Уловки риэлторов при продаже квартиры

Продать и не купиться: ошибки и уловки, о которых нужно знать при продаже квартиры

Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотек (3,5 млн). А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.

Неправильный выбор риелтора

Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.

Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:

1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.

2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.

3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.

4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.

5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.

А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.

Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.

Невнимательность при показе недвижимости

Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.

Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени

Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.

Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.

Излишнее доверие риелторам

Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.

Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки

Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.

Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.

Непонимание механизмов предоплаты

Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.

Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК РФ)

Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.

Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.

Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый

Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.

Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.

Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.

Ошибки в договоре купли-продажи

Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.

В нем обязательно нужно указать:

• паспортные данные покупателя и продавца;
• стоимость квартиры;
• наличие или отсутствие обременений;
• существенные недостатки недвижимости;
• подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
• срок и порядок передачи квартиры покупателю;
• что стороны договора дееспособны;
• что договор заключается добросовестно;
• при наличии супруга — его согласие на продажу.

В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.

Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.

Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.

В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:

1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).

3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.

Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.

Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.

Риски при получении денег

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.

Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.

Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили

Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.

При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя

И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.

Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кaжeтcя, чтo пpoдaвцy квapтиpы пoчти ничeгo нe yгpoжaeт: кaк пpaвилo, oбмaнывaют пoкyпaтeлeй нeдвижимocти. К coжaлeнию, этo нe тaк — пpoдaвeц мoжeт пoтepять кaк квapтиpy, тaк и дeньги. Ceгoдня paccкaзывaeм, кaк нaдypить нaивнoгo coбcтвeнникa.

Oштpaфoвaть зa cpыв cдeлки

Cдeлки нe зaключaютcя cpaзy: зaчacтyю дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют cпycтя нecкoлькo мecяцeв пocлe пepвoй вcтpeчи пpoдaвцa и пoкyпaтeля. 3aтянyтыe cpoки — этo pиcк: ecли в пocлeдний мoмeнт ктo-тo из yчacтникoв peшит oткaзaтьcя oт cдeлки — втopaя cтopoнa пoнeceт yбытки. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт пoтepи дeнeг и вpeмeни, пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. C eгo пoмoщью мoжнo «зacтoлбить» пoнpaвившийcя oбъeкт или гoтoвыx к cдeлкe пoкyпaтeлeй.

Пo ycлoвиям дoгoвopa пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дeньги. Этo — зaдaтoк. Ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт cдeлки, eгo нe вepнyт: oн ocтaнeтcя y coбcтвeнникa в кaчecтвe кoмпeнcaции yщepбa. Ecли жe cдeлкa copвeтcя пo винe пpoдaвцa — пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть cyммy в двoйнoм paзмepe.

Дoгoвop зaдaткa пpизвaн oбeзoпacить cтopoны, нo инoгдa eгo иcпoльзyют мoшeнники. Cxeмa выглядит тaк: нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль cocтaвляeт дoгoвop и включaeт в нeгo кaкoe-тo тpyднoвыпoлнимoe ycлoвиe — нaпpимep, зa oдин дeнь выпиcaть вcю ceмью включaя нecoвepшeннoлeтниx дeтeй. Ecли пpoдaвeц нe мoжeт peшить этoт вoпpoc, пoкyпaтeль впpaвe зaявить, чтo нe coблюдeны cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa. Cдeлкa cpывaeтcя, пpичeм пo винe пpoдaвцa квapтиpы. 3нaчит, oн дoлжeн вepнyть пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Cyммa мoжeт oкaзaтьcя вecьмa знaчитeльнoй – paзмep зaдaткa никaк нe oгpaничeн зaкoнoм. Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть кaк 10%, тaк и 50% oт cтoимocти oбъeктa.

Пpoдaть дopoжe, чeм дoгoвopилиcь

Пpoдaвцы вcё чaщe oбpaщaютcя в aгeнтcтвa нeдвижимocти. Этo yдoбнo: нe нyжнo мoнитopить pынoк, paзмeщaть peклaмy, пpoвoдить пpocмoтpы, paзбиpaтьcя c дoкyмeнтaми и пpoвepять кaждyю cтpoчкy в дoгoвope. Ecли пpoдaвeц зaнят и нe мoжeт выкpoить вpeмя— oн мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa кoгo-тo из coтpyдникoв aгeнтcтвa. Пpaвдa, в тaкoм cлyчae к выбopy pиэлтopa нyжнo пoдoйти c ocoбoй ocтopoжнocтью.

Нeдoбpocoвecтный aгeнт мoжeт oбмaнyть: пoжaлoвaтьcя нa якoбы низкий cпpoc и пoпpocить cбить цeнy, дaжe ecли пoкyпaтeль yжe нaйдeн. Pиэлтop выйдeт нa cдeлкy, пpoдacт квapтиpy пoдopoжe и ocтaвит ceбe paзницy мeждy peaльнoй cтoимocтью и цeнoй, кoтopyю вы oбcyдили нaкaнyнe. Пpoдaвeц жe зaплaтит кoмиccию в двoйнoм paзмepe.

Пoдcyнyть фaльшивыe дeньги

Pacчeт нaличными дeньгaми вcтpeчaeтcя oчeнь peдкo: в ocнoвнoм люди иcпoльзyют ячeйки и aккpeдитивныe cчeтa. Teм нe мeнee, этoт cпocoб дo cиx пop cyщecтвyeт.

Бyдьтe бдитeльны, ecли пoлyчaeтe дeньги из pyк в pyки. Bo-пepвыx, ecть pиcк пoлyчить «кyклy» — этo кoгдa пoкyпaтeль cнaчaлa пoкaзывaeт и дaeт пepecчитaть нacтoящиe дeньги, a пoтoм нeзaмeтнo пoдcoвывaeт cтoпкy peзaнoй бyмaги, для дocтoвepнocти пpикpытyю пapoчкoй кyпюp. Bo-втopыx, ecть pиcк пoлyчить нe вcю cyммy: opигинaльнoй мoжeт oкaзaтьcя тoлькo чacть кyпюp. Ocтaльныe бyдyт фaльшивыми.

Лyчшe нe pиcкyйтe. Ecли oтвaжилиcь взять oплaтy нaличными — пepecчитaйтe дeньги нa cпeциaльнoй мaшинкe в любoм poccийcкoм бaнкe.

Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки

Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.

Пoймaть нa жaднocти

Ecли oбъeкт нeдвижимocти cтoит мeньшe миллиoнa pyблeй, пpибыль c eгo пpoдaжи нe oблaгaeтcя никaким нaлoгoм. Чтoбы cэкoнoмить, yшлыe пpoдaвцы пpoпиcывaют в дoгoвope cтoимocть, кoтopaя yклaдывaeтcя в нaлoгooблaгaeмый минимyм. 3aчacтyю oни cтaнoвятcя жepтвaми cвoeй жe жaднocти: пoкyпaтeль плaтит poвнo cтoлькo, cкoлькo нaпиcaнo в дoкyмeнтe, и cпoкoйнo peгиcтpиpyeт дoгoвop. Нaкaзaть мoшeнникa пpaктичecки нeвoзмoжнo: фopмaльнo oн нe нapyшaeт зaкoн.

Пoпpocить зapaнee зaкpыть дoлг

Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди.

Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe.

Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy.

Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. B peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe.

Кaк нe пoпacтьcя нa yлoвки

Пpeждe вceгo — тщaтeльнo вычитывaть вce дoкyмeнты, пpocчитывaть пocлeдcтвия и pиcки, yтoчнять ycлoвия дoгoвopoв, кoтopыe кaжyтcя вaм пoдoзpитeльными. Ecли пoкyпaтeль нaчинaeт юлить, oткaзывaeтcя мeнять нeвыгoдныe для вac ycлoвия и тopoпит c пpинятиeм peшeния — oткaжитecь oт тaкoй cдeлки. Пoтepять пoкyпaтeля нe тaк cтpaшнo, кaк пoтepять нecкoлькo миллиoнoв pyблeй.

Ecли вы плoxo paзбиpaeтecь в зaкoнax — нaймитe юpиcтa, кoтopый пoмoжeт oфopмить дoгoвop тaк, чтoбы вac нe oбмaнyли. Или oбpaтитecь в aгeнтcтвo нeдвижимocти. Taк вы пoлyчитe пoмoщь cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: юpиcтoв, oцeнщикoв, ипoтeчныx бpoкepoв. Дeятeльнocть pиэлтopcкиx кoмпaний нe лицeнзиpyeтcя, тaк чтo выбиpaйтe бoльшoe aгeнтcтвo c cильным юpидичecким oтдeлoм. Жeлaтeльнo, чтoбы кoмпaнии былo бoльшe пяти лeт.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

• Обман с подставным покупателем
• Секретные базы и иллюзия работы
• Замалчивание важной информации в объявлениях
• Обман в ценообразовании
• Отсутствие полномочий
• Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

• При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
• Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
• Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
• Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
• Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Также хороший риелтор:

• помогает определить стоимость собственности, исходя из анализа рынка;
• помогает подготовить жилье к просмотрам и фотосъемке;
• организует фотосъемку и проводит показы;
• помогает с оформлением договора и даже ипотеки.

Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов

Торг при покупке недвижимости обычно происходит по одному и тому же сценарию. Сначала собственник завышает стоимость квартиры, а потом на эту же сумму делает скидку. В итоге все довольны. Продавец получает, что хотел, а покупатель – моральное удовлетворение. Но есть способы действительно снизить цену.

Риэлторы используют эти хитрости в своей работе. Фото: Мир Квартир

Да у вас тут столько недостатков!

Если квартира в объявлении устраивает вас по всем параметрам, не торопитесь договариваться на просмотр. Найдите среди своих друзей того, кто славится своей прямолинейностью и всегда открыто указывает другим на их недостатки. Или просто кого-то с хорошо подвешенным языком. Пусть он звонит продавцу как «покупатель» и идет на просмотр вместо вас.

Там ваш друг должен внимательно рассмотреть каждый квадратный сантиметр и, обнаружив недостатки, сообщить об этом собственнику. Буквально обо всех. Будет не лишним открыть и закрыть все двери, проверить все выключатели и краны воды, а также демонстративно поскрипеть половицами.

Результатом визита должно быть плохо скрываемое чувство глубокого разочарования. Ваш тайный покупатель должен уйти со словами, что даже большая скидка не поможет принять решение о покупке.

Через некоторое время можно отправить еще одного из друзей. На этот раз просмотр должен быть очень быстрым и поверхностным. «Покупатель» всем своим видом должен показать, что в реальности квартира гораздо хуже, чем представлена в объявлении.

Ваш друг должен сыграть дотошного покупателя. Фото: ria56.ru

Возможно, после таких посещений продавец начнет сомневаться в цене, квартире и самом себе. И своим появлением в финале вы убедите его в этом, предложив свою цену. Главное – не торопиться. Иначе он может подумать, что его хоромы пользуются популярностью из-за частых просмотров.

Разумеется, все эти вылазки нужно проводить, если стоимость квартиры реально завышена. Недвижимость, цена которой находится в рынке, могут быстро купить, пока вы устраиваете представления.

Подождите еще чуть-чуть!

Второй вариант немного сложнее в исполнении, но более качественный и надежный. Вы можете ходить на просмотры, но не должны говорить собственникам о своем решении. И после того, как выбор будет сделан, отправить друга, а лучше семейную пару, под видом еще одних потенциальных покупателей понравившейся вам квартиры.

«Покупатели» должны сделать вид, что квартира им нравится. Фото: stroygaz.ru

Через день «раздумий» ваши тайные покупатели должны сообщить продавцу, что квартира их устраивает и они готовы ее «купить». Но для этого им нужны все документы по квартире, паспорта продавцов и прочие справки, т. к. квартира «покупается в ипотеку».

Этот вариант выгоднее еще и тем, что отсекаются все конкуренты, которые могут приобрести квартиру вместо вас. Поэтому, если продавец попросит у ваших друзей небольшой аванс, внесите его с условием о снятии квартиры с продажи.

Только не соглашайтесь на задаток, т. к. его не получится вернуть назад. И внимательно читайте авансовое соглашение, которое может оказаться оплатой услуг риэлтора от продавца.

Обычно сбор документов и последующая их «проверка» банком занимает продолжительное время. Как минимум две-три недели. Все это время квартира не будет экспонироваться, и потенциальные покупатели ничего про нее не узнают.

Процесс «одобрения» можно немножко затянуть, если ваши друзья запросят не все документы сразу, а будут это делать постепенно. В коммерческих банках бюрократия развита ничуть не меньше, чем в государственных. Поэтому продавец ничего не заподозрит.

Развязка драмы

В конечном итоге ваши тайные покупатели могут сообщить продавцу, что его квартира «проверку не прошла», и в одобрении кредита им отказано. Если он согласится, можно продолжить его выматывать, «обратившись за ипотекой в другой банк». Так пройдет еще несколько недель, и его нервы будут на пределе.

Измученный ожиданием, продавец быстрее пойдет на уступки. Фото: freepik.com

После второго «отказа в одобрении» продавец, скорее всего, не захочет ждать дальше и вернет вашим друзьям аванс. На протяжении этого времени вы можете сделать ему один-два звонка с какими-нибудь уточняющими вопросами по квартире.

И еще до повторного размещения объявлений он позвонит вам с предложением о покупке, поскольку будет держать вас в резерве. В этот момент измученный продавец будет более уступчив и сделает хорошую скидку. Особенно если у вас уже имеется необходимая сумма.

Неискушенный покупатель может подумать: к чему все эти нечестные игры, если можно просто торговаться с продавцом до устраивающей всех цены?

На практике собственники снижают стоимость недвижимости только после продолжительного отсутствия к ней интереса. Активный торг, который всегда базируется на выявлении ее недостатков, воспринимается как попытка дискредитировать их родной дом. И поэтому отвергается на корню.

Необходимо спустить их на землю, подвести к пониманию того, что это просто квадратные метры. Которые не несут для покупателей такой же эмоциональной нагрузки, которая ничего не стоит.

Как защитить себя от обмана со стороны риелторов

Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.

Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.

И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.

Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.

Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!

Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!

На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.

• Старайтесь выбирать риелтора или агенство по рекомендациям.
• Внимательно читайте и тщательно изучайте договор, прежде чем его подписать. Оптимально — проконсультироваться дополнительно с юристом.
• Перед покупкой недвижимости тщательно проверяйте все документы: сверяйте паспортные данные, уточните происхождение документов.
• Посмотрите все свидетельства о регистрации права на данное жилье, договора дарения, купли-продажи, мены, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда и т. д
• Оформляйте доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо.
• Не подписывайте доверенность на право распоряжения вашим имуществом от вашего имени риелторами или иными третьими лицами.
• Не отдавайте оригиналы документов на вашу недвижимость.

Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.

Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.

Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.

Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.

До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!

Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.

Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.

Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.

Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.

Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.

Если все-таки вы столкнулись с тем, что недобросовестный риелтор или агентство нарушили ваши права потребителя — вам необходимо обратиться в полицию.

Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.

Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.

Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей», Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:

• Обратиться с жалобой в региональное Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, органы внутренних дел (полицию) или в органы прокуратуры.
• Подать жалобу в общественные объединения потребителей (ассоциации, союзы), органы местного самоуправления, которые вправе обратиться в суд с исковыми требованиями в защиту прав потребителя о прекращении противоправных действий.
• Направить жалобу в Гильдию Риелторов, чтобы сообщить им о недобросовестном риелторе/агентстве. Но только в том случае, если данная фирма или частное лицо зарегистрировано как участник Гильдии.
• Обратиться с письменной жалобой на нарушение Ваших прав в органы Роспотребнадзора.

Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.

1. Безусловно риэлтор не гарант сделки — это специалист по качественному, без проблемному проведению сделки. Что касается регистраторов, то к сожалению они так же не являются гарантом безопасности. И если профессиональный риэлтор может вычислить потенциальные препятствия к сделке, то регистратор основывается исключительно на элементарных правовых сведениях.

2. Абсолютно верно.

3. «Часто риэлторы обманывают своих клиентов» — странное заявление. Если Вы общаетесь именно с риэлтором, а не с самозванцем или жуликом (в наше время риэлтором может назваться любой), то он работает для Вашей выгоды. К сожалению именно собственники квартир, по вполне понятной причине завышают стоимость своих квартир и не верят своим специалистам.
Вопрос оценки достаточно сложный. Сами по себе сайты Вам не помогут, не помогут и оценочные компании. Самое простое пройти ножками по всем аналогам, посмотреть их, сравнить с Вашей, уточнить цену и ГЛАВНОЕ(. ) сумму торга. В процессе уточнять продались ли аналоги и за какие деньги. И может оказаться, что квартиру, на которую Вы ориентировались при оценке стоимостью в 6500 т.р. собственники готовы продать за 6000 т.р. и именно от этой суммы нужно отталкиваться при оценке.

4. Здесь стоит, в том числе, уточнить наличие разного рода штрафных пунктов за досрочное расторжение договора и т.д. Их естественно быть не должно.

5. Особенно касается жульнических информационных агентств по аренде.

6. Согласен. Никогда не надо бояться отстаивать свои права. В полицию, в суд, в прокуратуру. Да и просто если Вам не нравится риэлтор, не устраивает его работа — смело расставайтесь.

7. Чтобы не доводить до этого пункта, первым делом, перед началом взаимодействия с риэлтором, уточните кто перед Вами? Вправе ли он называться риэлтором, состоит ли он или его агентство в объединениях специалистов. Вас не должно успокаивать ни размеры агентства, ни количество сотрудников, ни срок работы на рынке. Уточните, что конкретно и каким образом он(риэлтор) будет решать Ваш вопрос. В процессе работы ни на секунду не расслабляйтесь и требуйте от риэлтора работы. Нет работы — прощайтесь.

Удачи в Ваших продажах/покупках. Эдуард Галеев. Риэлтор с 2006г.

7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры

Содержание

Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты. Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.

Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.

Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры

«Присваивание» объявления

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Продажа несуществующих квартир

Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.

Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».

Просят аванс и потом его не возвращают

Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.

Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.

Подставные покупатели

Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.

Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.

Работа на контрасте

Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных. После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным. А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.

Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.

«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время

Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.

С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.

Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.

Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей

Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.

Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.

Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:

• Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
• Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
• Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
• Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
• На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
• Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
• Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
• Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.

Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.

Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.

А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.