Что надо знать при продаже квартиры?

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий.

Читайте внимательно и до конца. Не упустите важное!
Статья обновлена 01.01.2021 года

Содержание статьи подробное:

Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно. А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и ее потребуют вынести Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

Передайте в Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Продать и не купиться: ошибки и уловки, о которых нужно знать при продаже квартиры

Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотек (3,5 млн). А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.

Неправильный выбор риелтора

Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.

Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:

1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.

2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.

3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.

4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.

5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.

А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.

Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.

Невнимательность при показе недвижимости

Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.

Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени

Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.

Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.

Излишнее доверие риелторам

Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.

Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки

Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.

Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.

Непонимание механизмов предоплаты

Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.

Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК РФ)

Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.

Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.

Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый

Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.

Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.

Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.

Ошибки в договоре купли-продажи

Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.

В нем обязательно нужно указать:

паспортные данные покупателя и продавца;
стоимость квартиры;
наличие или отсутствие обременений;
существенные недостатки недвижимости;
подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
срок и порядок передачи квартиры покупателю;
что стороны договора дееспособны;
что договор заключается добросовестно;
при наличии супруга — его согласие на продажу.

В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.

Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.

Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.

В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:

1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).

3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.

Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.

Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.

Риски при получении денег

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.

Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.

Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили

Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.

При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя

И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.

Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

Шаг 1. Выбор способа продажи
Шаг 2. Выбрать риэлтора
Шаг 3. Оценка недвижимости
Шаг 3. Оформление документов
Шаг 4. Поиск покупателей
Шаг 5. Показ квартиры
Шаг 6. Составление договора и финансовые операции
Дополнительные советы

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых. Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев. Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

район расположения квартиры;
удаленность от центра города;
инфраструктура в микрорайоне;
тип дома;
этаж квартиры;
количество комнат;
особенности планировки;
стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.

Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.

По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
договор между продавцом и покупателем;
разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
выписка из домовой книги;
подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
поиск правильной площадки для объявления;
размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники. Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее. В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи. О тонкостях продажи квартиры на вторичном рынке рассказывает директор по связям с общественностью технологичного агентства Homeapp Анна Нехорошева.

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи.

Часто люди, которые приходят с заведомо завышенной ценой в голове, не хотят принимать никакие обоснования для ее снижения и приводят аргумент «Я не спешу». Но они не понимают, что по завышенной цене можно продавать бесконечно долго. Потом они все равно снизят цену. Может быть, даже придется это делать дважды и лишь затем удастся продать. Продавать, конечно, будут не спеша, но в итоге квартира все равно уйдет по той цене, по которой они могли бы реализовать ее за 1–2 месяца, если поставили бы данный ценник сразу.

Но перед тем, как мы перейдем к оценке и подготовке квартиры к продаже, давайте уточним, когда же продавать квартиру на вторичном рынке лучше всего.

Важна ли сезонность?

Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.

Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:

январь, май — затишье;
февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.

Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.

Оценка

Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.

Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.

Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.

Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет.

Выгодно = быстро

Рассчитайте свои расходы в зависимости от срока продажи квартиры. Ведь чем дольше вы продаете, тем больше теряете:

оплата коммунальных платежей;
налоги;
переплата и дополнительные платежи по кредиту (если вы уже купили новое жилье);
упущенная выгода — посчитайте, сколько бы вы заработали, положив эти деньги в банк.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).

Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте. Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.

Фотосессия

Правильные фотографии — залог успеха. «Встречают по одежке» — актуально и при продаже квартир. Потенциальные покупатели, выбирая жилье, смотрят большое количество объявлений на сайтах-агрегаторах. И привлечь их внимание в первую очередь можно фотографиями. Идеальный вариант — пригласить профессионального фотографа. Эти затраты потом окупятся в цене и сроках продажи.

Перед фотосессией проведите уборку. В кадре не должно быть лишних вещей, кровати должны быть заправлены, столы пустые, раковина без посуды, телевизоры выключены. Как уже говорилось выше, нужно минимизировать присутствие человека.

Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:

окна во двор — нет шума с улицы;
большая лоджия — можно устроить зимний сад или кабинет;
описание техники, которая остается;
квартира «распашонка» — легко проветрить, и солнце всегда в помещении.

Поставьте 8–10 фотографий вашей квартиры, подъезда и дома. Большим плюсом будет наличие планировки, т. к. по фотографиям сложно понять, где какие помещения. Потенциальный покупатель сможет сразу представить себя в пространстве квартиры, сможет мысленно расставить мебель.

Второе — используйте разные рекламные ресурсы. Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске. Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.

Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке). А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко. Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.

Документы

Подготовьте все необходимые документы заранее (из обязательных можно назвать документ-основание, свидетельство или выписку ЕГРН; если вы в браке, то еще потребуется согласие супруги(а). Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга. Постарайтесь решить все сложности заранее.

Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться. Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%. Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.

Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.

И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.

Налоги

Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…

стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).

Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.

Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:

Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.

Если вам нужно продать квартиру на вторичном рынке, подготовьте ее к продаже, сделайте красивые фотографии и напишите продающий текст объявления, установите правильную цену, контролируйте рекламную кампанию. Тогда ваш покупатель обязательно появится. Причем произойдет это довольно быстро.

Как быстро продать квартиру | 9 шагов для самостоятельной продажи недвижимости

Для продажи квартиры недостаточно просто разместить объявление в интернете. Нужно пройти много этапов, быть внимательным и осторожным на каждом из них, иначе есть риск попасть на мошенников. Чтобы этого избежать, сэкономить свои силы и время, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, как продать квартиру без риелтора. В ней отражены основные этапы продажи, важные нюансы и несколько полезных советов.

Шаг 1 – оценить стоимость квартиры

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно, необходимо установить конкурентную стоимость. На нее влияют много факторов:

тип дома, материал и год постройки (панельные и более старые дома ценятся меньше, чем кирпичные, монолитные и новостройки);
местонахождение дома в городе (район, удаленность от центра, инфраструктура, доступность общественного транспорта);
количество этажей в доме и расположение квартиры (угловые, квартиры на первом и последнем этаже ценятся меньше, средние этажи – наиболее дорогие, особенно если из окна красивый вид);
общая площадь (м 2 ) и количество комнат;
планировка (квартиры с проходными комнатами, неузаконенной или нестандартной планировкой стоят дешевле);
наличие балкона или лоджии;
площадь кухни (чем больше, тем более высокую стоимость можно установить);
тип санузла (раздельный ценится больше, чем совмещенный);
наличие и качество ремонта;
обустройство территории вокруг дома (наличие детских площадок, мест для отдыха).

Чем больше факторов, повышающих стоимость квартиры, тем дороже и выгоднее ее можно продать. Чтобы правильно определить цену, нужно посмотреть, сколько стоит похожее жилье. Стоимость одинаковых квартир может различаться на 10-15%, что составляет десятки или сотни тысяч рублей. Поэтому важно поставить адекватную цену, которая будет выгодна вам и привлекательна для покупателя.

Ориентиром должна служить средняя стоимость аналогичного жилья. Устанавливая свою цену, учтите следующее:

Если у вас есть время и вы можете подождать несколько месяцев, а то и год, установите цену на 10-15% выше средней. И пока покупатели будут звонить и проявлять интерес, не снижайте ее.
Чтобы продать квартиру быстро и удачно, необходимо поставить стоимость на 5-10% ниже. Чем больше количество звонков, тем привлекательнее цена для покупателей.

Шаг 2 – выполнить предпродажную подготовку

Следующее, что нужно сделать, чтобы быстро продать квартиру, так это хорошо ее подготовить. Ваша задача – представить покупателю жилье в лучшем свете. Причем начать нужно с подъезда и коридора: подмести, вымыть пол, протереть перила хотя бы на своем этаже.

Следующие шаги по подготовке:

Вынести из квартиры старую мебель и хлам: сломанную технику, ковры, ненужные безделушки. Чем просторнее будет квартира, тем лучшее впечатление произведет на покупателя.
Провести генеральную уборку. В квартире должны быть чистые полы, ванная и туалет, окна и пр. Стоит убраться с использованием дезинфицирующих средств, чтобы устранить все неприятные запахи.
Обеспечить хорошее освещение. При показе жилья свет везде должен быть исправен и ярко гореть. Поэтому необходимо заменить перегоревшие лампочки и починить розетки.

Если квартира давно не ремонтировалась, стоит сделать хотя бы косметический ремонт. С ним недвижимость можно продать быстрее, особенно если это вторичное жилье. В квартире не должно быть аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб, неисправной электропроводки и пр. Если жилье в запущенном состоянии, проще убрать старую отделку и продавать в черновом варианте. Можно выполнить предчистовую отделку: оштукатурить стены, залить стяжку, заменить сантехнику.

Шаг 3 – закрыть долги и выписаться из жилья

Для продажи жилья необходимо устранить задолженности по коммунальным платежам. После этого в управляющей компании можно взять справку об отсутствии долгов. Она будет дополнением к остальным документам и поможет показать покупателю, что вы не мошенник и не собираетесь обманывать его при продаже жилья. Наличие долгов может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

На этом же шаге стоит снять себя с регистрационного учета и выписать других людей из квартиры. Это тоже поможет повысить доверие покупателя, который сможет быть уверен, что в жилье больше никто не прописан и у него не возникнет с этим проблем после покупки.

Шаг 4 – собрать документы

Если вы не обращаетесь к риелтору, то вам придется собирать документы для продажи квартиры самостоятельно. Есть список обязательных бумаг, без которых не удастся заключить сделку. Кроме них существуют дополнительные документы, которые помогут показать покупателю ваши серьезные намерения.

Шаг 5 – подать объявление о продаже

Первое, что видит ваш потенциальный покупатель, – это объявление о продаже. Поэтому его написанию необходимо уделить особое внимание. Что нужно выполнить:

Сделать 8-10 качественных фотографий. Достаточно будет фото на телефон, но они должны быть правильными. Не подойдут расплывчатые и нечеткие фотографии. Каждую комнату необходимо сфотографировать целиком (общий план), чтобы было понятно, как она выглядит в реальности. Лучше делать фото в дневное время при естественном освещении.
Составить текст объявления. В нем нужно указать все преимущества квартиры, какие есть: большая кухня, раздельный санузел, средний этаж, хорошая инфраструктура, доступность общественного транспорта и пр. При написании нужно делить текст на абзацы, чтобы его проще было читать. Не стоит дублировать в объявлении информацию, которая заполняется при его подаче. Не нужно бояться указывать недостатки – пусть покупатель узнает о них сразу, и это не будет для него неприятным сюрпризом. Если документы для продажи готовы – тоже укажите это в объявлении.

На каких сайтах можно быстро продать квартиру:

Авито,
ЦИАН,
Domofond,
Яндекс.Недвижимость.

Не забывайте о социальных сетях – на свою страницу можно сделать репост объявления на сайтах, а также выложить предложение о продаже в местных группах.

Шаг 6 – заключить предварительный договор и договор аванса (задатка)

Вы нашли покупателя, который решился на приобретение жилья. Важно, чтобы он не отказался от сделки. Для этого можно заключить предварительный договор, в котором указано, что стороны обязуются выполнить оговоренные условия. Договор можно заверить у нотариуса, что придаст ему дополнительную силу.

Параллельно заключается договор аванса или задатка, который гарантирует готовность сторон к сделке. Получая аванс, вы обязуетесь перестать искать другого претендента на приобретение жилья, а покупатель – поиск недвижимости. При срыве сделки аванс в любом случае возвращается покупателю. С задатком немного по-другому. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца, если по вине продавца – возвращается, причем в двойном размере.

Шаг 7 – заключить договор купли-продажи

На следующем шаге можно подписывать договор купли-продажи. Надежнее составлять его у юриста, нотариуса или риелтора, поскольку пропуск незначительной детали может привести к тому, что сделка окажется недействительной. Договор составляется в 3 экземплярах, к нему прикладываются другие документы: передаточный акт, расписка о получении денег. В договоре обязательно нужно указать, когда будет произведен расчет – до или после регистрации права собственности.

Шаг 8 – передать квартиру покупателю и произвести расчет

После оформления договора о купле-продаже квартира передается покупателю. Для подтверждения составляется акт приема-передачи (передаточный акт). Одновременно с этим происходит окончательный расчет. Покупатель может передать деньги разными способами:

наличными с оформлением расписки о получении денег;
через банковскую ячейку;
аккредитивный счет в банке (банк выступает посредником в передаче средств и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки);
депозит нотариуса, если договор оформляется нотариально.

Безналичный способ наиболее безопасный, поскольку исключает риск получить оплату фальшивыми деньгами.

Шаг 9 – зарегистрировать право собственности

Подписанный договор нужно подать в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Нужно быть готовым, что это платная услуга. В течение 5-9 дней будет сделана запись в ЕГРН.

В заключение

С помощью нашей пошаговой инструкции можно самостоятельно продать квартиру в 2021 году. Но собрать документы и пройти все этапы – еще не все. Важно быть готовым ответить на вопросы покупателей и к тому, что они будут торговаться. В связи с этим необходимо заранее определиться с суммой, до которой можете снизить цену. Не менее важно быть дружелюбным с покупателем, ведь приятный в общении человек внушает больше доверия, что повышает вероятность успеха в заключении сделки.

Как подготовить квартиру к продаже

Если подготовить квартиру к продаже, можно поставить ценник повыше. Чистое, ухоженное помещение скорее привлечет покупателей. Рассказываю, что нужно сделать перед продажей жилья, и как заработать на предпродажной подготовке.

Освободить квартиру от вещей

Захламленная квартира производит плохое впечатление на потенциальных покупателей. Пустое помещение продать легче, чем квартиру с советской стенкой, забитую подшивками старых журналов. Рассказываю, как можно распорядиться ненужными вещами.

Продать ценные вещи. Мне жилье досталось от пожилых родственников: в их квартире остались чайные сервизы, ковры, швейная машинка и множество других вещей, которые мне не нужны, но выкидывать жалко. То, что представляет ценность, я решила продать на Avito.

Не назначайте цену наугад — проверьте, сколько стоят похожие товары. Например, в квартире осталось три ковра. Я думала, что советские ковры не представляют особой ценности и стоят максимум по 5000 ₽. Но оказалось, что ковры не советские, а вьетнамские — их стоимость начинается от 15 000 ₽. В итоге два ковра купили через неделю после публикации объявления за 43 000 ₽.

Часть старой, но еще неплохой мебели я тоже продала на Avito: диван и два кресла за 1000 ₽ — их купили для дачи, еще 1000 ₽ мне заплатили за старое пианино. Если вывозить и утилизировать старую мебель, пришлось бы заплатить минимум 2000 ₽.

Вещи на Avito можно продавать иногородним покупателям, например, я отправляла товары в Москву, Читу и Екатеринбург. Для пересылки используйте безопасную доставку Avito. Она работает по следующей схеме:

покупатель оплачивает товар и пересылку;
сервис резервирует деньги на счете;
продавец относит товар в ближайший пункт Pickpoint;
товар доставляют в город покупателя;
покупатель забирает товар из пункта выдачи;
продавец получает деньги на карту.

Если покупатель по какой-то причине не забрал товар — через некоторое время его вернут продавцу.

На продаже ненужных вещей я заработала 66 700 ₽
Сдать бумагу и металл. В квартире осталось очень много книг: часть из них я отдала в библиотеку и букинистический магазин. Остальные пришлось сдать в переработку: макулатуру купили по 8 ₽ за килограмм. Общий вес книг и бумаг превысил 100 килограмм, за это я получила около 1000 ₽.

В кладовке хранилось много металлических вещей: старые инструменты, непонятные запчасти. Чтобы не таскать их в мусорные контейнеры, в интернете я нашла компанию, которая принимает металлолом: они сами приехали и все забрали. За металл я получила около 2500 ₽: за чермет заплатили по 8 ₽ за килограмм, за цветмет — по 70 ₽ за килограмм. В металлолом принимают старую бытовую и радиотехнику, инструменты для ремонта и дачи, старые велосипеды, батареи, ванны. Если изделие притягивает магнит — это черный металл, если нет — цветной.

Отдать старую одежду в переработку. Еще в квартире осталось много старой, рваной и вышедшей из моды одежды — ее я отнесла в магазин H&M. Они принимают старые вещи и дают за них скидочные купоны — вещи из новой коллекции в сети H&M можно купить со скидкой 10%.

Подарить хорошие вещи. Многие вещи быстрее и проще подарить, чем продать.
Прежде чем выставлять вещи на Avito, я спросила у родственников, друзей и знакомых, не хотят ли они что-нибудь забрать. Так удалось «пристроить» сервиз, набор инструментов и часть книг. Также я подарила родственникам один из ковров. А часть старой, но еще хорошей одежды отнесла в благотворительный секонд-хенд «Вещеворот»: они принимают одежду и продают ее по максимально низким ценам. Возможно, подобные организации есть и в вашем городе.

У петербургского благотворительного магазина «Спасибо» множество точек приема вещей по всему городу. Принести можно одежду, сумки, книги
Вывезти ненужную мебель. Я подумала, что новым хозяевам вряд ли понадобится старая мебель и решила ее выкинуть. Наняла грузчиков и перевозчика, чтобы они вывезли на свалку старые кровати, шкаф и стол. Заплатила за услугу 2500 ₽.

Хорошие вещи: холодильник, стиральную машину и плиту, качественный кухонный гарнитур можно не продавать — многие люди рады купить квартиру с мебелью и техникой. Их стоимость можно включить в продажную цену квартиры. А если что-то из техники новым хозяевам не пригодится — вы сможете продать ее на Avito.

Отдать мусор на переработку. Бутылки, старые матрасы, одеяла, пластиковые контейнеры и другие ненужные вещи я отдала в переработку. В Челябинске этим занимается компания «Разделяйка»: они приехали к дому и забрали весь хлам. За услугу я заплатила 500 ₽. Такие организации есть во многих городах, например, в Москве мусор вывозит компания «ЭкоЛайн», а в Петербурге — «Релайтер».

Сделать ремонт

Отремонтировать поломки. Текущие краны, неработающие светильники и другие мелкие поломки снижают привлекательность жилья и его цену — иногда покупатель хочет сразу въехать в купленную квартиру. Если починка не требует особых вложений и усилий, лучше привести квартиру в порядок. Например, в моей квартире на кухне не работал кран, в одной из комнат не было света, а у входной двери — замка, поэтому квартиру нельзя было закрыть снаружи. Новый замок с установкой обошелся мне в 5000 ₽, замена крана и работа электрика — в 8000 ₽.

Сделать косметический ремонт. Мне досталась трехкомнатная квартира с «бабушкиным» ремонтом: кардинально улучшать интерьер — накладно. Я не знала, стоит ли делать полноценный ремонт и проконсультировалась с риелтором. Она сказала, что даже хороший ремонт не сильно повысит стоимость квартиры.

Большинство людей переделывают жилье по своему вкусу, поэтому даже дорогой дизайн редко кто ценит. В лучшем случае я только отобью вложенные в ремонт деньги. Поэтому улучшила только самые проблемные места: перекрасила двери, батарею и стены в ванной. На краску потратила 3000 ₽.

Если все-таки хотите сделать ремонт — выбирайте обычную белую краску для стен или нейтральные обои. Лучше избегать ярких цветов и сложного дизайна — это может не понравиться покупателям. В сильно запущенной квартире можно снять напольное покрытие и ободрать обои со стен. Продавать жилье с черновой отделкой проще и дешевле, чем делать ремонт.

Сделать предпродажные фотографии

По фотографиям люди решают, стоит ли идти на просмотр квартиры. Поэтому нужно сделать качественные фотографии. Несколько рекомендаций, как показать квартиру с выигрышной стороны.

Используйте панорамную съемку. В большинстве современных смартфонов есть режим «Панорама» — используйте его для съемки общего плана каждой комнаты. Панорамная съемка визуально увеличивает даже маленькую комнату. А неудачно обрезанный кадр «съедает» часть пространства, и квартира кажется меньше, чем в действительности.

Такие фото не дают представления о размере и назначении помещения: это может быть как комната, так и кухня
Вынесите лишние вещи из помещения. Если вы продаете квартиру, в которой живете, освободить ее от мебели непросто. Чтобы на снимке помещение казалось просторнее, можно вынести оттуда мелкую мебель — стулья, кофейные столы, подставки с цветами. Вещи тоже лучше убрать из кадра, чтобы они не захламляли пространство.

Без этих вещей кухня выглядела бы более просторной
Фотографируйте при дневном свете. Тогда квартира будет казаться светлой и просторной.

Показывайте масштаб жилья. По фотографиям совершенно пустой комнаты сложно понять ее размер. Если продаете квартиру без мебели — перед фотографированием поставьте в комнату стол или стул. Относительно этого предмета легче оценить размеры помещения.

Сделайте фото подъезда и прилегающей территории. Если квартира с хорошим ремонтом, но в старом доме или рядом со свалкой — не стоит об этом умалчивать, надеясь, что покупатели не обратят внимание. Чтобы не тратить время на «пустые» показы, сфотографируйте ближайшую инфраструктуру и состояние подъезда.

Постарайтесь показать свой район в выгодном свете и сделать фото максимально информативными. Если у вас красивый вид из окна — лучше снимать двор из дома. А если рядом сетевой магазин, новая детская площадка или другие привлекательные объекты — добавьте в объявление их фотографии. Делайте фото при дневном цвете, чтобы район не выглядел мрачным и опасным. Если продаете квартиру в холодное время года, а рядом с домом много деревьев — лучше поискать летние снимки — они покажут, что в районе много зелени.

Окна выходят на парковку, а не на проезжую часть — значит, в квартире не будет слишком шумно. Спортивная площадка и большая парковка — плюс для многих потенциальных покупателей
Напишите подробное объявление. Подробно опишите состояние квартиры: укажите площадь, расположение комнат, расскажите, из чего выполнено напольное и настенное покрытия, какой фирмы и качества сантехника, окна и батареи. Расскажите про состояние дома и ближайшую инфраструктуру. Если на просмотрах люди задают одни и те же вопросы — ответы на них добавьте в объявление. Если у вас есть план квартиры — можете добавить его к объявлению.

Подготовить квартиру к просмотрам

Сделать генеральную уборку. Если квартира большая, и уборки давно не было — проще нанять профессионалов. У них есть специальное оборудование и чистящие средства. В зависимости от города, генеральная уборка квартиры стоит от 2500 ₽.

Если хотите самостоятельно, быстро и качественно убрать квартиру — возьмите в аренду профессиональное оборудование. Например, в Челябинске стоимость аренды моющего пылесоса начинается от 400 ₽ в день.

Убрать общие помещения. Если квартира в общем тамбуре с соседями, попросите их хотя бы на время убрать обувь, велосипеды, лопаты и другие вещи, которые захламляют пространство. Если на общей площадке грязь, окурки — лучше не ждать уборщицы, а убрать их самим.

Сделать квартиру уютнее. Квартира должна произвести хорошее впечатление на будущих хозяев. Для этого можно добавить детали, которые улучшают общий вид. Например, можно оставить шторы на окнах, повесить чистое полотенце в ванной или постелить новый коврик у двери, чтобы помещение выглядело уютнее.

Освободите квартиру от людей. Хорошо, если во время показа, в квартире нет посторонних. Собак тоже лучше убрать из дома. Если вся семья в сборе, покупатели не смогут нормально осмотреть комнаты. Маленькие дети могут капризничать и отвлекать от показа, а животные — повести себя агрессивно и сорвать показ.