Как продлить аренду земельного участка без аукциона?

Законодательство - законы и кодексы Российской Федерации.Полные тексты документов в последней редакции. Аналитические профессиональные материалы. Новости законодательства РФ

Как продлить аренду земельного участка без аукциона?

Как продлить аренду земельного участка без аукциона?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли повторное продление договора аренды земельного участка на новый срок при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства (договор аренды единожды продлевался с указанием «для завершения строительства» на три года; после продажи объекта незавершенного строительства за продлением обращается новый собственник объекта незавершенного строительства)?

Прежде всего следует отметить, что условие о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях предусматривалось п. 3 ст. 22 ЗК РФ. С 1 марта 2015 г. с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ) данная норма утратила силу. Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (гл. V.1 ЗК РФ).
В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которого прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ. Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вместе с тем положениями п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия заключения и перезаключения действующих договоров аренды. Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п.13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп.пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Аналогичные нормы содержатся и в положениях Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ).
Так, в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В связи с изложенным, полагаем, что перезаключение договора аренды земельного участка с целью завершения строительства, при условии приобретения строения у предыдущего собственника (т.е. не через публичные торги) и реализации предыдущим собственником предусмотренных ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ прав, является невозможным в силу специального характера данных норм.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнений других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

25 декабря 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Способы продления аренды земельного участка

Государственные и муниципальные земли предоставляются гражданам и организациям в аренду на основании результатов аукциона. Как правило, такое соглашение является срочным, и по окончании требуется продление договора аренды земельного участка.

Сегодня поговорим о том, как и на каких условиях продлить контракт без проведения торгов, какие могут быть основания для отказа, и каков порядок действий для пролонгации арендного соглашения.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Аренда предполагает временное пользование чьим-либо имуществом. В зависимости от вида земельного участка и его назначения срок аренды устанавливается Земельным кодексом (далее ЗК РФ) в п. 8 ст. 39.8. Например, для размещения линейных объектов (газопровода, водопровода и т. д.) срок составляет 49 лет, для ИЖС – 20 лет, для сельскохозяйственных нужд (сенокошения, выпаса животных и т. д.) – не более 3-х лет. Законом также предусмотрена возможность продления найма в следующих случаях:

  1. Земля была предоставлена гражданину или юридическому лицу без проведения торгов.
  2. Первоначальный договор был заключен на землю сельхозназначения по результатам аукциона.

Основанием для пролонгации служит заявление арендатора, а в некоторых случаях решение администрации или суда.

Продление договора аренды возможно путем:

  • заключения нового договора;
  • составления дополнительного соглашения;
  • автоматической пролонгации.

В первом варианте заключается новый договор найма, условия которого могут быть изменены. При этом арендатор остается прежним, и его права на землю не меняются.

Во втором случае заключения нового договора не требуется. К уже существующему документу составляется дополнительное соглашение о продлении аренды, в которое могут быть внесены несущественные изменения первоначального договора.

Автоматическое продление возможно в случае, если после окончания срока найма арендатор продолжает пользоваться участком, при условии, что положения уже заключенного договора устраивают стороны и арендодатель не имеет претензий. Он остается в силе на тех же условиях.

Автоматическая пролонгация и заключение дополнительного соглашения могут осуществиться только при согласии сторон. Также продлить аренду можно на основании решения администрации или суда. В последнем случае – если между сторонами возникли имущественные или гражданские споры.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
  2. У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
  3. Арендатор должен остаться прежним.
  4. У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
  5. Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
  6. Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

  • паспорт арендатора или учредительные документы;
  • договор аренды (читайте, как арендовать земельный участок);
  • доверенность, если обращается представитель;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • справка об отсутствии задолженности.

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Продление договора аренды участка: пошаговая инструкция

Продление аренды, как и любые другие юридические действия, требует определенной последовательности. Предоставленная ниже пошаговая инструкция позволит самостоятельно грамотно осуществить процедуру пролонгации.

Шаг 1. Составление письменного обращения

В первую очередь необходимо составить заявление о намерении продлить договор. В обращение обязательно должно быть указано следующее:

  • данные арендодателя – наименование органа исполнительной власти и ФИО уполномоченного лица;
  • ФИО и паспортные данные заявителя (арендатора);
  • текст заявления о намерении продлить наем;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.
Читайте также  Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно

В основном тексте должны содержаться информация об участке и данные из договора аренды. Если арендатор желает изменить какие-либо условия предыдущего соглашения, то в тексте нужно это указать.

Шаг 2. Отправление адресату

После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.

Шаг 3. Получение согласия

Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.

Шаг 4. Регистрация нового договора

Административное решение служит основанием для заключения нового договора или дополнительного соглашения к предыдущему. Указанные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Рассмотрение заявления происходит бесплатно. Оплатить потребуется только госпошлину за регистрацию договора в Росреестре. Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц – нанимателей – 350 р.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:

  • земля изъята из оборота;
  • находится в резерве;
  • на участок наложен запрет;
  • земля использовалась не по назначению;
  • у арендатора существует задолженность по арендной плате.

Перечень оснований для отказа исчерпывающий. О принятом решении с обоснованием причины выдается соответствующее административное постановление. Если после принятого решения арендодатель заключил договор в течение года, то его действия будут признаны незаконными. Обжаловать ответ администрации можно в любом случае. Для этого нужно в течение 10 дней после отказа подать иск в суд, где судья, рассмотрев все материалы дела, примет соответствующее решение, на основании которого будет продлен наем территории.

Судебная практика

Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.

В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:

  • наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
  • арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
  • на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.

Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отказ в продлении аренды земли

Хотели оформить продление договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения у сельского совета. Отказывают в продлении договора аренды из-за того, что мы не зарегистрированы как крестьянско-фермерское хозяйство. Окончание договора аренды 5 марта 2021 г. Что следует предпринять в этой ситуации?

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».

Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.

Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.

В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.

Вопросы и ответы

Можно ли продлить договор аренды земельного участка (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

Земельным кодексом Российской продление срока действия договора аренды земельного участка не предусмотрено. Правообладателю(ям) объекта(ов) недвижимости, расположенного(ых) на участке, необходимо заключить новый договор аренды участка, обратившись за услугой «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельных участках».

Если границы земельного участка не соответствуют действующему законодательству (то есть не уточнены, так как не проведено межевание), то перед подачей заявления на получение услуги «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельных участках» необходимо предварительно согласовать предоставление участка, обратившись за получением услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

В каких случаях потребуется внесение изменений в договор аренды в рамках государственной услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»?

При аренде земли, принадлежащей городу, вам понадобится внести изменения в договор аренды, если:
— Изменился собственник находящегося на участке сооружения, здания или помещения в нем;
— Изменилось название или организационно-правовая форма организации-арендатора;
— Изменились границы или площадь земельного участка — после уточнения границ (межевания), раздела изменяются границы земельного участка, что требует внесения изменений в договор;
— Изменился адрес земельного участка;
— Изменился расчет арендной платы (применение льготы при расчете арендной платы, изменение доли арендатора, уменьшение ставки арендной платы после завершения строительства объекта);
— Изменились цели предоставления земельного участка;
— Изменился юридический адрес арендатора;
— Договор аренды подлежит расторжению;
— Необходимо внести иные изменения, в том числе изменения особых условий договора.

Важно! В данном случае изменения вносятся в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей эксплуатации объекта капстроительства (не связанных со строительством или реконструкцией), либо же в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных со строительством или реконструкцией, но только в случае, если строительство или реконструкция завершены.

Можно ли внести изменения в договор аренды земельного участка, истекший по сроку (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

Внести изменения в истекший договор нельзя. Правообладателю(ям) объекта(ов) недвижимости, расположенного(ых) на участке, необходимо заключить новый договор аренды участка, обратившись за соответствующей услугой «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельных участках».

Если границы земельного участка не соответствуют действующему законодательству (то есть не уточнены, так как не проведено межевание), то перед подачей заявления на получение услуги «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельных участках» необходимо предварительно согласовать предоставление участка, обратившись за получением услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Нужно ли оформлять новый договор аренды при покупке здания (помещения), сооружения (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

В соответствии с действующим законодательством покупатель здания (помещения), сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. В данной ситуации оформление земельно-правовых отношений на земельный участок должно осуществляться новым собственником объекта недвижимости путем внесения соответствующих изменений в договор аренды, если срок по договору не истек.

При этом, в случае если земельно-правовые отношения ранее не оформлялись с собственниками зданий или помещений в них, то текущему собственнику необходимо обратиться за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельных участках».

Читайте также  Имеет ли право арендодатель выселить арендатора зимой

Перечень необходимых документов для получения услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка».

Перечень оснований для отказа по услуге «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка».

Причины для отказа в предоставлении услуги размещены во вкладке «Причины отказа» (под кнопкой «Получить услугу») на странице услуги.

Важно! В случае если земельный участок и/или объект, расположенный на нем, включены в приложения 2, 3 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП внесение изменений в договор аренды возможно после исключения участка и/или объекта из приложений к указанному Постановлению либо, когда такой объект недвижимого имущества снесен либо государственная регистрация права и кадастровый учет объекта прекращены.

При наличии составленного Государственной инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке внесение изменений в договор аренды возможно, когда Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы будет составлен акта о подтверждении пресечения незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

Как стать арендатором по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

Оформление Соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора осуществляется в рамках государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».

При этом, в случае, если у арендатора участка в собственности осталась часть объектов недвижимого имущества, расположенных на этом участке, договор аренды необходимо признать заключенным на условиях множественности лиц на стороне арендатора, для чего арендатору участка необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы за получением услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка».

При переходе права собственности на здание (помещения) может ли предыдущий собственник подать запрос о расторжении договора или о внесении изменений в договор аренды (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

Землепользование в Москве является платным. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, расторжение договора аренды не представляется возможным.

Для внесения изменений в договор аренды в части смены стороны необходимо обращение нового собственника здания (помещения).

Где подать запрос на предоставление услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»?

Получить услугу можно на портале mos.ru.

Зарегистрировать электронную подпись на mos.ru можно только в личном кабинете юридического лица и индивидуального предпринимателя. Подробнее о том, как пользоваться личным кабинетом на mos.ru для юридического лица, можно прочитать в инструкции.

Кто может обратиться за услугой «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»?

В каком виде можно получить результат оказания услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»?

Результат предоставления услуги будет направлен в форме электронного документа в личный кабинет заявителя на портале mos.ru.

Для оформления дополнительного соглашения в виде электронного документа заявитель должен обладать электронной цифровой подписью.

С информацией о том, как получить электронную подпись, можно ознакомиться на mos.ru.

Каким образом обратиться в ДГИ для внесения изменения в договор аренды земельного участка, который предоставлен для строительства или реконструкции объектов капстроительства, но строительство еще не завершено (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

Оформление дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства, если строительство не завершено, осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы по обращениям, направленным в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества города Москвы.

Также подать обращение можно в электронном виде на mos.ru.

Срок предоставления услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка» и причины приостановления рассмотрения запроса.

Срок предоставления услуги — 25 рабочих дней, исчисляется со дня, следующего за днем регистрации запроса. В общий срок предоставления государственной услуги не включается срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.

Сроки и причины приостановления можно посмотреть во вкладке «Сроки предоставления услуги» на странице услуги.

Какие данные необходимо обязательно указывать в запросе на получение услуги «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»?

Как изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды (услуга «Дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка»)?

Изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды возможно при условии соответствия запрашиваемой цели виду разрешенного использования участка, установленному правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), в противном случае внести изменения будет нельзя.

Для установления цели предоставления в соответствии с видом разрешенного использования, который не предусмотрен ПЗЗ, необходимо внесение изменений в ПЗЗ.

Вопросы, связанные с внесением изменений в ПЗЗ, относятся к компетенции Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. При этом ПЗЗ определена возможность использования объектов капитального строительства и земельных участков с учетом вспомогательных видов разрешенного использования, при условии соблюдения условий и критериев, определенных п.3.3.5 ПЗЗ и указания соответствующего пункта в договоре аренды.

Внесение вспомогательных видов разрешенного использования в сведения Единого государственного реестра недвижимости не предусмотрено.

Другие вопросы

Здесь вы найдете ответы на самые часто задаваемые вопросы

Для того чтобы быстро найти ответ на интересующий вас вопрос, воспользуйтесь интерактивным поиском. Если вы не нашли ответ на свой вопрос воспользуйтесь формой обратной связи

Как происходит продление договора аренды земельного участка: образец заявления. Возможно ли это без проведения торгов?

Тех, кто пользуется участком земли на правах аренды, волнуют вопросы возможного изменения своего положения в качестве арендатора, то есть окончание срока аренды и договора.

Аренда предполагает пользование участком только на продолжении установленного периода, а в процессе найма земли на ней происходят преобразования, вкладываются средства.

Из-за этого нередко арендатор желает продлить договор или перезаключить его на новый срок до того, как он закончится. Такую возможность закон предоставляет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательные основы

Вопросы передачи участков земли в аренду решаются по нормам Земельного и Гражданского кодексов РФ. Ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также глава 34 параграф 1 ГК РФ, ст. 235 и 239.1 ГК РФ устанавливают правила, касающиеся контрактов об аренде земли. Также для вопросов аренды земли имеют значение положения статьи 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015.

Продление периода аренды сформулировано в законодательстве как преимущественное право субъекта, использующего имущество по договору аренды, на переоформление этого контракта на новый период.

В статье 621 ГК установлены два варианта продления:

  • подписание нового соглашения между теми же лицами после того, как арендатор известит хозяина территории о желании оформить контракт на новый срок;
  • автоматическое продление без составления каких-либо документов.

В первом случае могут поменяться все условия: цена, срок, возможность или невозможность передачи участка в субаренду и другие. Неизменными остаются только стороны. В таком случае придётся составлять новый договор для продления найма участка.

Автоматическое продление без изменения условий пользования участком происходит, если завершился договор аренды земли, но продление срока контракта считается неопределенным, то есть каждая сторона может прекратить арендные отношения в любой момент, уведомив контрагента за 3 месяца.

Ситуация усложняется, если арендодателем выступает государство или муниципалитет. Публичные территории обычно предоставляются с проведением торгов, и преимущественное право не избавляет арендатора от необходимости участвовать в торгах, если нет причин для предоставления земли без торгов.

Интересуетесь особенностями и отличиями подобной процедуры?

Узнайте различия соглашений между юридическими и физическими лицами из нашей статьи!

Основания для подписания нового контракта

Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий:

  • соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
  • арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
  • арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).

Для подписания допсоглашения поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.

Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.

Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.

Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий:

  • срок отношений истек;
  • арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
  • арендодатель не требует прекращения пользования участком.

Способы пролонгации найма земли

Как мы видим, есть три способа продления:

  • подписание нового контракта;
  • подписание допсоглашения;
  • автоматическая пролонгация.

Рассмотрим подробный план действий для каждого способа.

Новое соглашение

Если собственник – частное лицо, будь то человек или организация, для заключения с ним нового контракта понадобится лишь согласовать условия.

Если же участок принадлежит муниципалитету или государству, в большинстве случаев придется проходить процедуру торгов.

  1. Уведомление хозяина участка о желании оформить договор на новый срок. Уведомление нужно производить в письменной форме – путем направления письма. Период до окончания договора, в который нужно направить уведомление хозяину, обычно прописывается в соглашении. Но если его нет, то применяется удобный для согласования срок – 1-2 месяца.
  2. Согласование условий. Пролонгация не значит сохранение условий старого соглашения: арендная плата, срок, возможность сдачи в субаренду могут быть изменены. Если арендодатель – муниципалитет или государственный орган, при перезаключении контракта на новый период участок в большинстве случаев будет выставлен на торги.

Без торгов заключается договор аренды с сельскохозяйственным производителем, который не нарушал условий пользования участком, и с арендатором, который получил территорию в наем без торгов. На торгах арендатор участвует наряду с другими желающими арендовать данный участок, но после аукциона за ним признается право через суд перевести на себя права и обязанности арендатора.
Составление и подписание договора. Контракт составляется в обязательной письменной форме, в нем указываются все оговоренные условия и реквизиты сторон.

  • квитанцию о госпошлине;
  • паспорт;
  • не менее двух экземпляров договора;
  • кадастровый паспорт арендуемой территории;
  • если сторона – юрлицо, то нужны копии его учредительных документов;
  • если документы подают по доверенности – нужен оригинал доверенности;
  • если участок в собственности супругов – требуется нотариальное согласие супруга на сдачу участка.

Стоимость регистрации отличается для граждан и организаций. Физическое лицо платит 2000 рублей, юридическое – 22000.

Регистрация проводится за 7 рабочих ней, а при обращении через МФЦ – за 9 рабочих дней.

  • Скачать бланк заявления на продление договора аренды земельного участка
  • Скачать образец заявления на продление договора аренды земельного участка

Дополнительное соглашение

Порядок пролонгации через подписание допсоглашения схож с порядком заключения нового договора, но несколько проще.

  1. Инициатива по заключению допсоглашения. Нужно письменно обратиться к хозяину земли с предложением продлить аренду, подписав допсоглашение. Важно, чтобы период действия договора к этому моменту еще не истек.
  2. Согласование нового срока и подписание допсоглашения. В допсоглашение можно внести и другие несущественные изменения контракта.
  3. Регистрация допсоглашения. Между юристами был спор относительно того, надо ли регистрировать изменения к договору аренды, но в итоге возобладала точка зрения, что регистрация необходима. Аренда – это обременение права собственности, и в Росреестре должны быть все сведения об этом обременении. Обращается с заявлением в Росреестр одна из сторон.

Как мы видим, пролонгация путем заключения допсоглашения имеет явное преимущество перед заключением нового договора – стоимость намного ниже. Но, к сожалению для арендаторов, к муниципальным территориям этот порядок неприменим. Аренду муниципальной или государственной земли можно пролонгировать, только заключив новый договор.

Автоматическая пролонгация по окончанию срока

Для автоматической пролонгации сторонам не нужно предпринимать никаких действий – просто продолжать пользоваться участком и вносить деньги на тех же условиях.

Регистрация автоматической пролонгации не требуется. Но здесь есть опасность, подстерегающая арендатора. Любая из сторон может прекратить отношения, просто предупредив об этом за три месяца.

То есть период действия соглашения не определен, и права пользователя земли оказываются под угрозой.

Причины для отказа

Пролонгация договора аренды – не безусловное право арендатора. Хозяин участка может отказать в продлении, если передумал сдавать землю в наем.

Но если он все же сдаст участок кому-либо в течение года после окончания срока аренды, предыдущий арендатор может подать в суд для перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора. Это действует и в отношении муниципальных земель, которыми орган власти распоряжается на аукционе.

Пролонгация помогает внести стабильность в отношения хозяина земельного участка и арендатора. Из трех способов наиболее выгодным является внесение изменений, касающихся срока, в уже заключенный контракт.

Чтобы не упустить эту возможность и сэкономить на госпошлине, нужно заключать допсоглашение к договору на продление найма земли без торгов, пока договор еще действует. Для муниципальных земель пролонгация возможна только путем заключения нового договора. Если он был заключен на торгах, то придется снова проходить через процедуру аукциона.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Порядок и основания для продления договора аренды земельного участка после истечения срока

Договор аренды земельного участка, как и другие подобные соглашения, заключается на определенный срок, по прошествии которого арендатор обязан вернуть право пользования объектом арендодателю. При взаимном согласии сторон возможно заключение новой сделки или пролонгация старой. Законодательством РФ закреплен порядок, по которому, в зависимости от конкретного случая, проводиться продление контракта.

  1. Приоритетное право арендатора на перезаключение соглашения
  2. Что делать, если заканчивается или уже кончился срок действия?
  3. Заключение нового контракта
  4. Дополнительное соглашение к существующему документу
  5. Автоматическая пролонгация
  6. Основания для пролонгации
  7. Как продлить контракт в отношении земли: порядок действий
  8. Основания для отказа после истечения срока

Приоритетное право арендатора на перезаключение соглашения

Согласно ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор имеет ключевое право на заключение соглашения на новый срок перед другими лицами. Однако эту возможность он может использовать только при соблюдении следующих условий:

  1. наниматель исполнял все обязательства по договору без нарушений;
  2. соглашение об аренде было заключено на определенный срок;
  3. сделка была зарегистрирована, если этого требовало законодательство РФ;
  4. сделка не была расторгнута до истечения его срока действия;
  5. арендатор заранее поставил в известность собственника земельного участка о намерении продолжить арендные отношения;
  6. арендодатель собирается и дальше сдавать объект в аренду;
  7. наниматель согласен заключить сделку на условиях владельца имущества;
  8. преимущественное право не ограничено законом – это касается случаев аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 15 ст.39.8 ЗК РФ).

Что делать, если заканчивается или уже кончился срок действия?

Пролонгация соглашения о сдаче в аренду земельного участка, находящегося в собственности муниципалитета, возможна в следующих случаях:

  • земля арендована под сельскохозяйственное производство (про порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут);
  • имеются объекты незаконченного строительства;
  • земельный участок получен без торгов и аукциона под дачное хозяйство и садоводство.

Заключение нового контракта

Заключение нового контракта повторяет процедуру составления первоначального договора. Оформляется в случае невозможности составления дополнительного соглашения. Владелец земли и наниматель могут изменить при необходимости условия контракта или оставить его в прежнем виде. Неизменными остаются стороны сделки и объект соглашения. При превышении срока аренды свыше одного года, контракт подлежит обязательной регистрации.

С заключением нового договора старое соглашение теряет силу после истечения срока действия.

Дополнительное соглашение к существующему документу

Подписание дополнительного соглашения возможно, если только это указано в пунктах основного договора. Документ полностью опирается на положения сделки и не может действовать самостоятельно. По решению сторон в соглашении можно скорректировать незначительные пункты контракта и изменить сроки.

Содержание документа:

  1. дата составления;
  2. полные данные и реквизиты сторон;
  3. указания на основной договор;
  4. основное содержание – согласие на пролонгацию контракта;
  5. указания на основные условия сделки;
  6. подписи сторон.
  • Скачать бланк дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка
  • Скачать образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка

Автоматическая пролонгация

Автоматическая пролонгация договора означает, что по прошествии срока действия соглашения стороны продолжили арендные отношения без изменений. У арендодателя и арендатора нет никаких претензий друг к другу, все условия указанные в соглашении сохраняются, он пролонгируется на срок предусмотренный договором. Регистрация сделки не требуется.

Основания для пролонгации

Основаниями продления соглашения на наем земельного участка являются:

  • Взаимная договоренность сторон, допускающая продление сделки путем заключения нового контракта, оформления дополнительного соглашения или автоматического продления.
  • Административного решения, если собственник муниципалитет.
  • Судебного решения, если при перезаключении соглашения возникли имущественные или правовые споры.

Земельный участок, арендованный под строительство, должен использоваться строго по назначению.

Земельные участки, находящиеся в введении администрации, сдаются в аренду по результатам торгов. Для пролонгации сделки действующий арендатор должен предупреждать собственника о желании продлить контракт за 3 месяца до завершения срока его действия.

Как продлить контракт в отношении земли: порядок действий

Процедура пролонгации зависит от согласия и статуса сторон сделки.

  • Если арендные отношения закреплены между частными лицами, арендодатель письменно уведомляет собственника об истечении срока контракта и предлагает оформить его продление. Между сторонами заключается соглашение о пролонгации сделки.
  • Если владельцами земельного участка являются юридическое лицо или муниципалитет, то наниматель предупреждает его о желании продлить контракт за три месяца до окончания срока действия контракта.

Арендатор отправляет заявление на пролонгацию сделки, в котором указываются:

  1. полное наименование организации-арендодателя и должность, фамилия, инициалы уполномоченного на принятие решений лица;
  2. данные арендатора;
  3. основной текст с просьбой о пролонгации соглашения;
  4. данные действующего договора;
  5. окончание срока действия сделки;
  6. указание оснований на приоритетное право на продление контракта;
  7. перечень приложенных документов;
  8. дата и подпись с расшифровкой.
  • Скачать бланк заявления о продление аренды земельного участка
  • Скачать образец заявления о продление аренды земельного участка

К заявлению прилагается пакет нотариально заверенных документов:

  • копия соглашения о сдаче земельного участка в аренду;
  • копия удостоверения личности или доверенность представителя;
  • копии учредительных документов для юридических лиц;
  • копия ИНН;
  • выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП на дату подачи заявления;
  • квитанции, удостоверяющие отсутствие долгов по платежам (как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?).

Заявление передается:

  1. лично или через представителя с отметкой о получении;
  2. почтовым сообщением с уведомлением и описью содержимого;
  3. электронной почтой, при наличии электронной подписи.

Пролонгация договора не означает сохранение условий старого соглашения. Возможно изменение размеров арендной платы, срока и других пунктов сделки (о долгосрочных и краткосрочных видах аренды ЗУ читайте тут). После согласования всех условий составляется новый контракт или дополнительное соглашение.

На основании ст. 51 ФЗ № 218, при заключении договора сроком свыше одного года, требуется регистрация сделки в Росреестре. Любая из сторон может обратиться в государственное учреждение, предоставив необходимые документы:

  1. заявление на регистрацию соглашения;
  2. удостоверение личности;
  3. 2-3 экземпляра договора об аренде;
  4. заверенные копии учредительных документов для юридических лиц;
  5. документы, подтверждающие право собственности на землю;
  6. квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость госпошлины в 2019 году составляет:

  • 2000 рублей для физических лиц;
  • 22000 рублей для юридических лиц (ст. 333.33 НК РФ).

Основания для отказа после истечения срока

Собственник земли может отказать нанимателю в продлении договора аренды. Если владельцем является частное лицо или организация отказ может быть в случае:

  • нарушения арендатором условий соглашения;
  • собственник не собирается далее сдавать объект в аренду;
  • арендатор не предупредил собственника заранее о намерении продлить контракт.

В случае, если владелец земли отказывает в продлении соглашения без предъявления претензий, и сдает земельный участок другому лицу, бывший наниматель может вернуть право на аренду через суд. Преимущественное право на продление контракта сохраняется за арендатором на протяжении года, затем соглашение теряет силу.

Если собственником является государственный орган, основания для непродления имеются в случае:

  • изъятия земельного участка из оборота;
  • земля зарезервирована для государственных целей;
  • наложен запрет на приватизацию участка (можно ли приватизировать и как это сделать?);
  • нецелевое использование земельного участка;
  • арендатор пропустил срок пролонгации контракта.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причин. Если в течении года после отказа, муниципальный орган заключает договор аренды с другим лицом, арендатор может оспорить это решение в суде. По решению судебных органов, пролонгация в этом случае возможна даже если предыдущий наниматель не участвовал в аукционных торгах.

Заключая договор аренды земельного участка стоит заранее предусмотреть возможность его продления. Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов пролонгации соглашения. Процедура продления договора регламентирована нормативными актами и проводиться в соответствии с законом.

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: