Съем квартиры с последующим выкупом - AFINA-VOLGA.RU

Съем квартиры с последующим выкупом

Каковы особенности аренды с последующим выкупом в РФ? Ответы на вопросы нанимателей, планирующих выкупать землю или другие объекты недвижимости, предоставляют юристы-практики на Правовед.ru

Съем квартиры с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

  • квартиры, дома и дачи;
  • земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
  • оборудование и технические средства;
  • авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

  • техническое описание объекта;
  • стоимость для перехода прав собственности;
  • срок договора;
  • условия аренды и оплаты;
  • ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Читайте также  Как сделать оценку квартиры для продажи

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением. Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  • Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
  • Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
  • Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  • Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

  • Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами. Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Нюансы и порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. Можно ли расторгнуть соглашение?

Существует много способов приобретения жилья. Найм квартиры с последующим выкупом — один из нераспространенных в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое съем жилья с правом его приобретения?

Аренда квартиры с последующим выкупом представляет собой сделку купли-продажи с постепенной оплатой стоимости жилья покупателем, а также возможностью использования его по назначению до приобретения. По своему содержанию это объединенный договор аренды с договором купли-продажи, так как несёт в себе характеристики обоих типов сделки.

От договора купли-продажи соглашение отличается тем, что покупатель не является владельцем имущества до внесения всей суммы стоимости жилья, и вносит не только плату за выкуп, но и за аренду. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 554-555).

Цель заключения таких сделок по жилому помещению

Договор аренды жилья с последующим выкупом заключают для купли-продажи недвижимости с длительной беспроцентной рассрочкой, если это выгодно как продавцу, который будет получать ежемесячную прибыль за сдачу в аренду, так и арендатору, который приобретает недвижимое имущество постепенно, без процентов, при этом пользуясь этим жилым помещением.

Составление соглашения между физическими лицами

Для совершения сделки найма жилплощади с последующим выкупом необходимо заключить договор:

    Продавец и покупатель определяют условия аренды с последующей купли-продажи:

  • срок договора;
  • размер ежемесячной арендной и выкупной платы;
  • размер полной стоимости квартиры;
  • порядок и время выплат.
Читайте также  Разделение счетов ЖКХ в приватизированной квартире
  • После заключение договора происходит его регистрация в ЕГРН.
  • Исполнение соглашения согласно условиям.
  • После осуществления последней выплаты заключается договор купли-продажи.
  • Регистрация передачи прав на собственность в ЕГРН.
  • Важно обговорить все условия сделки до оформления документов, чтобы в будущем у обеих сторон не возникало разногласий.

    Размер выкупной платы за недвижимость может входить в стоимость аренды, также эту плату можно вносить ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от возможностей нанимателя жилья и пожеланий владельца.

    Что потребуется для совершения сделки?

    Для совершения сделки с обеих сторон потребуются паспорта, а со стороны владельца недвижимости пакет документов, что необходим при обычной продаже жилья:

    • Документ, подтверждающий право собственности недвижимости.
    • Кадастровые документы на недвижимость.
    • Справка об оценочной стоимости квартиры.

    Как составить документ?

    Данный вид сделки не ограничен четкими рамками. Подобные соглашения не распространены на территории РФ, поэтому у них нет типовой формы.

    Договор может быть заключен между двумя физическими лицами, но рекомендуется доверить оформление сделки опытному юристу. Соглашение заключают письменно.

    Договор аренды с последующим выкупом подразумевает включение основных положений об аренде и специальных, учитывающих вид найма (глава 34 ГК РФ). При заключении сделки используют нормы, содержащие требования:

    • К составлению договора купли-продажи.
    • К возникновению права собственности — согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ, объект найма переходит к нанимателю в случае выплаты полной стоимости квартиры.

    ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

    1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
    2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
    3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

    Основные условия

    Договор найма квартиры с последующим выкупом включает:

    • Преамбулу — данные о месте и времени заключения договора, об участниках сделки.
    • Пункт о предмете найма — общая полезная и жилая площадь квартиры, количество комнат, адрес, кадастровый номер, документы, подтверждающие право собственности владельца, полная выкупная стоимость.
    • Права и обязанности сторон.
    • Расчеты сторон по договору — размер арендной платы и порядок выплаты.
    • Момент передачи прав собственности арендатору (после внесения последнего платежа за выкуп квартиры), итоговая стоимость квартиры, порядок и размер выплат.
    • Ответственность сторон.
    • Особые условия.
    • Форс-мажор.
    • Урегулирование споров.
    • Срок действия договора и права сторон по его истечении.
    • Условия расторжения договора.
    • Сведения об участниках — паспортные данные
    • Подписи участников сделки.

    Для уменьшения риска финансовых потерь от инфляции стоит включить в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.

    Дополнительные условия

    Договор аренды квартиры с последующим выкупом может включать страхование объекта.

    Также рекомендуется включить в документ возможность изменения рыночной стоимости квартиры. Для этого необходимо добавить соглашение обеих сторон о ежемесячном пересчете платежей согласно естественной инфляции.

    Оплату за выкуп рекомендуется производить через банк, чтобы избежать разногласий и споров в будущем.

    Регистрация бумаги

    После заключения сделки договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра. Сделать это необходимо дважды — для регистрации обременения недвижимости и для регистрации перехода права собственности.

    Для регистрации обременения из долгосрочного найма необходимо:

    • Подготовить документы — 3 экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом, паспорта сторон, выписку из ЕГРН на право собственности на квартиру, чек об оплате госпошлины.
    • Обратиться в МФЦ или регистрирующий орган, написать заявление на регистрацию обременения и сдать документы.
    • В указанный срок получить выписку на квартиру с обременением и получить свой экземпляр договора.

    В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ через 7-9 дней обременение будет зарегистрировано.

    После этого выплаты стоимости и завершения сделки происходит передача прав собственности арендатору, что также должно быть зарегистрировано. Для регистрации перехода права в МФЦ или регистрирующий орган предоставляют документы:

    • Три экземпляра договора найма жилья с последующим выкупом (о найме и об аренде жилья мы писали тут).
    • Выписка из ЕГРН на право владения квартирой.
    • Акт приема-передачи имущества.
    • Документы об оплате стоимости жилья — чеки или квитанции.
    • Паспорта участников сделки.
    • Нотариальное согласие супругов.
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Через 7 рабочих дней (в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) арендатор получает выписку о регистрации перехода права и становится владельцем квартиры. Согласно ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ размер госпошлины составит 2000 рублей — по 1000 рублей от каждого участника договора.

    Расчеты сторон

    Аренда квартиры с последующим выкупом встречается редко, но при условиях, удовлетворяющих обе стороны, может быть выгодна как для покупателя, так и для продавца.

    С суммы выплаты за аренду арендодатель исчисляет НДС в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ, а с выкупных платежей — в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 154 НК РФ.

    Расторжение соглашения

    Условия расторжения договора должны быть прописаны при его составлении и подписании. Также основанием расторжения может послужить нарушение обязанностей сторон.

    Если документ не учитывает этого, продавец вправе расторгнуть договор через суд:

    • Если наниматель пользуется имуществом с нарушением условий договора.
    • Если наниматель наносит ущерб арендованному имуществу.
    • Если наниматель более двух раз не вносил плату за аренду жилья.

    О самых частых проблемах с квартирантами можно прочитать тут.

    Если желание расторгнуть договор исходит от арендатора, например, в случае неплатежеспособности, арендодатель может вернуть средства, полученные за выкуп квартиры (кто такие квартирант, арендатор и квартиросъемщик, какие у них права и обязанности?).

    Возможные риски

    Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:

    • Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
    • Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.

    Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.

    Альтернативные варианты

    Альтернативой аренде с последующим выкупом недвижимости могут стать:

    • Кредит.
    • Рассрочка.
    • Покупка залогового жилья.

    С этого момента отношения покупателя и продавца заканчиваются — квартира переходит в собственность покупателя, который в дальнейшем выплачивает ипотеку банку.

    О том, как выбрать между арендой жилья и ипотекой, читайте тут.

    При покупке квартиры в рассрочку право собственности переходит к покупателю сразу, а оплата производится согласно контракту. В этом случае в Росреестре регистрируется обременение на недвижимость в пользу продавца.

    Приобретение залогового жилья это выкуп недвижимости у банка или аукциона по заниженной за счет обременения стоимости.

    Приобретение недвижимости с помощью аренды с последующим выкупом — явление не частое, но при соблюдении правил и правильном составлении договора выгодное для продавца и покупателя. Важный момент совершения сделки — заключение договора, его выполнение и регистрация права перехода собственности.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Тонкости съема квартиры с последующим выкупом

    Команда Путина пытается тоже решить этот вопрос. В том числе, и значительным снижением ставки по ипотеке. Вот только заем на квартиру взять можно при весомой и, главное, официальной зарплате. А большинство предприятий как платило деньги сотрудникам в конверте, так и платит. Получается замкнутый круг.

    И выход из этого круга только один: аренда. Но и здесь куча проблем. Цена аренды «кусачая». При средней бюджете семьи, например, в Москве 120 тыс. рублей, за наем однушки надо отдать 35 тыс. + коммуналка 5 тыс = 1/3 часть от общей суммы семьи.

    В районном городке Костромской области зарплаты поскромнее (в среднем 30 тыс. на двоих), аренда однушки 7 тыс. в месяц плюс коммуналка 3 тыс. Получаем ту же 1/3 часть от бюджета.

    1. Жилье в аренду с последующим выкупом
    2. Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?
    3. И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?
    4. Программа «Жилье в рассрочку» от АИЖК
    5. Пример расчета ежемесячных платежей по программе «Жилье в рассрочку»
    6. Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов

    Жилье в аренду с последующим выкупом

    Недавно в газете увидела объявление: «Сдам жилье в аренду с последующим выкупом». Никогда о таком не слышала. Договор пожизненной ренты жилья это иное.

    Стало интересно: возможно, этот вариант и станет решением жилищных вопросов страны. И сразу два вопроса:

    Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?

    Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид. Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина. Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.

    На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.

    Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.

    Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..

    Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.

    В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.

    Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.

    Такая схема работает и при покупке элитной недвижимости. Жилье люкс класса настолько дорогое, что далеко не каждый может это себе позволить.

    В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.

    Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка.

    Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.

    Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.

    И так все 15 лет.

    Читайте также  Может ли участковый зайти в квартиру

    Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.

    И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?

    Для какого покупателя это будет актуально?

    В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.

    Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.

    Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.

    Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.

    В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии.

    Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах. Посмотрим, что может предложить государство.

    Программа «Жилье в рассрочку» от АИЖК

    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Дом. РФ) давно и успешно реализует программу «Жилье в рассрочку». 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ, поэтому программа государственная.

    Алгоритм действий прост:

    1. Заполнить заявление — анкету. Бланк можно скачать на сайте.
    2. Лично явиться к сервисному агенту АИЖК с паспортом, СНИЛС и ИНН. Список организаций, которые работают с агентством, есть на сайте. Назову наиболее крупных: Уралсиб Банк, Банк Открытие, ГЛОБЭКСБАНК.
    3. Документы, подтверждающие вашу трудовую деятельность и платежеспособность (по возможности).

    Программа «Аренда с выкупом» от Дом. РФ не требует обязательного подтверждения официальных доходов и выдается без первоначального взноса.

    Нужно понимать, что условия займа при отсутствии доказательств платежеспособности, повлекут за собой:

    • высокую процентную ставку;
    • срок выплаты долга не более 15 лет.;
    • первоначальную стоимость квартиры плюсуются еще 30% в расчете на удорожание;
    • в выкупную цену квартиры добавляется стоимость рассрочки;
    • квартира приобретается или на вторичном рынке, или у строительной организации после оформления на нее прав. Нельзя купить на стадии строительства;
    • нельзя купить в ветхом доме, с кухней менее 6 метров;
    • район должен быть обжитой, с развитой инфраструктурой;
    • объект не должен стоить выше обозначенного для этого региона «потолка». В Подмосковье ограничения до 6 млн., в Новосибирске — 4 млн.

    Дом. РФ приобретет понравившуюся вам квартиру в свою собственность. Сразу после подписания договора вы можете в нее заселиться и начинать платить взносы, которые будут состоять из 2-х частей: часть выкупной цены + плата за рассрочку. И, естественно, коммунальные платежи. Размер рассрочки — размер арендной платы за аналогичную квартиру на рынке жилья. Она фиксируется и в течение всего срока остается неизменной.

    Переоформление квартиры, купленной по программе, в вашу собственность произойдет после полной ее оплаты.

    Если на рынке цена аренды вырастет, вы выигрываете, если снизится, то вам не повезло. Досрочное погашение возможно без штрафов.

    При таких условиях хорошо иметь первоначальный взнос, и побольше.

    Пример расчета ежемесячных платежей по программе «Жилье в рассрочку»

    Молодая семья Петровых присмотрела себе квартиру за 3 млн. руб. и решила приобрести ее в рассрочку сроком на 15 лет. Денег на первый взнос у них нет.

    Ежемесячно платить 46,9 тыс. руб.

    Из них:

    • 21,6 тыс. руб. в счет выкупной цены квартиры;
    • 25,2 тыс. руб. плата за рассрочку (арендная плата).

    Через 15 лет они получат право на квартиру за 8 442 000 руб. Почти в три раза больше от ее цены.

    Семья Ивановых внесла первый платеж в размере 500 тыс. руб., ежемесячно будет платить — 39 тыс. руб., из которых:

    • 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа;
    • 21 тыс. руб плата за рассрочку.

    Через 15 лет они получат квартиру за 7 020 000 руб.

    Сразу вспоминаешь добрым словом ипотеку!

    Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов

    Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.

    Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).

    Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.

    Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа

    Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

    Для приобретения недвижимости люди чаще всего выбирают два варианта: обычный договор купли-продажи или ипотечный кредит. Договоры мены и приобретения залоговой недвижимости по статистике заключаются гораздо реже. Но есть еще один вид покупки жилья, который практически никогда не встречается в России, но при определенных условиях может быть очень выгоден обеим сторонам сделки — аренда с правом последующего выкупа. Рассмотрим подробнее этот вид сделок.

    В чем выгода сторон данного договора

    1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
    2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
    3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.
    1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
    2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

    Что необходимо учесть перед заключением договора

    1. Выкуп объекта аренды — право, а не обязанность арендатора

    Именно к такому выводу чаще всего приходят суды, рассматривая иски арендодателей, недвижимость которых так и не была выкуплена арендаторами.

    2. Государственная регистрация подобных сделок необходима только после перехода к арендатору права собственности на объект недвижимости

    То есть, как только будет выплачена полная сумма выкупа жилья, установленная договором, арендатор считается собственником жилья, и его договор с арендодателем подлежит государственной регистрации (как и обычный договор купли-продажи недвижимости).

    3. Обычный найм может быть превращен в аренду с последующим выкупом

    Это предусмотрено статьей 624 Гражданского кодекса. Необходимо просто заключить с арендодателем соответствующее дополнительное соглашение. В этом случае уже уплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

    При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

    Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.

    Доверительные отношения между сторонами договора

    Хотя данный вид договора легален в России, в законодательстве отсутствует его четкая регламентация. Поэтому при выборе подобного способа приобретения жилья необходимо крайне серьезно подойти к тексту соглашения и без консультаций с профессиональными юристами здесь не обойтись.

    Идеальным вариантом будет наличие родственных или хотя бы доверительных отношений между арендатором и арендодателем, что сведет к минимуму возможность судебного разбирательства между сторонами соглашения.

    «Стоячий» рынок недвижимости

    Если рынок недвижимости будет расти, стоимость арендуемого с правом выкупа помещения может увеличиться. В таком случае арендодателю будет просто не выгодна старая цена, прописанная в соглашении, и он может попытаться его расторгнуть. Поэтому решаться на заключение подобной сделки выгодно только при твердой уверенности, что в ближайшие годы цены на рынке жилья не будут сильно колебаться.

    Риски, с которыми может столкнуться арендатор

    Смерть арендодателя

    Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.

    В этом случае закон на стороне последнего, так как согласно законодательству переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

    Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

    В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.

    Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, что было бы идеальным вариантом, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли подобную недвижимость банк будет рассматривать в качестве залога.

    Колебания цен на недвижимость

    Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.

    Можно указать, что выплаты ежемесячно должны индексироваться на коэффициент инфляции или привязываться к среднему уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.

    Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом

    Рассмотрим основные пункты соглашения, которые должны быть прописаны в каждом договоре аренды с последующим выкупом.

    Срок договора

    Лучше всего сделать соглашение бессрочным.

    Оплата

    Ежемесячный взнос арендодателя должен складываться из двух составляющих: арендного платежа и выкупного взноса. Как уже было описано выше, можно расписать индексацию каждого из платежей в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.

    Лучше всего предусмотреть возможность досрочного выкупа недвижимости. Также не лишним будет условие о том, что платежи на счет арендодателя должны проводиться через банковское отделение, что позволит обеим сторонам иметь их документальное подтверждение на случай возможного возникновения спорных ситуаций.

    Объект аренды

    Необходимо отразить адрес, площадь и планировку помещения. Желательно приложить к договору техническую документацию и копии правоустанавливающих документов на него.

    Обязанности арендатора и арендодателя

    Для того чтобы избежать споров и разногласий в будущем, необходимо четко обозначить, кто будет платить коммунальные платежи, проводить ремонт помещения и т. д.

    Ответственность сторон

    Важность данного раздела в договоре даже не нуждается в объяснении.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: