Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.

ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соблюдать противопожарные, санитарно-эпидемиологические и другие требования. Они устанавливаются разными законами. Имеет значение и цель, для которой используется помещение: если там располагается производство, требований будет больше. Рассмотрим, какие нормы нужно соблюдать владельцам, какие бывают виды нежилых помещений и какая предусмотрена ответственность за невыполнение требований.

В статье расскажем:

Виды нежилых помещений в многоквартирных домах

Нежилым считается помещение, предназначенное для коммерческой и иной деятельности. В нем нельзя оформить регистрацию и жить, оно не предназначено для удовлетворения бытовых нужд граждан, как жилые.

Нежилые помещения бывают нескольких видов:

Пристроенные.
Встроенные.
Общедомовые.
Паркинги.

Примечание: вид помещения напрямую влияет на требования, которые должны соблюдаться. Например, для паркинга они будут одни, а для продовольственного магазина – совсем другие.

Пристроенные

Пристроенные нежилые помещения к многоквартирному дому (МКД) делятся на два вида:

Централизованные. Строятся самими застройщиками, заранее указываются в проектной документации. Их узаконивать в дальнейшем не нужно. Используются обычно для открытия торговых точек.
Нецентрализованные. Появляются только после согласования со всеми собственниками многоквартирного дома. Владельцем может быть юридическое или физическое лицо. Сначала нужно получить согласие собственников и отразить в протоколе, затем согласовать все с администрацией.

Для строительства нецентрализованной пристройки необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации. Перед этим оформляется план реконструкции у специалиста, имеющего допуск СРО. После согласования кадастровым инженером оформляется техпаспорт.

Встроенные

Встроенные помещения в многоквартирных домах – это самый распространенный вариант. Они располагаются на первых или цокольных этажах. Обычно застройщик или изначально возводит и оформляет такие объекты как нежилые, или сдает как жилые квартиры, а затем собственники меняют назначение на нежилое.

Чтобы признать жилое помещение нежилым, нужно согласовать это с собственниками на собрании, оформить протокол, собрать остальные документы и подать в администрацию. После проверки будет вынесено решение, на основании которого владелец сможет подать заявление об изменении назначения объекта в Росреестр.

Паркинги

Практически все новые многоквартирные дома имеют свои паркинги. Или рядом располагаются гаражи. Разместить на территории подземного паркинга магазин не получится. Чтобы это сделать, нужно согласие собственников и разрешение администрации, и его с большой долей вероятности не дадут.

Общедомовые

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежит общедомовое имущество, а именно:

Помещения внутри дома, не относящиеся к квартирам: лестничные клетки, лифты, шахты, общие балконы, технические этажи, подвалы, коридоры, чердаки.
Иные помещения, предназначенные для проведения спортивных и культурных мероприятий, организации досуга.
Ненесущие и несущие конструкции дома, крыши, ограждающие конструкции.
Механическое, техническое, санитарное и иное оборудование.
Земельные участки, на которых располагаются дома, включая придомовую территорию и элементы благоустройства.

В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указано, что уменьшение общедомового имущества возможно только с согласия собственников. Построить там коммерческий объект можно, но после проведения собрания и получения большинства голосов «за».

Классификация нежилых помещений

Нежилые помещения классифицируются и по целевому назначению:

Торговые: магазины, аптеки, оптовые и розничные сети.
Административные. В них располагаются ТСЖ, УК, управляющие аппараты разных коммерческих и бюджетных учреждений.
Офисные. В них могут располагаться коммерческие и некоммерческие компании.
Образовательные. К ним относятся учреждения дополнительного образования, частные детские сады.
Развлекательные: бары, пабы, рестораны, кафе, караоке.
Медицинские: клиники, поликлиники, медцентры.

Обратите внимание! Целевое назначение зависит и от регионального законодательства. Например, во многих регионах запрещают открывать бары и караоке в помещениях на первых этажах многоквартирных домов или другие объекты, работающие после 23.00 час.

Кто может вести бизнес в нежилых помещениях многоквартирных домов?

Нежилые помещения в МКД можно использовать для разных видов бизнеса:

Выставочные залы.
Магазины продуктов, одежды, и пр.
Образовательные учреждения.
Салоны красоты.
Медицинские учреждения, аптеки.
Склады.
Цветочные магазины.

Примечание: единого закона о нежилых помещениях в многоквартирных домах нет. К каждому объекту в зависимости от вида бизнеса предъявляются самые разные требования. Например, в кафе обязательно должны быть санузлы и кухня, в то время как для магазина одежды наличие кухни необязательно.

Требования к использованию нежилых помещений многоквартирных домах

В зависимости от назначения нежилого помещения в многоквартирном доме собственнику придется соблюдать ряд требований:

Противопожарные.
Санитарно-эпидемиологические.
Требования по размеру помещения и размещению.
Дополнительные критерии, устанавливаемые региональными властями.

Рассмотрим все подробно.

Санитарно-эпидемиологические

Санитарные требования для медицинских организаций устанавливаются СанПин 2.1.3.2630-10, а для продуктовых магазинов — СП 2.3.6.1066-01. В зависимости от вида бизнеса применяются разные критерии, но есть и общие:

Требования к входной группе нежилого помещения. В магазин обязательно должен быть отдельный вход. Посетители не должны входить туда через общий подъезд.
Вентиляция в нежилом помещении многоквартирного дома может быть общей, но лишь в том случае, если там нет производства. Если же там находится производственный объект, ресторан или кафе, придется делать автономную вентиляцию.
Допустимый уровень электромагнитного излучения не должен превышать 300 ГГц, инфразвука – 16 Гц, гамма-излучения – не более 0,2 мк3в/час от общего фона.
Доступность систем отопления и водоснабжения для ремонта.
Нормальная работа инженерных систем, они не должны создавать помех жильцам.
Максимум 3 градуса разницы между температурой в помещении и стен с потолком.
Организация зоны выгрузки-погрузки со стороны стены, в которой нет окон.

Совет юриста: перед тем, как покупать нежилое помещение в МКД под магазин, нужно заранее ознакомиться со всеми требованиями. Иногда проще отказаться от покупки и поискать другую недвижимость, если помещение во многом не соответствует критериям, устанавливаемым законами.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Противопожарные

Противопожарные требования к нежилым помещениям СНиП 21-01-97 касаются всех владельцев нежилых объектов:

Помещение полностью должно соответствовать техническим документам. Если нужна перепланировка или переустройство, это нужно согласовывать с администрацией, а потом оформлять новые документы у кадастрового инженера.
Наличие системы пожаротушения, датчиков дыма и огня.
Свободный вход и выход. Его нельзя захламлять вещами или заставлять мебелью.
Наличие плана эвакуации, огнетушителей и указателей.
Организация специальных мест для утилизации мусора.

Важно! Тип пожарной сигнализации зависит от назначения и вместимости помещения. Например, если для магазина вместимостью до 50 человек достаточно простой АПС, то для торговых центров требуются целые системы оповещения и управления эвакуацией.

Требования по размещению и площади

Нежилое помещение должно располагаться на первом или цокольном этаже. Оно может быть и выше, но лишь в том случае, если расположенные ниже квартиры тоже признаны нежилыми.

Есть и санитарные требования по площади, но они зависят от того, что именно будет открываться.

Дополнительные требования

В нежилых помещениях МКД нельзя размещать оптовые и мелкооптовые склады, рыбные магазины, специализированные магазины по продаже химических товаров.
Не допускается открытие организаций, работающих после 23.00 час.; предприятий бытового обслуживания, использующих легковоспламеняющиеся вещества; бань и саун; предприятий вместимостью от 50 чел. общей площадью от 250 чел. с музыкальным сопровождением.

Такие правила характерны и для большинства других регионов.

Обязанности собственников нежилых помещений

По закону собственник нежилого помещения несет за него ответственность. Он должен выполнять обязательства, предусмотренные законами:

Использовать объект по целевому назначению. Если документы оформлены на продуктовый магазин, нельзя вместо него открыть кафе.
Соблюдать местный закон о тишине. В регионах разные часы тишины, но в большинстве случаев организации в МКД должны закрываться не позднее 23.00 и открываться не раньше 07.00 час.
Установить счетчики на водоснабжение, электричество, газоснабжение.
Своевременно оплачивать коммунальные услуги.
Заключить с организацией договор на вывоз мусора, и своевременно его утилизировать.
Соблюдать требования пожарной безопасности к нежилым помещениям, санитарно-гигиенические требования.
Не нарушать интересы жильцов МКД.
Обеспечивать сохранность общедомового имущества.
Заключить договор о поставке коммунальных услуг с ТСЖ или ресурсоснабжающими организациями.
Согласовывать перепланировку, переустройство, реконструкцию с жильцами и администрацией.

Могут быть и другие обязательства в зависимости от региона и вида деятельности.

Ответственность за несоблюдение требований

За нарушение разных требований предусмотрена административная ответственность:

Несоблюдение требований пожарной безопасности (ст. 20.4 КоАП РФ)	Штрафы: для должностных лиц – до 15 000 р., для ИП – до 30 000 р., для организаций – до 200 000 р.
Нарушение санитарных требований (ст. 6.4 КоАП РФ)	Штрафы: для должностных лиц – до 2 000 р., для ИП – до 2 000 р. или приостановление деятельности до 90 суток, для юридических лиц – до 20 000 р. или приостановление деятельности на срок до 90 суток

Как приобрести нежилое помещение для коммерческой деятельности?

Стать собственником нежилого объекта недвижимости для коммерческой деятельности можно несколькими способами:

Купить. Самый распространенный вариант. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо. Во многих городах МКД строятся уже с учетом нежилых помещений, которые будут располагаться на первых этажах.
Приватизировать. Актуально, если объект находится в старом доме и используется как жилье по договору социального найма. Сначала нужно оформить приватизацию, а потом перевести в нежилой фонд.
Перевести в статус нежилого помещения. Понадобится согласование с собственниками МКД и разрешение администрации.

Примечание: вне зависимости от основания возникновения права собственности требования к нежилым помещениям должны соблюдаться. В противном случае надзорные органы после проверки выпишут постановление о привлечении к ответственности.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме обязаны соблюдать все собственники.
Требования в основном касаются санитарно-гигиенической и противопожарной безопасности.
Региональные власти вправе устанавливать дополнительные критерии для владельцев нежилых помещений.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях

Содержание

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

Multicompartment residential buildings

Дата введения 2017-06-04

Предисловие

Сведения о своде правил

1 ИСПОЛНИТЕЛЬ — Акционерное общество «ЦНИИЭП жилища — институт комплексного проектирования жилых и общественных зданий» (АО «ЦНИИЭП жилища»)

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»

3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)

6 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»

В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего свода правил соответствующее уведомление будет опубликовано в установленном порядке. Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте разработчика (Минстрой России) в сети Интернет

Изменения N 1, 2, 3 внесены изготовителем базы данных по тексту М.: Стандартинформ, 2019

Введение

Настоящий свод правил актуализирован в целях повышения уровня безопасности людей и сохранности материальных ценностей в соответствии с федеральными законами [1] и [2], выполнения требований Федерального закона [3], повышения уровня гармонизации с требованиями международных нормативных документов, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки и учета санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых многоквартирных зданиях.

Свод правил выполнен авторским коллективом: АО «ЦНИИЭП жилища — институт комплексного проектирования жилых и общественных зданий» (канд. архит. проф. А.А.Магай, канд. архит. А.Р.Крюков (отв. исп.), канд. архит., доц. Н.В.Дубынин, арх. С.А.Куницын, инж. Ю.Л.Кашулина, инж. М.А.Жеребина); АО ЦНИИПромзданий (канд. техн. наук Т.Е.Стороженко); ОАО «Академия коммунального хозяйства имени К.Д.Памфилова» (вед. науч. сотр. В.Н.Суворов); ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» (А.И.Тарада), ООО «Верхне-Волжский Институт Строительной Экспертизы и Консалтинга» (М.В.Андреев).

Изменение N 1 к настоящему своду правил разработано авторским коллективом АО «ЦНИИПромзданий» (руководитель разработки — д-р техн. наук, проф. В.В.Гранев, руководитель темы — канд. архитектуры Д.К.Лейкина, ответственный исполнитель — канд. архитектуры Н.В.Дубынин; исполнители — Ю.Л.Кашулина, А.И.Хорунжая); ОАО «Академия коммунального хозяйства имени К.Д.Памфилова» (В.Н.Суворов).

Изменение N 3 к настоящему своду правил разработано авторским коллективом АО «ЦНИИПромзданий» (руководитель разработки — д-р техн. наук, проф. В.В.Гранев, ответственный исполнитель — канд. архитектуры Н.В.Дубынин; исполнители — канд. техн. наук М.Ю.Граник, Ю.Л.Кашупина, А.И.Хорунжая).

1 Область применения

1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой* до 75 м, в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

* Здесь и далее по тексту высота жилого здания — в соответствии с определением по пункту 3.1 СП 1.13130.2009

1.2 Свод правил не распространяется: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками; мобильные жилые здания; жилые помещения маневренного фонда, указанные в [4, статья 92, часть 1, пункты 2)-8)].

1.3 В процессе строительства и при эксплуатации многоквартирных жилых зданий отступать от параметров, установленных в настоящем своде правил, не допускается.

2 Нормативные ссылки

В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:

ГОСТ 12.2.003-91 Система стандартов безопасности труда. Оборудование производственное. Общие требования безопасности

ГОСТ 25772-83 Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия

ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения

ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях

ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния

ГОСТ 33125-2014 Устройства солнцезащитные. Технические условия

ГОСТ 33984.1-2016 (EN 81-20:2014) Лифты. Общие требования безопасности к устройству и установке. Лифты для транспортирования людей или людей и грузов

ГОСТ Р 22.1.12-2005 Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Структурированная система мониторинга и управления инженерными системами зданий и сооружений. Общие требования

ГОСТ Р 51773-2009 Услуги торговли. Классификация предприятий торговли

ГОСТ Р 53254-2009 Техника пожарная. Лестницы пожарные наружные стационарные. Ограждения кровли. Общие технические требования. Методы испытаний

ГОСТ Р 56420.2-2015 (ИСО 25745-2:2015) Лифты, эскалаторы и конвейеры пассажирские. Энергетические характеристики. Часть 2. Расчет энергопотребления и классификация энергетической эффективности лифтов

ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия

ГОСТ Р 58020-2017 Система коллективного приёма сигнала эфирного цифрового телевизионного вещания. Основные параметры, технические требования, методы измерений и испытаний

СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1)

СП 2.13130.2012 Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты (с изменением N 1)

СП 3.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности

СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям

СП 5.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования (с изменением N 1)

СП 6.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Электрооборудование. Требования пожарной безопасности

СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности

СП 8.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности (с изменением N 1)

СП 10.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности (с изменением N 1)

СП 12.13130.2009 Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности (с изменением N 1)

СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81* Строительство в сейсмических районах»

СП 20.13330.2016 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия» (с изменениями N 1, N 2)

СП 21.13330.2012 «СНиП 2.01.09-91 Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах» (с изменением N 1)

СП 22.13330.2016 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений» (с изменениями N 1, N 2)

СП 24.13330.2011 «СНиП 2.02.03-85 Свайные фундаменты» (с изменениями N 1, N 2, N 3)

СП 25.13330.2012 «СНиП 2.02.04-88 Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах» (с изменениями N 1, N 2, N 3)

СП 28.13330.2017 «СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии» (с изменением N 1)

СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» (с изменением N 1)

СП 31.13330.2012 «СНиП 2.04.02-84* Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» (с изменениями N 1, N 2, N 3, N 4)

СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» (с изменением N 1)

СП 52.13330.2016 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение»

СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные» (с изменением N 1)

СП 59.13330.2016 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»

СП 60.13330.2016 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (с изменением N 1)

СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» (с изменениями N 1, N 2)

СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»

СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции» (с изменениями N 1, N 3)

СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия» (с изменением N 1)

СП 88.13330.2014 «СНиП II-11-77* Защитные сооружения гражданской обороны» (с изменениями N 1, N 2)

Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме?

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты филиала Федеральной кадастровой палаты по Республике Мордовия разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Жилые помещения

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

« Большинство хостелов и мини-гостиниц расположено в жилом фонде, поэтому поток жалоб и обращений от граждан не прекращается. С момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс будет запрещено размещение предприятий, оказывающих гостиничные услуги, в жилых помещениях многоквартирных домов. Таким образом, до 1 октября необходимо провести процедуру перевода жилого помещения в нежилое» – говорит заместитель директора – главный технолог филиала Кадастровой палаты по Республике Мордовия Елена Швабауэр.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится т. к. Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Нежилые помещения

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

«С ледует помнить, что переустройство жилого помещения, например, установка нового входа, согласно требованиям статьи 22 Жилищного кодекса , при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на общее собрание собственников. При уменьшении площади общего имущества дома владельцу потребуется согласие 100% собственников в доме» – пояснила Елена Швабауэр.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.