ТСЖ как способ управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

осуществляет управленческую и организационную работу;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №6, июнь 2006 г.

ТСН как орган управления МКД

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Способы управления МКД

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
управляющей компанией;
ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Что такое ТСН

Как организационно-правовая форма ТСН — это товарищество. По закону ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

ТСН — это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 — 123.14, ст.65.1 — 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 — 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова «товарищество собственников недвижимости«. Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

место нахождения;
предмет и цели деятельности товарищества;
состав и компетенции органов ТСН;
порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов.

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

об утверждении устава ТСН;
о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
о принадлежащих проголосовавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 — 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Права и обязанности

Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).

В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):

контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
управление МКД, заключение договоров управления МКД;
наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В соответствии со ст.143.1 ЖК РФ, члены ТСН и не являющиеся таковыми собственники помещений в МКД имеют право:

получать от органов управления товарищества сведения о его деятельности;
обжаловать в суде решения органов управления ТСН;
требовать качественного оказания услуг и выполнения работ.

Также все собственники помещений в МКД вправе знакомиться со следующими документами:

уставом ТСН (с изменениями);
свидетельством о госрегистрации ТСН;
реестром членов товарищества;
бухгалтерской (финансовой) отчётностью;
сметами доходов и расходов на год;
отчётами об исполнении смет, аудиторскими заключениями (при аудиторских проверках);
заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСН;
подтверждениями права товарищества на имущество, которое висит на балансе;
протоколами ОСС членов ТСН;
протоколами заседаний правления и ревизионной комиссии;
подтверждениями итогов голосования на ОСС;
бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование (копиями);
решениями собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня при проведении ОСС в форме заочного голосования;
технической документацией на МКД;
иной связанной с управлением МКД и внутренней документацией товарищества.

Члены ТСН могут:

участвовать в деятельности товарищества лично или через представителя;
избирать и избираться в органы управления и контроля товарищества;
вносить предложения по улучшению деятельности ТСН;
обжаловать в суде решения органов ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ);
требовать от имени ТСН (п.1 ст.182 ГК РФ), возмещения причинённых товариществу убытков, в том числе от лиц, уполномоченных выступать от имени ТСН, членов его органов и лиц, определяющих его действия (ст. 53.1 ГК РФ);
оспаривать от имени ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ), совершенные товариществом сделки по основаниям ст.174 ГК РФ и требовать их недействительности.

Согласно п.4 ст.65.2 ГК РФ члены ТСН обязаны:

участвовать в образовании имущества товарищества в размере, порядке, способом и в сроки, предусмотренные ГК РФ, законом или уставом ТСН;
не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества;
участвовать в принятии решений ТСН, если их участие необходимо для принятия данных решений;
не причинять вреда ТСН;
не затруднять и не препятствовать достижению целей, ради которых создавалось товарищество.

В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.

Полномочия

Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.

Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.

По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).

В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:

определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества;
утверждение и изменение устава товарищества;
определение порядка приёма и исключения членов ТСН;
образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий;
утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН;
принятие решений о создании ТСН, его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств;
принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса;
избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора;
принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ);
принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; получении заёмных средств, банковских кредитов; определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ).

Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

— лифты, лифтовые и другие шахты;
— коридоры, лестницы, лестничные площадки;
— технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
— ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
— земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

Основные преимущества ТСЖ:

— ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

— ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

— Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

— В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

— ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

— предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1, каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

Как жильцам выбрать способ управления домом?

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности 1 . Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Что значит управление многоквартирным домом?

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в доме;
управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).

Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.

Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Как управляет домом управляющая организация?

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.

Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.

(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)

Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?

Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.

1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.

Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)

2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.

Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.

(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)

3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.

Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.

(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)

1 Федеральный закон от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Образование ТСЖ собственниками жилых домов

Есть несколько индивидуальных жилых домов (и земельных участков под строительство ИЖС), территориально расположенных в рамках одного земельного массива. Возможно ли решением собственников индивидуальных жилых домов (введены в эксплуатацию, получены адреса) образовать ТСЖ для решения вопросов по управлению общим имуществом? Какая организационная форма управления будет оптимальной для данной ситуации? Может ли сторонняя управляющая компания взять в управление такой массив и выставлять квитанции за коммунальные услуги?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Таким образом, из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что собственники частных домовых владений имеют право на выбор такой формы управления, как ТСЖ.

Чтобы создать ТСЖ необходимо сделать следующее.

1. Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Главное управление Федеральной регистрационной службы — о собственниках помещений.

2. Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых).

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав.

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает две-три нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

— заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1 к к приказу ФНС России
от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);

— решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);

— два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

— квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2 тыс. руб.) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

После регистрации в ФНС России ТСЖ может открывать счет в банке.

Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями.

Однако ЖК РФ не предусматривает возможности выбора частным домовладением управляющей организации.

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом

Организация деятельности ТСЖ

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

Порядок передачи управления многоквартирным домом , в котором создано товарищество собственников жилья, зависит от того, как осуществлялось управление данным домом до выбора этого ТСЖ.

С нечленами ТСЖ необходимо заключить Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг .

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

Управление ТСЖ многогквартирным домом по договору с управляющей организацией

II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору Примерный договор на предоставление услуг . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III. Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.