Как создать ЖСК на недостроенном доме

Как создать ЖСК на недостроенном доме

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой (пошаговый порядок действий)

Обращение в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, в том числе:

— планируемый тип жилой застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки либо объекты индивидуального жилищного строительства);

— ориентировочное количество потенциальных членов ЖСК;

— информация о земельном участке, на котором планируется осуществить строительство (при его наличии), либо предпочтительном территориальном расположении земельного участка.

1. Утверждение Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ) (в случае отсутствия таких правил).

2. Формирование списков граждан из числа работников организации/органа.

При этом категории граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК, установлены частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.

Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках оказываемого методологического содействия в подготовке ходатайства о передаче/отборе земельного участка.

Направление в АО «АИЖК» ходатайства:

1) при наличии у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства о подготовке предложения об использовании земельного участка, предусмотренного пунктом 2 части 7 статьи 11 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу (по установленной форме).

2) в случае отсутствия у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых АО «АИЖК» осуществляет функции агента Российской Федерации (по установленной форме).

Проверка АО «АИЖК» направленного ходатайства.

Рассмотрение ходатайства может быть приостановлено в следующих случаях:

— ходатайство не содержит необходимых сведений (указаны в соответствующей форме ходатайства);

— одновременно с ходатайством не представлены документы;

— ходатайство представлено с нарушением требований законодательства, в том числе подано ненадлежащим лицом.

При этом АО «АИЖК» направляется уведомление о приостановке рассмотрения ходатайства с указанием причин такой приостановки и срока для их устранения.

Направление АО «АИЖК» информации о положительном результате рассмотрения ходатайства в адрес направившего его органа/организации.

Оформление земельного участка для его последующей передачи кооперативу.

Создание и регистрация ЖСК, с учетом следующего:

— количество членов ЖСК — не менее пяти и не более, чем квартир в строящемся доме либо объектов индивидуального жилищного строительства;

— ЖСК создается общим собранием учредителей;

— типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 № 558;

— членами ЖСК могут быть только лица, соответствующие критериям, установленным частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.

Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках подготовки заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.

При этом АО «АИЖК» оказывает методологическое содействие при возникновении вопросов по порядку оформления заявления и прилагаемых к нему документов.

Предоставление в АО «АИЖК» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка, который находится в федеральной собственности и в отношении которого АО «АИЖК» выступает агентом Российской Федерации (по установленной форме), а также указанных в данном заявлении документов.

Рассмотрение АО «АИЖК» заявления и принятие Правлением АО «АИЖК» решения о передаче земельного участка кооперативу по договору безвозмездного пользования.

Подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. Форма договора заполняется и предоставляется АО «АИЖК».

Проектные работы и заключение договора строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей требованиям, установленным федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ.

Предоставление в АО «АИЖК» в срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, оформленных в свободной форме:

— уведомления о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома;

— уведомления о вводе в эксплуатацию жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства;

— заявления об образовании в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков, на которых расположены построенные кооперативом объекты капитального строительства — в случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства.

Обзор документа

Представлена памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой.

Так, для начала ЖСК обращается в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК. При этом представляются первичные сведения о планируемом типе жилой застройки; ориентировочном количестве потенциальных членов ЖСК; земельном участке (при его наличии), либо предпочтительном его расположении.

Списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, формируются в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства.

Через АО «АИЖК» решаются вопросы, связанные с передачей в безвозмездное пользование земельного участка для строительства.

ЖСК создается общим собранием учредителей. Ведутся проектные работы, заключается договор с подрядной организацией, соответствующей установленным требованиям.

В срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов ИЖС в АО «АИЖК» представляются соответствующие уведомления.

Достройка проблемных объектов: что ждать дольщикам?

За последние годы в сфере законодательства, регулирующего долевое строительство, произошли большие изменения. Нововведения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков и максимально обезопасить покупку жилья на первичном рынке. Однако, пока новые правила не вступили в силу, а после банкротства ряда застройщиков покупатели до сих пор остаются в ожидании своих квартир, назрела необходимость регламентировать и процесс достройки существующих проблемных объектов. На что смогут рассчитывать пострадавшие дольщики, за счет каких средств будут достраиваться ЖК и кто будет курировать вопросы достройки? Об этом и пойдет речь.

Реестр проблемных объектов

18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов. Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.

Упрощение процедуры банкротства застройщиков

Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д. Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих. Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.

Права на компенсации и порядок выплат

Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты. Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения. Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.

Региональные фонды

В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов. Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям. Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.

Влияние на отрасль

Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков. Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте. Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета. Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.

Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.

Что такое ЖСК

В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.

Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. ЖСК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.

Органами управления кооператива являются:

1. Общее собрание членов.
2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
3. Правление и председатель правления.

То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Чем ЖСК отличается от управляющей компании

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы ЖСК такие:

1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

Но есть и минусы:

1. Председатель ЖСК может оказаться недобросовестным человеком — тогда последствия его руководства скажутся на всех жильцах. Например, он может брать откаты или назначить себе слишком большую зарплату. Но такие же проблемы могут возникнуть и с УК.
2. Если в доме мало квартир, его содержание может быть очень дорогим. Если деньги на обслуживание дома перечисляют 10 человек, сумма с каждого из них будет больше, чем если бы на обслуживание скидывались 50 человек.
3. Придется активно участвовать в процессе управления МКД, ведь правление и председателя ЖСК выбирают из числа его членов.

Чем регулируется деятельность

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

1. Гражданский кодекс РФ, в частности часть 2 параграфа 6 главы 4.
2. Жилищный кодекс РФ, в том числе раздел V.
3. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 .
4. Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 .
5. Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 .
6. Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 .

Должен ли новый собственник вступать в ЖСК

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.

Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Что с правами и льготами

У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Членов ЖСК, созданных при банкротстве застройщика, хотят наделить правом на получение компенсации

1 октября в Госдуму внесен законопроект № 804015-7 о дополнительной защите участников ДДУ, пострадавших при банкротстве застройщиков, в лице членов отдельных ЖСК, которые смогут рассчитывать на выплату возмещения в случае принятия поправок.

Как указали авторы законопроекта, подписанный 27 июня 2019 г. закон № 151-ФЗ, которым внесены масштабные изменения в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства, позволил направить госфинансирование на достройку проблемных объектов, переданных в том числе жилищно-строительным кооперативам в ходе банкротства застройщиков.

«Вместе с тем законодательство не предоставляет гражданам – участникам таких ЖСК возможности получить выплату возмещения в случае принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов и ставит их в неравное положение по сравнению с участниками долевого строительства», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Со ссылкой на данные экспертных оценок разработчики пояснили, что на текущем рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м. «Из них, согласно данным «дорожных карт», предоставленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек», – указано в пояснительной записке к поправкам.

В связи с этим предложены поправки в Закон о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (№ 218-ФЗ от 29 июля 2017 г.), которые устанавливают правовые основания для выплаты Фондом возмещения гражданам – членам ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства застройщиков, для завершения строительства проблемных объектов.

Законопроектом предлагается определить требования к ЖСК, члены которых смогут претендовать на получение соответствующего возмещения. Планируется, что процедура выплаты возмещения будет распространяться только на ЖСК, созданные в ходе процедуры банкротства застройщиков до 1 июля 2019 г. (то есть до перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков). Следовательно, рассчитывать на получение возмещения смогут граждане, требования которых ранее были включены в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика, в ходе которого был создан соответствующий ЖСК. Таким образом, созданный до 1 июля ЖСК сможет обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам в соответствии со ст. Закона № 151-ФЗ.

Комментируя поправки в закон, адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Валерия Аршинова отметила, что в настоящее время идет большая работа со стороны государства по обеспечению правовой и финансовой защиты граждан, потерявших свои денежные средства в связи с банкротствами застройщиков. «Важным этапом в данном случае стало вступление в силу Закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, предусматривающего обязанность застройщиков по созданию компенсационных фондов, а также Постановления Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192. В частности, им устанавливаются условия, при соблюдении которых фонд принимает решение о финансировании или решение о нецелесообразности финансирования. Так, фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, если размер предельной суммы выплат меньше либо равен размеру денежных средств, необходимых для завершения строительства, и денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов, за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства», – пояснила она.

По словам эксперта, законодатель решил вовремя исправить имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан, разработав комментируемый законопроект и предоставив возможность получения компенсаций членам ЖСК. «Такие нововведения носят, конечно же, положительный характер для граждан, при этом у государства не должен оставаться без внимания вопрос применения этих положений закона на практике и соблюдения баланса интересов застройщиков как участников рассматриваемых правоотношений», – заключила Валерия Аршинова.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что предложенная в законопроекте инициатива является своевременной и необходимой. «На момент создания ЖСК не всегда возможно оценить реальные перспективы продолжения строительства, начатого обанкротившимся застройщиком. В результате на практике граждане сталкиваются с ситуацией, когда достройка дома фактически не осуществляется, но им все равно приходится ожидать ее окончания, так как они не имеют эффективного способа защиты своих прав в таком случае. Соответственно, установление возможности для членов ЖСК получить возмещение поможет разрешить указанную проблему», – пояснил он.

По словам юриста, на практике возможны ситуации, когда стоимость достройки превышает размер компенсации, которая могла бы быть выплачена членам ЖСК, – таким образом, обсуждаемый законопроект предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства. «В то же время право на выплату компенсации следует связать с принятием решения о нецелесообразности финансирования дальнейшего строительства ЖСК. С учетом того что законопроект лишь недавно был внесен в Госдуму, комментируемая редакция не является окончательной и в нее еще будут внесены правки, детализирующие основания и условия выплаты компенсации дольщикам ЖСК», – резюмировал Павел Лобачев.

Создание ЖК и ЖСК: причины, условия, основные этапы процедуры, регистрация объединения

Для большинства крупных городов РФ становится все более актуальным вопрос инвестирования в коллективное строительство. Квартиры в новостройках привлекают людей за счет сниженной стоимости, отсутствия налогов, а также удобства организации быта. Именно поэтому популярность жилищных кооперативов растет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Причины организации ЖК или ЖСК

ЖК и ЖСК, согласно положениям статьи 110 главы 11 ЖК РФ представляют собой группы физических или юридических лиц, скооперировавшихся на добровольной основе для реализации обеспечения их нужд в жилплощади и руководства многоквартирным домом. При приобретении допуска к строительству такое объединение, созданное после 1.12.2011 года может исполнять функции застройщика (в соответствии с изменениями ФЗ №349 от 30 ноября 2011 года).

Цель существования жилищных кооперативов – удовлетворение потребностей граждан в жилой недвижимости. Члены ЖК и ЖСК самостоятельно принимают решение об участии в возведении дома, его последующей реконструкции и содержании (на основании пунктов 2 и 3 статьи 110 ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

На собраниях членов жилищного кооператива также могут приниматься решения о:

• выборе правления;
• благоустройстве придомовой территории и самого здания;
• проведении мелких ремонтных работ;
• капитального ремонта и др.

Банкротство застройщика

Организация ЖСК допустима и при банкротстве действующего застройщика. Это возможно в том случае, если участники долевого строительства согласны понести дополнительные расходы.

В том случае, когда в отношении действующего застройщика возбуждается процедура банкротства – коллектив дольщиков многоквартирного дома должен принять решение о создании ЖСК и обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением. В документе должно содержаться требование о погашении имеющегося долга путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

Арбитражный управляющий после получения заявления обязан разъяснить дольщикам их права и обязанности, которые повлечет такое решение, и в период от 2 месяцев до полугода провести собрание, цель которого – узнать мнение большинства.

Завершающим этапом является получение заключения о возможности передачи недостроенного дома в управление жилищно-строительного кооператива или отказа в этом, подготовка сопутствующих документов на землю, подготовка проекта решения о создании, составление устава, а также выбор правления.

Условия и требования

Создать ЖСК можно при соблюдении следующих условий:

• Недостроенный объект является собственностью застройщика.
• Земельный участок, на котором располагается стройка, находится во владении застройщика.
• Требования о передаче жилых помещений ранее были включены в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика.
• Стоимость объекта незавершенного строительства не может превышать стоимость общих требований дольщиков более чем на 5%.
• После передачи у должника должно остаться имущество для погашения платежей текущего характера.
• Объект незавершенного строительства не должен быть предметом залога у третьих лиц.
• Итоговое количество жилых помещений должно быть достаточным, чтобы удовлетворить требования всех участников строительства.

Как создать: основные этапы

Для создания ЖСК необходимо пройти несколько этапов:

1. Договориться с жильцами или дольщиками, которые изъявят желание создать организацию. Образование ЖСК возможно при участии более 2 человек.
2. Провести собрание, на котором будет принят устав – основной документ, регулирующий деятельность образованного кооператива.
3. Запротоколировать ход собрания и подкрепить документ к уставу.
4. Провести голосование и определиться с выбором членов правления.
5. Предоставить пакет документов в администрацию для регистрации ЖСК в качестве юридического лица и управляющей организации.
6. Открыть расчётный счет в банке на имя ЖСК.
7. Начать строительные работы. При этом, все собственники вправе по своему желанию контролировать произведенные траты.
8. После завершения строительных работ каждый член ЖСК получит во владение объект недвижимости, соответствующий произведенному им ранее взносу.
9. После этого образованное ЖСК вправе взять на себя обязанности по управлению многоквартирным домом.

Какие потребуются документы?

Процесс регистрации жилищно-строительного кооператива является процедурой регистрации юридического лица и требует подготовки и предоставления соответствующего пакета документов:

1. Устав организации, в обязательном порядке зарегистрированный в ФНС. В его тексте должны быть отражены все сведения о функционировании ЖСК, включая руководителей организации и их круг полномочий.
2. Справка о руководстве организации и членах кооператива.
3. Справку о местоположении юридического лица.
4. Информацию об уставном капитале кооператива (включаются уже внесённые ранее в полном объеме и частичные паевые взносы).
5. Протокол собрания.
6. Квитанцию об оплате госпошлины в размере 4 тысяч рублей.
7. Доверенность, если документы подаются представителем председателя ЖСК.

Функции инициативной группы и проведение собрания

Основной функцией создания инициативной группы жилищно-строительного кооператива является возможность проведения собрания, на котором представители инициативной группы смогут выступить и предложить к обсуждению основные пункты устава, а также другие вопросы, важные для функционирования будущей организации.

После регистрации ЖСК члены инициативной группы чаще всего становятся членами правления созданной организации, т. е. осуществляют самые активные действия по управлению кооперативом. Они занимаются урегулированием деятельности ЖСК, распоряжаются бюджетом, организовывают и проводят собрания членов, а также подготавливают устав и прочие документы, на основании которых будет в будущем действовать организация.

Выбор дольщиков и определение размера паевого взноса

Так как основной целью создания жилищного кооператива является строительство – установление размера паевого взноса является первоочередной задачей. Именно эту сумму должен будет внести каждый из будущих членов ЖСК на расчётный счет организации при вступлении в нее (стоит ли вступать в жилищные кооперативы?).

На этом этапе необходимо установить минимальный порог, после внесения которого каждый из членов ЖСК сможет рассчитывать на предоставление недвижимости по завершению строительных работ.

Сумма паевого взноса устанавливается исходя из сметы расходов на 1 квадратный метр жилья и плана строительных работ.

Протокол решения об организации жилищно-строительного объединения

Протокол ЖСК представляет собой официальный документ, в котором отражаются все ключевые моменты хода собрания и результаты голосования по каждому поднятому на встрече вопросу. Его цель:

• Организация отчетности организации (всё, что нужно знать о ЖСК от сдачи отчетности до проверки ревизионной комиссией жилищного кооператива, вы найдете тут).
• Установление принятых на собрании решений.
• Отражение результатов проведенного голосования и фиксация числа отданных голосов.

Документ составляется секретарем и должен быть оформлен не позднее чем через 10 дней после проведения собрания (в соответствии с приказом Минстроя №937/пр от 25 декабря 2015 года).

Протокол должен включать:

1. Название составляемого документа.
2. Место и время проведения встречи.
3. Повестку дня.
4. Результаты голосования.
5. Подпись председателя и секретаря ЖСК.

Разработка устава

В этом основополагающем документе должны быть отражены:

• Адрес созданной организации и ее название.
• Цель создания ЖСК.
• Способ приёма граждан в члены кооператива.
• Права и обязанности всех собственников и членов правления.
• Основные требования к членам кооператива.
• Финансовые вопросы.
• Способы покрытия убытков.
• Ответственность членов ЖСК.
• Правила исключения членов.
• Нюансы сотрудничества.
• Сроки сотрудничества.
• Порядок ликвидации кооператива и его реорганизации.

Про особенности вступления и выхода из членства ЖСК, а также правила выдачи справки о выплате пая читайте тут.

По желанию участников в текст устава могут быть включены пункты, которые члены ЖСК считают актуальными и требующими обсуждения.

Как зарегистрировать ЖСК: пошаговая инструкция

После того, как собрание было проведено, и на нем было озвучено решение о создании ЖСК – организацию следует зарегистрировать.

Для этого избранный председатель кооператива должен подать в Росреестр следующие документы:

• Заявление о создании юридического лица (по форме Р11001).
• Протокол собрания членов кооператива.
• Устав (в двух экземплярах).
• Банковские выписки, подтверждающие наличие первоначального капитала.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Поданные документы сотрудники регистрирующего органа рассматривают и обрабатывают в течении 5 рабочих дней. После проверки сведения об организации вносятся в ЕГРЮЛ, после чего она получает статус ЖСК.

Далее председатель кооператива и его помощники должны:

• Изготовить печати и штампы с символикой организации.
• Передать данные об организации в ПФ и ФСС.

Все документы, передаваемые в Росреестр, должны содержать:

• Полное и сокращенное название ЖСК.
• Персональные данные руководителей компании.
• Сроки действия полномочий членов правления.
• Цель создания кооператива.
• Адрес и контактные данные организации.

Заключительные этапы

Заключительный этап создания жилищного кооператива – поиск офиса для аренды, найм персонала, а также подготовительные работы, необходимые для проведения строительства. На этом же этапе рекомендуется провести еще одно собрание членов ЖСК, целью которого будет являться:

• Повторное ознакомление собственников и дольщиков с уставом организации.
• Оглашение приблизительных сроков строительства.
• Оглашение приблизительных планов на текущий год – строительство или доверительное управление.

Вопросы и ответы

С какого момента жилищное объединение считается созданным?

ЖСК признается созданным с того дня, когда данные о нем вносятся в ЕГРЮЛ (в соответствии с пунктом 4 статьи 3 ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года). О том, что такое жилищно-накопительный кооператив, выгодно ли это и про особенности деятельности ЖНК, читайте здесь.

Кто является учредителями?

Учредители ЖСК – физические лица, являющиеся членами ЖСК. Но учитывая тот факт, что жилищный кооператив многочисленная организация – в заявлении по форме Р11001 указываются только члены его правления. Это является формальной процедурой.

Какой ОКВЭД указывать при регистрации?

Если созданный ЖСК представляет собой организацию, созданную с целью строительства многоквартирного дома и последующего управления им и при этом зарегистрированную как некоммерческая – необходимо указать код ОКВЭД под номером 68.32.1 – «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе».

Создание жилищно-строительного кооператива – один из способов принять участие в организации строительства многоквартирного дома и получить в собственность жилье. Процедура регистрации такой организации проходит на стандартных условиях и не отличается от регистрации прочих юридических лиц. Главное – учесть нюансы деятельности и грамотно подготовить пакет документов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК

Право на привлечение инвестиций граждан путем создания жилищно-строительных кооперативов возникло со дня опубликования внесенных Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) соответствующих дополнений – с 20.07.2006.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК, кооператив), связанной с привлечением денежных средств граждан с возникновением в дальнейшем у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности возложен на органы государственной власти субъектов РФ в лице органа контроля и надзора в области долевого строительства.
Правовое положение, а также деятельность ЖСК регулируются нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Согласно ст.ст. 110, 111 ЖК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Юридические лица, являющиеся членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, сохраняют право членства в таких ЖСК (Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ). Иных случаев участия юридических лиц в ЖСК законодательством РФ не предусмотрено.
В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц — гражданина и застройщика, членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива, то есть для участия в строительстве многоквартирного дома необходимо быть членом ЖСК.
Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ. Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление кооператива заявление о приеме в члены ЖСК, которое должно быть рассмотрено в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме в члены ЖСК.
Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте незаконно.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему на праве собственности, аренды, субаренды земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ). В число должностных лиц ЖСК не могут входить граждане, имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации; которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
При этом, в рамках осуществления контроля за деятельностью ЖСК контролирующий орган с 01.01.2017 наделен полномочиями получать в порядке межведомственного взаимодействия из органов МВД необходимые для осуществления контроля документы и информацию о наличии судимостей у лиц, входящих в число должностных лиц ЖСК.
В случае получения информации, содержащей сведения о наличии у должностного лица ЖСК судимости за умышленное преступление, контролирующий орган вправе требовать от органов управления ЖСК устранения выявленного нарушения путем направления в адрес ЖСК предписания, невыполнение которого влечет административную ответственность по ч. 4 ст. 19.5 КоАП.
Кроме того, в случае неисполнения ЖСК в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов ЖСК, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности ЖСК по привлечению новых членов кооператива до устранения ЖСК соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний ЖСК вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.

Новое о ЖСК в законодательстве в 2015 – 2016 гг.

Приобретение статуса застройщика ЖСК для строительства дома с привлечением средств граждан является обязательным (письмо Минстроя от 08.08.2014 № 15788-НС/07).

Читайте также:

1. Асфальтирование придомовой территории многоквартирного дома
2. Возврат НДС при покупке квартиры
3. Выкуп квартир с прописанными людьми
4. Где лучше застраховать дом
5. Где происходит регистрация права собственности на квартиру
6. Дворовая территория многоквартирного дома определение
7. Договор ренты на квартиру между родственниками
8. Если выиграл в лотерею квартиру какой налог