Выкуп квартир с прописанными людьми

Срочный выкуп или продажа квартир с прописанными людьми

Необходимо быстро продать квартиру, но в ней прописан человек? — это проблема, но решаемая. Нередко возникает ситуация, что собственник прописал в свою квартиру родственника, постороннего человека, неважно, главное прописал. Но тут возникла необходимость продать квартиру. Шанс продать квартиру в которой прописаны люди очень мал. Многие полагают, что в этом нет никаких проблем и слепо верят, что быстро найдут покупателя, ведь аргумент простой — человек в квартире не проживает и его можно выписать будет потом. В свою очередь покупатели стороной обходят квартиры, которые предлагаются с постоянно зарегистрированными людьми. Поясним почему.

Какие проблемы могут возникнуть, если купить квартиру с прописанным человеком?

то есть по факту развития наиболее негативного ходя событий новый собственник попадает на:
1. Невозможность нормального проживание в своей же новокупленной квартире
2. Необходимость в выписки из своей квартиры прописанного гражданина
3. Необходимость в выселении из своей квартиры прописанного гражданина

Итого: опять таки же, повторимся, при самом пессимистичном развитии событий, квартирой невозможно будет пользоваться в среднем полгода, так как средний срок выписки человека из квартиры через суд составляет 6 месяцев + ещё время на выселение.

Прописанный гражданин имеет полно право прописать без согласия собственника жилья своих несовершеннолетних детей. Так же можно представить, что они все вселяться и их потом надо будет лишать жилища в судебном порядке. Или в случае простой прописки без вселения — выписать по суду.

Если возникнет необходимость быстро продать квартиру, то с прописанным человеком этого сделать не удастся. Так как никто не пожелает иметь хоть какой-то шанс столкнуться с вышеописанными проблемами.

Естественно, такое бывает не всегда, и можно даже сказать, что редко, но если даже существует шанс, что такое может случиться 1 из 100, многие предпочитают отказаться от покупки.

Выкупаем квартиры с прописанными людьми, в том числе с несовершеннолетними.

Мы готовы совершить срочный выкуп квартир у собственников, кому необходимо быстро получить деньги, но при этом не заниматься вопросами выписки людей из продаваемой квартиры. Мы выкупаем квартиру с прописанными в ней людьми, получение денег в самые короткие сроки. Выкуп производим за счёт собственных средств, поэтому искать покупателя, который согласится купить квартиру с невыписанными нет необходимости.

Если собственник решиться нам продать квартиру с прописанными людьми, очевидные плюсы:

Получение денег за квартиру в течение нескольких дней.
Нет необходимости заниматься выпиской людей

Есть вопросы? — ЗВОНИТЕ!

Можно продать квартиру с прописанными?

Если нет необходимости пользоваться услугой срочного выкупа, а хочется продать квартиру по рыночной цене, то перед продажей необходимо выписать всех зарегистрированных граждан из квартиры. Если кто-то не может или не хочет выписываться, необходимо обратиться с исковым заявлением в суд о снятии граждан с регистрационного учёта по месту жительства. Стоит отметить, что средний срок выписки составляет 6 месяцев.

В свою очередь, мы можем предложить специалистов, который возьмут на себя:

Выписку из квартиры через суд.
Продажу квартиры после выписки.
Покупку новой квартиры.

Как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний?

Этот вопрос раскрыт в предыдущих абзацах, поэтому повторяться не будем, отметим основные пункты, пройдя которые возможно будет продать квартиру с прописанным ребенком.

Выписать ребенка через суд, далее продать квартиры.
Воспользоваться услугой срочного выкупа с прописанным ребенком.

Везде выше мы рассмотрели варианты с учётом того, что прописанный человек не желает сам выписаться из квартиры собственника.
Так же не рассматриваем варианты, где прописанный гражданин является отказником в приватизации (сохраняет пожизненное право пользования).

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем. Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи. Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская. Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам. Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму. Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила. И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду. А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать. Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье). Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой. Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке. Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть. Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Выкуп квартир с прописанными людьми

Чтобы квартиру можно было выкупить в короткий срок, она должна быть юридически чистой. Никаких судебных обременений. На объект не должны претендовать наследники. Не получится срочно продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку.

К квартирами, которые получены в дар или были унаследованы, «срочные покупатели» относятся настороженно. А вот наличие долгов за ЖКХ и покупка средствами материнского капитала, обычно не являются преградами. То же самое и с незаконными перепланировками. Нередко они негативно сказываются на цене, но для покупателей это может быть даже выгодно.

При этом неотъемлемым условием срочного выкупа квартиры становится дисконт к рыночной стоимости. Выкуп квартир — это рискованный бизнес. Поэтому продавец недвижимости с одной стороны выигрывает в сроках продажи, но теряет в цене объекта от 10 до 20%.

Выкуп квартиры в новостройке

Выкуп квартиры на вторичном рынке

Тут балом правит трейд-ин от застройщиков. Программа — прямой аналог акции в автосалонах: продай нам старое и получили новинку.

— Дисконт выкупа составляет порядка 10%, возможно и выше, в зависимости от характеристик, привлекательности квартиры. По времени выкуп занимает около десяти рабочих дней. Можно и отказаться от трейд-ин, а просить только о выкупе. Но если вы итак присматриваете новое жилье, эта программа будет в приоритете. По «взаимозачету» компания может предложить скидку на новостройку, — рассказывает юрист, гендиректор федеральной компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

В случае трейд-ин нужно будет заключить два договора: о продаже (прописаны стоимость квартиры, размер комиссионных издержек) и договор бронирования жилья в новостройке. В рамках последнего за вами закрепят выбранную квартиру и зафиксируют стоимость.

Выкуп квартиры в ипотеку

Будем честны: действительно срочно продать квартиру, которая находится под ипотечным обременением — сложно. Но покупатели на такие объекты бывают. Первым делом для продажи ипотечного жилья нужно пойти в банк и узнать все о досрочном погашении. Тут проблем нет: банки часто одобряют сделку, ведь так они быстро вернут свои деньги. Иногда финансовые учреждения разрешают продать квартиру вместе с ипотечным долгом — при условии, что новый владелец их устроит в качестве заемщика.

Однако здесь все упирается в скорость работы сотрудников банка. В лучшем случае закрыть сделку и получить деньги получится через месяц.

Выкуп снятой квартиры

Ситуация редкая. Но бывает так, что люди арендуют жилье, а владелец в один момент решает с ним расстаться. Причем сделать хозяину это нужно срочно. Тут важно проявить нотки дипломатии и сесть за стол переговоров. Если компромисс удастся, то владелец жилья продаст его. Причем у арендаторов будет легкое преимущество: люди знакомые, платили исправно, значит можно отбросить сомнения в их честности.

Обратная ситуация: срочно выкупить квартиру хотят арендаторы. Правда, в этом случае вряд ли придется рассчитывать на дисконт. Скорее речь о среднерыночной стоимости да еще и по самой верхней планке.

Застройщики. Но, как правило, они работают с аффилированными-компаниями. Проще говоря, другой фирмой, которая производит выкуп. В этом случае застройщик выступает как своего рода рекламный агент, посредник. Помните, что некоторые застройщики предлагают в случае трейд-ин скидку на новую квартиру.

Риэлторские агентства. Срочным выкупом занимаются только крупные компании. У небольших фирм просто нет такого запаса оборотных средств.

Частные лица. Такой бизнес существует уже давно. Нередко предприниматели создают рекламные сайты или публикуют объявления, чтобы выглядеть как компания, ведь к фирме у людей больше доверия, чем к частнику.

Рассказывает риэлтор Юрий Паршиков:

1. Большинство продавцов своих квартир необъективно подходят к оценке жилья. И это не удивительно. Нужно сопоставить ряд факторов, чтобы дать правильную оценку стоимости имущества: населенный пункт, район, общее состояние жилья, технические характеристики.

2. Если человеку нужно срочно продать квартиру, он будет лоббировать свою оценку. Как правило, завышенную на 10-15% по причине неосведомленности в правильной оценке. Либо потому, что «сосед продал такую же за N-сумму, и я так хочу». Хотите узнать рыночную стоимость, близкую к реальной? Сравните объявления о продаже аналогичного жилья со своим.

3. Профессиональные компании в первую очередь производят срочный выкуп квартиры, у которых рыночная стоимость прозрачна, легко определяется. Никто не будет работать себе в ущерб.

4. Когда производится выкуп, чаще оформляют квартиру на сотрудника фирмы. Не забывайте, что при перепродаже новый собственник, который владел объектом менее пяти лет, должен будет уплатить налог. Поэтому компания обязательно закладывает эту сумму при срочном выкупе.

5. Чтобы выгодно быстро продать квартиру и избежать грабительских неустоек, следует обращаться к профессионалам. Они правильно проведут оценку стоимости жилья.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только Откроется в новой вкладке.»>право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с Откроется в новой вкладке.»>правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную Откроется в новой вкладке.»>альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
Покупатель не проверил перед сделкой Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги или Откроется в новой вкладке.»>ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

Члены семьи собственника, Откроется в новой вкладке.»>отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться Откроется в новой вкладке.»>разрешение Органов опеки и попечительства;
Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. Откроется в новой вкладке.»>«завещательный отказ»);
Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Откроется в новой вкладке.»>Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже Откроется в новой вкладке.»>титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?

Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и расскажем, как новые собственники разбираются с этой проблемой.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть.

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
Рентополучатели;
Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:

Прописать в договоре купли-продажи условие о выписке;
Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
Просьбу о принудительном выселении.

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Суд по имуществу: как правильно составить иск

Проверь продавца квартиры: узнайте о возможном банкротстве, нахождении в розыске, исполнительных производствах за 5 минут! Не допустите, чтобы сделка была признана недействительной или оспорена в будущем! Проверить продавца можно по паспорту.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать – заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр. Такая выписка доступна всем и каждому, однако в ней будут сведения только о собственниках жилья и долях каждого из них.

А вот сведения о прописанных лицах получить без достаточных оснований сложно. Это доступно только тем, кто попадает в список:

Собственник жилой недвижимости.
Прописанный в квартире человек.
Арендатор, который заключил с собственником соответствующий договор;
Нотариальный представитель или законный представитель собственников и прописанных лиц;
Суд, следственный комитет, правоохранительные органы, ПФР и т. п. по официальным запросам.

Поэтому рекомендуем вам пообщаться с продавцом и запросить информацию обо всех, кто прописан в квартире. Причем не устную, а получив документ через уполномоченный орган в надлежащем формате. Если вы оформляете сделку через банк или с помощью риелторов, такие сведения они тоже потребуют.

Долевая собственность: что нужно знать

Чтобы узнать информацию о прописанных, следует попросить у собственника выписку из домовой книги. В Интернете можно прочитать, что домовые книги отменили и узнать прописанных теперь почти невозможно, однако это не совсем так. Дело в том, что жилищный учет передали МВД и архивы ведутся не на бумаге, а в электронном виде. Формально домовой книги действительно нет, сейчас это цифровой архив, однако по-прежнему полученные оттуда сведения многие называют выпиской из домовой книги.

Из этой выписки можно узнать ФИО собственников и прописанных в квартире людей, данные о ранее прописанных лицах, сроках регистрации и выписки, семейных отношениях.

В соответствии с регламентом предоставления информации жилищного учета по Москве, выдают выписки МФЦ и Инженерные службы соответствующих районов. Обычно забрать ее можно будет в тот же день. Чтобы получить документ, понадобится только паспорт и заявление, которое сформирует специалист во время приема. Представителю дополнительно понадобится доверенность. Платить за выписку не нужно.

Кроме выписки, получить данные о прописанных можно в едином жилищном документе (Москва) или справке о регистрации по форме № 9. Порядок получения аналогичный.

Личный опыт: я купила квартиру и не могу выписать прежних жильцов

Покупка вторичного жилья — это всегда риск. Наша героиня Анастасия купила квартиру и позже выяснила, что в ней зарегистрирован сын бывшей владелицы, который сейчас находится в армии. Рассказываем, чем это грозит и что делать в подобной ситуации.

Иметь собственное жильё в Москве — мечта, наверное, для каждого приехавшего в этот город. После окончания университета я осталась в столице, чтобы строить карьеру, кочевала по съёмным квартирам и выслушивала постоянное « зачем платить за чужое жильё, если можно купить своё » .

Осуществить свою мечту и взять квартиру в ипотеку мне удалось в прошлом году. Родители помогли с деньгами на хороший первый взнос, и ежемесячный платёж по кредиту оказался меньше, чем оплата съёмного жилья: 28 тысяч ₽ выплат банку против 35 тысяч ₽ за аренду однушки.

Как я покупала квартиру

Квартиру я выбирала по довольно скромным критериям: не очень дорогую, поближе к метро и желательно не на конечной станции. Ну и несколько чисто бытовых параметров: наличие балкона, относительно просторные комнаты, продуктовые магазины недалеко от дома. Было лишь одно жёсткое условие: двухкомнатная квартира должна была стоить не больше 8 миллионов ₽.

Спустя полтора года постоянного мониторинга Циана, Яндекс.Недвижимости, Авито, Домофонда и нескольких других приложений мне повезло найти « двушку » площадью 43 квадратных метра в четырёх минутах ходьбы от метро Петровско-Разумовская. Меня всё устроило, особенно цена: 7 990 000 ₽. Для сравнения — аналогичные квартиры в соседних домах стоят 9 – 10 миллионов ₽.

Продавец — приятная на вид женщина — объяснила, что цена занижена из-за спешки: она уже внесла первый взнос по ипотеке за квартиру в новостройке неподалёку и теперь срочно продаёт старое жильё, чтобы закрыть банковские обязательства. Подвоха в этом я, к сожалению, не заметила и в течение месяца взяла кредит на недостающие 900 тысяч ₽ — и мы оформили сделку.

Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя

После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.

Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.

Но это было одной из моих ошибок при покупке жилья: спустя два месяца я получила квитанцию об оплате коммунальных услуг из расчёта на трёх человек: меня и двух предыдущих жильцов. Так я купила квартиру с « мёртвыми душами » .

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.

Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.

То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.

Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.

В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.

Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.

Проблема №2: один из бывших владельцев оказался в армии

Но дальше меня ждал новый сюрприз от предыдущей владелицы. Она говорила, что её сын, который также прописан в квартире, находится у бабушки. Оказалось, что он… проходит срочную военную службу!

Находясь в армии, человек сохраняет право пользования жилым помещением. Он выбыл по уважительной причине, и вопрос о его выселении и снятии с регистрационного учёта можно решать лишь тогда, когда он вернётся. Аналогично решаются вопросы с людьми, отбывающими наказания в местах лишения свободы. Если сделка совершена без их согласия, то это потенциальная юридическая проблема.

В теории гражданин может добровольно сняться с регистрации и прописаться по месту прохождения службы. Однако воинская часть не обязана предоставлять регистрацию вне сроков службы, и по отбытии домой у человека сохранится право встать на регистрацию по прежнему адресу и вселиться в квартиру. Вопрос, воспользуется ли он этим правом или нет.

Проблема №3: отсутствие согласия на сделку со стороны второго бывшего владельца

И тут вскрылась ещё одна большая ошибка при оформлении сделки — получение согласия на сделку со стороны сына собственницы. Такой документ мог бы решить проблему внезапного появления нежелательных лиц в моей квартире. Но его не было.

Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя. Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке. Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним случилось.

Ещё один вариант — нотариально удостоверенное согласие на сделку. Если человек, находящийся на службе или в местах лишения свободы, даёт согласие на сделку и обязуется не претендовать на право пользования жилым помещением, то юридически он уже не может поселиться по прежнему месту прописки.

Но я советую обеспечить личное присутствие всех правообладателей (а постоянная регистрация — это подтверждение права на постоянное проживание — прим. Сравни.ру) на сделке. Если вам объясняют какие-то уважительные причины отсутствия гражданина, имеющего право проживания на покупаемой жилплощади, то лучше от такой сделки просто отказаться. Так как это первый признак подозрительной сделки. 50% случаев отсутствия человека на сделке или продажи квартиры по доверенности — это мошенничество.

Что может произойти

Сказать, что я расстроилась после таких новостей — ничего не сказать. Меня пугало сразу несколько перспектив.

1. Бывшая хозяйка или её сын могут заявиться в мою квартиру и потребовать предоставить им возможность проживать здесь.

Любой прописанный на жилой площади посторонний человек может запросто попасть в вашу квартиру, и вы не можете его ограничить. Этот человек может, например, вызвать службы, открывающие двери, показать страницу с регистрацией в паспорте и спокойно попасть в жилище, где он будет находиться и проживать. Выгнать такого человека вы не можете. Для этого нужно судебное решение об ограничении человека в пользовании объекта либо решение о снятии его с регистрации.

2. Второй страх — что я не смогу проводить дальнейшие сделки с квартирой, например продать жильё, оформить обмен или дарственную.

Могут возникнуть проблемы с дальнейшим отчуждением квартиры, так как в договоре всегда прописывается, кто на данной жилплощади зарегистрирован и срок, когда эти люди должны выписаться.

Но совершение сделки продажи такой квартиры возможно. Вы — владелец и распоряжаетесь своим имуществом так, как посчитаете нужным. Если в вашей квартире прописан человек и не выписывается, а вы хотите её продать, вы составляете договор купли-продажи с обременением (это значит, что в квартире зарегистрирован человек, имеющий право пользования жильём). Следующий покупатель уже будет выписывать его сам. Но какого-либо права помешать вам провести сделку нет.

3. Пожалуй, самое незначительное и банальное — лишние расходы на коммунальную плату. Тут всё просто: ряд параметров в квитанции рассчитывается исходя из количества прописанных в квартире. В этот список входят электроэнергия, водоснабжение, газ, вывоз мусора и отвод воды.

Мне повезло практически не переплачивать, так как в квартире стоят счётчики на электричество и воду, а значит, количество проживающих при оплате этих пунктов не учитывается. Так что я теряю ежемесячно только 116 ₽ по расчётам потребления газа на большее количество жильцов и примерно ту же сумму за вывоз мусора (к сожалению, местная управляющая компания так и не смогла мне назвать точной стоимости этой услуги, которая попадает в ежемесячную квитанцию под пункт « содержания жилого помещения » ).

Но терять даже 200 ₽ в месяц неприятно, тем более что с момента покупки квартиры прошло уже 10 месяцев: получается, что за это время я переплатила примерно 2 тысячи ₽.

Для тех, кто попал в аналогичную ситуацию, могу дать совет — требуйте от невыписавшихся компенсации лишних расходов через суд. По словам Михаила Темицкого и Константина Крохина, такую компенсацию получить возможно после решения суда о снятии граждан с регистрационного учёта.

Итоги

Что касается моей ситуации, то мирным путём проблему прописки бывших жильцов решить не удалось. Я подала заявление в суд о выписке предыдущей владелицы и собираюсь подать аналогичный иск в отношении её сына после того, как он вернётся из армии.