Что нужно спрашивать при покупке квартиры

Что спросить об объекте перед выездом на просмотр?

Приведенные ниже рекомендации — это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантий, что с квартирой действительно всё хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.

А был ли объект?

Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Циан мощная служба модерации, которая ежедневно «просеивает» сотни объявлений на предмет их актуальности. И в Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, но, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например о Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления». Таким образом, поясняет Максим Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на тяжело продающиеся или сдающиеся объекты.

Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.

Прощайтесь сразу, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой. Все это свидетельствует о том, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.

Если вам попалось такое фейковое объявление и недобросовестный продавец, надо обязательно пожаловаться в службу модерации Циан. На каждом объявлении внизу справа есть кнопочка «Пожаловаться».

Не доверяешь — проверяй!

Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам: из экономии или из-за недоверия к своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.

Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента. Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже все-таки появился). В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет непросто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.

С ней согласен и эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков, который напоминает, что при звонке по объявлению следует узнать о стоимости вознаграждения риэлтора, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.

Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, но не все покупатели готовы на такой риск — значит, есть шанс потратить время впустую.

Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это можно также по телефону еще перед просмотром.

«А еще уточните, продается ли объект с мебелью и что в квартире вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Ответ на этот вопрос позволит оценить адекватность установленной продавцами цены — правда, для этого важно довольно хорошо ориентироваться на рынке и в ценообразовании», — продолжает риэлтор.

Кроме того, надо узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Илья Паршиков: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка — некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».

Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это нереально. Дело в том, что критичные перепланировки, такие как перенос «мокрой» зоны, дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций, напрямую влияют на объект недвижимости, потому что означают для него определенные риски. Пока клиент платит ипотеку, банк предпочитает иметь в залоге ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.

У меня к тебе три вопроса…

Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:

1. документы основания права собственности;
2. кто является собственником;
3. как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).

Если документ основания — договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным. Если это наследство, то выясните, по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.

Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию: есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.

Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.

Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более пяти лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.

Если собственники — дети, надо выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка затянется.

Когда-то что-то выплатили?

Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит поинтересоваться справкой о выплаченном пае, продолжает Валентина Чалова.

Если квартира приобретается в ипотеку, и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то лучше выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру, сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).

Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все детали по схеме сделки. «Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца — в другом, без риэлторов сделка практически исключена. Многое будет зависеть от условий банков, и не факт, что сделка вообще окажется возможной: тогда ради чего ехать?»

Резюмировать список мы попросили эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.

«Чек-листы, естественно, должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать: ведь любой ответ важно рассматривать в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».

Очень часто в объявлении продавцы искажают метраж квартиры, завышают этаж (для 1го, 2го и 3го этажей), этажность, занижают последний этаж. Не указывают отсутствие лифта, наличие газовой колонки. Но больше всего меня, если честно, напрягает отсутствие информации о том, куда выходят окна; этим грешит большинство объявлений. Продавцы не только не указывают стороны света, но и скрывают, что окна выходят на козырек подъезда, магазина, на наружные блоки вентсистем, на парковку Сейчас стала актуальна проблема баров и хостелов в жилых домах, которые создают иногда невыносимые условия для жильцов.

Полезная статья, спасибо!

Очень часто риэлторы грубо хамят и разговаривают с покупателем в уничижительной форме. Это связано с тем, что в сделке будут присутствовать невыгодные для вас условия. Такой психологический прием используется, чтобы изначально подавить покупателя, чтобы он пошел , в последствии, на невыгодные для себя условия. Еще нужно уточнять причину продажи, а также историю квартиры. В условиях коронавируса, всяческие «делишки» риэлторов могут оказаться просто преступными.

Покупателю приходить на просмотр со своим риэлтором,который будет хамить в ответ на хамство.

если агент хамит, надо прекращать работать с этим агентством

И посылать куда подальше!

«Если собственник один, то спросите, сколько ему лет: если он возрастной, надо будет внимательно изучить медицинскую карту. «- прям улыбнуло) … Каким образом вы будете изучать медицинскую карту и кто вам ее даст? И что она вам даст? Вы медик?

Предварительная оценка ситуации

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О’key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения Откроется в новой вкладке.»>предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы (проверять их будем потом):

1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
   — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями». А также убедиться в том, что собственники – здоровые и вменяемые люди, а не семья потерявших память алкоголиков.
2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком Откроется в новой вкладке.»>основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
   — Нам важно, чтобы правовая история квартиры была доступна для проверки, само право было Откроется в новой вкладке.»>зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
3. Кто Откроется в новой вкладке.»>прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
   — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
4. Женат ли Продавец?
   — Если да, то Откроется в новой вкладке.»>согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
5. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети?
   —Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее в ИНСТРУКЦИИ).
6. Был ли использован Откроется в новой вкладке.»>маткапитал для приобретения этой квартиры?
   — Тут важно проследить за выполнением обязательства родителей по выделению долей детям (подробнее – по ссылке).
7. В ипотеке квартира или нет?
   — Если кредит за квартиру еще не выплачен, нужно понимать, как Продавец собирается его гасить (вероятно, нашими деньгами); есть разные способы Откроется в новой вкладке.»>продажи ипотечных квартир из-под залога.
8. Есть ли какие-либо люди (Откроется в новой вкладке.»>«третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на Откроется в новой вкладке.»>право собственности или Откроется в новой вкладке.»>право пользования этой квартирой?
   — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
9. Есть ли какие-либо другие Откроется в новой вкладке.»>ограничения/обременения прав на эту квартиру?
   — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
10. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности.
11. Сделка предполагается прямая или Откроется в новой вкладке.»>«альтернативная»?
    —Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
12. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
    — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
13. Не было ли в квартире Откроется в новой вкладке.»>неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
    — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме Откроется в новой вкладке.»>поэтажного плана квартиры.
14. Имеется ли Откроется в новой вкладке.»>долг по коммунальным платежам и в частности – за капитальный ремонт дома?
    — Этот долг может потом повиснуть на нас, и нужно понимать, как этот вопрос решается (см. по ссылке).
15. Кто непосредственные соседи?
    — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом Откроется в новой вкладке.»>для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

• Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют Откроется в новой вкладке.»>мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
• Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
• Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
• Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса), что со временем не объявятся еще Откроется в новой вкладке.»>наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
• Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
• Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
• Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
• Если выяснилось, что соседи– «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
• И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к Откроется в новой вкладке.»>обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Что нужно спрашивать при покупке квартиры

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

На рынке недвижимости до сих пор нередки случаи мошенничества и обмана. Как проверить продавца и квартиру и минимизировать риски при покупке жилья?

Проверяем цену, дом и продавца

Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть – это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости, это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем – от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.

Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.

Еще одна вещь, которую можно сделать – проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале Реформа ЖКХ. Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.

Наконец, главный пункт, который нужно исследовать – это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец – это агентство или частное лицо можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.

Выясняем, кто собственник

Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки — кто является собственником, и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить у продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать и самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма гораздо меньше, чем потенциальные потери.

Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.

Наследники и скрытые собственники

Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от такой покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.

Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.

Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.

Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена его родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не записана.

Квартира в залоге

Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН – это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Покупать такую квартиру можно только, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс влипнуть в длительное судебное разбирательство. Как правило, продавцы заранее сообщают о том, находится ли квартира в залоге и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и поискать другую квартиру.

Доверенности

Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В этом случае продавец квартиры не является собственником и действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты (это можно сделать здесь). Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.

Перепланировки и долги за ЖКУ

Если вы не обнаружили проблем с собственниками и документами, не спешите сразу подписывать договор. Изучите технический паспорт квартиры, поэтажный план и экспликацию на объект недвижимости. Какие здесь могут таиться подводные камни? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого придется вернуть помещение к исходному состоянию. Доказать, что перепланировку сделали не вы будет крайне сложно. Кроме того, если вы захотите перепродать квартиру, вам придется объяснять будущим владельцам, почему планировка квартиры не соответствует документам.

Для того, чтобы не оказаться в списке должников за ЖКУ, также попросите у владельца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (такой документ можно оформить в любом МФЦ).

Чтобы не держать в голове все эти пункты и не забыть что-нибудь важное в самый ответственный момент, можно прибегнуть к услугам профессионалов и нанять опытного риелтора из крупного агентства. Профессионалы возьмут на себя все вопросы, связанные с проверками и проведением сделки с минимальными для вас рисками, правда, за это придется заплатить комиссию агентства, но это меньше чем потери от встречи с мошенниками.

Подробнее о покупке недвижимости читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать при покупке квартиры, чтобы не нарваться на мошенника. Сделкой может заниматься сам собственник или риэлтор. В обоих случаях перечни вопросов отличаются. Рассмотрим, какую информацию должен представить продавец или риэлтор, и какие моменты должны насторожить покупателя.

В статье расскажем:

Вопросы продавцу при покупке квартиры

Собственник может продавать жилье самостоятельно или нанять для этого риэлтора, заключив с ним договор и оформив нотариальную доверенность. Если интересы продавца представляет риэлтор, ему нужно задавать те же вопросы, что и владельцу продаваемой недвижимости.

Если же риэлтор участвует только как посредник и доверенность на него не оформлена, следует встретиться с продавцом лично, и задать ему все интересующие вопросы при покупке квартиры.

Как была получена квартира в собственность?

Самый главный вопрос, задаваемый при покупке квартиры – на каком основании у продавца возникло право собственности. Это может быть договор:

1. Купли-продажи.
2. Мены.
3. Дарения.
4. Ренты.

Недвижимость получают и в наследство, а правоустанавливающим документом выступает свидетельство от нотариуса. Все это нужно проверить, чтобы убедиться, что продавец является законным владельцем и имеет право на заключение сделки.

Важно! Сделки с унаследованной недвижимостью считаются самыми рискованными. Если свидетельство выдано менее трех лет назад, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что на наследство не будут претендовать третьи лица, и они не смогут оформить куплю-продажу.

Какое количество собственников?

Узнать количество собственников можно в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Если их несколько, но продается только доля в праве собственности, нужно потребовать у продавца документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки от других владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если же доли продаются одновременно всеми собственниками, отказ не потребуется.

Есть ли несовершеннолетние среди собственников?

Если в квартире несколько владельцев, и среди них есть несовершеннолетний ребенок, его родители должны найти ему другое жилье вместо продаваемого. Предварительно оформляется разрешение органа опеки.

Велик риск и при покупке недвижимости, приобретенной с маткапиталом. Если владелец сертификата не выделил доли всем членам семьи, а затем решил продать жилье, сделку смогут оспорить органы опеки, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Сколько было владельцев квартиры?

Еще один важный вопрос про квартиру – сколько владельцев было до регистрации права продавца. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятности оспаривания сделки. Документы предыдущих собственников продавец не сможет представить, и есть шанс, что кто-то из их родственников захочет претендовать на недвижимость.

Приобреталась ли квартира в браке?

Если квартира куплена продавцом не в браке или получена по безвозмездной сделке, проблем возникнуть не должно. Все меняется при покупке недвижимости в браке. Даже если она оформлена на одного супруга, для продажи понадобится нотариальное согласие второго (ст. 35 СК РФ).

Есть ли в квартире зарегистрированные?

Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных лиц можно, попросив продавца представить выписку из домовой книги. На слово верить не стоит: если покупателя обманут, выписать людей он сможет только через суд.

Обратите внимание! Важно, чтобы собственник выписал всех родственников до подписания договора купли-продажи. Если это не получается сделать, на свой риск покупатель может согласиться на сделку, указав в договоре срок снятия с регистрационного учета для продавца.

Есть ли обременения?

Если квартира под арестом или в залоге, Росреестр сделку не зарегистрирует. Этот момент лучше уточнить заранее, а также заказать расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. Там будет указана вся информация.

Если же не задать этот вопрос при покупке недвижимости и не проверить ее на наличие обременений, можно лишиться задатка, и так и не купить квартиру. Потом деньги придется взыскивать через суд.

Узаконена ли перепланировка?

При осмотре квартиры нужно сверить реальную планировку с техпаспортом. Если продавец делал перепланировку, она должна быть узаконена. Это подтверждается документами из БТИ.

Купив недвижимость с неузаконенной перепланировкой, покупателю придется заниматься этим самостоятельно.

Есть ли долги по коммунальным услугам?

Устно продавец может сказать, что долгов по ЖКУ нет. Лучше запросить у него справку об отсутствии задолженностей. Она выдается ТСЖ или УК, обслуживающей многоквартирный дом.

Когда проводился ремонт?

Если ремонт проводился недавно и менялись трубы отопления, водоснабжения, электропроводка, это означает, что у покупателя в дальнейшем не будет проблем с инженерными сетями.

Кто живет по соседству?

Еще один вопрос при осмотре квартиры касается соседей. Рекомендуется уточнить, слышно ли их, чтобы оценить качество звукоизоляции. Также продавец может рассказать о конфликтных соседях и проблемах с ними.

Совет юриста: не стоит рассчитывать на откровения продавца по поводу неконфликтности соседей. Ему нужно продать квартиру, и он будет преподносить все только в положительном свете. Лучше самостоятельно пообщаться с будущими соседями, чтобы выяснить, кого они из себя представляют.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Установлены ли счетчики?

Счетчики электроэнергии и водоснабжения позволяют сэкономить на оплате услуг. Если их нет, придется платить по общим нормативам или устанавливать самостоятельно. Желательно проверить их наличие самому, а также запросить у продавца документы, где будут указаны даты установки и сроки поверок.

Вопросы риэлтору при покупке квартиры

Покупателю важно знать, какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры. Они могут касаться как самой недвижимости, так и деятельности специалиста.

Важно! Вопросы о недвижимости для риэлтора такие же, как и для продавца.

На какое агентство работает риэлтор?

Для начала нужно задать вопрос риэлтору об агентстве недвижимости, в котором он работает. Репутация агентства многое значит. Можно почитать отзывы о нем в интернете или расспросить знакомых.

Сколько стоят риэлторские услуги?

Этот момент нужно уточнить до заключения договора. Услуги риэлтора оплачиваются фиксировано, но он может брать и процент от сделки. Как правило, стоимость услуг сразу закладывается в цену квартиры.

Каков порядок оплаты услуг?

Это один из главных вопросов риэлтору при покупке квартиры. Он может брать оплату при заключении договора, или же после сделки. Второй вариант для покупателя предпочтительнее: в первом случае есть шанс, что риэлтор возьмет деньги, но услугу так и не окажет.

Порядок проверки юридической чистоты сделки

Риэлтор должен проверить недвижимость с юридической точки зрения. Перечень его услуг и ответственность указываются в договоре. Нужно уточнить, что конкретно риэлтор будет делать для проверки квартиры.

Количество объектов на рассмотрении

Заинтересованный риэлтор постарается быстрее найти подходящие для клиента квартиры и посмотреть их с ним или без него. Если же он не торопится с поиском и не дает точного ответа несколько дней, стоит насторожиться.

Что должно насторожить?

Если все вопросы при выборе квартиры заданы собственнику, но впоследствии были выявлены следующие обстоятельства, это повод насторожиться и проверить все тщательнее, либо отказаться от сделки:

1. Недвижимость куплена недавно. Если продавец владеет ею менее года, есть вероятность, что быстрая продажа используется для сокрытия нарушений по предыдущей сделке.
2. Квартира продается по доверенности. Такой способ продажи используют мошенники, но нормальные люди тоже оформляют доверенности. Нужно отнестись к сделке внимательнее.
3. Квартира под обременением, и продавец об этом не сообщил заранее.
4. Цена существенно ниже рыночной. Минимальную цену устанавливают люди, которым нужно быстро продать жилье. Но среди продавцов есть и мошенники, которые надеются, что найдутся покупатели на недвижимость по заманчивой цене.

Ответы юриста на частые вопросы

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры у застройщика?

Вопросы те же самые, что и для продавца. Необходимо уточнить наличие лицензии, разрешительной и проектной документации у застройщика.

Можно ли задать вопрос риэлтору онлайн бесплатно?

Да, некоторые агентства недвижимости предоставляют такую услугу. Но лучше проконсультироваться у юриста, т.к. он не является заинтересованной стороной в сделке.

Какие вопросы при выборе квартиры должен задать риэлтор клиенту?

Нужно уточнить, в каком районе интересует недвижимость, материал и год постройки дома, желаемая площадь и количество комнат, этаж, этажность дома, состояние ремонта. Также важна сумма, на которую рассчитывает клиент.

Какие вопросы задавать при покупке дома?

Приобретение дома отличается от покупки квартиры. Продавец должен представить документы на жилье и земельный участок, рассказать о материалах для строительства. Отчуждение дома без земельного участка, на котором он расположен, по закону запрещено.

Какие документы спросить у риэлтора, если он продает квартиру от имени собственника?

Обязательно нужна нотариально удостоверенная доверенность, правоустанавливающие документы, техпаспорт, паспорта участников сделки.

Заключение эксперта

1. При покупке квартиры необходимо запросить у продавца все документы на недвижимость, и задать дополнительные вопросы о счетчиках, ремонте, соседях.
2. Если сделкой от имени продавца занимается риэлтор, покупатель вправе задавать вопросы ему.
3. При заключении договора с риэлторским агентством нужно уточнить стоимость услуг и порядок оплаты.

© 2018-2021 Socprav.ru — правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2021 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2021 году, определить, какие документы проверять.

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

1. Анализ правоустанавливающих документов — заказать выписку из ЕГРН .
2. Ознакомление с историей недвижимого имущества.
3. Убеждение в прохождении государственной регистрации.
4. Детальное ознакомление с договором.
5. Получить выписку из ЕГРН о переходе прав (узнать истории перехода прав)
6. Проверка владельца.
7. Проверка долевых владельцев, третьих лиц (если есть).
8. Заказать комплексную проверку недвижимости от ведущих юристов.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Анализ правоустанавливающих документов

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы.

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным.

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества.

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации.

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет — 2900 рублей.

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

1. Юридическое заключение по всем пунктам.
2. Круглосуточный доступ к сервису.
3. Обработку запроса на протяжении суток.
4. Услуги оказываются по всей РФ.
5. Официальные данные.
6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег.

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
2. Оплата.
3. Ожидание ответа.
4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты.

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса.

Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток.