Доля в квартире стоит ли покупать

ЦИАН - статья о недвижимости от 2020-06-07 - Как купить долю в квартире и зачем?

Доля в квартире стоит ли покупать

Как купить долю в квартире и зачем?

Долевая история

Долевая собственность — одна из самых распространенных форм владения недвижимостью. Жилье принадлежат одному человеку, находится в совместной собственности нескольких владельцев или в долевой собственности. Например, в Петербурге на долевую собственность приходится более 80% жилья на вторичном рынке.

Изначально такая форма владения недвижимостью появилась в результате приватизации. Если в советские годы жилье получала семья, в процессе приватизации ее члены выбирали, как оформить квартиру — в общую долевую или общую совместную собственность.

«Большинство предпочитало общую совместную собственность, но позже начали возникать сложности с наследованием и продажей такого жилья, в результате чего все равно приходилось выделять доли, но уже через суд, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. — Поэтому было решено приватизировать исключительно в долевой собственности».

Доли появляются и после того, как квартира по наследству достается нескольким людям, а также при разводе собственников или если жилье, в том числе и в новостройке, покупает семья. Чаще всего такие квартиры продаются целиком, и к новому собственнику переходят все доли владельцев. Но нередко доли продаются и по отдельности.

Кто и почему покупает?

Доля — довольно размытое понятие для того, кто хочет купить недвижимость, чтобы в ней жить. В отличие от комнаты, у которой есть четко определенные границы, доля не всегда позволяет занять комнату в квартире. Для чего же покупают доли?

Как ни странно, одни из самых популярных долей на рынке Петербурга — небольшие, соответствующие всего нескольким метрам площади квартиры. Их приобретают для регистрации те, кто приезжает в Петербург из других регионов и арендует жилье. Это позволяет и устроиться на работу, и получать городские привилегии — от обращения в ближайшую поликлинику до оформления детской карты. Такие «дольки» стоят относительно недорого, 200–500 тыс. рублей, но цены на них растут.

Доли покрупнее предпочитают те, кто действительно собирается жить в квартире. Иногда долю реально соотнести с комнатой и законно выделить ее: например, при покупке половины в двухкомнатной или трети в трехкомнатной квартире с сопоставимыми по площади комнатами. На рынке доли традиционно дешевле комнат — их приобретают те, кому не хватает средств на жилье в коммуналке.

Комнаты в Петербурге в среднем в полтора-два раза дороже аналогичной по площади доли. Комната — это самостоятельный объект недвижимости. У владельца есть отдельный счетчик, он вправе сдавать эту комнату в аренду, зарегистрировать в ней близких родственников.

Игорь Аболемов, генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»

Немало и тех, кто, покупая долю, собирается в будущем выкупить квартиру целиком. Это либо совладельцы, уже имеющие долю в этом жилье, либо риелторы и другие участники рынка, в том числе инвесторы.

Инвестиционные доли

Долю в квартире часто покупают для инвестиций. Во-первых, стоимость жилья растет, и таким образом можно уберечь деньги от инфляции. Во-вторых, при грамотном подходе удастся получить ощутимую прибыль.

Объектом вложений становятся так называемые проблемные доли, которые продаются в квартирах, где есть другие собственники. Если такая доля не позволяет выделить комнату для проживания, она не будет пользоваться большим спросом. Поэтому подобные лоты выставляются с хорошим дисконтом.

Правда, их далеко не всегда реально превратить в высоколиквидную недвижимость и оперативно продать уже по рыночной цене. В «Доли.ру» рассказывают, что компания иногда выступает соинвестором, также приобретая долю в объекте. Срок реализации такого проекта — от трех месяцев до трех–пяти лет.

Увеличить долю, повысив ее цену и ликвидность, превратить долю в комнату или выкупить по долям всю квартиру целиком — непростая задача. Нужно провести переговоры с продавцом, проверить документы, оформить сделку, после чего снова договориться — теперь уже с собственниками других долей и снова решить вопрос с документами и сделкой. Это можно сделать самостоятельно или поручить специалистам, которые понимают специфику рынка и обеспечат безопасность.

«Среди наших клиентов есть инвесторы, портфель которых состоит из нескольких десятков и даже сотен долей, — отмечает Игорь Аболемов. — Какие-то доли оказываются не очень перспективными, какие-то приносят хорошую прибыль. За счет большого объема инвестиций годовая прибыль у таких клиентов составляет как минимум 10% на весь пакет».

Строго по закону

В последнее время законодательство в сфере купли/продажи долей серьезно ужесточили. Это неудивительно: на протяжении многих лет именно в этом сегменте рынка жилья чаще всего встречались криминальные сделки.

Один из примеров — «резиновые» квартиры, в которых продавались крошечные доли для регистрации. У таких квартир были десятки собственников, которые никогда там не жили.

Сегодня этот пробел в законодательстве ликвидирован: владелец доли вправе зарегистрироваться в квартире только в случае, если его доля соответствует не менее 4 кв. м жилой площади. «Меньшие доли практически не востребованы и стоят несколько десятков тысяч рублей», — уточняет Игорь Аболемов.

Еще один пробел, устраненный в 2016 году, — махинации с неконтролируемым дарением долей. Теперь не только купля/продажа, но и дарение доли оформляется строго через нотариуса, который выступает гарантом чистоты сделки.

Проведение процедуры через нотариуса решило и другую проблему — когда продавец доли действовал в обход сособственников жилья. Он обязан в приоритетном порядке предложить им покупку своей доли, выслав заказное письмо с уведомлением о вручении.

Допускается продавать долю покупателю со стороны, если сособственники не выкупят ее в течение месяца или напишут письменный отказ. И если раньше продавец мог подарить небольшую часть доли третьему лицу, после чего законно продать ему остаток, теперь такую схему не пропустит нотариус. Он удостоверяется, что доля продана не дешевле, чем заявлено в заказном письме сособственникам, что тоже защищает их права.

Стоимость услуг нотариуса при нотариальном заверении сделки с долями составляет 0,5% суммы договора, но не менее 5,1 тыс. и не более 24,8 тыс. рублей.

При этом нотариус сам формирует пакет документов и отправляет их в Росреестр. Сегодня это можно сделать в электронной форме.

«К нам обращаются не только инвесторы и те, кто хочет купить долю для регистрации (прописки) или собственного проживания, но и продавцы долей , — говорит Игорь Аболемов. — Иногда доля, доставшаяся по наследству, приносит проблемы. Если есть долги за коммунальные услуги и взыскать их удается только с одного собственника, его счета могут арестовать. Или в случае непримиримого конфликта между сособственниками, когда жилье никто не хочет покупать. Тогда единственный вариант — обратиться в агентство, которое выкупит эту долю и в дальнейшем распродаст под регистрацию или предложит инвестору».

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

— Собираюсь купить квартиру-малосемейку с долями. Какие подводные камни ожидают?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Читайте также  Как работают риэлторы по продаже квартиры

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций. Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями. Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю. Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости. Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Содержание:

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Нет времени читать статью?

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Читайте также  Где взять домовую книгу на квартиру

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Читайте также  Договор переуступки права собственности на квартиру образец

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Доля в квартире стоит ли покупать

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.

2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: