Выкуп доли в доме и земельном участке

Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2021 год

Дом не всегда оформляется на одного владельца. Он может находиться в долевой собственности, если получен по наследству несколькими людьми, приобретен в браке и в некоторых других ситуациях. Продажа доли в доме отличается от обычной сделки. Рассмотрим, какие особенности у процедуры в 2021 году.

Как определить долю в доме?

С юридической точки зрения доля не является отдельным объектом. Ее можно выделить в натуре только, если для этого есть технические возможности. Один из собственников имеет право требовать разделения объекта недвижимости (ст. 252 ГК РФ).

Если отсутствует возможность отделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения объектом недвижимости. Доля без выдела в натуре дает возможность владельцу пользоваться имуществом на равных правах с остальными.

Раздел дома между совладельцами выполняется после определения части каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными у каждого из собственников. Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением между совладельцами.

Дом продается с земельным участком, если он находится в собственности. Если сделка заключается на долю объекта недвижимости, то выделяется и часть земли.

Подготовка к продаже доли в доме

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.

Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.

Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.

Алгоритм продажи доли в доме

Продажа доли дома делается по следующему алгоритму:

Уведомление совладельцев о желании реализовать свою часть.
Получение согласия или отказа.
Выбор покупателя.
Сбор документов.
Выписка жильцов.
Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи объекта недвижимости.
Регистрация сделки в БТИ.

Если долю дома хотят приобрести сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть.

Документы

Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:

удостоверение личности;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
выписка из ЕГРН;
технический и кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
копии уведомления совладельцев, их отказы (при наличии).

Перечень может дополняться, в зависимости от особенностей каждого случая. Если недвижимость была приобретена в период брака по возмездной сделке, то она находится в совместной собственности супругов. Соответственно, необходимо согласие мужа или жены на заключение договора.

Договор

Структура документа должна содержать следующие разделы:

сведения о продавце и покупателе;
предмет договора;
общие положения;
стоимость договора и способы расчета;
другие условия;
дата и подпись.

Образец договора можно посмотреть здесь:

В документе нужно прописать стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полную стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать конкретизировать предметы общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).

Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы составляются в нескольких экземплярах, по числу сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.

Нотариальное удостоверение

Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Это правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативно-правовым актом сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Законом № 76-ФЗ от 01.05.2019 внесены изменения. Регистрация у нотариуса не требуется в случае, если все сособственники продают свои доли по одной сделке. Исключение составляют случаи, если один из владельцев является несовершеннолетним или недееспособным.

Стоимость заверения договора составляет 0,5% от стоимости договора. Участникам сделки может понадобиться оплатить и другие услуги нотариуса. Их стоимость зависит от региона и обычно составляет от 2 000 до 10 000 руб.

Государственная регистрация

Нотариальная сделка подлежит регистрации в Росреестре. Для этого участники должны обратиться в организацию и заполнить заявление. С 1 февраля 2019 года нотариус самостоятельно передает документы в ведомство в электронном виде. Услуга предоставляется бесплатно.

После получения документов переход права собственности регистрируется в течение 5 дней. Сроки сокращаются при подаче заявления в электронном виде.

Документы можно передать в Росреестр через МФЦ. В таком случае срок оформления составит до 9 дней.

При регистрации сделки понадобится оплатить госпошлину. Она составляет 2000 руб. за долю в доме (ст. 333.15 НК РФ). Если одновременно переоформляется земельный участок, то понадобится оплатить 350 руб.

Налоги с продажи

Продавец получает доход с продажи доли, поэтому должен заплатить налог в размере 13% от стоимости, прописанной в договоре. От уплаты сбора граждане освобождаются, если владели недвижимостью более 5 лет.

Налог не платится и в следующих случаях (ст. 217.1 НК РФ):

часть дома получена по наследству;
недвижимость стала собственностью через приватизацию;
доля приобретена до 1.01.2016 г.;
недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника.

Вопросы наших читателей

Что важно учесть при купле-продаже доли в доме?

Преимущественное право выкупа доли принадлежит сособственникам. Поэтому их необходимо письменно уведомить о продаже. В документе нужно указать существенные обстоятельства сделки, в том числе стоимость. Гражданин не может продать долю дешевле, чем будет указано в извещении. В противном случае сделка может быть оспорена совладельцами.

Подводные камни

Сделка по продаже доли в доме имеет свои особенности:

Чтобы продать часть недвижимости, которая находится в совместной собственности супругов, необходимо сначала ее выделить. Муж или жена могут разделить имущество в любое время (ст. 38 СК РФ). Для этого необходимо заключить соглашение. Если между супругами возникают споры, то раздел имущества происходит в судебном порядке.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, то продать ее имеет право законный представитель ребенка. На сделку необходимо получить согласие органов опеки. Представители ведомства дадут разрешение только в том случае, если права и интересы ребенка не будут нарушены.
Когда кто-то из собственников не согласен с продажей доли, то он имеет право или выкупить часть, или оспорить сделку через суд. В последнем случае совладелец может предъявить требование перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Оспорить сделку можно, если продавцом был нарушен порядок уведомления сособственников об отчуждении своей части.
Если доля выделена в натуре, то согласия других собственников на ее продажу не требуется. Для отделения части дома помещения должны соответствовать определенным требованиям. Они должны быть пригодны к проживанию, отвечать санитарным и техническим нормам. Для выделенной части дома оформляется технический план. На основании документа объект недвижимости ставится на кадастровый учет.

Заключение

Подведем итоги:

Преимущественное право покупки доли имеют совладельцы.
Продажа доли в доме возможна после получения письменного отказа или согласия на сделку от сособственников.
Сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Исключение составляют случаи, когда все совладельцы участвуют в продаже.
После посещения нотариуса необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Продажа недвижимости является значимой сделкой, имеющей свои особенности. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут составить соглашение в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в дальнейшем не возникло проблем ни у покупателя, ни у продавца.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

– Земельный участок и дом находятся в общей долевой собственности у трех собственников. У одного собственника 1/2 дома (отдельный вход, отдельные коммуникации) и 3/4 земли (15 соток). У второго и третьего сособственников по 1/8 части дома и по 1/8 части земли (по 2,5 сотки). Первый собственник хочет выделить в натуре свою половину дома и свой земельный участок с последующей установкой забора между участками. Остальные сособственники против. Можно ли по закону выделить из дома только свою часть – 1/2 – а из земельного участка только свою часть – 3/4, а не делить в натуре земельный участок и дом на троих собственников? Для них выделение невозможно (по 2,5 сотки и по несколько метров от дома – это меньше минимальных размеров). Как быть в этом случае, если согласие на выделение части дома и земли в натуре второй и третий сособственники не дают?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд. Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации. Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.

Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.

Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:

Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:

выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

И второй путь – обращаться в суд.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.

В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.

Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать дом в долевой собственности?

Содержание:

Оформление жилого дома в долевую собственность — распространенное решение, которое позволяет избежать недопонимания между членами семьи. Однако все это работает только до тех пор, пока у одного или нескольких собственников не возникнет желание продать недвижимость. В подобной ситуации длительных переговоров, а нередко и споров, редко удается избежать.

Если вы планируете продажу жилья, которое находится в долевой собственности, без помощи квалифицированного юриста не обойтись. Специалист проконсультирует вас по всем вопросам и обеспечит сопровождение процесса продажи. Если же у вас возник конфликт с другими собственниками, юрист поможет найти оптимальный вариант.

Нет времени читать статью?

Продажа дома в долевой собственности: основные аспекты

Продажу дома в любой ситуации нельзя назвать простой процедурой, однако в том случае, когда недвижимость находится в собственности у нескольких человек, процесс усложняется еще больше. Действующее законодательство предусматривает два варианта развития событий:

продажа недвижимости в полном объеме (если все собственники согласны на продажу жилья);
продажа своей доли одним из собственников.

При этом нужно учитывать, что свободно избавиться от части дома, который находится в долевой собственности, не получится. Гражданским кодексом РФ установлено преимущественное право выкупа продаваемой доли дома теми лицами, которые также являются его владельцами.

Важно! Если помимо собственника, который хочет продать свою долю, у недвижимости есть еще несколько владельцев, то выкупить долю может любой из них. Для этого предложение о выкупе направляется сразу всем совладельцам дома.

Как продать дом полностью?

Продать дом целиком возможно в том случае, если все владельцы согласны на такую сделку. При наличии обоюдного согласия каждый собственник, по сути, будет продавать свою долю. Средства, полученные от продажи, распределяются с учетом размера долей. Для оформления сделки потребуются следующие документы:

паспорта всех собственников;
документы, подтверждающие права собственности на дом;
договор купли-продажи;
справка об отсутствии задолженности за ЖКУ;
кадастровый паспорт недвижимости;
справка из ФНС (об отсутствии налоговой задолженности);
выписка из БТИ и техпаспорт.

Нужно обратить внимание, что под договором купли-продажи дома должны стоять подписи всех собственников. Если кто-то из владельцев дома не может присутствовать при оформлении сделки, допустимо оформить доверенность.

Как происходит продажа доли в доме?

Мы уже говорили, что сначала долю дома нужно предложить купить другим собственникам недвижимости. Дальнейшие действия зависят от остальных владельцев — они могут согласиться на выкуп части дома, оформить отказ или же вообще уклониться от какого-либо решения. Начинать процесс продажи нужно с уведомления остальных собственников о своем намерении избавиться от принадлежащего вам имущества. Уведомление должно содержать:

предложение купить долю;
стоимость продаваемого имущества;
предупреждение о намерении продать долю третьим лицам, если не будет получено согласие.

Направлять документ нужно заказным письмом с сообщением о вручении (в случае возникновения спора это поможет доказать, что вы добросовестно исполнили свою обязанность). Также уведомить других владельцев можно через нотариуса. На то, чтобы дать ответ, у собственников будет 30 дней. По истечении этого срока можно приступать к поиску покупателей среди третьих лиц.

Если остальные собственники согласны на выкуп

Наличие согласия на покупку — это наиболее простой вариант продажи доли, который создает продавцу минимум сложностей. Все, что потребуется — это составить договор купли-продажи, оформить другую документацию и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Важно! Если на покупку доли согласился один из собственников дома, ждать в течение 30 дней ответа других совладельцев не нужно. Покупатель и продавец могут сразу же приступать к оформлению документов.

Если другие собственники отказываются покупать долю

На практике, у других собственников дома не всегда есть финансовая возможность выкупить долю. В этом случае может быть оформлен отказ, который позволит продавцу заняться продажей, не дожидаясь окончания тридцатидневного периода.

По сути, этот вариант дает возможность продать долю в доме с согласия собственников. При этом следует ответственно подходить к оформлению отказа и не допускать наличия в документе неоднозначных формулировок.

Если остальные собственники против продажи

К сожалению, многие собственники домов, находящихся в долевой собственности, сталкиваются с нежеланием совладельцев выкупать долю или оформлять отказ. Означает ли это, что о планах продать дом (точнее, свою долю) придется забыть? Вовсе нет, хотя такая ситуация, конечно, затрудняет продажу.

Наименее проблематичный вариант — когда собственники получили уведомление, но никак не сообщают о своем решении. В этом случае продавец может подождать 30 дней и начать поиск покупателей среди третьих лиц. Главное, что от него требовалось, он уже выполнил — уведомил других лиц, которым также принадлежит недвижимость в долевой собственности, о своих намерениях.

Если другие владельцы дома хотят создать препятствия к тому, чтобы продать долю посторонним, они будут уклоняться от получения уведомления. В подобной ситуации может помочь нотариус, который вправе удостоверить отказ от получения. С этой целью нотариус посещает других собственников дома или лично отправляет им письмо. Если они отказываются получать уведомление, происходит удостоверение факта отказа.

При этом иногда удостоверить факт отказа не представляется возможным. В этом случае поможет выделение части дома в натуре. Если существует такая возможность, выделение доли в натуре позволяет значительно увеличить стоимость недвижимости, которая находится у вас в собственности. Продаже будет подлежать не просто какая-то часть, которую нельзя обозначить физически, а полноценное жилое помещение. Для того чтобы продать часть дома в виде доли в натуре, потребуется:

выяснить в уполномоченных органах, есть ли возможность технического переустройства помещения;
выполнить необходимые работы в той части дома, которая находится у вас в собственности;
поставить объект на учет в Росреестре и получить выписку;
найти покупателя и заключить с ним договор купли-продажи;
зарегистрировать сделку в установленном порядке.

Для того чтобы выделение доли состоялось, помещение должно иметь отдельный вход, санузел, пространство для приготовления пищи и площадь, предназначенную непосредственно для проживания. Если есть возможность оборудовать такое жилье из доли, находящейся у вас в собственности, то при несогласии других собственников с продажей этот вариант может стать наиболее подходящим.

Особенности продажи дома, если второй собственник — несовершеннолетний

Поскольку закон стоит на страже интересов детей, продать жилье в долевой собственности, одним из собственников которого является несовершеннолетний, просто так не получится. Прежде чем продавать дом, придется получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого родители или законные представители должны обратиться к инспектору этого органа, написать заявление и предоставить документы, которые подтвердят, что ребенку будет предоставлена такая же или большая доля в новом или каком-либо другом доме (квартире).

Обратите особое внимание — новая доля, предоставляемая несовершеннолетнему в собственность, должна быть не меньше той, которая была у него в продаваемом доме. Рассмотрение документов органом опеки занимает не более 14 дней. Если решение будет положительным, можно начинать искать покупателей.

Подведем итоги. Если вы решили продать дом, находящийся в долевой собственности, или его часть, то нужно быть готовым к возникновению всевозможных сложностей. Для того чтобы продажа жилья прошла с минимумом проблем, рекомендуется заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист займется подготовкой всех необходимых документов, а в случае конфликта с другими собственниками дома поможет отстоять ваши права и законные интересы.

Покупка половины дома: чего ожидать потенциальному владельцу

Многие россияне стремятся иметь в собственности участок земли и жить в частном даме. Когда финансовое положение не позволяет купить дом, есть возможность приобрести его часть (долю). Такие предложения довольно часто встречаются на рынке.

Как возникают доли

Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и из наследников продает свою долю.

Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.

Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с . В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.

Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.

Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:

Договориться с сособственниками о выделе доли.
Перестроить дом так, чтобы можно было поделить его с учетом требований всех жильцов.
Получить новый техпаспорт, заказав его через Кадастровую палату.

Сделки с долями

На сделки части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником. На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально. Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.

Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.

Документы при покупке части дома

Поскольку при покупке загородной недвижимости речь идет о двух объектах права (дом, земля), то и документы должны быть предоставлены на оба объекта.

В пакет документов должны входить:

Свидетельство о регистрации права собственности на дом (часть дома). Нужно досконально изучить причины возникновения права. Это может быть договор , мены, дарения, свидетельство о праве на наследство Или это будет акт приемки жилья, если собственник строил этот дом. В акте обязательно должно быть указано, что строительство объекта завершено и дом полностью готов к эксплуатации, а также, что его построил именно продавец.
Технический паспорт земельного участка и справка о проверке его границ. Для этого сначала собственники дома должны провести межевание, чтобы фактически установить границы. Можно продать участок и без межевания, но в этом случае цена участка будет ниже рыночной, а покупателям с ипотекой и маткапиталом такой объект не подойдет по условиям банка и Пенсионного фонда РФ(ПФР).

Для проверки точности границ существует специальная услуга специалистов по кадастровым работам — вынос точек в натуру. Она оказывается только с выездом геодезиста или инженера на участок при помощи специального оборудования.

Межевой план участка позволит узнать, правильно ли установлены границы с соседями, так как на акте межевания должны быть их подписи, чтобы не возникло проблем в будущем.

Техпаспорт на дом. Он понадобится, если покупатель использует ипотечный кредит или средства материнского капитала. Паспорт оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или подобной организации.

Технический план дома. По нему можно сравнить, соответствует ли планировка и реальное положение дома на земельном участке тому, что указано в документах.

Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Согласие на сделку второго супруга, если дом был построен или приобретен в браке.

Нелишней будет и выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок. В ней указываются категория земель, год постройки дома, наличие обременений, план участка с привязкой на местности, все собственники и зарегистрированные в доме.

В любом случае лучше покупать долю, выделенную из общей долевой собственности или с определением порядка пользования частью дома и земли, постройками на участке

Какие могут возникнуть проблемы

Кроме общих для продажи долей трудностей, например, оспаривание сделки, если не было предложено совладельцу выкупить долю, при покупке половины дома могут возникнуть и другие, которые условно можно разделить на юридические и «житейские».

К юридическим проблемам следует отнести все вопросы с документами. Даже если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, есть еще вопрос о разделе участка. Для этого сособственники заключают договор, заверяют его у нотариуса и ставят новые получившиеся участки на кадастровый учет. После этого получают новые свидетельства о собственности на землю.

Бывают случаи, когда собственники не оформили должным образом свои права на землю. Наиболее распространены ситуации, когда продавец владеет участком не по праву собственности, а по праву на пожизненно наследуемого владения. Сделку с такой недвижимостью Росреестр не зарегистрирует, так как собственником надела является муниципалитет. Из этой ситуации есть выход: сначала участок оформляется в собственность, затем продается часть с половиной дома.

Может возникнуть ситуация, когда дом на участке есть, а никаких документов на него нет. Такой дом будет считаться самовольной постройкой, и оформить его официально будет затруднительно. От такой покупки лучше отказаться, какой бы привлекательной она не была.

Перед покупкой половины дома нужно поинтересоваться, как происходит оплата коммунальных услуг, ремонт и обслуживание общего имущества и инженерных сетей.

Эти вопросы можно отнести к «житейским». Лучше, если лицевые счета разделены, у каждого из владельцев установлены свои приборы учета, и каждый из них оплачивает свои квитанции, а по поводу ремонта общей крыши или системы канализации, к примеру, придется договариваться.

В любом случае, перед покупкой части дома нужно обязательно удостовериться в том, что именно продается: часть совместной долевой собственности или отдельный объект права. От этого зависит и содержание пакета документов для сделки, и дальнейшие действия покупателя.

Покупка недвижимости — непростой ответственный шаг. Лучше заручиться профессиональной поддержкой риелторов и юристов, чем пытаться самостоятельно разобраться в назначениях земель, правах продавцов, межевании, геодезических вопросах Особенно, когда дело касается долей. У нас — в агентстве НАМОС — есть большой опыт проведения различных сделок с недвижимостью, в том числе по долей. Обращайтесь за консультацией и мы поможем подобрать подходящий вариант и грамотно оформить все документы.

Как продать долю в доме с землей

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся. При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу. Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных. В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

Письменный отказ.
Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи. В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления. Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Как продать долю в доме с землей

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого. Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят. При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

Предложить долю остальным собственникам.
Продать третьему лицу в случае их отказа.
Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

Уведомление собственников в описанном выше порядке.
Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Документы

Для продажи доли дома с землёй нужны:

Паспорт.
Документы с правом на дом.
Выписка из ЕГРН (или свидетельство собственника для старых домов).
Технический и кадастровый паспорта.
Выписка из домовой книги, в которой указывают прописанных и выписанных жильцов.
Справка из Росреестра об отсутствии долгов.
Согласие второго супруга, если дом или доля в нём находится в совместной собственности.
Копии уведомлений других собственников или их письменные отказы.
Разрешение органов опеки для продажи имущества несовершеннолетнего.

Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Сроки

При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:

Ожидание их ответа – до 30 дней.
Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Как продать долю в доме и часть земельного участка

Владельцами жилой недвижимости иногда бывают несколько человек. В таком случае квартира или дом – общая долевая собственность, а их продажа имеет регламентированные особенности. Если не соблюсти установленные нормы, подписанный договор может быть аннулирован.

Законы о продаже недвижимости

Гражданский кодекс Российской федерации (ГК РФ). Глава 16 посвящена вопросам использования общей собственности. Статья 245 оговаривает, что каждый из владельцев вправе индивидуально распоряжаться своей частью имущества (продать, подарить, завещать).
Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Статья 42 рассматривает ситуацию, когда имущество в общей собственности, описывает возможность продажи части дома, квартиры или земельного участка.
Постановление Верховного Совета РФ 11.02.1993 №4462-1 «О порядке введения в действие основ законодательства Российской Федерации о нотариате». Статья 5 говорит об особенностях работы нотариуса, заверяющего сделку.

Условия продажи части дома

С учетом ситуации правила реализации доли недвижимости изменяются. Особенности имеют случаи, когда ей владеют только один собственник или супруги. Сложности иногда возникают, если дом или квартира принадлежат нескольким физическими лицами.

С одним владельцем

Это самый хороший случай. Владелец жилья может самостоятельно решить, что и кому он захочет продать. Собственнику необходимо найти покупателя, определить часть жилья, которую будет реализовывать, подготовить договор купли-продажи.

Совместно нажитого супругами

Такое имущество – общая собственность, которую нельзя продать без согласования со второй стороной. Если один супругов предпримет это, то сделку легко опротестовать через суд.

Исключительные случаи, которые не требуют разрешения:

пара оформила брачный контракт, регулирующий права на имущество.
признание мужа или жены недееспособными;

С несколькими собственниками

На основании статьи 250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право приобрести части реализуемого имущества. Продажа доли жилого дома на сторону допустима только с их согласия. Такое возможно, когда дольщики отказываются от покупки, не проявляют к ней интереса.

Продажа части дома с одним собственником

Пошаговые действия включают следующие этапы:

Поиск покупателя через объявления или агентства недвижимости.
Подготовка договора о купле-продаже. Лучше, если в процессе будет участвовать юрист. Нужно обязательно оговорить долю недвижимости, которую продавец отчуждает. Необходима ссылка на документ, подтверждающий права собственности.
Подписание договора и заверение его у нотариуса.
Государственная регистрация соглашения.
Получение денег за сделку, оформление расписки.

Типовой пакет включает оригиналы документов:

Паспорта или другие удостоверения личности продавца и покупателя.
Договор купли-продажи.
Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об отсутствии обременений, о кадастровой стоимости, передаче прав на владение.
Разрешение провести сделку от органов опеки, попечительства, если на продаваемой части жилья прописаны несовершеннолетние дети.
Справка об отсутствии налоговой задолженности.
Выписка из домовой книги.
Документ, который подтверждает право собственности на долю жилья.
Сертификат об оценке (при необходимости).

Правоустанавливающие документы на недвижимость:

Договор купли-продажи.
Свидетельство о приватизации.
Завещание.
Справка о выигрыше имущества.
Дарственная.
Ипотечный договор с банком.
Соглашение об обмене.

Икра из моркови на зиму — как приготовить в домашних условиях по пошаговым рецептам с фото
8 правил, которые водители нарушают чаще всего
Реальная опасность коронавируса для мозга

Как продать долю, если дом куплен в браке

По закону, чтобы реализовать совместно нажитую недвижимость, требуется согласие второго супруга, при этом возможны два варианта:

Он разрешает продажу. Это самая простая ситуация, не требующая дополнительных усилий.
Не дает согласия. Формально это не мешает реализовать долю недвижимости, но может создать проблемы в перспективе.

При согласии второго супруга на продажу

В этом случае разрешение мужа или жены оформляют нотариально. Оно дополняет типовой пакет документов вместе со свидетельством о браке. Дальнейшая сделка, переоформление на нового покупателя доли в жилье происходит по стандартному пути.

Пакет документов включает:

Паспорта продавца и покупателя.
Договор купли-продажи.
Выписку из ЕГРН.
Документ, который устанавливает право на долю недвижимости (например, справку о принятии наследства).
Сертификат об оценке (при необходимости).

Без одобрения сделки вторым супругом

Если муж или жена не дают согласия на продажу доли в доме и части земельного участка, то есть два способа решить проблему:

Попытаться прийти к компромиссу.
Продать долю в доме с землей без согласования. Вторая сторона опротестовать такое решение быть в исковом порядке.

Документы для обращения в суд:

Паспорт.
Исковое заявление, где указаны обстоятельства продажи доли в недвижимом имуществе (дата, цена), несогласие с этим решением.
Свидетельство о браке.
Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).

Порядок продажи доли дома с несколькими собственниками

Продавцу необходимо соблюсти требования закона, дающего другим владельцам недвижимости преимущественное право на покупку. Когда дольщики по разным причинам не получили извещения и из-за этого потеряли свое преимущество на выкуп доли в доме, они могут подать иск. Если суд решит, что продавец ущемил права совладельцев, сделка будет аннулирована. Срок подачи иска – 3 месяца с момента, когда произошла продажа дома в долевой собственности.

Необходимые документы

Паспорта участников сделки.
Нотариально заверенные согласия на продажу недвижимости от всех совладельцев.
Справка из ЕГРН.
Брачный договор.
Выписка из лицевого счета.
Свидетельство о браке.
Правоустанавливающие документы на недвижимость (соглашение о приватизации, договор купли-продажи, завещание, дарственная).
Соглашение о купле-продаже.
Акт приемки-передачи.

Оповещение совладельцев

По закону эта процедура обязательна. Требуется письменно уведомить совладельцев, что хотите продать долю недвижимости. Сообщения вручают лично под подпись или отправляют заказным письмом с уведомлением.

Текст оповещения обязательно содержит:

Информацию о намерении гражданина продать часть дома.
Предложение выкупить долю за установленную цену.

В течение 30 дней каждый из получателей должен дать один из вариантов ответа:

Отказ. При этом долю имущества можно продать третьим лицам.
Согласие на приобретение. Так он получает еще одну долю по упрощенной схеме. Если на эту часть претендует сразу несколько дольщиков, то продавец имеет право сам выбрать покупателя.

Когда совладелец отказывается приобрести предложенную долю, то его решение должно быть зафиксировано документально:

Если информацию отправляли почтой, то подтверждением выступит уведомление о вручении письма со сроком позднее, чем месяц назад. То есть совладелец извещен, у него было время, чтобы принять решение.
Если оповещение вручали лично, то для продажи имущества третьим лицам от каждого из собственников необходима письменная виза. Она подтверждает нежелание купить часть имущества на предложенных условиях.

5 водных упражнений для пожилых людей
Д-пантенол крем
Курица гриль — пошаговые рецепты маринада и технология приготовления в духовке, микроволновке или сковороде

Если другие собственники против продажи

По разным причинам дольщики могут хотеть, чтобы гражданин не продавал свою часть. Владелец доли недвижимости должен знать, что это будет препятствием только первые 30 дней после объявления им намерения реализовать свою часть дома. В этот период другие собственники могут не подписать отказ. По истечении срока их позиция не будет иметь значения.

Решение проблемы – выделить свою часть в натуральном виде. Это потребует от владельца дополнительных расходов, но стоимость его доли жилья возрастет.

Продажа части дома с земельным участком

Порядок действий включает следующие шаги:

Поиск стороннего покупателя, если получен отказ других собственников.
Подготовка двух договоров купли-продажи – отдельно для части дома и для земли.
Сбор продавцом типового пакета документов.
Подписание сторонами договора и нотариальное заверение сделки.
Государственная регистрация процедуры смены собственника недвижимости.
Передача денег от покупателя, получение расписки.

Нюансы продажи земли в том, что владелец предварительно может выделить ее из общей собственности. Эта операция возможна не во всех случаях. Например, если к участку можно подъехать только с одной стороны, то ничего не выйдет. Для отделения потребуется специальное межевание с установлением границ и новых прав собственности. Как и в случае с жилой недвижимостью, потребуется согласие всех дольщиков.

Как продать отдельно стоящую часть дома

Владельцу нужно знать, что юридическое понятие доли – это имущественное право на определенную часть недвижимости (например, на 1/4). Оно не имеет вещественного эквивалента в виде комнаты, но может быть выражено как часть от общей площади или суммы от продажи жилья. При этом по закону разрешено выделить долю в натуральной форме, обособив ее от остального жилья.

Самый распространенный пример – отдельно стоящая часть дома. После обособления это будет самостоятельный объект недвижимости, который продают так же, как обычное жилье. В таком случае стоимость строения увеличится, отпадает необходимость получать разрешения от прежних совладельцев.

Часть дома может быть признана отдельной, если недвижимость:

Физически отделена от других помещений, например, имеет собственный вход.
Соответствует установленным санитарным требованиям и техническим нормативам.
При выделении части из общей собственности не приводит к ущербу интересов других совладельцев.
Имеет отдельный техпаспорт, который оформлен на обособленную часть, и она поставлена на кадастровый учет.