Лишение права собственности на долю в квартире

Возможно ли лишение в судебном порядке доли в квартире, полученной по завещанию, смотрите в ответе юриста.

Лишение права собственности на долю в квартире

Можно ли лишить доли квартиры, полученной по завещанию?

Согласно п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Анализируя положения абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ об условиях, при которых возможно прекращение права собственности гражданина путем выплаты ему компенсации за долю, суды отмечали, что необходима совокупность трех условий:

1) незначительность доли;

2) невозможность выдела в натуре;

3) отсутствие существенного интереса в сохранении доли.

На основании приведенного суждения возможность прекращения права на долю суд свел к наличию трех названных условий, среди которых не фигурирует обязательность предварительного обращения долевого собственника с требованием о выделе доли.

Знаковым в деле защиты прав собственников долей в жилом помещении стало определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 № 242-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором суд указал следующее.

Статья 252 ГК РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (п. 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3).

Согласно абз. 2 п. 4 статьи 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, неправомочно, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Исходя из изложенного, в принудительном порядке лишить вас доли могут при совокупности четырех условий.

1. Вы обратились с заявлением о выделе доли.

2. Ваша доля незначительна.

3. Ее невозможно выделить в натуре.

4. У вас отсутствует существенный интерес в сохранении доли.

В соответствии с требованиями ГК РФ вы должны нести бремя содержания имущества соразмерно своей доли. Как указано в ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, законодатель не связывает обязанность по уплате коммунальных платежей с проживанием в квартире.

Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Право каждого человека на частную собственность и ее неприкосновенность строго охраняется Законом страны (ст. 35 Конституции РФ). Однако иногда несколько собственников одной квартиры не могут существовать вместе и управлять своим имуществом. Можно ли лишить одного из долевых сособственников его части жилья? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Можно ли лишить доли в квартире без согласия

Долевая собственность – форма владения имуществом, при которой объект недвижимости разделен на определенные части и каждый из сособственников имеет равные права (вне зависимости от размера доли).

Обычно такой вид владения возникает при:

  • отчуждении части в пользу других людей(продажа, дарение и т.д.);
  • наследование;
  • раздел имущества бывшими супругами при разводе.

Вне зависимости от способа, каким было получено право собственности, каждый совладелец может самостоятельно принимать решение о том, как ему распорядиться своей недвижимостью.

Конечно, существуют некоторые ограничения. Например, в статье «Преимущественное право выкупа доли», мы рассказывали, кому можно продать свою часть квартиры. Однако ни один человек не вправе заставить другого провести процедуру отчуждения своей доли.

Единственный орган государственной власти, который может принять решение об изъятии доли из собственности человека – суд.

Итак, существует три способа перевести часть квартиры на себя:

Итак, первый способ не требует обращения в суд. О том, как добровольно отказаться от доли в приватизированной квартире, мы уже рассказывали.

Именно поэтому, если у вас возникла необходимость приобрести долю жилья у сособственника (например, он не платит за квартиру, набрал множество кредитов и к вам систематически приходят коллекторы), то единственным верным решением станет признание части квартиры незначительной и ее последующий выкуп.

Как лишить доли в приватизированной квартире без согласия

Для того, чтобы признать часть в квартире, принадлежащую одному из сособственников, малозначительной необходимо наличие совокупности следующих условий:

  1. Малый размер доли.Не всегда одно и то же количество квадратных метров (или размер доли) будет признано судом незначительным. Например, 1/5 в однокомнатной квартире (6 кв. метров) и 1/5 в большой пятикомнатной квартире (37 кв. метров). Ясно, что во втором случае площадь, которой владеет сособственник не такая уж и маленькая и может быть соизмерима с размерами отдельной комнаты.
  2. Нежелание участвовать в содержании и управлении.Если человек постоянно не проживает в указанном жилье, не платит за него коммунальные платежи, не участвует в поддержании нормального состояния (ремонте). В этом случае придется доказать суду, что это действительно так. Например, предоставить выписку из расчетного центра, поквартирную карточку, справку от участкового, представить в суд свидетелей (соседей) и т.д.
  3. Отсутствие крайней необходимости в жилье. Когда у сособственника помимо спорной доли в вашей общей квартире имеется и другая недвижимость. Именно это будет свидетельствовать, что спорная часть жилья не является единственным местом для проживания.

Только совокупность всех этих признаков позволит суду вынести решение в вашу пользу.

Порядок действий

Так как процедура обращения в суд строго регламентирована, то необходимо соблюдать все требования законодателя и следовать такому алгоритму действий:

  • попытаться заключить досудебное соглашение;
  • собрать необходимые документы;
  • составить исковое заявление на основании в том числе и собранных справок, норм законодательства;
  • направить его с соответствующим количеством копий (по одному для суда и каждого ответчика) и пакетом документов в суд общей юрисдикции;
  • участвовать в судебных разбирательствах, приносить жалобы, заявлять ходатайства, любыми законными способами защищать свои интересы и доказывать обоснованность иска;
  • при получении решения не в вашу пользу, обжаловать его в суде вышестоящей инстанции;
  • при получении положительного решения выплатить компенсацию владельцу части квартиры (для этого можно взять ипотеку на приобретение доли);
  • оформить свое право на владение имуществом в органах Росреестра (можно через МФЦ);

Если вы признали малозначительной долю и выкупили ее и стали единственным владельцем все квартиры, то прочитайте нашу статью «Как объединить доли в квартире на одного собственника».

Исковое заявление

Для составления иска о принудительном выкупе доли в квартире ввиду ее малозначительности необходимо опираться на требования, которые указаны в ст. 131-132 ГПК РФ.

В нем должны содержаться такие сведения:

  • наименование заявления;
  • судебный орган, которому направляется прошение;
  • максимально точные анкетные и контактные данные истца и ответчика;
  • сведения об объекте недвижимости в целом и о спорной доле (месторасположение, размер);
  • обстоятельства возникновения права собственности;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования спора;
  • указание на то, почему вы считаете, что доля другого сособственника действительно малозначительная;
  • исковые требования;
  • список документов, которые прилагаются к иску и свидетельствуют о законности ваших требований;
  • список лиц, которых вы желаете заслушать в суде в качестве свидетелей;
  • дата составления, личная подпись заявителя.

Составление искового заявления лучше всего доверить профессиональному юристу. Ведь именно в области жилищного права имеется множество нюансов, которые необходимо знать, что бы заявление в суде не оставили без рассмотрения.

Необходимые документы

К заявлению необходимо приложить такие документы:

  • копию паспорта заявителя;
  • выписку из домовой книги о прописанных лицах;
  • выписки из ЕГРН о объекте недвижимости;
  • техническую документацию;
  • оценочный отчет;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • документальные доказательства обоснованности требований (выписка о неуплате услуг ЖКХ, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика иного жилья).

Также необходимо подтвердить суду наличие денежных средств для принудительного выкупа. Денежные средства перечисляются на счет суда. В случае если платеж не произведен, то суд откажет в рассмотрении иска.

Кроме того, необходимо приложить порядок расчета стоимости доли ответчика. Это нельзя сделать «на глазок». Нужно нанять специалиста специализированной оценочной организации. По результатам отчета и выявляется стоимость спорной доли.

Часть документов можно будет представить уже в суде по требованию судьи.

Сроки

Для того, чтобы ознакомиться с иском и документами судье дается 5 дней с момента получения заявления. После этого он выносит решение принять его к производству или же оставить без рассмотрения, возвратить истцу для внесения изменений.

Сам же судебный процесс может затянуться на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Все зависит от обстоятельств, позиции каждой из сторон, необходимости проведения исследований и экспертиз.

Регистрация права собственности в ЕГРН займет еще 7 дней.

Стоимость

При обращении в суд необходимо оплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости доли, которую вы желаете принудительно выкупить. Порядок расчета госпошлины определен в ст. 333.19 НК РФ.

Ее размер не может быть меньше 400 р. и больше, чем 60 000 р.

Порядок расчета:

  • если доля стоит меньше 20 000 р., то необходимо внести в качестве госпошлины 4% от ее стоимости;
  • если доля стоит в пределах от 20 001 до 100 000 р., то необходимо оплатить 800 р. и еще 3% от стоимости более 20 000 р.;
  • если цена варьируется от 100 001 до 200 000 р., то госпошлина составит 3200 р. и еще 2% от стоимости свыше 100 000 р.;
  • если цена доли располагается в рамках от 200 001 до 1 000 000 р., то нужно оплатить 5200 р. и дополнительно 1% от суммы сверх 200 000 р.;
  • если же доля оценена свыше 1 000 000 р., то нужно внести 13 200 р, и еще 0,5% от суммы свыше 1 000 000 р.
Читайте также  Сколько стоит дарственная на квартиру ближайшему родственнику

Но все судебные расходы, включая расходы на госпошлину, на юриста и на оценку имущества, можно впоследствии взыскать с ответчика.

За внесение изменений в ЕГРН в 2021 году придется оплатить 2000 рублей.

Судебная практика

Так как данная категория споров относится к наиболее сложным, то и судебная практика достаточно неоднозначна. В каждом конкретном случае судья рассматривает все обстоятельства индивидуально.

Зачастую случается, что сособственники не могут сойтись только в размере денежных выплат за незначительную часть. В этом случае орган правосудия проводит независимую оценочную экспертизу и исходя из ее результатов определяет конечную сумму компенсационной выплаты.

Пример. Кокорина И.А. владела 5/7 двухкомнатной квартиры, площадь которой составляла 59 кв.м. По 1/7 квартиры принадлежали ее брату Кокорину В.А. и сестре Завьяловой Д.А. Кокорин добровольно продал свою долю Кокориной. А Завьялова отказалась, так как хотела выручить большую сумму, чем ей могла предложить сестра. Тогда Кокорина И.А. обратилась за помощью к юристу. Тот выяснил, что в спорной квартире Завьялова не проживает уже 12 лет, в личной собственности имеет двухкомнатную квартиру, коммунальные платежи не оплачивает. Юрист составил исковое заявление о принудительном выкупе доли ввиду малозначительности Кокориной у Завьяловой. В ходе судебного разбирательства сестры все же достигли мирового соглашения, и квартира была оформлена в единоличное владение Кокориной.

Если вы столкнулись со столь сложной проблемой, как принудительное лишение права владения частью квартиры, то свяжитесь с нашими специалистами. Мы бесплатно проконсультируем вас по самым сложным вопросам, подскажем, как лучше всего действовать именно в вашей конкретной ситуации.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.

На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.

Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.

Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.

Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.

В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.

Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.

Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).

И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.

С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.

Читайте также  Бухучет у застройщика многоквартирного дома

Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.

Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.

Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.

Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.

Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:

Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.

Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.

Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.

Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.

В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.

Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.

И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?

Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.

Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.

В апелляции данное решение устояло.

Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:

Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.

Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.

Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.

Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.

И еще один очень интересный пример:

Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.

Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.

Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.

Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.

То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.

Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.

В остальных случаях потребуется согласие.

Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.

Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.

И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.

И для этой проблемы есть решение!

Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.

Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.

Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.

Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.

Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.

Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.

Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?

Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части. Как защитить себя от отчуждения?

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

  1. По его добровольному согласию.
  2. По решению суда.
  3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

  1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
  2. Доля не может быть выделена в натуре.
  3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

Обязать кого-то купить имущество не удастся, но вот продать долю по рыночной стоимости можно. Для этого необходимо воспользоваться процедурой продажи своей доли с учетом преимущественного права покупки. Направьте сособственникам уведомление о планируемой продаже доли с указанием цены по рынку. Если по истечении месяца они не изъявят свое желание купить долю, вы сможете продать ее третьему лицу.

Читайте также  Договор дарения квартиры нотариальное заверение обязательно

Специалист по недвижимости Инна Белякова расскажет, как можно законно лишить собственника доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как владельцы квартиры воевали за долю, которую подарили без их ведома

У одной питерской квартиры оказалось несколько собственников. Полквартиры принадлежало женщине, а вторую половину поделили поровну на троих. Таким образом, владельцами были четыре человека, трое из которых — отец, сын и дочь. Кем им приходилась владелица половины квартиры, из истории непонятно.

И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:

— А вы кто вообще и что тут делаете?

— Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.

— Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.

— А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник — полквартиры мои.

Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.

Почему мужчина решил, что долю подарили незаконно?

Он посчитал, что дарение прикрывает договор займа, отступное или еще какую-то сделку. То есть это и не подарок вовсе, потому что он возмездный: за него прощают долг или раньше давали деньги, а теперь получили взамен недвижимость. Это уже не дарение: оно всегда безвозмездное.

Когда в квартире несколько собственников, они не могут свободно распоряжаться своими долями. Чтобы продать свою часть, сначала нужно предложить ее другим собственникам: не хотите ли купить мою долю вот по такой цене? Если они откажутся или промолчат, тогда можно продавать кому угодно по той же цене.

В этой истории так и получилось: других владельцев не предупредили о сделке и не предложили выкупить долю. Вот они и решили это оспаривать: сын пошел в суд отстаивать свое право на преимущественную покупку. Он требовал, чтобы дарение признали притворной сделкой, а полквартиры в Петербурге отдали ему за 420 тысяч рублей.

Почему же собственница не предложила семье выкупить свою долю?

Тот мужчина, которому она как бы подарила полквартиры, до этого помогал ей финансами. Платил за коммуналку и давал какие-то деньги просто так. Когда накопилась весомая сумма помощи, он предложил отдать ему полквартиры. Как бы в благодарность за материальную помощь или в счет долга.

И они придумали схему с дарением, чтобы не предлагать эту долю другим жильцам. По закону предлагать нужно только в случаях с возмездными сделками — например, при продаже. А при безвозмездных сделках — не нужно, можно дарить и не спрашивать. Так и поступили: женщина тихонько переоформила свою долю на постороннего человека. Он подождал, пока пройдет срок для претензий, и объявился.

Такими схемами пользуются так называемые черные риелторы — тут тоже не обошлось без полиции. Но в этой истории новый собственник доли встретил отпор и стал ответчиком в судах.

Что сказали суды?

Чтобы продать долю в квартире или доме, нужно сначала предложить ее владельцам других долей. У них есть преимущественное право покупки.

С дарением так можно не делать. Но какое же здесь дарение? Обе стороны подтвердили, что полквартиры пришлось подарить в счет погашения долга. То есть был как бы договор займа, но, чтобы не возвращать деньги, пришлось отдать полквартиры.

Получается, сделка была возмездной. Это не дарение. Тут дарением прикрывали другую сделку. Значит, договор дарения притворный, а сама сделка недействительная.

В таком случае владелец другой доли имеет право перевести на себя обязанности покупателя через суд. Именно такие требования и заявлены в иске: владелец части квартиры хочет получить подаренную долю в собственность и просит списать за нее деньги. Он заранее внес их на счет судебного департамента.

Право собственности постороннего мужчины надо отменить, а долю передать тому, кто об этом просит. Росреестр, перерегистрируйте права на полквартиры. У этой доли теперь другой собственник — а не тот, кому ее подарили.

Договор дарения и правда возмездный: есть доказательства, что квартиру переоформили не просто так. Значит, это не подарок.

Но первая инстанция ошиблась в квалификации договора. Смотрите, тут как будто был заем. И как будто у него было обеспечение — полквартиры. То есть эта доля как будто была в залоге у кредитора женщины.

Вот она не смогла или не захотела погасить долг — и доля перешла кредитору. Если есть залог, то у кредитора преимущественное право получить за счет этого имущества свои деньги.

Хотя дарения и правда не было и сделка притворная, это не купля-продажа. Так что нет причин использовать преимущественное право выкупа доли другими владельцами. Ничего они не получат. Верните полквартиры тому, кому ее подарили. Он получил свое по праву.

Что-то областной суд напутал. Он говорит, что договор дарения прикрывал договор займа с обеспечением в виде половины квартиры.

Но суд даже не разбирался, что за деньги передавались по этому договору, какими суммами и когда. И вообще, что это за новость, чтобы залог автоматически переходил кредитору? Кредитор может получить за счет этого имущества деньги, но не само имущество по умолчанию. Сначала кредитор должен потребовать вернуть деньги, потом пойти в суд, потом наложить взыскание на квартиру. И тогда уже ее можно продать и отдать кредитору деньги. Но саму квартиру кредитору сразу не отдают.

Областной суд посчитал, что это была не купля-продажа и поэтому статью 250 ГК РФ об автоматическом переводе прав на владельцев других долей в квартире применить нельзя. Но забрать себе долю можно не только из-за купли-продажи, а вообще при любой возмездной сделке. Это неожиданный вывод, но в определении он именно такой.

Нужно было разобраться, есть ли у владельца другой доли преимущественное право на полквартиры, не нарушит ли это интересы кредитора бывшей собственницы, были ли там вообще кредиторы. А если были — они правда давали деньги в долг или это махинации?

В выводах суда слишком много ошибок. Их нужно исправлять.

Итог. Решение областного суда, который оставил полквартиры постороннему человеку, отменили. Окончательного решения пока нет, но дело будут пересматривать заново. Очевидно, что дарением эту сделку точно не признают, а значит, есть шанс получить полквартиры, используя преимущественное право. Даже если в этой истории не получится, выводы интересные и могут спасти еще чью-то недвижимость.

Тут может быть несколько вариантов развития событий. У Верховного суда есть и другая точка зрения по поводу преимущественного права и возмездных сделок. Понаблюдаем, чем все закончится.

Что такое преимущественное право выкупа?

Преимущественное право покупки доли есть у всех владельцев других долей. Этим правом их наделил закон. Оно не зависит от конкретной квартиры, региона, состава собственников и желания продавца. Хотите продать свою долю — сначала предложите ее другим совладельцам, причем с конкретной ценой.

Если этот порядок нарушен и совладельцам ничего не предлагали, то любой из них может обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. То есть независимо от желания нового собственника долю в квартире передадут тому, у кого уже есть там своя часть. Обратиться в суд с таким требованием можно в течение трех месяцев после сделки или с того момента, когда все вскрылось.

Тогда новый владелец потеряет право собственности и получит деньги. Ему их переведут как бы принудительно: «Мы забрали у вас недвижимость, вот компенсация. Извините, но такой закон». Решение суда будет основанием для изменения записей в Росреестре.

В гражданском кодексе упоминается только продажа доли, публичные торги и договор мены. Но Верховный суд объяснил, что такой порядок нужно соблюдать при любых возмездных сделках. Собственники долей часто пользуются дарением, чтобы не предлагать доли другим совладельцам и не спрашивать их согласия.

Но если найдутся доказательства, что дарение прикрывает куплю-продажу или еще какой-то договор, то может получиться как в этой истории. Все пойдет не так.

Как передать долю в недвижимости без согласия других собственников?

Правило преимущественной покупки долей есть у любого из владельцев других долей. Это правило нужно соблюдать.

Но иногда передавать свою долю этим людям по каким-то причинам не хочется даже за деньги. Например, они давно стали чужими или есть риск вообще потерять недвижимость.

Вот законные варианты не учитывать преимущественное право выкупа. Все они подтверждены позициями высших судов.

Подарить или завещать. Это безвозмездные сделки. На них не нужно разрешение других собственников, и знать им об этом тоже необязательно. Но сделка должна быть безвозмездной — дарите так, чтобы не придрались. Не забудьте про налоги: иногда дарение чревато двойными начислениями.

Передать в уставный капитал. Подойдет для коммерческих объектов. На это тоже не нужно согласие других собственников. Потом можно совершать с этой долей другие сделки, но спрашивать согласия собственников необязательно. Проконсультируйтесь с юристом, как все оформить, и учтите налоговые последствия.

Выделить в натуре. Можно использовать для домов. Если поделить дом пополам, то у каждой половины может быть отдельный адрес. Тогда любой собственник может продать свою часть без согласия других.

Заключить договор ренты. Если распорядиться долей по договору иждивения с пожизненным содержанием, она потом перейдет новому собственнику без согласия других владельцев.

Продать конкретному собственнику. Если в квартире несколько совладельцев, можно продать свою часть одному из них по своему желанию. Тогда других уведомлять не нужно и преимущественного права выкупа у них нет.

Предложить, но не продать. Можно отправить уведомление о продаже, чтобы прощупать почву: готов ли кто-то выкупить долю. А потом можно взять и передумать — то есть ничего не продавать. Например, если на выкуп согласится тот, кому продавать не хочется. Если вдруг все пришлют отказ — тогда можно продавать кому угодно с чистой совестью. Извещение о намерении продать — это не оферта.

Что делать, если придется предлагать долю совладельцам?

Если ничего из этих вариантов не подходит, можно сделать так, чтобы преимущественное право выкупа не было нарушено, но никто из владельцев долю не купил. В уведомлении нужно обязательно указывать цену доли, но можно не расписывать все условия договора.

Вот приемы, чтобы не нарушить ничьи права, но сделать по-своему:

  1. Отправьте извещение о продаже по месту прописки. Если владелец доли там не живет и не получает почту — это его проблемы. Для ответа есть месяц.
  2. Установите условие продажи, которое не захочется выполнять: обременение залогом, правом пользования, отложенная передача доли.
  3. Учтите материальное положение совладельцев. Они не могут просто согласиться на выкуп, а обязаны реально выкупить. Нет денег — нет и доли.

Если вдруг кто-то из совладельцев объявился и требует признать его покупателем, имейте в виду, что это автоматически не делает вашу сделку недействительной. Купля-продажа остается, просто меняется покупатель и собственник. Продавец не обязан возвращать деньги.

В сложных ситуациях всегда консультируйтесь с юристом. И лучше не с одним.

Мария Кравченко/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
AFINA-VOLGA.RU
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: