Согласие соседей на реконструкцию дома образец

На реконструкцию в жилом доме лучше взять согласие 100% собственников

У нас снова поучительная история, в которой поставил точку Верховный суд. Один предприниматель купил в жилом доме квартиру и перевел помещение в нежилое, чтобы открыть там парикмахерскую.

Он честно прошел согласования и получил разрешение от администрации. Чтобы пристроить входную группу, нужно было одобрение жильцов на использование части общего земельного участка. Такое согласие ему дали почти 75% собственников . Этого хватило, чтобы всё узаконить.

Одна соседка оказалась против. Она не давала согласия на пристройку и не захотела, чтобы в ее доме была парикмахерская. Соседка потребовала снести пристройку и вернуть всё как было. Предприниматель не согласился: ему же администрация разрешила и большинство собственников одобрило.

И пошла соседка по судам .

Что сказали суды и как разрешилась ситуация?

Районный суд встал на сторону несогласной соседки. Он признал разрешение на строительство недействительным, обязал предпринимателя снести пристройку и навести на участке порядок.

Предприниматель подал апелляцию и выиграл: областной суд отменил решение районного. Но соседка не успокоилась и дошла до Верховного суда.

Верховный суд решил, что права всё-таки соседка, и вот почему.

Предприниматель и администрация руководствовались жилищным кодексом. Там написано, что на общем собрании можно решать вопросы по поводу реконструкции дома, строительства пристроек и предоставления кому-то части участка в пользование.

Для этого собранию хватит ⅔ голосов, которые предприниматель и получил.

А Верховный суд говорит: земельный участок, на котором появилась пристройка, — это общее имущество. И его не просто использовали, а уменьшили за счет пристройки. Получается, что без разрешения соседки как будто забрали кусок земли, где у нее есть доля. Так делать нельзя: уменьшать общее имущество можно, только если согласны 100% собственников .

Разрешение на реконструкцию признали незаконным, хотя его выдала городская администрация и одобрил областной суд. Апелляционная инстанция была не права: там неверно применили нормы права. В общем, все ошиблись.

Верховный суд отменил апелляционное определение и поручил областному суду рассмотреть дело заново. Дело уже пересмотрели, и тот же суд отказал предпринимателю. Теперь ему придется снести пристройку, а вместо двери в парикмахерскую опять сделать окно.

Интересно, а администрация, которая выдала разрешение, оказалась ни при чём? Кто теперь возместит расходы на пристройку и снос?

Разрешение на строительство — это важный документ. Администрация отвечает за его соответствие закону. И если выясняется, что разрешение выдали незаконно, можно через суд возместить ущерб из бюджета.

Скорее всего, предприниматель не виноват. Он проявил должную осмотрительность и надеялся, что администрация точно знает, что всё законно. Если он захочет, то подаст в суд и возместит расходы на строительство и снос пристройки.

Пока такой иск в судах не зарегистрирован. Зато зарегистрирован другой: этот же предприниматель позже сам подал в суд на соседа и потребовал от него снести такую же пристройку к аптеке на тех же основаниях. Кстати, районный суд его иск удовлетворил, и теперь владелец аптеки подал апелляцию, чтобы избежать сноса. Но это уже совсем другая история.

Я купил помещение в жилом доме и собираюсь перевести его в нежилое. Что мне нужно учесть?

Лучше еще до покупки помещения найти хорошего юриста, который специализируется на таких делах. Если помещение уже есть, всё равно ищите юриста, чтобы правильно оформить согласие собственников и получить разрешение на реконструкцию.

Даже если администрация выдаст разрешение, это ничего не значит. Соседям может что-то не понравиться, и они пойдут в суд. Заранее оцените риски. На всякий случай получайте согласие 100% собственников квартир на любую реконструкцию. Если что-то пойдет не так, можно остаться без денег и бизнеса.

В моем доме часть квартир перевели в нежилые помещения и хотят там что-то открыть. Я против. Что можно сделать?

Возможно, перевод и реконструкция законные: не всегда нужно получать согласие 100% собственников. Если в этих квартирах откроют офис со входом через подъезд, ⅔ собственников согласились и есть разрешение, это законно. Но если на месте окна сделали дверь и пристроили входную группу без вашего согласия, можно подать в суд и всё отменить.

Проконсультируйтесь с юристом, как всё оформить и есть ли шансы.

Какое имущество общее и на каком основании?

Список общего имущества есть в жилищном кодексе. Это крыши, лестницы, коридоры, подвалы, шахты лифта, земельный участок со всеми деревьями, забором и коммуникациями.

Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на такое имущество. Это право зафиксировано законом, возникает по умолчанию, и его не нужно регистрировать в Росреестре.

Почему необходимо получить разрешение на строительство дома от соседей и где взять его образец?

Владелец земельного участка вправе самостоятельно распоряжаться собственным имуществом, в том числе используя надел для возведения хозяйственных построек или жилых домов.

Однако строительство требует тщательного следования требованиям законодательства, в противном случае можно столкнуться с неприятными последствиями.

Чтобы не допустить негативного развития событий, отдельно стоит рассмотреть разрешение соседей на строительство – когда оно нужно и как его получить.

Когда требуется согласие?

Нет нужды в получении разрешения от соседа на возведение постройки, если:

соблюдены все технические, санитарные и иные требования нормативных документов;
отсутствуют факты нарушения прав и интересов третьих лиц;
нет угрозы жизни и здоровью людей.

Распространенная позиция, в соответствии с которой разрешение от соседа является обязательным при возведении объекта недвижимости с меньшим отступом от ограждения (к примеру, не ближе трех метров от забора при строительстве жилого дома), не считается обоснованным.

Подобная трактовка подразумевает узаконивание нарушения, что прямо противоречит принципам законодательства.

Необходимость в согласовании нюансов возведения постройки возникает в строго определенных случаях:

Как пример, в Нормативах градостроительного проектирования Ставропольского края (утвержден приказом Министерства строительства, дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края № 295-о/д от 2017 года) в разделе I, части 6, пп. 6.5 указано, что при возведении дворовых туалетов на территории частного домовладения установленный нормативами отступ может сокращен при согласовании вопроса с соседями.

Согласно СП 42.13330.2016, возможна блокировка жилых или хозяйственных построек на смежных земельных наделах (блокировка – общая стенка строений). Однако допустимо это лишь при соблюдении двух условий: между соседями достигнуто взаимное согласие, а также выполнены все противопожарные требования.

Зачастую согласие соседа на строительство требуется чиновниками при оформлении разрешения на возведение объекта недвижимости. В большинстве случаев подобные запросы не обоснованы, но гораздо проще получить документ, чем спорить с должностными лицами.

Как оформить согласование?

В нормативно-правовых актах отсутствуют конкретные требования, предъявляемые к документу. И все же при составлении согласия соседа на строительства важно принимать к учету ряд правил:

стиль изложения – официально-деловой;
не допускаются ошибки, особенно в персональных данных;
использование недостоверной или ложной информации в дальнейшем может стать причиной привлечения к уголовной ответственности;
следует нотариально заверить документ, чтобы снизить риски возникновения претензий со стороны соседа в будущем;
момент, требующий согласования, должен быть детально и точно описан в соответствии с нормативными документами;
в содержании обязательно нужно отразить персональные сведения о сторонах сделки.

Несмотря на отсутствие в законодательстве конкретной формы разрешения, следует воспользоваться общепринятым образцом, при необходимости скорректировав отдельные положения.

Что указать в документе?

При составлении документа, в содержании нужно прописать ряд обязательных сведений:

Информация о домовладельцах, располагающихся по соседству: ФИО, паспортные реквизиты и адреса принадлежащих объектов.
Реквизиты документов на недвижимость для подтверждения права собственности.
Уточнение согласованного предмета спора с указанием на соблюдение градостроительных требований.
Дата оформления документа.
Подпись каждого собственника с расшифровкой.

К согласию нужно приложить документы, подтверждающие позиции, указанные в разрешении. Также потребуется донести схему земельного участка, на котором планируется возвести объект.

Содержание согласия может быть дополнено иными позициями – количество и характер информации, которую нужно дописать, во многом зависит от обстоятельств.

Вправе ли соседи дать отказ?

Исходя из случаев, когда требуется разрешение на возведение постройки от домовладельца, располагающегося рядом, можно сделать понятный вывод – сосед может без каких-либо последствий отказаться согласовывать спорный момент.

При этом не нужно придумывать причины или искать основания для такого решения – это его право, закрепленное законом.

Что делать, если не дают?

Если не удается договориться с соседом, строителю придется действовать с полным выполнением позиций стандартного градостроительного регламента.

Если же по обоснованным причинам не удается реализовать нормативные требования, собственник вправе обратиться в суд для получения соответствующего решения.

Однако добиться положительного вердикта по такому иску будет очень сложно. Придется принять участие в судебных разбирательствах и обосновать необходимость в удовлетворении позиций заявления.

Помимо затрат на иск и сбор документов, возможно придется понести расходы на юриста, независимого эксперта и иных специалистов. Поэтому рекомендуется попытаться достичь соглашения с соседом в мирном порядке.

Что грозит за несогласованную стройку?

Если своевременно не получить разрешение от соседа на строительство в случаях, предусмотренных законодательством, подобная беспечность может стать причиной возникновения ряда негативных последствий:

взыскание существенных штрафов;
отказ в выдаче разрешения на строительство;
невозможность зарегистрировать объект недвижимости;
необходимость компенсировать ущерб (моральный и материальный), причиненный соседям в результате незаконного строительства.

Также по статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации домовладелец, чьи права были нарушены, может потребовать снести нелегально возведенную постройку.

Что будет, если не заручиться согласием соседей на постройку, расскажет видео:

О том, какие документы необходимы для получения разрешения на строительство, можно узнать тут.

Заключение

В подавляющем большинстве случаев собственнику земельного участка, который задумался о возведении объекта, нет нужды беспокоиться о необходимости согласовывать вопрос с соседями.

Строителю нужно учитывать в первую очередь требования Градостроительного кодекса. Только в строго определенных законом случаях собственнику нужно согласие соседа – документ обязателен лишь при желании отойти от утвержденных нормативов строительства.

При оформлении разрешения важно учитывать общие правила составления официальных документов. Рекомендуется обратиться к юристу для заверения согласованных позиций. Это позволит снизить риски обращения соседа в суд с претензией на нелегальное строительство.

Приложение N 1. Форма разрешения на строительство

ГАРАНТ:

См. данную форму в редакторе MS-Word

Приложение N 1
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 19 февраля 2015 г. N 117/пр

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 23 апреля 2018 г. N АКПИ18-95 раздел 4 настоящей формы признан не противоречащим действующему законодательству в части указания кратких проектных характеристик для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, таких как количество этажей, количество подземных этажей, общая площадь объекта, строительный объём, строительный объём подземной части, высота в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи),

ФОРМА
РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

(фамилия, имя, отчество — для граждан,

полное наименование организации — для

юридических лиц), его почтовый индекс

и адрес, адрес электронной почты)*(1)

РАЗРЕШЕНИЕ
на строительство

Строительство объекта капитального строительства*(4)

Реконструкцию объекта капитального строительства*(4)

Работы по сохранению объекта культурного наследия, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта*(4)

Строительство линейного объекта (объекта капитального строительства, входящего в состав линейного объекта)*(4)

Реконструкцию линейного объекта (объекта капитального строительства, входящего в состав линейного объекта)*(4)

Наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией*(5)

Наименование организации, выдавшей положительное заключение экспертизы проектной документации и в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, реквизиты приказа об утверждении положительного заключения государственной экологической экспертизы

Регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации и в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, реквизиты приказа об утверждении положительного заключения государственной экологической экспертизы*(6)

Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства

Номер кадастрового квартала (кадастровых кварталов), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства*(7)

Кадастровый номер реконструируемого объекта капитального строительства*(8)

Сведения о градостроительном плане земельного участка*(9)

Сведения о проекте планировки и проекте межевания территории*(10)

Сведения о проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ сохранения объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта*(11)

Краткие проектные характеристики для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта:*(12)

Наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией:*(13)

Общая площадь (кв.м.):

Площадь участка (кв. м):

подземной части (куб.м):

Количество этажей (шт.):

подземных этажей (шт.):

Площадь застройки (кв.м.):

Адрес (местоположение) объекта*(15):

Краткие проектные характеристики линейного объекта*(16):

Мощность (пропускная способность, грузооборот, интенсивность движения):

Тип (КЛ, ВЛ, КВЛ), уровень напряжения линий электропередачи

Перечень конструктивных элементов, оказывающих влияние на безопасность:

(должность уполномоченного лица органа, осуществляющего выдачу разрешения на строительство)

«__» _____________ 20__ г.

Действие настоящего разрешения продлено до «__» _____________ 20__ г.

(должность уполномоченного лица органа, осуществляющего выдачу разрешения на строительство)

«__» _____________ 20__ г.

— фамилия, имя, отчество (если имеется) гражданина, если основанием для выдачи разрешения на строительство является заявление физического лица;

— полное наименование организации в соответствии со статьей 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для выдачи разрешения на строительство является заявление юридического лица.

*(2) Указывается дата подписания разрешения на строительство.

*(3) Указывается номер разрешения на строительство, присвоенный органом, осуществляющим выдачу разрешения на строительство, который имеет структуру А-Б-В-Г, где:

А — номер субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется к строительству (реконструкции) объект капитального строительства (двухзначный).

В случае, если объект расположен на территории двух и более субъектов Российской Федерации, указывается номер «00»;

Б — регистрационный номер, присвоенный муниципальному образованию, на территории которого планируется к строительству (реконструкции) объект капитального строительства. В случае, если объект расположен на территории двух и более муниципальных образований, указывается номер «000»;

В — порядковый номер разрешения на строительство, присвоенный органом, осуществляющим выдачу разрешения на строительство;

Г — год выдачи разрешения на строительство (полностью).

Составные части номера отделяются друг от друга знаком «-«. Цифровые индексы обозначаются арабскими цифрами.

Для федеральных органов исполнительной власти и Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» в конце номера может указываться условное обозначение такого органа, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» определяемый ими самостоятельно.

*(4) Указывается один из перечисленных видов строительства (реконструкции), на который оформляется разрешение на строительство.

*(5) Указывается наименование объекта капитального строительства в соответствии с утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документацией.

*(6) В случае выдачи разрешений на строительство для объектов в области использования атомной энергии указываются также данные (номер, дата) лицензии на право ведения работ в области использования атомной энергии, включающие право сооружения объекта использования атомной энергии.

*(7) Заполнение не является обязательным при выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) линейного объекта.

*(8) В случае выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, указывается кадастровый номер учтенного в государственном кадастре недвижимости объекта культурного наследия.

*(9) Указывается дата выдачи градостроительного плана земельного участка, его номер и орган, выдавший градостроительный план земельного участка (не заполняется в отношении линейных объектов, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

*(10) Заполняется в отношении линейных объектов кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Указываются дата и номер решения об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории (в соответствии со сведениями, содержащимися в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности) и лицо, принявшее такое решение (уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, или высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, или глава местной администрации).

*(11) Указывается кем, когда разработана проектная документация (реквизиты документа, наименование проектной организации).

*(12) В отношении линейных объектов допускается заполнение не всех граф раздела.

*(13) Заполняется в случае выдачи разрешения на строительство сложного объекта (объекта, входящего в состав имущественного комплекса) в отношении каждого объекта капитального строительства.

*(14) Указываются дополнительные характеристики, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, в том числе объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

*(15) Указывается адрес объекта капитального строительства, а при наличии — адрес объекта капитального строительства в соответствии с государственным адресным реестром с указанием реквизитов документов о присвоении, об изменении адреса; для линейных объектов — указывается описание местоположения в виде наименований субъекта Российской Федерации и муниципального образования.

*(16) Заполняется только в отношении линейного объекта с учетом показателей, содержащихся в утвержденной проектной документации на основании положительного заключения экспертизы проектной документации. Допускается заполнение не всех граф раздела.

*(17) Указываются дополнительные характеристики, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, в том числе объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

*(18) Указываются основания для установления срока действия разрешения на строительство:

— проектная документация (раздел);

— нормативный правовой акт (номер, дата, статья).

*(19) Заполняется в случае продления срока действия ранее выданного разрешения на строительство. Не заполняется в случае первичной выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на переустройство не заменит согласие собственников на использование общедомового имущества

Верховному Суду пришлось напомнить, что согласование переустройства и перепланировки с жилищной инспекцией не исключает необходимости выяснять мнение собственников помещений, если работы затрагивают общедомовое имущество (Определение от 28 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018).

Обстоятельства дела и позиции судов

ООО «Виртуоз-Стиль» решило сдать свое нежилое помещение в доме на Смоленско-Сенной площади в центре Москвы в аренду под кафе. Для этого компания смонтировала приточно-вытяжную вентиляционную систему – вдоль окон квартир от 2-го до 8-го этажа появились вентиляционный канал и кондиционеры. Работы были согласованы с государственной жилищной инспекцией города и соответствовали проекту, но согласие жильцов дома «Виртуоз-Стиль» не спрашивало.

Несколько собственников квартир решили, что их права нарушены, и обратились в АС г. Москвы. Истцы исходили из того, что общество не могло использовать общедомовое имущество и устанавливать вентиляцию без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Первая инстанция, сославшись на ст. 289, 290, 304 ГК и ст. 36, 44 ЖК, в удовлетворении иска отказала. Она отметила, что перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и соответствовали проекту. Мнение общего собрания собственников в данном случае не имеет значения, решил суд.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что «Виртуоз-Стиль» не могло использовать общее имущество без разрешения сособственников, и обязал компанию демонтировать вентиляцию. Однако АС Московского округа оставил в силе решение первой инстанции. Дополнительно кассация отметила, что действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда не предусматривал «наличие согласия» собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства. Жильцы обратились в Экономколлегию ВС РФ.

Изучив материалы дела, ВС заметил, что первая инстанция установила факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал, поскольку считал, что согласие других собственников не нужно.

Суд напомнил, что ранее он неоднократно толковал нормы, направленные на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе собственниками помещений, расположенных в доме. Так, в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать это право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Соответствующее толкование, направленное на то, чтобы не допустить нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2017 г., Определении СКЭС Верховного Суда от 5 декабря 2016 г. № 304-ЭС16-10165 и Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19-9, указал Верховный Суд.

«Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – подчеркнул ВС.

Он также согласился с выводом апелляции, согласно которому «разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества».

Ссылаясь на регламент с нормативом по эксплуатации жилищного фонда, АС Московского округа не учел, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, отметил ВС. Он подчеркнул, что основанные на этом выводы противоречат ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса, ст. 36, 44 Жилищного кодекса и неоднократным разъяснениям Верховного Суда.

Как и апелляция, он обратил внимание на п. 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. «Между тем такого соглашения, подтверждающего также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, представлено суду не было», – заметил ВС.

В итоге акты первой инстанции и суда округа были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» об ошибках нижестоящих инстанций

Старший юрист практики недвижимости АБ «Инфралекс» Ольга Устименко сообщила «АГ», что аналогичные споры возникают довольно часто. «Между тем суды нижестоящих инстанций, как и в рассматриваемом случае, подходят к разрешению спора формально и фактически уходят от основного вопроса о соблюдении ответчиком правового режима общего имущества в многоквартирном доме», – отметила эксперт.

Так, пояснила она, в этом деле первая инстанция и кассация стали формально оценивать понятие «нарушение прав иных собственников» и в итоге пришли к выводу, что нарушение прав обнаруживается лишь в случае, когда переустройство и перепланировка не были согласованы уполномоченным органом в установленном порядке: «Например, придя к выводу о том, что для оформления переустройства и перепланировки не требуется получение согласия жильцов, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что такое согласие вообще не требуется при проведении переустройства и перепланировки, даже если они затрагивают общедомовое имущество».

Экономколлегия же сузила подход к разрешению спора до установления предмета доказывания по негаторному иску и указала судам нижестоящих инстанций на необходимость применения ч. 2 ст. 36 ЖК, отметила юрист. «Согласование Мосжилинспекции и согласие жильцов имеют разную правовую природу, и судам необходимо принимать это во внимание при оценке позиций сторон», – подчеркнула она.

Нарушением прав сособственников общедомового имущества является сам факт использования такого имущества без получения положительного решения общего собрания жильцов. «Позицию ВС РФ стоит учитывать собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирных домах, прежде чем оборудовать систему кондиционирования или размещать громоздкую рекламную вывеску на фасаде дома, даже при получении всех формальных разрешений уполномоченных органов», – указала Ольга Устименко.

Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова также согласна с тем, что суды первой и кассационной инстанции применили формальный подход: «Они установили, что работы по переустройству и перепланировке помещения выполнены собственником помещения в многоквартирном доме при наличии согласования Мосжилинспекции и в полном соответствии с согласованным проектом. А то, что проведение таких работ осуществлялось без согласия остальных собственников жилых и нежилых помещений в доме, посчитали не имеющим значения, поскольку для получения согласования Мосжилинспекции на производство работ такое согласие не требовалось».

Апелляционная инстанция, напротив, указала, что согласование Мосжилинспекции на производство работ не исключает необходимости получения положительного решения общего собрания жильцов. «Инспекция осуществляет лишь контроль за соблюдением законодательства при проведении работ, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД, – пояснила юрист. – Стоит упомянуть, что Девятый арбитражный апелляционный суд крайне редко отменяет решения первой инстанции, что может дополнительно свидетельствовать о степени допущенных АС г. Москвы нарушений».

По словам Жанны Колесниковой, споры об использовании общего имущества многоквартирных домов возникают очень часто. «Имеется достаточно обширная практика Верховного Суда по данному вопросу. При этом в подавляющем большинстве дел ВС становится на сторону жильцов, если установит, что на использование общего имущества МКД не было получено их согласие. Однако у судов нижестоящих инстанций такое единообразие отсутствует, именно поэтому такое количество дел доходит до ВС. Возможно, ситуацию может спасти принятие ВС новых разъяснений или обзора судебной практики по данному вопросу», – предположила эксперт.

Как получить разрешение на реконструкцию дома?

Содержание

Чтобы законно провести реконструкцию частного домовладения приходится собирать правоустанавливающие документы и в обязательном порядке получать разрешение компетентных служб. Перепланировка, реконструкция и капитальный ремонт – это разные понятия, которые требуют, совершено разного подхода и подготовки. Давайте разбираться, когда нужно получить согласие, а когда нет, и какие документы для этого потребуются.

1. Как получить разрешение на реконструкцию дома

Незавершенное возведение, обветшание строения или желание владельца объекта – это основания, чтобы начать проведение работ. Следуйте пошаговому алгоритму действий для получения документа.

Получите согласие от соседей-собственников.
На следующем этапе нужно выбрать компанию, входящую в СРО.
Передача плана и тех.документации.
Сбор данных и заявка в Госстройнадзор.

Комиссия внимательно рассмотрит план и проект и на основании предоставленной информации вынесет окончательный вердикт – выдавать или нет разрешение на реконструкцию. Отметим, что невозможно выполнить проект без инженерных изысканий.

2. Согласие соседа на реконструкцию

Когда строение оформлено на 2-х и более собственников, а изменения затронут обе стороны, то приходится обращаться в архитектуру и согласовывать проведении работ. Помимо этого, требуется получить согласие соседа, иначе проведенные работы будут признаны незаконными.

Под реконструкцией понимаются ремонтные работы, основная цель которых преобразить ключевые параметры строения и внести изменения в технические характеристики. Это может быть достройка второго этажа, мансарды или внесение глобальных изменений в инженерные коммуникации.

Отметим, что при проведении работ в обязательном порядке сохраняются несущие конструкции и допускается только ремонт стен, а перепланировка запрещена. Если постройка находится на меже или принадлежит двум и более собственникам, возникает вопрос, а нужно ли получать разрешение соседа?

Обратите внимание на таблицу, которую вы можете использовать в качестве шпаргалки.

Требуется согласование	Согласование не требуется
Строительство мансарды или верхнего этажа	Демонтаж и монтаж окон и дверей
Ремонт несущих конструкций	Временные перегородки
Утепление стен, потолка и пола	Реконструкция временных перегородок
Работы по расширению площади дома	Ремонт тамбура без изменений площади
Демонтаж старого этажа	Замена сантехники
Полная замена коммуникаций	Установка и прокладка дверных проемов

3. Оформление, если дом на меже

Строение может быть оформлено в долевую собственность на нескольких хозяев или с выделенными частями. Когда строение выделено в отдельный объект со своим инженерными коммуникационными системами и крышей, то отпадает необходимость в получении согласия соседа. Если работы, связанные с реконструкцией, затрагивают собственность соседей, то в обязательно порядке нужно собрать и подать документы в органы местного самоуправления и получить разрешение соседей.

4. Срок согласования реконструкции

В соответствии с Градостроительным кодексом, получение разрешительной документации не занимает более 7 дней. А вот подготовительный этап и сбора документов занимает гораздо больше времени, так как требуется:

провести инженерные изыскания;
составить проект расположения коммуникационных систем;
оценить особенности и характеристики строения;
получить заключение экспертизы.

Отметим, что на сбор документации и проведение экспертизы может потребоваться 2-3 месяца. А для проведения и подключения коммуникационных систем следует обратиться в ресурсоснабжающие организации, на что может уйти еще 2 недели. Поле завершения работ требуется документ на ввод жилья в эксплуатацию, а для этого нужен технический план, акт и постановка на кадастровый учет.

5. Как согласовать выполненную реконструкцию с администрацией?

Если реконструкция выполнена без согласования с компетентными органами, владельцу недвижимости придется платить штраф. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуем все делать по закону.

В законе не регламентированы четки нормы, которые позволяют узаконить самовольную реконструкцию. И решить проблему можно только обращением в суд, но для этого потребуется консультация экспертов и юристов.

На заметку

Суд может встать на вашу сторону, если работы выполнены с соблюдением тех. норм. Когда удастся узаконить реконструкцию через суд, подайте данные об изменениях в реестр. Для этого нужно пойти в Росреестр с тех. планом, а после того, как пройдете учет, вы получите выписку из ЕГРН.

Частые вопросы

Если сосед отказывается давать согласие на реконструкцию, а строение в собственности на несколько хозяев, проводить работы запрещается. Нужно получить согласие в письменном виде и направить вместе с документами на рассмотрение в местную администрацию строительства.

В случае если строение выделено в отдельный объект с инженерными коммуникационными системами и крышей, то получать одобрение соседа не требуется.

Для этого необходимо обратиться с документами на строение, паспортом и заявлением в архитектуру или местное управление. Проверка документов занимает 1 неделю, а после этого выдается разрешение или поступает отказ с объяснением причин.

Согласие соседей на реконструкцию части дома

Как должно выглядеть нотариальное согласие от соседа на реконструкцию моей части дома с превышением отступов от границ участка? Можно ли получить образец? Что в нём должно быть указано?

У нас дом на 2 владельцев грубо говоря. Не общая долевая, у каждого свой кадастровый номер. Мне необходимо реконструировать свою часть, но она к его не прилегает, т.е. находится через помещение.

Ответы на вопрос:

Согласия соседа на строительство и проведения других строительных работ оформляется в свободной форме, существуют некоторые единые требования, которые нужно учитывать при составлении документа:

Разрешение обязательно должно быть составлено в письменном виде и не может считаться предоставленным только с устного согласия соседей.

Разрешение должно быть предоставлено собственником.

Документ оформляется как любое другое заявление физического лица, с наличием «шапки», где указано кто является автором разрешения и кому оно адресовано.

В документе указываются ФИО, паспортные данные и домашний адрес всех соседей и инициатора строительства.

Разрешение должно быть закреплено подписями собственниками соседних помещений (участков).

Разрешение должно быть датировано днем составления или подписания.

Ваш сосед пишет обычное разрешение (или согласие) и потом документ просто заверяется у нотариуса.