Застройщик банкротится дом не достроен

Банкротство застройщика — что делать дольщику?

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

• Наблюдение: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт.
• Конкурсное производство: после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.

Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.

Как известно, после признания застройщика банкротом, создается специальный реестр задолженностей застройщика перед всеми кредиторами и дольщиками. Существует два базовых реестра:

• реестр по учету требований от кредиторов;
• реестр по учету требований на передачу жилых помещений.

Первый реестр подразумевает дальнейшую выплату денежных средств всем, кто в этот реестр включен, а второй подразумевает передачу права собственности на построенную недвижимость (в ее состоянии на момент процедуры банкротства застройщика).

Каждый дольщик может попасть как в первый, так и во второй реестр по его усмотрению. Для этого надо подать заявление в арбитражный суд. В свою очередь, сам суд через специальное уведомление сообщит каждому дольщику о том, что его застройщик признан банкротом и реестры по учету всех задолженностей созданы.

После того, как все требования кредиторов и дольщиков зафиксированы в реестрах, устанавливается три ступени очередности их удовлетворения:

• в первую очередь удовлетворяются требования от тех, кому был причинен физический или моральный вред;
• вторая ступень включает всех сотрудников застройщика и его подрядчиков;
• третья ступень включает в себя всех дольщиков;
• и только в четвертую очередь удовлетворяются требования остальных кредиторов.

Конечно же, вопрос о том, что делать дольщикам при банкротстве застройщика является достаточно сложным. Причем как с точки зрения юридических аспектов, так и экономических.

Что делать при банкротстве застройщика?

Сам дольщик может находиться в совершенно разных ситуациях, когда он узнает о невозможности застройщиком выполнить свои требования:

• он может самостоятельно обращаться в суд и на своих собственных основаниях пытаться вернуть вложенные средства;
• он может только собираться обращаться в суд самостоятельно и в этот момент узнать о признании застройщика банкротом;
• он может узнать о процедуре банкротства и принимать решение о содержании своих требований.

Так или иначе, во всех случаях перед каждым дольщиком стоит выбор: требовать вложенные деньги или требовать передачу недвижимости в собственность. Как правило, если квартира находится в какой-нибудь стадии строительства и уже обозрима, то выгоднее все-таки требовать права собственности. Стоит учитывать, что денежные требования от всех дольщиков, кредиторов, сотрудников и подрядчиков застройщика могут быть огромны и на всех средств не хватит или вы будете ждать их очень-очень долго.

Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?

Каков правовой статус апартаментов?

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

Квартира или апартаменты: как выбрать? Читайте на спроси.дом.рф

Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?

В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.

Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от № «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон , или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.

Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую () очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Могу ли я требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился?

Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве. Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой нежилого помещения обращался в суд общей юрисдикции, чтобы признать право собственности на долю в недострое, а потом, в случае положительного решения суда, предъявлял требования на это помещение в реестр кредиторов. Однако, практика рассмотрения подобных споров судами неоднозначна.

При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф

Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?

Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор ), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

Каков будет размер денежной компенсации?

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.

Когда активы обанкротившейся компании будут распродавать с торгов, первыми получат выплаты граждане, чьей жизни и здоровью должник причинил ущерб (такое бывает редко); вторыми — сотрудники , перед которыми возникли долги по зарплате (такое бывает довольно часто); в третью очередь будут погашены долги перед покупателями жилых помещений и только потом начнутся выплаты кредиторам четвертой очереди. Обычно активов застройщика не хватает, чтобы погасить все денежные требования кредиторов, поэтому часть дольщиков может рассчитывать в лучшем случае на частичную компенсацию.

Как действовать, если я купил в строящемся доме кладовую или машино-место?

Если речь идет о нежилых помещениях площадью менее 7 кв. м (например кладовых) и , вы находитесь в более выигрышном положении, чем покупатели апартаментов. Ваши требования о передаче этих нежилых помещений и могут быть включены в реестр требований участников строительства — как и денежные требования по ним. То есть вы имеете права требовать передачи вам этих помещений или денежной компенсации.

Чтобы ваши требования на нежилые помещения и включили в реестр, нужно подать конкурсному управляющему пакет документов о включении в реестр (п. 3 ст. 201.4 закона № ). Вам потребуются:

заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);

• заверенные копии паспортов дольщиков;
• оригинал и копия договора долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями;
• оригинал и копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору;
• оригиналы и копии прочих документов по долевому строительству (если имеются);
• доверенность или подтверждение статуса законного представителя (если требуется).

В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.

В дальнейшем процедура развивается по той же схеме, что и в случае с банкротством застройщика при покупке жилых помещений. Подробнее об этом читайте на спроси.дом.рф

Банкротство застройщиков: как защититься дольщикам

Периодически мы узнаем о банкротстве крупных застройщиков, собравших денежные средства с большого количества дольщиков – физических лиц. В данной публикации рассматриваются наиболее распространенные ситуации и объясняется, что делать дольщикам в каждом конкретном случае.

Недавний громкий кейс – банкротство СУ-155, компании-застройщика федерального уровня, которая с 2016 г. находится в неплатежеспособном состоянии. Строительство и передача жилья пайщикам и дольщикам, внесшим деньги, остановлены или серьезно сокращены на всех объектах.

В числе дольщиков и пайщиков СУ-155 – по меньшей мере 36 тыс. человек в более чем 10 регионах России. При этом треть пайщиков, не менее 12 тыс., приходится на Москву и Подмосковье.

Жилье СУ-155 реализовывалось как посредством договоров долевого участия, так и в обход закона № 214-ФЗ – через схему привлечения средств участников строительства в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Некоторые объекты строились без разрешения на строительство. В отношении предприятий группы компаний СУ-155 ведется сразу несколько дел о банкротстве.

Процедура наблюдения введена в отношении головной компании по делу № А40-119843/2015 о банкротстве ЗАО «Группа компаний СУ-155». Под наблюдением находятся КТ «СУ-155 и Ко», ЗАО «ДСК-НН», ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания».

ЗАО «Компания “Монблан”» уже прошло процедуру наблюдения, признано банкротом, в отношении указанной компании открыто конкурсное производство. У АО «СУ-155», основного застройщика группы компаний, сумма задолженности превышает 20 млрд руб. До банкротства было возбуждено более 1000 исполнительных производств, которые позже были объединены в одно производство.

В деле о банкротстве СУ-155 проявилась одна из наиболее распространенных для подобного рода процедур ситуация: большинство так называемых дольщиков не являлись дольщиками в юридическом смысле, т.е. с ними не были заключены договоры долевого участия в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В случае с СУ-155 большинству «соинвесторов» предлагалось вступать в жилищно-строительные кооперативы, создававшиеся застройщиком под каждый проект.

Подобная ситуация была рассмотрена Верховным Судом в деле о банкротстве ЖСК «Ваниль». В Определении от 31 июля 2015 г. ВС РФ отметил, что «законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым “теневым” схемам (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве), в связи с чем требование участника потребительского кооператива может быть положено в основу заявления о банкротстве такого кооператива».

Ситуация вокруг банкротства СУ-155 стала катализатором внесения в нормы о банкротстве застройщиков серьезных изменений, вступивших в силу с 1 января 2018 г.

1. Создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая в числе прочего формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Предполагается, что размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составит 1,2% от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.

2. Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии дольщикам при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд, в частности:

• конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
• собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;
• наряду с возмещением от Фонда требования участников долевого строительства, как и ранее, могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, привлечения иного застройщика.

3. Закон о банкротстве устанавливает, что требования всех участников строительства, в том числе участников долевого строительства, предъявляются конкурсному управляющему не позднее 3 месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр. Ранее требования включались в реестр на основании определения суда, что существенно затягивало сроки проведения процедуры банкротства застройщика, а также проведения собрания участников строительства в целях решения вопроса о способе погашения их требований.

4. Предусматривается порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Каким образом будут работать новые нормы – пока сказать трудно. Остается надеяться, что они пойдут на пользу как гражданам, так и бизнесу.

Среди последних трендов в процедурах банкротства застройщиков также следует выделить:

• Наличие у застройщиков-банкротов залоговых обязательств по банковским кредитам, что порождает сложный комплекс отношений между дольщиками, залоговым кредитором и должником.

Действительно, большинство строек в нашей стране ведется на кредитные деньги: застройщики часто помимо привлечения средств дольщиков-соинвесторов привлекают кредитные средства банков, передавая земельный участок и право его застройки в залог. Серьезные коллизии возникают на стыке интересов дольщиков и залогового кредитора (банка).

В нашей практике была ситуация, связанная с банкротством застройщика, осуществлявшего проект в одном из подмосковных городов. На земельном участке, находящемся в собственности застройщика, планировалось построить жилой комплекс из четырех домов. При этом под проект был взят кредит Сбербанка на сумму 350 млн руб. Для строительства первого корпуса были привлечены средства дольщиков, однако на ранней стадии постройки этого здания компания-застройщик не смогла выполнить свои обязательства и «скатилась» в банкротство.

Мы выступили в качестве представителей инвестора, который выкупил у Сбербанка права требования по кредиту и был заинтересован в постройке жилого комплекса.

Сложилась непростая ситуация, так как инициативная группа дольщиков при поддержке администрации города активно добивалась создания ЖСК с целью передачи этому кооперативу стройплощадки. При этом администрация и дольщики «забыли» о том, что залоговый кредитор по закону вправе потребовать от ЖСК компенсации стоимости передаваемого участка.

Ситуация грозила перейти в стадию затяжной судебной войны с неопределенным результатом. Мы предложили дольщикам альтернативный план: предоставить квартиры в соседнем жилом комплексе людям, не готовым ждать, и заключить мировое соглашение с обязательством достроить дом и предоставить в нем квартиры дольщикам, согласившимся дождаться завершения стройки. Разумеется, за долгое ожидание они получили бонус в виде бесплатной отделки квартиры.

• Распространение действия норм о банкротстве застройщика на строительство таунхаусов, а в дальнейшем, возможно, и коттеджных (дачных) поселков.

С 1 января 2017 г. в законодательство о банкротстве застройщиков были внесены нормы, распространившие действие этого закона на «сблокированные жилые дома», которые мы обычно называем таунхаусами. До этого момента не было единообразной судебной практики в отношении банкротства застройщиков таунхаусов, так как суды по-разному толковали понятие «многоквартирный дом» и часто не относили таунхаусы к этой категории. Предшествовал этому решению ряд громких историй банкротства крупнейших компаний, реализующих проекты по постройке таунхаусов.

Одним из самых известных примеров является банкротство ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”». В состав их проекта «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове входил в том числе и поселок таунхаусов. В середине октября 2016 г. компания ушла в процедуру наблюдения с долгом почти в 500 тыс. долл. США. Сейчас в отношении ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» введена процедура банкротства, а на его руководителей заведено уголовное дело по статье «Мошенничество». Суд признал права покупателей таунхаусов в качестве участников строительства, что позволяет им рассчитывать на получение жилья. В настоящее время рассматривается вопрос о передаче прав застройки новому инвестору – компании «Инград», связанной с банком МКБ. Объем инвестиций в завершение строительства в «Инграде» оценили в 2,5 млрд руб.

В ближайшее время можно ожидать распространения норм о банкротстве застройщиков на строителей коттеджных (дачных) поселков, так как при таком строительстве сохраняется суть правоотношений дольщиков и застройщиков.

Что делать дольщикам?

Что же посоветовать дольщикам, оказавшимся в ситуации банкротства застройщика?

Во-первых, необходимо объединяться. Ведь все ключевые решения на собраниях кредиторов и участников строительства принимаются большинством голосов, а иногда и ¾ голосов дольщиков. К тому же, если дольщики будут выступать с единой консолидированной позицией, другим участникам процедуры (залоговым кредиторам, арбитражному управляющему, местной администрации) придется с ними считаться.

Во-вторых, в такой ситуации не обойтись без помощи юриста, профессионально разбирающегося в законодательстве о банкротстве, иначе можно легко оказаться обманутым.

В-третьих, на основе анализа ситуации и консультаций с юристом нужно понять, какой из вариантов решения проблемы окажется оптимальным: обращение в компенсационный фонд, создание ЖСК, привлечение нового застройщика. И уже дальше – приложить все необходимые усилия для реализации именно этого варианта.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?

В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.

Кто признается должником-застройщиком?

Основной нормативно-правовой акт, который регламентирует процедуру банкротства — это Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ о несостоятельности (банкротстве). Особенности банкротства застройщика регламентируются параграфом 7 Главы IX указанного закона.

Для того, чтобы соответствующие положения Закона о банкротстве были применимы в конкретном деле, суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7 данного ФЗ. В противном случае лицо будет считаться обычным должником, а не застройщиком-должником, и к нему будут применяться только общие положения Закона о банкротстве, а значит не будут применяться нормы, которые призваны защитить права граждан-участников строительства.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником (застройщиком) соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

• привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
• наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
• объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.

Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

• граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
• публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:

• возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
• формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
• если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
• имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
• в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Как возбуждается процедура банкротства застройщика?

Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».

По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.

Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.

Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?

Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:

• квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
• жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).

Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.

Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.

Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

Можно ли изменить форму заявленных требований?

Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.

Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:

• путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
• путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
• привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:

• застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.

Что делать, если застройщик объявлен банкротом?

Хотя предъявляемые к строительным компаниям требования стараются уберечь покупателей недвижимости от подобного сценария, эта ситуация, к сожалению, остается возможной – особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). Поэтому стоит учитывать все варианты развития событий и знать, что в таком случае можно сделать.

Процедура признания застройщика банкротом

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.

За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.

Из каких источников можно узнать о банкротстве?

Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.

Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.

Что лучше выбрать?

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.

Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.

Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• застройщик признан банкротом;
• начата фаза конкурсного производства;
• требования дольщика включены в соответствующий реестр.

Однако здесь стоит иметь в виду, что страховые компании нечасто платят деньги добровольно: обычно дольщик получает свою компенсацию от них уже по решению суда.

«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа

Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.

Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:

• Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
• Паспорт РФ.
• Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
• Решения суда, если они имеются.

Все документы должны быть в трех экземплярах: один для управляющего, второй – для застройщика, третий – для арбитражного суда. Если ДДУ подписывали несколько дольщиков, то и в заявлении должны стоять все их подписи. Если же квартира приобреталась для несовершеннолетнего гражданина РФ, также понадобится свидетельство о рождении в знак подтверждения статуса его законного представителя.

Заявление рассматривается в течение тридцати рабочих дней: подробно проверяются все документы и обоснованность требований. Затем дольщика уведомляют о результате проверки: либо его требования включают в реестр (хотя это могут сделать в частичном объеме), либо он получает отказ. Последний можно в течение 15 рабочих дней оспорить в арбитражном суде.

Если же случилось так, что сроки пропущены, и дольщик не успел включить свои требования в реестр, но рассмотрение дела в суде еще идет (на стадии наблюдения или уже конкурсного производства), то суд может рассмотреть его требования, но уже после других, включенных в документ (соответственно, шансы получить компенсацию при этом заметно уменьшаются). Поэтому лучше оперативно реагировать на события и все же успеть включиться в процесс.

Вот, пожалуй, и все, что можно сказать о процедуре банкротства строительной компании. Будьте осмотрительны в выборе компании, следите за выкладываемой на ее сайте отчетностью – и вам наверняка не придется со всем этим столкнуться! Агентство недвижимости «Трансферт» гарантирует надежность своих строительных партнеров: обращайтесь к нам и не беспокойтесь о будущем!

Банкротство застройщика

Увы, но нередко случается так, что после покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), дольщик сталкивается с «заморозкой» возведения многоквартирного дома. И более того – сегодня стройка останавливается, а завтра объявляется банкротство застройщика. Что делать дольщику в подобной ситуации?

Если у вас возникли проблемы, связанные с банкротством застройщика при долевом строительстве в 2020 году, звоните по указанному номеру телефона или пишите нам в онлайн-форме. Наши юристы помогут решить эту проблему законными способами.

Что такое банкротство застройщика

Отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются в ФЗ №214 «О долевом строительстве». Этот нормативный акт уже неоднократно претерпевал изменения, поэтому в случае несостоятельности застройщика, дальнейшие действия дольщика будут зависеть от того, в какой момент он заключил ДДУ.

Банкротом могут признать такую компанию, у которой недостаточно средств для покрытия долговых обязательств. Официальное решение о несостоятельности юридического лица выносит арбитражный суд.

Инициатором процедуры не всегда является строительная компания. Заявление могут подать кредиторы, налоговая, поставщики или иные заинтересованные лица (например, банк).

Причиной потери платежеспособности может стать:

• снижение покупательской способности;
• рост цен на строительные материалы или работу подрядчиков;
• денежные средства были направлены на выплату компенсации по судебным искам и др.

Подобные проблемы приводят к приостановке строительства, что влечет за собой дополнительные издержки. Застройщик срывает сроки, дольщики считают себя обманутыми и отправляют в суд иски. Все это становится причиной невозможности привлечения новых инвестиций. В результате строительная компания вынуждена объявить себя банкротом.

Процедура банкротства застройщика

Как правило, процедура банкротства проходит несколько стадий. Все начинается с наблюдения, которое требуется для оценки финансового состояния организации. Затем дело может быть закрыто или переходит на следующий этап – конкурсное производство. Иначе говоря, компанию признают несостоятельной.

В отношении застройщиков действует упрощенный вариант процедуры. Суд сразу определяет необходимость введения конкурсного производства. Руководителей компании отстраняют от выполнения обязанностей. Дела передают в ведение конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, определяет объем их требований и очередь для погашения.

Далее все имущество строительной организации выставляется на продажу. Вырученные средства используются для погашения долга перед кредиторами. Период конкурсного производства может длиться до 1,5 лет.

Если конкурсный управляющий увидит, что можно восстановить платежеспособность застройщика, он проведет собрание кредиторов, в ходе которого рассмотрит вопрос об обращении в арбитражный суд с целью перехода к внешнему управлению. В том случае, когда суд удовлетворяет ходатайство, назначается внешний управляющий, который отныне будет руководить компанией и достроит дом.

Еще один способ решения проблемы – составление мирового соглашения. Это возможно, если стороны смогут договориться между собой.

Как узнать, что застройщик обанкротился

Чем раньше вам станет известно, что застройщик стал банкротом, тем выше вероятность, что вы сохраните деньги и получите квартиру.

Узнать о несостоятельности юридического лица можно из следующих источников:

Конкурсный управляющий

В его обязанности входит уведомление дольщиков о банкротстве в течение 15-ти дней после его назначения. Однако на практике это может произойти только тогда, когда строительная компания передаст ему данные о дольщиках.

Газета «Коммерсант» или ее официальный сайт

В этом издании прописывается наименование организации, ее адрес, ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, его номер и дата принятия последнего решения по делу. Для поиска конкретного юридического лица на сайте можно ввести название строительной фирмы, а также ИНН или ОГРН.

Картотека арбитражных дел

В электронной картотеке содержатся данные о текущих делах, поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах. Эта информация находится в свободном доступе. Для поиска по организации нужно ввести ИНН, ОГРН или наименование в поле «Участник дела». Обращайте внимание на дела со значком «Б» — Банкротство.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Для поиска по реестру нужно ввести наименование застройщика, его ИНН или ОГРН. Данные в реестр вносятся конкурсным управляющим.

Если вы выяснили, что строительная компания является банкротом, не теряйте времени – обращайтесь к юристам за помощью. Первичная консультация осуществляется бесплатно.

Что делать, если застройщик банкрот

Если строительная организация обанкротилась, дольщику необходимо связаться с конкурсным управляющим, которого назначил суд. Контакты можно найти на сайте издания «Коммерсант». После этого потребуется написать заявление о включении требований в реестр кредиторов.

В этом документе содержатся данные о лицах, которым застройщик должен. Реестр общий – тут находятся не только дольщики, но также поставщики, подрядчики, государственные учреждения и банки.

Заявление о включении в реестр можно направить в течение двух месяцев с момента получения информации об открытии конкурсного производства. Окончательно утверждает реестр арбитражный суд.

Дольщик может заявить через конкурсного управляющего требование о передаче жилплощади, о возврате денег по ДДУ, а также о возмещении суммы причиненного ущерба. Например, если в связи с ситуацией дольщик вынужден арендовать жилье вместо того, чтобы въехать в собственную квартиру. Сумма аренды может быть компенсирована.

Если у дольщика есть иные требования к застройщику, потребуется обращаться в арбитражный суд. Иск подается в соответствии с правилами, установленными законодательно. Для его составления и представительства в суде рекомендуем обращаться за юридической помощью.

Услуги юристов и адвокатов	Цена
Первичная бесплатная консультация (до 30 минут)	БЕСПЛАТНО
Консультация в письменной форме	от 2000 руб
Составление заявления о выдаче судебного приказа	от 1000 руб
Составление необходимых документов: исков, жалоб, запросов	от 3000 руб
Представительство в суде	от 5000 руб
Судебная защита под ключ: от иска до победы	от 15 000 руб
Апелляционное обжалование, защита в вышестоящей инстанции	от 3000 руб
Помощь в исполнении решения суда	от 3000 руб

Как попасть в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Чтобы вас включили в общий реестр, необходимо написать заявление. Оно составляется в свободной форме и должно включать описание ситуации с приложением подтверждающих документов. Готовое заявление отправляется конкурсному управляющему заказным письмом или передается лично в руки.

Документы для включения в реестр кредиторов:

• ДДУ (удостоверьтесь, что договор прошел государственную регистрацию в Росреестре);
• подтверждение оплаты или передаче имущества в зависимости от ситуации;
• паспорт;
• решение суда, если есть.

Если направляется коллективное заявление от нескольких дольщиков, в заявлении должны стоять подписи всех указанных лиц. Кроме того, понадобятся копии их паспортов.

Заявление рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней. За это время проверяются документы, подтверждается факт оплаты и обоснованность требований. Решение о включении в реестр или отказ доводится до сведения заявителя. Если конкурсный управляющий вынес отказ, который по мнению дольщика не обоснован, он может обратиться в суд для оспаривания. Сделать это можно в течение 15 рабочих дней.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Конкурсному управляющему передается заявление о включении требований в реестр кредиторов. В заявлении может быть указано требование о передаче квартиры в собственность или о возврате денежных средств.

Если дом уже был введен в эксплуатацию, в заявлении указывается требование о признании права собственности. В этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд.

Когда дом не достроен, его будут возводить до конца. Средства на это берутся из компенсационного фонда, специального фонда субъекта РФ или другого застройщика, который приобретет права на имущество и возьмет на себя обязательства обанкротившейся строительной компании. Средства также могут быть выделены из фонда ЖСК. В этом случае потребуется дождаться окончания строительства. Далее процедура будет такой, как и предполагалась – дом введут в эксплуатацию, а дольщики вступят в имущественные права.

Если не в ваших интересах ждать окончания строительства, вы можете потребовать средства обратно. Однако это допустимо только до того момента, как обязательства застройщика-банкрота не передадут другой строительной компании.

Преднамеренное банкротство застройщика

Судебная практика включает случаи фиктивной несостоятельности строительной компании. Руководство объявляет фирму банкротом, но при этом преследуют целью вывод средств из активов организации. К примеру, намеренно заключаются договоры с подрядчиками, где существенно завышается стоимость строительных материалов и проведения работ. Подобные действия противоречат законодательным нормам.

С целью исключения преднамеренного банкротства налоговая служба осуществляет проверку всех финансовых операций организации за последние три года. Если выявляются какие-либо нарушения, деньги возвращаются дольщикам после вынесения соответствующего решения суда.

Конечно в законодательство регулярно вносятся корректировки для ужесточения требований к застройщикам, но, если вы столкнулись с банкротством, рекомендуем обратиться в нашу компанию. Звоните по указанным номерам телефона или пишите нам в специальном окне.