задатка, Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка от продавца в получении задатка. Возвращение задатка в двойном размере
Статья обновлена 29.05.2021 года
Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.
В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности утраты денег.
Разберемся в этом подробно:
Как оформить задаток
- Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
- Но ведь и взыскать задаток с Продавца в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.
Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!
Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке.
Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
Вы даже и не задумывались об этом.
Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?
-А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.
- Так вот, Предварительный договор купли-продажи нужен и передавать задаток без него нельзя!
Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.
Содержание статьи подробное:
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка
Как правильно оформить задаток ?
-А что, разве можно его оформить неправильно?
-Еще как! )))
Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.
Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.
Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.
Например:
Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.
То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.
Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.
К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.
То есть Продавец, на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам деньги в размере 50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается в размере переданной по расписке сумме.
Даже возврат суммы в 100 000.0 Продавца не ударит по карману.
Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.
И Вы остались с носом!
Вернее без квартиры. А чемоданы и коробки уже собраны.
И независимую оценку для банка уже оплатили ((((
А вот правильно оформленный задаток в размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.
Документы, оформляющие задаток
С размером задатка определились.
-Теперь , какие бумаги необходимо составить?
Как оформить задаток ?
-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!
-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.
-Обязательно.
Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.
И все!
В Соглашении о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному договору купли-продажи.
-Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?
Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
-А какой из них самый главный?
-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!
Я вижу, Вы сомневаетесь?
Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )
Уж поверьте моему опыту. Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.
Перед передачей задатка нужно оценить риски в сделке и проверить документы, подтверждающие права на недвижимость.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?
Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.
В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,
1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же
2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.
Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.
Однако, необходимо помнить!
Для таких сделок нужно в обязательном порядке:
Как оформить задаток. Видео консультация
Я приготовила для вас видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному оформлению задатка и шаблоны договоров.
Составление сразу трех необходимых документов с помощью конструктора договоров:
Посмотрите обязательно.
Составление соглашения о задатке по шаблону:
Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >
Кто может подписать соглашение о задатке
Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.
- Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.
Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и «форма зарегистрированного права».
- Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.
-Как оформить задаток?
Составить три документа:
Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника.
Как передать деньги продавцу
Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.
Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.
Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.
При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.
При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.
«Денежные средства получены мной на банковскую карту ПСБ «
«Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»
Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать
Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.
Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.
Как и задаток, аванс важно подтверждать в письменной форме. Коллаж: МИР КВАРТИР
Предоплата за квартиру: аванс и задаток
Аванс, как и задаток — это предоплата в сделках купли-продажи. Выплачивая определенную сумму денег до получения квартиры или дома в собственность, покупатель заявляет продавцу, что готов приобрести именно его жилье.
Основное отличие аванса и задатка заключается в большей ответственности, которую берут на себя стороны сделки. То есть, оформляя задаток, покупатель и продавец документально подтверждают свои обязательства и гарантируют их исполнение.
Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Если нет договора, то не было и аванса. Поэтому если вы выбрали аванс, то вместе с соглашением вам нужно будет составить предварительный договор, который станет проектом основного договора купли-продажи.
Что нужно знать о задатке и авансе. Фото: 9111.ru
Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но для того чтобы вернуть свои деньги, если сделка сорвется, достаточно расписки и соглашения о задатке.
То есть это еще одно важное отличие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если только в соглашении не прописаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или когда от сделки отказался продавец.
Другими словами, если покупатель передумал приобретать квартиру, то аванс он может вернуть, а задаток нет. Если планы поменялись у продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может и не вернуть.
Письменное соглашение
Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры , если жилье премиум-класса.
Соглашение обеспечит возврат предоплаты, если покупка квартиры сорвется. Фото: kreditolog.com
Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.
Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.
В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Как правильно передать аванс или задаток
После того как будет составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка и подписано соглашение о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.
Образец расписки можно найти в Интернете. Фото: pravbaza.ru
Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты в ней должны быть обязательно, а именно:
- название документа со ссылкой на договор купли-продажи;
- дата составления расписки;
- паспортные данные плательщика и получателя денег;
- характеристики квартиры;
- сумма предоплаты;
- подписи собственника и покупателя жилья.
Лучше составлять расписку от руки: почерк подделать достаточно сложно. Это поможет, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые придется разбирать в суде.
Обратите внимание, паспортные данные в документе должны совпадать с данными паспортов покупателя и продавца. Желательно привлечь к процессу свидетелей, но не родственников.
Расписка пишется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которой владеют несколько собственников, то расписку пишут все владельцы.
Что будет, если не правильно оформить предоплату
Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.
Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.
Не торопитесь с предоплатой, если не знаете, как ее правильно передать. Фото: psifactor.info
Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.
Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.
По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.
Пора сделать выбор
Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.
Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.
Если сомневаетесь — обратитесь к специалисту. Фото: moscow.sm-news.ru
Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.
Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.
Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.
Сколько вносить аванс за квартиру?
Продавец предлагает нам, как покупателям, внести аванс за его квартиру в размере 1 млн рублей. Мы считаем его требование по предоплате, мягко говоря, не совсем приемлемым. Скажите, сколько обычно вносят аванс за квартиру физическому лицу, какой стандартный размер предоплаты принят на вторичном рынке?
Обычно, размер суммы предоплаты при подписании авансового соглашения определяется сторонами сделки заранее, но суммы больше 30-50 тысяч рублей на вторичке при внесении аванса за квартиру, фигурируют редко.
На практике, очень часто от продавцов поступают предложения о внесении в качестве аванса больших весомых сумм, собственники предлагают в рамках подписания авансового соглашения им перечислить и 500 тысяч, и 1 млн., и 1,5 миллиона рублей предоплаты. Обосновывают они свои притязания на такие грандиозные суммы доводами, что аванс в 50 тысяч рублей пренебрежительно мал, и не может обеспечить гарантию выхода на сделку. А уж 30 тысяч рублей, и тем более, не серьёзная сумма предоплаты за квартиру, и она никак не может служить гарантией предстоящей сделки, и что для подтверждения намерений купить, им необходимо что-то большее от потенциального клиента. Однако, порою истинные причины такого поведения, таких не приемлемых условий и предложений по авансу и предоплате за квартиру для покупателя кроются глубоко в тёмной душе продавца.
Правда бывают случае на рынке, когда покупатели сами крайне заинтересованы в покупке того или иного объекта и суют под нос большие, порою колоссальные, суммы предоплаты продавцу квартиры, лишь бы не упустить выгодный вариант, самостоятельно затягивая петлю на шее. В случае исключительной заинтересованности определённым жильём, рекомендую внести тысяч 100 аванса не больше, всегда есть риск потерять деньги безвозвратно.
Аванс за квартиру как последний козырь в рукаве
Очень часто так бывает, что собственники квартир пытаются решить все свои финансовые затруднения под личиной продажи квартиры. Как красной тряпкой перед глазами быка, машут этим последним козырём, что у них остался перед носом риэлторов, кредиторов, родственников, знакомых и ещё бог весь кого, набирая всё больше и больше денег в долг, всё глубже погружаясь в трясину лжи и обмана. Конечный результат такого системного поведения сводится к наличию огромного количества задолженностей физическим лицам и потребительских кредитов. Здесь-то и возникает гениальная, как им кажется, мысль при помощи квартиры вытащить у доверчивых покупателей в качестве аванса необходимую сумму для покрытия всех долгов. Этим во многом и объясняется желание хозяина в качестве предоплаты за квартиру получить на руки огромную сумму денег. И когда вам говорят, что 50 тысяч рублей в качестве аванса сумма смехотворная, и предлагают внести предоплату порядка 500 тысяч, зачастую, это ничего другого означать не может — вас хотят обмануть. А там куда кривая выведет.
В таких случаях, например, когда предлагают внести предоплату за квартиру в 1 млн. рублей, зачастую собственники лукавят, ничего продавать они не собираются, а с помощью квартиры пытаются, так сказать, временно перекредитоваться и погасить свои финансовые обязательства перед третьими лицами. Цена при этом устанавливается бросовая, ниже рынка, очень заманчивая. Вам это ничего не напоминает, быть может это именно ваш случай.
Для чего вносить аванс за квартиру?
В деловом обороте на рынке вторичной городской недвижимости в Москве в подтверждении ваших намерений купить и наших намерений продать — принято вносить аванс за квартиру.
После вашего подтверждения намерения покупки жилья, квартира никому больше не показывается и объявление о продаже снимается с рекламы в интернете. Аванс — это как бронь на квартиру.
Обязательно ли вносить предоплату покупая квартиру?
В том случае, когда сделка по купле-продаже вторичной недвижимости происходит между близкими родственниками и хорошими знакомыми, то совсем не обязательно вносить аванс за квартиру, можно вполне обойтись без предоплаты за квартиру и поверить на слово.
В остальных же случаях, аванс скорее всего неизбежен, вряд ли вам удастся сломать устои делового оборота принятые на вторичке, однако стоит отметить, что случаи необязательного внесения аванса за квартиру не единичны.
Что обсуждается на авансе?
При подписании авансового соглашения обсуждаются все детали и нюансы предстоящей сделки, в ходе переговоров достигаются приемлемые для всех условия, которые закрепляются в предварительном договоре. В частности выбираются дата, время и банк для проведения сделки, на внесении аванса предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов на жилплощадь, передаются копии оригиналов и данные собственника квартиры покупателю для юридической проверки чистоты сделки.
Сроки внесения аванса
На какой срок вносить предоплату — решает каждый для себя в индивидуальном порядке. Стандартный срок внесения аванса 1 месяц или 30 календарных дней, но он может быть и короче, и длиннее — всё будет зависеть от готовности всех сторон для выхода на сделку.
Если, например, на момент заключения предварительного соглашения у продавца в наличии весь необходимый пакет документов для продажи квартиры, а у покупателя свободные деньги на руках, и дело за малым, — назначение даты и времени сделки в банке, то в данном случае, я не вижу причин указывать срок внесения аванса больше, чем 2 недели. Этого времени вполне достаточно, чтобы найти и согласовать банк для проведения сделки купли-продажи квартиры с подходящим всем расписанием.
В случае же, когда покупатель с ипотекой, а у продавца нет ни единого документа на квартиру, то и срока в месяц для аванса может не хватить — пока придут документы БТИ, выписки из ЕГРН, архивные документы, пока будет готовится оценочный альбом для банка, проходить внутренние проверки, заключение страховой и т.д — много воды утечёт. С запасом можно смело устанавливать сроки внесения аванса за квартиру в 2 месяца.
В случае альтернативной продажи квартиры, также как и с ипотекой, сроки внесения аванса за квартиру могут быть достаточно долгими. Предугадать заранее и указать что-то конкретное практически невозможно. Продавцы и покупатели выстраиваются в многоходовую цепочку сделок. Но и в альтернативе сроки внесения предоплаты за квартиру по договору больше чем в 2 месяца указывают редко.
Возврат аванса внесенного за квартиру
В отличии от задатка, аванс сумма возвратная, иными словами, если покупатель передумал покупать квартиру, то он всегда легко может вернуть свои деньги назад. Покупатель может расторгнуть в одностороннем порядке авансовое соглашение и потребовать вернуть ему уплаченную в качестве предоплаты сумму. Именно поэтому, многие продавцы стараются заключить с покупателями более жёсткий договор задатка, по которому в случае отказа от покупки, покупатель не сможет забрать свои деньги.
Аванс — атавизм или необходимость
На рынке вторички существует неоднозначное мнение на счёт необходимости внесения аванса за квартиру. Одни профессиональные участники рынка считают данный этап давно устаревшим атавизмом и абсолютно ненужным, от которого попахивает нафталином, другие уверены в необходимости проведения этой промежуточной стадии.
Противники аванса утверждают, что лишнее движении в процессе сделки купли-продажи квартиры лишь всё усложняет, и вносить предоплату не нужно.
Ярые сторонники аванса за квартиру приводят свои весомые доводы — внесение предоплаты дисциплинирует покупателя и отрешает его от необдуманных действий — в случае отказа от покупки он может аванс потерять.
Нельзя абсолютно точно согласиться ни с теми ни с другими.
В практике, действительно встречаются такие случаи, когда внесение аванса кажется лишним. Я и сама неоднократно проводила сделки без внесения аванса. Например, квартира уже сданная новостройка — голый бетон, продажа свободная. Потенциальный покупатель приехал, посмотрел, на следующий день позвонил и согласился купить. Живые деньги — наличные, без ипотеки и прочего геморроя, по телефону всё согласовали между всеми заинтересованными сторонами, через два дня состоялась сделка в банке. В подобного рода случаях вполне можно обойтись без внесения предоплаты за квартиру.
Другое дело, при альтернативной продаже квартиры — здесь возникают многосторонние обязательства, и в сложной сделке по обмену жилья нужны серьёзные гарантии. Предоплата в альтернативе как раз и может служить такой гарантией грядущей сделки купли-продажи вторички.
Аванс и предоплата при покупке ипотечной квартиры
Вы нашли, как вам кажется, очень выгодный вариант покупки вторичной квартиры. В ходе переговоров выясняется, что квартира в ипотеке, и продавец предлагает внести предоплату за квартиру равную сумме непогашенного ипотечного кредита. Что делать в этом случае? И хочется и колется.
Один из самых распространенных вариантов на рынке, когда именно в качестве аванса предлагают внести огромную сумму денег под расписку, как раз при продаже ипотечной квартиры. И это не мудрено, ведь по статистике около 70% всех сделок на рынке вторичной недвижимости происходят с применением ипотечных продуктов.
В продаже ипотечные квартиры позиционируются как юридические свободные, без обременений, а на деле, если поглубже капнешь оказываются по уши в долгах. На рынке ипотечная квартира должна стоить дешевле аналогичных, но продавцы не хотят терять в деньгах и до поры до времени помалкивают о том, что жильё в залоге у банка. Заманивают клиента, а потом рассказывают им сказки, типа — вы даёте мне деньги, я отнесу их в банк, погашу ипотеку, а затем передам квартиру вам.
Скажу лишь одно, и самое главное, что внесение предоплаты или аванса за ипотечную квартиру суммы равной непогашенному кредиту на руки продавцу под расписку недопустимо и неприемлемо, и всё же если вы решили купить ипотечную квартиру, а предлогом послужил аванс, то вам стоит либо перекинуть кредит продавца ипотечной квартиры на себя, любо по предварительному договору купли-продажи квартиры внести продавцу сумму равную его задолженности по ипотеке банку. Суммы при этом могут доходить до 2-3 миллионов рублей, но все нюансы и тонкости покупки ипотечной квартиры — это совсем другая история.
Что можно сказать в заключении? Не так важен размер аванса внесенного за квартиру, как ваша уверенность в продавце, и что сделка действительно состоится, одними деньгами бывает дело не решить. Психологический портрет продавца и отличное знание всех тонкостей души человеческой могут подтолкнуть вас, в итоге, к принятию правильного решения, а если в силу своего характера, вы не обладаете достаточной проницательностью, то в этом вам обязательно поможет профессиональный участник рынка вторичной недвижимости — юрист или риэлтор — он подвох чуит за версту.
Всем удачных покупок и лёгкого аванса!
Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
+ 7 (903) 170-13-84
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%
Задаток при покупке квартиры
Задаток при покупке квартиры
3aдaтoк чacтo вызывaeт cпop мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм: пpoдaвeц xoчeт пoлyчить дeньги нa пoдгoтoвкy cдeлки, пoкyпaтeль бoитcя плaтить. B cтaтьe мы oбъяcним, чтo этo тaкoe, зaчeм oн нyжeн и кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк, чтoбы нe пoтepять дeньги.
Чтo тaкoe зaдaтoк нa квapтиpy
3aдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы — этo дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дo зaключeния дoгoвopa кyпли- пpoдaжи , чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe coвepшить cдeлкy в дaльнeйшeм. Coглacнo cтaтьe 380 ГК PФ , пиcьмeннoe coглaшeниe o зaдaткe дoлжнo быть зaключeнo внe зaвиcимocти oт paзмepa cyммы. Дeньги, кoтopыe пoкyпaтeль зaплaтил в кaчecтвe зaдaткa, yчитывaютcя в oбщeй cyммe cдeлки.
Нaпpимep: квapтиpa cтoит 5 800 000 pyблeй. Пoкyпaтeль пepeдaл пpoдaвцy 400 000 pyблeй в кaчecтвe зaдaткa. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль зaплaтит 5 400 000 pyблeй.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe o зaдaткe выпoлняeт тpи фyнкции cpaзy:
Дoкaзaтeльнyю . Дoкaзывaeт, чтo пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключили мeждy coбoй дoгoвop o пpoдaжe имyщecтвa.
Oбecпeчитeльнyю . Oбecпeчивaeт oбязaтeльcтвo пpoдaвцa и пoкyпaтeля coвepшить cдeлкy.
Плaтeжнyю . Paзмep зaдaткa зacчитывaeтcя в cтoимocть пpиoбpeтeннoгo имyщecтвa — oб этoм мы гoвopили вышe.
3aкoн o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы глacит, чтo coглaшeниe o зaдaткe мoжeт coдepжaть oпpeдeлeнныe ycлoвия coвepшeния ocнoвнoй cдeлки.
Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.
Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы
Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ , зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:
✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;
✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;
✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;
✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;
✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;
✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.
3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы , пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy .
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм
Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.
Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.
Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:
Дaнныe cтopoн . Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.
Дaтy зaключeния . Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.
Дaнныe o нeдвижимocти . B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Cyммy зaдaткa . Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.
Пopядoк пepeдaчи дeнeг . Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.
Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa . Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».
Пpaвa и oбязaннocти cтopoн . Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.
Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa . Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.
Дaтy вcтyплeния в cилy . Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.
Пoдпиcи . B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.
Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы , нaжмитe нa ccылкy .
Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны
Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy .
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль . Нaпpимep, yкaзывaют:
cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв ;
cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;
cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;
cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;
ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;
дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.
Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;
aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;
yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;
cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;
пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.
Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть
Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?
3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.
Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?
Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:
дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;
пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;
cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;
пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.
Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy
Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.
Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?
Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ , ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.
