Пример расчета арендной платы за земельный участок
Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц
Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.
Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.
В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !
Что говорит закон?
Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:
Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий арендного договора. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.
Виды оплаты за земли во временном пользовании
Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.
И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.
В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:
- Нормативная стоимость.
- Кадастровая стоимость.
- Рыночная стоимость.
Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.
Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.
Хотите знать, как рассчитать необходимую сумму оплаты за участок, взятый на 49 лет?
Разбираемся с такими вопросами в этой статье!
Нормативная арендная цена
Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.
Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.
Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.
Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:
- строительная, архитектурная ценность;
- социально-экономическая ценность;
- историческая ценность;
- природные качества территории.
К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.
Кадастровая стоимость
Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.
Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.
Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.
Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.
Рыночная
Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:
- психология той или иной группы людей;
- экономическая картина в стране;
- политическая ситуация в государстве.
Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».
Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.
Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.
Как рассчитать для физических лиц?
Точно так же, как и оценку, рассчитать каждый вид аренды можно разными способами.
На основании кадастровой оценки
Для расчеты цены аренды на базе кадастровой стоимости применяется такая формула:
Значение последнего понятия определяется законодательством России:
- 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
- 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
- 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
- 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.
Пример №1. Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.
300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.
Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).
500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.
Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.
800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.
На базе рыночной стоимости
В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.
Расчет проводится по такой формуле:
Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.
Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.
Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%
Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.
Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%
Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.
Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.
Оплата найма муниципального и государственного имущества
По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.
Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.
Есть два способа совершения оплаты:
- Определенная точная сумма платежа.
- Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».
Повторное заключение договора происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина, установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.
Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?
Все ответы есть в другой публикации нашего Интернет-журнала!
Заключение
Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Определение арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления нескольких видов деятельности
Организации и физические лица при отсутствии возможности выкупа земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, принадлежащими им на каком-либо вещном праве, а также в целях ведения какой-либо хозяйственной деятельности часто прибегают к институту арендных правоотношений.
При этом вопрос о размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, стоит очень остро во всех регионах страны, в том числе и в нашем субъекте.
Размер арендной платы за использование земельных участков (далее «ЗУ»), собственником которых выступает Воронежская область, и участков, расположенных на территории города Воронежа, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование ЗУ, находящихся в собственности Воронежской области, и ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена утв. Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008г.№ 349.
Если же участки расположены на территории муниципальных районов и городских округов, то размер платы за аренду определяется уполномоченным органом местного самоуправления.
Размер арендной платы для большинства арендаторов рассчитывается на основании кадастровой стоимости, исходя из арендной ставки, которая зависит от разрешенного использования ЗУ, с учетом поправочных коэффициентов. Указанным выше нормативным актом утверждены ставки арендной платы, и при использовании земельного участка в соответствии с одним видом деятельности определить размер ставки не составляет труда.
Однако зачастую возникают ситуации, когда ЗУ используется для нескольких видов деятельности. Ранее в таких ситуациях расчет производился следующим образом: пропорционально доле от общей площади расположенных на нем объектов недвижимости на основании данных инвентаризации ЗУ (либо по соглашению между арендаторами) и сведений о государственной кадастровой оценке земель по каждому виду разрешенного использования.
В настоящее же время ставка арендной платы должна быть едина для всего арендуемого участка, и независимо от ведения нескольких видов деятельности в рамках разрешенных видов использования для данного участка применяется арендная ставка с максимальным значением, что подтверждает и многочисленная судебная практика (Определение ВС РФ от 08.09.17г. № 306-ЭС17-13987;Постановление АС Центрального округа от 27.03.15 № Ф10-729/2015 по делу № А14-2199/2014; Постановление АС Московского округа от 30.03.2018г. по делу № А40-100165/2016, постановление АС Уральского округа от 21.12.2017г. по делу № А60-10315/2016).
Поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за ЗУ с несколькими видами разрешенного использования выбирается по аналогии по принципу его наибольшего значения. Указанные выводы согласуются с судебной практикой, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, постановлениях АС Поволжского округа от 19.07.2017 по делу № А12-52875/2016, от 03.05.2017 по делу № А65-10819/2016, от 09.10.2013 по делу № А65-22530/2012, от 14.11.2017г. № Ф06-26422/2017 по делу № А12-52876/2016
По такому же принципу рассчитывается и кадастровая стоимость земельного участка: в случае образования нового или включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном ЗУ с количеством видов разрешенного использования более чем один, его кадастровая стоимость рассчитывается путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее, на площадь участка (п. 2.1.16 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12.08.2006г. № 222)
Только в том случае, если изначально ЗУ использовался под какой-либо имущественный комплекс (предприятие), например под складской комплекс, арендная плата будет исчисляться из основного вида разрешенного использования — эксплуатации складского комплекса, а наибольшее значение ставки не будет учитываться даже при наличии на ЗУ объектов иного назначения, например административно-офисного здания (Постановление АС Московского округа от 29.10.2015г. по делу № А40-61452/13) .
То есть принцип применения наибольшего значения арендной ставки и/или поправочного коэффициента не должен применяться для случаев, когда на одном земельном участке все объекты объединены общим назначением (связаны друг с другом) для осуществления какой-либо деятельности, которая требует, в том числе, использование административно-офисных помещений.
Таким образом, при определении вида разрешенного использования формируемого земельного участка, получении в аренду земельного участка с несколькими видами разрешенного использования, изменении вида разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014г. № 540, и фактическим использованием ЗУ необходимо внимательнее относиться к выбору вида использования ЗУ и всем составляющим арендной платы (арендная ставка, поправочные коэффициенты, удельные показатели видов разрешенного использования).
Также необходимо помнить, что в некоторых случаях существует возможность изменить один вид разрешенного использования на другой при обязательном соблюдении требований технических регламентов и соответствии фактическому использованию ЗУ. (Определение ВС РФ от 22.12.17г. № 309-КГ17-19050, Постановления АС Уральского округа от 21.09.17г. по делу № А71-17030/2016г., от 23.04.18г. по делу № А60-30735/2017, АС Центрального округа от 23.03.18г. по делу № А68-2406/2017).
Структура действий по реализации приведенного выше права предусмотрена ГрК РФ, а также разделом Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (положение об изменении видов разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами).
Для изменения одного вида разрешенного использования ЗУ на другой правообладатель ЗУ направляет заявление в администрацию городского округа город Воронеж. В течение одного месяца с момента получения данного заявления орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности, обязан предоставить заключение, возможно или нет реализовать намерение заявителя с учетом соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Таким образом, существует все-таки возможность уменьшения арендной платы за земельный участок. Однако, необходимо понимать, что, получив ЗУ в аренду для целей, не связанных со строительством (например для благоустройства), невозможно будет установить вид использования, предусматривающий возможность постройки. Иными словами, не допускается изменение разрешенного использования участка, если это ведет к обходу публичных процедур (норм об обязательности торгов).
Регулируемая арендная плата как одна из особенностей длящихся правоотношений
Тема настоящей публикации относится к очень специфичной тематике земельного и гражданского права. В целях наиболее полного понимания данной темы читателем, многие аспекты упрощаются, чтобы донести до читателя главную суть применения на практике правил регулируемой арендной платы.
1. В российском гражданском законодательстве, по общему правилу, нормативные правовые акты не имеют обратной силы (п. 1 ст. 4 ГК РФ). При этом, закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ, п. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах»)
Попробуем разобрать данный механизм на простом примере: В 2014 году ООО «Ромашка» заключило договор подряда с ООО «Лютик». Работы были выполнены и на них были потрачены существенная сумма средств подрядчика, в связи с этим, пред подрядчиком образовалась задолженность. ООО «Лютик» обратился в суд о взыскании задолженности, а также процентов по статье 317.1 ГК РФ. С основным долгом у суда вопросов не возникло, а вот по требованию о процентах суд отказал.
Дело в том, что ООО «Лютик» не учли, что статья 317.1 ГК РФ была введена в действие 1 июня 2015 года и в силу указанных выше норм права, не может применяться к договору, который был заключен в 2014 году (п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
При этом, если бы в Федеральном Законе от 08.03.2015 N 42-ФЗ (этим законом была введена статья 317.1 ГК РФ) было указание на распространение указанной статьи на отношения, возникшее ранее, то она бы применялась к описанной выше ситуации.
2. Другая ситуация, когда положения актов гражданского законодательства применяются к договорам, заключенным до введения в действие таких актов, это договоры, которые порождают длящиеся правоотношения.
По смыслу п. 2 ст. 4 ГК РФ, новый акт гражданского законодательства будет применяться к правам и обязанностям, которые возникли после введения такого акта, хотя и на основе ранее заключенного договора.[1] Т.е. суть таких правоотношений выражается в том, что они возникают на протяжении всего периода действия договора. К длящимся отношениям относят, например, правоотношения по договорам аренды или поставки.
Исходя из длящегося характера правоотношений по договорам аренды, в судебной практике к таким правоотношениям применяется особый подход. Например, даже если договор аренды был заключен 01.06.2011 году, а кредитор обратился в суд с требованием о взыскании недополученной арендой платы в 01.06.2018 году, то исковая давность будет исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу. Например, если по такому договору арендные платежи должны были выплачиваться ежемесячно, то под исковую давность «попадают» периоды с 01.06.2011 года по 01.06.2015 года, а все последующие платежи будут подлежать взысканию.
Особый подход к длящимся правоотношениям породил еще один правовой институт – регулируемая арендная плата за аренду объектов, находящихся в публичной собственности.
3. Как следует из названия, регулируемая арендная плата — это такой вид арендной платы, размер которой может изменяться в течении действия договора аренды. Примечательным является то, что размер арендной платы может устанавливаться и изменяться исключительно уполномоченным органом в соответствующем правовом акте (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ). Данное правило не применяется в случае, если договор земельного участка был заключен в связи с проведением торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). Стоит отметить, что актами органов государственной и муниципальной власти может изменяться не только размер, но и формула расчета арендной платы или, например, штрафы за просрочку внесения арендной платы.
По большей части, основы регулирования арендной платы установлены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Так, в пункте 16 данного Постановления разъяснено, что правила регулируемой арендной платы применяются только к договорам, заключенным после вступления в силу земельного или лесного кодекса. В противном случае, условия такого договора сохраняют свою силу. Здесь это работает благодаря уже ранее упомянутому пункту 2 статьи 422 ГК РФ.
Согласно пункту 19 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, регулируемая арендная плата вносится в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Разберем на конкретном примере, как реализовывается данный механизм:
В деле № А43-8745/2013 Арбитражному суду Нижегородской области пришлось разобраться подлежит ли взысканию недополученная арендная плата по договору аренды, заключенному между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО «Автотехснаб». Сам договор был заключен 10.09.2002 года, но 21.12.2004 года было принято Постановление Администрации города Нижнего Новгорода № 66, согласно которому, при превышении нормативных сроков строительства объекта применяется пятикратный повышающий коэффициент, что приводит к увеличению размера арендной платы.
Так как договор аренды порождает длящиеся правоотношения и договор заключен с органом публичной власти, суд применил данное постановление (несмотря на то, что договор был заключен ранее) и взыскал с ООО «Автотехснаб» недополученную арендную плату с учетом пятикратного повышающего коэффициента.[2]
Для лучшего понимания представляю иллюстрацию данного кейса:
4. Однако, в судебной практике зачастую возникают ситуации, когда суды не принимают во внимание изменение формулы расчёта арендной платы и применяют тот акт гражданского законодательства, который действовал на момент заключения договора, а не совокупность актов, которые изменялись на протяжении всего периода действия договора аренды.
Предварительно оговорюсь, что следующий спор касается сферы инвестиционных проектов в области освоения лесов. Эта сфера практики является нераспространённой и сложной. Чтобы не углубляться в особенности расчета арендной платы по договорам аренды в рамках инвестиционных проектов, здесь будут рассмотрены только те доводы сторон, которые касаются правил регулирования арендной платы.
В деле № А28-15593/2018 суды двух инстанций не согласились с доводами акционерного общества, что к договору аренды лесного участка (заключен на основании приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов) должны применяться различные редакции постановления Правительства РФ, которые сменяли друг друга в период действия договора аренды.
В данном случае, акционерное общество, отстаивая свои права в рамках иска Министерства лесного хозяйства Кировской области о взыскании арендной платы, ссылалось на то, что на момент заключения договора аренды лесного участка действовала редакция Постановления Правительства РФ от 22.05.2007г. №310, которая обязывала общество выплачивать арендную плату с учетом повышающего коэффициента (в увеличенном размере) начиная с 2014 года. Однако, 25.06.2014 года вышеуказанное Постановление было изменено и начало выплаты увеличенных арендных платежей было фактически перенесено до июля 2018 года. С учетом таких изменений, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.
Для понимания механизма регулирования арендной платы и очередности принятия редакций Постановления Правительства РФ № 310, подготовлена иллюстрация:
Однако, не смотря на правила регулируемой арендной платы, Арбитражный суд Кировской области применил ко всему периоду арендных отношений только первоначальную редакцию Постановления Правительства РФ 310, которая действовала на момент заключения договора аренды лесного участка.[3]
5. Анализируя выводы вышеуказанных судебных актов, бросается во внимание, что правила регулируемой арендной платы применялись судами только в пользу органа публичной власти. В первом случае, суд применил нормативный правовой акт, который был вынесен после заключения договора аренды, в целях начисления арендной платы с учётом повышающего коэффициента. В то же время, во втором случае, суд не стал применять такой акт, в целях неосвобождения ответчика от уплаты арендных платежей в повышенном размере.
Полагаю, что пока рано говорить о такой печальной тенденции в данной сфере споров. Так как практика по данным вопросам не многочисленна, а Верховный Суд РФ пока не давал свежих разъяснений по данному вопросу, можно сделать вывод, что практика по данному вопросу только формируется и требует дальнейшего изучения.
А как Вы думаете, всегда ли должны применяться правила регулируемой арендной платы, когда речь идет об изменении ее размера нормативным правовым актом или всё же могут быть случаи, когда нужно руководствоваться актом, действующим на момент заключения договора?
[1] Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Ем В.С. и др.]; отв. ред. — Е.А. Суханов. — 3-е изд., перераб и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 68
[2] Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.09.2013 года по делу А43-8745/2013 (оставлено без изменений в последующих инстанциях).
[3] Решение Арбитражного суда Кировской области от 31.07.2020 года по делу А28-15593/2018 (оставленное без изменения Вторым Арбитражным апелляционным судом).
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.
В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.
Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.
Преамбула
Договор аренды земельного участка
Дрозда Юрий Антонович, 11.03.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Алексей Геннадьевич, 20.02.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- сумма арендной платы;
- права, обязанности и ответственность сторон.
Предмет
Информация о предмете прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно сам земельный участок. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель передает Арендатору право пользования земельным участком, общая площадь которого составляет ХХ гектаров.
Участок располагается по адресу северо-западная часть села Лесники, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ.
Целевым назначением земельного участка является сельскохозяйственная деятельность.
Собственником является Арендодатель согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности номер ХХ от 11.01.2001 года.
Арендодатель предоставляет гарантию о том, что на арендуемый участок отсутствуют права третьих лиц.
Настоящий договор заключается на срок: 2 (Два) года с момента подписания Сторонами документа и государственной регистрации.
Цена договора
Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества гектаров на участке, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется вышеупомянутый пункт следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым земельным участком составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 мая каждого года в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Права и обязанности сторон
Раздел о правах и обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. В зависимости от волеизъявления Сторон, могут быть включены другие условия. Ниже мы предоставляем примерный перечень условий. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель вправе:
Иметь доступ на земельный участок для осуществления контроля, с целью проверки пользования Арендатором участком по целевому назначению.
Расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей.
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования земельным участком Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании участком.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор вправе:
Пользоваться участком по целевому назначению.
Осуществлять иные действия по пользованию участка, которые соответствуют законодательству Российской Федерации.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование участком в сроки, предусмотренные соглашением.
Соблюдать правила пользования земельным участком.
После окончания действия договора возвратить участок в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 10% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Регистрация
Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.
Форма договора
Договор аренды земельного участка составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Методы оценки стоимости аренды
- Низкие цены
- Краткие сроки исполнения
- Доставка отчетов по договоренности
- Работа с физлицами и организациями
- Гарантия конфиденциальности
- Индивидуальный подход
- Обязательный выезд оценщика
Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.
Важность правильного определения фактической стоимости аренды
Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.
При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:
- фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
- переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
- процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.
Основные методы оценки стоимости аренды
Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.
Сравнительный метод
Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.
Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.
В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.
Затратный метод
Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.
Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального — арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.
Доходный метод
Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.
Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.
Особенности оценки стоимости аренды земельных участков
Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.
В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.
Методы оценки стоимости аренды
В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.
Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
Независимая оценка призвана:
- найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
- сделать условиями выгодными для обоих.
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:
- Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
- Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
- Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.
Сравнительный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.
Затратный подход
Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.
В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.
При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.
Доходный подход
Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.
Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
Методика оценки товарного знака
Подробнее
Оспаривание кадастровой стоимости: госпошлина
Подробнее
Методы оценки бизнеса
Подробнее
ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2021
- Услуги для юридических лиц
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Оценка коммерческой недвижимости
- Оценка офисных помещений
- Оценка арендной платы
- Оценка товарного знака
- Оценка нематериальных активов
- Оценка предприятия
- Оценка финансового состояния предприятия
- Оценка дебиторской задолженности
- Переоценка основных средств
- Оценка бизнеса
- Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
- Оценка ценных бумаг
- Оценка акций
- Оценка облигаций
- Оценка векселя
- Оценка инвестиционных проектов
- Оценка имущественных комплексов
- Оценка для целей МСФО
- Оценка машин и оборудования
- Оценка недвижимости
- Оценка заводов
- Оценка залога
- Оценка для банка
- Оценка доли в ООО
- Оценка вклада в Уставный капитал
- Оценка незавершенного строительства
- Оценка интеллектуальной собственности
- Услуги для физических лиц
- Оценка дачи
- Оценка доли квартиры
- Оценка загородного дома и коттеджа
- Оценка квартиры на вторичном рынке
- Оценка наследства
- Оценка имущества
- Оценка транспорта
- Оценка ущерба имуществу
- Оценка земельных участков
- Оценка жилой недвижимости
г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»