Можно ли объединить две квартиры в одну

Как переоформить двухквартирный дом в один, объясняет юрист.

Можно ли объединить две квартиры в одну

Оформление дома, разделенного на две квартиры

Хочу купить дом, который по наследству достался двум сестрам. В 2011 году их покойный отец разделил дом на две квартиры, только по документам. По факту это обычный жилой дом. Теперь две сестры — собственницы по 1/2 доли в каждой из квартир. При покупке обеих квартир смогу ли я оформить эти две квартиры в один жилой дом? Куда следует обращаться?

Согласно ч. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в этом кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ.

Согласно ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Согласно п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Основания и порядок осуществления перепланировки определены в ст. 26 ЖК РФ.

Алгоритм следующий: в любой проектной организации либо в Воронежском филиале АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» (https://rosinv.ru/voronezhskaya-oblast) заказывается проект перепланировки, предусматривающий объединение квартир с целью изменения вида объекта индивидуального жилищного строительства из двухквартирного жилого дома в индивидуальный жилой дом. Стоимость проекта примерно от 4 тыс. руб.

Далее проект согласуется с главным архитектором города и затем представляется в орган местного самоуправления (администрацию города) для утверждения. На межведомственной комиссии проект обсуждается и утверждается, о чем выносится постановление. Услуга бесплатная.

На основании данного постановления осуществляется перепланировка в натуре (заделываются ненужные дверные проемы и прорубается дверь во внутренней, разделяющей квартиры стене, изменяется внутренняя конфигурация помещений), в результате которой дом из двухквартирного преобразуется в обычный жилой дом.

Потом по заявлению собственника и за плату (примерно от 5 до 27 тыс.руб.) БТИ проводит техническую инвентаризацию (обмеряет внешние и внутренние границы, площади помещений, составляет новый план и вносит все данные измерений в инвентарную книгу дома с выпуском нового техпаспорта).

Отказ администрации в утверждении проекта можно оспорить в суде путем предъявления административного иска (КАС РФ), отказ БТИ изменить вид объекта – предъявляется иск в порядке гражданского судопроизводства (ГПК РФ) о признании двухквартирного жилого дома индивидуальным жилым домом.

Как объединить две квартиры в одну

Наравне с типовой перепланировкой есть мероприятия по объединению двух квартир в общую. Собственникам доступен один из вариантов: горизонтального или вертикального объединения. В первом случае жилые помещения разделяет несущая стена, а во втором перекрытие между этажами. Для согласования объединения двух квартир в одну нужно заказывать техническое заключение и проект.

Расскажем, в чем особенность процедуры, как объединить квартиры, где согласовывать и по каким документам.

В статье расскажем:

Можно ли объединить две разные квартиры в одну

Да, на практике встречаются такие варианты. Более того, их можно согласовать с жилищным органом. Главное, подобрать оптимальное решение и составить грамотный проект перепланировки.

Выделяют два варианта превращения 2 квартир в 1 общую.

Смежные квартиры

Так называемое горизонтальное объединение встречается довольно часто. Для реализации задуманного достаточно иметь две квартиры рядом.

Особенности горизонтального варианта объединения:

  1. Соединение квартир через общую стену.
  2. Межквартирная стена почти всегда несущая, и полностью сносить её запрещено. Единственный вариант объединения квартир – обустроить проём в несущей конструкции. Такой проём в обязательном порядке нужно усиливать металлоконструкциями. Иначе работы не согласуют и не примут на этапе проверки.
  3. После объединения двух квартир у собственника будет две кухни и два санузла. Появляется вариант превратить одну кухню в кабинет или кладовую. Для этого придётся вносить изменения в техпаспорт. А вот сделать из кухни жилую комнату не получится. По крайней мере, если квартира находится не на первом этаже. Запрещено располагать кухни над жилыми комнатами соседей (п. 25 Требований ПП № 47 от 28.01.2006).
  4. Если хочется сделать отдельный вход в объединенную квартиру, можно присоединить часть лестничной клетки или тамбура. Но эту идею сложно реализовать в 2021 году на практике. Нужно получить одобрение жильцов дома и собрать не менее 50+1% голосов.
  5. Современные застройщики учитывают возможное объединение квартир в новостройке. С этой целью они могут заложить часть конструкции, в результате чего этот участок можно будет безболезненно снести в будущем. Не придётся ломать несущие стены.

Если соседи снизу или сверху сделали проём в несущей стене до вас, то Жилинспекция может отказать вам в аналогичных работах. В данном случае возрастает риск деформации или обрушения конструкции дома.

Одна квартира сверху, другая снизу

Объединение квартир по вертикали встречается реже, чем по горизонтали. «Виной» тому непопулярность архитектурного решения. Хотя, с другой стороны, двухуровневая квартира даже звучит солидно.

Нюансы объединения верхней и нижней квартир:

  1. Придется делать проём в плите межэтажного перекрытия, а это гораздо сложнее, чем проём в несущей стене. Малейшие неточности в инженерных расчётах могут привести к обрушению перекрытий.
  2. Проём в плите между этажами укрепляется рамой или колоннами (подпорки).
  3. Для соединения квартир обычно возводят лестницу. Требования к ней есть в СНиП 31-01-2003. Ширина лестницы должна быть не менее 0,9 метра, а максимальный уклон – 1:1,25 к высоте потолка. По усмотрению собственника, лестницу можно сделать либо винтовой, либо поворотную из нескольких маршей (забежные ступени).
  4. «Мокрые зоны» на втором уровне квартиры допустимо размещать где угодно. То есть необязательно строго над санузлом квартиры первого уровня. Можно и над жилой комнатой.

Итоговое решение по объединению вертикального соединения квартир за администрацией. Но прежде придётся обращаться к автору дома и заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности будущих работ. Эксперты должны дать разрешение на пробитие дыры в межэтажной плите. Если такое разрешение не дадут, то объединить квартиры сверху и снизу не удастся.

Это реконструкция или перепланировка

Жилищный кодекс не упоминает соединение квартир. Однако ремонтные работы связаны с изменением конфигурации жилого помещения – а это, в свою очередь, перепланировка.

Как согласовать объединение двух квартир в одну в 2021 году

Инициатору процедуры нужно обратиться за составлением проекта в архитекторское бюро, а затем согласовать объединение квартир с органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция

Порядок действий выглядит следующим образом:

  1. Определиться с вариантом объединения двух квартир в одну: горизонтальный или вертикальный. От этого зависит структура проекта, заключения государственных служб и согласование в целом.
  2. Собрать документы. Прежде всего нужно подготовить сведения из техпаспорта: поэтажный план и экспликацию – их выдают в БТИ.
  3. Обратиться к автору дома и заказать техническое заключение. ТЗ требуется в связи с воздействием на несущие конструкции. Неважно, какой способ вы выбрали: объединять квартиры сверху и снизу или соседние. Автор дома – это организация, которая занималась проектированием многоквартирного дома, где расположены обе квартиры. Например, в Москве чаще всего это АО МНИИТЭП.Предварительно следует проконсультироваться с инженерами из архитекторского бюро. Они подскажут, возможно ли объединить две квартиры в одну. Каждый случай индивидуален.
  4. Заказать проект перепланировки. Его может составить только лицензированная организация. Обычно это архитекторское бюро, имеющее допуск СРО. Без такого допуска компания не может заниматься разработкой проектной документации. Выбирайте проверенные фирмы. Если не хочется рисковать, лучше обратиться в государственную проектную организацию.
  5. Обратиться в МФЦ и передать проект с документами на согласование. Напрямую документы принимают не во всех регионах. Лучше передавать их через МФЦ, откуда пакет документов поступит в целевой орган.
  6. Получить разрешение на объединение двух квартир в одну.
  7. Провести ремонтные работы. Перепланировка должна соответствовать ранее разработанному проекту. Отклонения недопустимы. Если вы обращаетесь к строительной бригаде, проверьте, чтобы у них также был допуск СРО. Кроме того, потребуется вести журнал производства и заполнять акты скрытых работ. Впоследствии, акты должен подписать инженер-архитектор, который разрабатывал проектную документацию.
  8. Сдать работу. После того, как объединение окончено, собственник обращается в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке. Проверяющие согласуют с вами дату и время посещения квартир, и в указанное время на место выйдет приемочная комиссия. В её состав обычно входит один инспектор. Также могут быть представители УК или ТСЖ, а со стороны собственника – представители проектного бюро и строительной бригады.Комиссия проверяет перепланировку на соответствие проекту, и, если ничего не нарушено, председатель подписывает акт о завершении работ. Документ можно будет забрать в МФЦ чуть позднее.
  9. Заказать новый техпаспорт. После объединения квартир изменяется их конфигурация. Все новшества фиксируются в поэтажном плане и экспликации. Для этого нужно вызвать техника БТИ, чтобы он произвёл замеры. Далее на их основе готовится техническая документация.
  10. Внести изменения в ЕГРН. От собственника потребуется технический план объединенной квартиры (на основе техпаспорта). С ним нужно сходить в МФЦ и написать заявление о внесении сведений в кадастровый учёт.
  11. Финальным действием будет объединение лицевых счетов в один. Заявку можно подать в Управляющую компанию, которая обслуживает многоквартирный дом. Через несколько дней лицевой счёт поменяют.

Какие нужны документы

Перечень документов для согласования процедуры объединения 2 квартир в 1 не отличается от стандартного – его нужно готовить в соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

  • паспорт РФ;
  • заявление с просьбой разрешить перепланировку жилья;
  • проект перепланировки с приложением технического заключения от автора дома;
  • оригиналы документов на квартиры – по документам у обеих квартир должен быть как минимум один общий собственник. Если у вас только копии документов, то нужно заверить их у нотариуса;
  • поэтажный план и экспликация на каждую квартиру – входят в состав техпаспорта БТИ;
  • доверенность – если от имени совладельцев жилого помещения действует их представитель.
Читайте также  Преимущественное право выкупа доли в квартире

Дополнительно могут понадобиться разрешения от газовой службы, органа охраны архитектурного наследия или протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Сроки

Сроки могут отличаться, в зависимости от региона, сложности перепланировки, работы ведомств и архитектурного бюро.

Рассмотрение заявки на согласование объединения двух квартир занимает до 45 дней, не считая времени на пересылку документов из МФЦ в орган архитектуры (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Изготовление проекта занимает от 4 до 15 дней, а где-то и дольше.

Общее время на согласование – порядка 4-6 месяцев.

Сколько стоит

Расходы также индивидуальны. На стоимость влияют регион проживания, тип дома, дата его постройки, площади квартир, изношенность несущих стен и межэтажных перекрытий.

Средняя цена проекта перепланировки – 10 000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге ценник может доходить до 150 000 рублей за объединение двух квартир в одну. Прибавляйте сюда ТЗ от автора дома, оно тоже платное – в пределах 50 000 рублей.

Остальные расходы связаны с получением бумаг из БТИ, МФЦ и заверкой документов у нотариуса.

Могут ли отказать в объединении квартир в одну

Да. Перепланировка изменяет конфигурацию квартиры. Логично, что государственные органы могут не согласовать заведомо плохой проект. Например, если проём в стене нарушит устойчивость конструкции.

Причины для отказа в согласовании перепланировки:

  1. Некорректно составленный проект ремонтных работ – с нарушением норм СНиП, СанПиНов и местных регламентов.
  2. Ошибки в заявлении на перепланировку.
  3. Предоставление неполного пакета документов, например – может отсутствовать обязательное разрешение от Горгаза или СЭС.
  4. Иные причины.

Отказ выносится жилищной инспекцией или отделом архитектуры и градостроительства. Заявитель получит письменный документ с изложением причины, по которой заявление было отклонено.

Что делать

Вначале нужно проанализировать причину отказа. Возможно, проект соответствует нормам, но вы не предоставили ряд обязательных документов. В таком случае нужно донести их, и получить разрешение на объединение квартир.

Если отказали по причине, с которой вы не согласны, можно обжаловать решение уполномоченного органа в районном суде.

Примеры из судебной практики:

    В Иркутске истец просил сохранить перепланировку, в ходе которой из двух квартир образовалась одна большая. Администрация отказала в узаконивании, сославшись на самовольный ремонт от собственника. Истец обратился в суд, где предоставил техническое заключение от компании с допуском СРО. Требования СанПиНа и пожарной безопасности были соблюдены, объединение квартир не угрожало жизни и здоровью жильцов, не нарушало их прав. Решением № 2-2344/2014 2-2344/2014

М-1894/2014 суд удовлетворил исковые требования собственника.

  • Истец обратился в суд с иском о сохранении объединенных квартир в перепланированном состоянии. Районный суд удовлетворил исковое заявление. Однако Верховный Суд с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение. Причина в том, что истец объединил квартиры, одна из которых была в его собственности, а на вторую был заключен договор соцнайма (Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ 17-233 от 19 декабря 2017 года).
  • Ответы юриста на частные вопросы

    Заключение эксперта

    Вкратце, о чем статья:

    1. Закон допускает объединение двух разных квартир в одну.
    2. Если квартиры смежные, в несущей стене можно пробить проём (с усилением). При соединении квартиры по вертикали проём делается в плите перекрытия. Также нужно присоединять лестницу ко второму ярусу. На оба варианта готовятся техзаключение и проект.
    3. Согласовывать перепланировку лучше до начала работ. Иначе могут отказать в узаконивании, и придется идти в суд.
    4. На объединение муниципальной квартиры требуется согласие администрации, а в случае с ипотечным жильем – разрешение от залогодержателя (банка).
    5. После соединения квартир нужно заказать новый техпаспорт, внести изменения в кадастровый учет и переоформить лицевой счёт на оплату коммунальных услуг.

    Объединение двух квартир в одну – сложное мероприятие, как с технической, так и с юридической точки зрения. Собственнику нужно учесть массу тонкостей, иначе в согласовании откажут. Чтобы не запутаться и успешно завершить ремонт, лучше заручиться поддержкой юристов. На нашем сайте можно получить бесплатную консультацию практикующих специалистов. Обращайтесь, это бесплатно.

    Объединение квартир в 2021. Все особенности.

    Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.

    Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Здесь мы рассмотрим нюансы такой перепланировки на момент 2021 года Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.

    Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:

    1. Объединение квартир по горизонтали.

    Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

    1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

    объединение двух квартир в одну

    В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

    Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

    1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

    Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.8 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема.

    Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

    проект объединения двух квартир

    1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

    Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

    Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

    1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

    1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был хотя бы один одинаковый собственник. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

    2. Объединение квартир по вертикали.

    В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

    2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

    Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

    Комментарии к видео:

    Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020).

    Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017, ППМ №1572 от 17.12.2018 и ППМ № 1335 от 19.08.2020 ).

    Для объединения квартир необходимо, чтобы у той и другой квартиры был хотя бы один общий собственник.

    2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

    2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 1.4.8 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

    2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

    Читайте также  Как узаконить дом на земельном участке ИЖС

    Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

    С этой статьёй читают

    Проем в несущей стене. Все требования.

    Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.

    Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.

    Перенос кухни в жилую комнату или коридор. Все нюансы.

    Два в одном: как правильно объединить две квартиры

    Светлане и Евгению очень нравится их квартира, но есть одна проблема: у пары двое детей, и двухкомнатной квартиры, одна из комнат которой — проходная, семье маловато.

    В итоге глобально квартиру менять не хотелось бы, говорит Евгений, но и жить в том, что есть, уже неудобно. Зато, продолжает глава семьи, соседняя квартира продается. Что, если купить ее и прорубить дверь в одной из стен? Это законно? А если потом продавать, продастся?

    Куда расширяться будем?

    Начнем с того, что расширяться можно в двух направлениях — по вертикали (если присоединяемая квартира находится этажом выше или ниже) и по горизонтали. В первом случае потребуется лестница, во втором достаточно общего коридора.

    По словам Анны Морк, большинство ремонтно-планировочных догм прописано в постановлении правительства Москвы № 508. Для каждого региона существуют свои нормативные акты: например, затевая ремонт в Самаре, следует поискать местный документ «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

    Еще одним важным правилом подготовки является наличие регистрации прав на квартиру.

    Если квартира куплена в ипотеку, потребуется согласие залогодержателя (банка). Банки не любят данные процедуры и часто отказывают, но без согласия залогодержателя данные процедуры лучше не проводить, так как после выплаты ипотеки возникнут сложности с оформлением собственности, предупреждает эксперт.

    Если квартира в собственности, сначала готовится выписка из ЕГРН (ее выдают в МФЦ) и документы БТИ.

    Первичная инвентаризация

    Для перепланировки квартиры в новостройке придется проводить первичную инвентаризацию объекта строительства: надо вызвать техника БТИ, который приедет и сделает первичные замеры. Впрочем, перед вызовом техника лучше получить поэтажный строительный план в управляющей компании и сравнить его с вашей квартирой.

    «Обратите внимание на стены, короба, двери, сантехнику и варочную панель: все это наносится на строительный план, а значит, действительно должно быть в квартире. Если вы получили квартиру без стен, дверей и прочего, то техника БТИ вызывать бессмысленно, так как объект не соответствует информации в документах.

    Следовательно, документы БТИ после первичной инвентаризации будут в «красных линиях» и с печатью о самовольной перепланировке. По факту вы получаете ту квартиру, что указана в бумагах Росреестра — именно строительный план является документом», — объясняет Анна Морк.

    Если вы видите, что реальность и документация не совпадают, то есть два пути: самостоятельно привести квартиру в соответствие с документами или обратиться в компанию, которая проведет инвентаризацию.

    Стоимость данной услуги на рынке составляет около 65 тыс. рублей плюс официальный платеж БТИ (зависит от площади квартиры и ряда других параметров). Срок получения документов БТИ — около двух недель.

    Допустимость перепланировки

    После получения документов БТИ (план, справка формы 1а и 5) потребуется «техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры» (ТЗК), продолжает архитектор Анна Морк.

    ТЗК выполняет ГБУ «Экспертный центр» или автор проекта дома. Лучше обратиться именно к автору (Мосжилинспекция в первую очередь направит именно к нему). Стоимость услуг зависит от именитости архитектора, класса жилья и прочих факторов. В большинстве случаев она начинается от 100 тыс. рублей. ГБУ «Экспертный центр» выставит официальный счет, если автора проекта многоквартирного дома нет в живых (не редкость для домов, построенных раньше 1990-х).

    «Если на этом этапе собственник понимает, что сил и нервов не хватает, имеет смысл обратиться в компанию, которая сама решит все вопросы. Услуги обойдутся собственнику примерно в 200–300 тыс. рублей», — рекомендует эксперт ЦИАН.Журнала.

    На следующем этапе потребуется проект перепланировки, оформить который может только архитектурное бюро с лицензией саморегулируемой организации (СРО). Ни дизайнер, ни тем более сам собственник не имеют права выполнять чертежи. К тому же есть определенная специфика подготовки чертежей для Мосжилинспекции, которую надо строго соблюдать.

    Проект перепланировки квартиры обойдется в среднем 60 тыс. рублей. Срок исполнения — около 10 рабочих дней.

    Список документов для жилинспекции

    Подытожим. После сбора документов собственники должны иметь на руках:

    • документы БТИ, справка формы 1а и 5;
    • техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры;
    • проект перепланировки квартиры.

    Распоряжение на ведение строительных работ

    С этим комплектом документов нужно обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить «Распоряжение на ведение строительных работ». Это не так просто: объем работ большой и жилищная инспекция будет запрашивать дополнительные документы, расчеты и прочее. Процесс растянется на месяцы, рассмотрение готового комплекта документов обычно занимает до трех месяцев.

    Без распоряжения запрещено выполнять строительные работы по перепланировке — большинство собственников такая ситуация, разумеется, не устраивает: ведь хочется закончить все побыстрее! Выход для тех, кто готов платить, — сотрудничать с компаниями, ориентированными на работу в этом направлении. Средний счет за подобные услуги составит от 85 до 250 тыс. рублей.

    Разрешение на ремонтно-строительные работы по перепланировке помещения выдается сроком на один год. За это время необходимо успеть сделать все ремонтные работы, поставить сантехнику и варочную панель на кухне.

    «Квартира должна полностью соответствовать утвержденному проекту перепланировки и не нарушать никаких норм, закрепленных в постановлении № 508», — подчеркивает Морк.

    Акт о завершенном переустройстве

    На этапе чистовой отделки следует получить «Акт о завершенном переустройстве». Для этого в строительной организации, имеющей допуск СРО, которая выполняла ремонтно-строительные работы, нужно подписать и поставить печати на комплекте документов.

    «И вновь собственник сталкивается с трудностями, потому что чаще всего ремонт выполняют со строительной бригадой, не имеющей никаких документов. Поэтому еще в процессе получения распоряжения лучше сразу договориться с компанией, которая выполнит все строительные работы, заполнит журнал производства работ, проведет и подпишет все акты», — говорит собеседница ЦИАН.Журнала.

    Средняя стоимость на рынке — около 45–75 тыс. рублей. Срок исполнения — 60 рабочих дней.

    Сравнение документов и реальности

    При завершении работ необходимо внести изменения в техническую документацию или новые документы БТИ. Для этого снова придется вызвать техника БТИ, чтобы замерить квартиру после ремонта — это один из важнейших этапов. Техник БТИ сравнивает проект перепланировки с реальной квартирой.

    Анна Морк, архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project

    После всех этих согласований и бумажной волокиты объединение двух квартир в одну в целом закончено, отмечает эксперт. Она обращает внимание, что это приблизительная общая схема, для каждого объекта есть множество нюансов.

    Можно ли объединить квартиры без согласия с проживающими?

    Разбираем ситуацию из жизни.

    — Я разведен, живу с бывшей женой и двумя детьми (15 и 18 лет). У бывшей жены есть старшая дочь от первого брака. Она прописана с мужем и тремя детьми в другой квартире; проживает там же. Мы же живем в двухкомнатной квартире в пятиэтажке. Старшая дочь хочет объединиться площадью вместе с матерью, но я и мои дети — против этого объединения. Могут ли совладелицы квартиры без нашего согласия провести такую сделку?

    Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

    Вероятнее всего, речь идет о квартирах, занимаемых по договорам социального найма. В законодательстве нет понятия «объединиться». Однако имеется термин «обмен». Применительно к рассматриваемой ситуации возможно предположить, что две квартиры снимаемые по договору социального найма (одна с разведенной парой и детьми 15 и 18 лет и вторая — с супругами и тремя детьми) обмениваются на одну большую по площади квартиру, так же снимаемую по договору социального найма.

    В силу п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса РФ от 01 марта 2005 г., установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом для объединения необходимо согласие всех членов семьи, в том числе и ваше.

    Однако в п. 3 ст. 73 ЖК РФ предусмотрено, что, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них может требовать принудительного обмена. При этом следует учитывать, что принудительный обмен возможен только в судебном порядке и при условии учета законных интересов лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Судом должно учитываться наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

    Как итог — вероятность «объединиться» без согласия всех членов семьи по суду, скорее всего, невозможна, а вот принудительный обмен в связи с распадом семьи вполне реален.

    Данные нормы о принудительном обмене жилыми помещениями не распространяются на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.

    Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

    Если вы имеете в виду, что дочь хочет, чтобы мать подарила ей свою долю в вашей квартире или часть своей доли, тогда воспрепятствовать вы этому не сможете.

    Единственное, чего вы сможете добиться через суд, так это запретить вселение старшей дочери вашей бывшей жены. Поскольку будут нарушаться жилищные права вас и ваших детей.

    Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Санина:

    К сожалению, из вашего вопроса неясно, на основании чего и кому принадлежит квартира, в которой вы проживаете. Если вы и ваши дочери являетесь участниками долевой собственности в данной квартире, без вашего согласия с квартирой не может быть совершена никакая сделка.

    Возможен вариант, что ваша супруга продаст лишь свою долю, но перед этим она должна предложить ее остальным сособственникам квартиры по определенной цене, по которой она собирается предлагать ее стороннему покупателю. Все предложения должны быть оформлены письменно. Кроме того, поскольку одна из ваших дочерей является несовершеннолетней, отказ от права преимущественной покупки допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

    Следует заметить, что продажа долей всегда будет менее выгодна, чем отчуждение всей квартиры целиком. Возможно, вашей семье стоит рассмотреть альтернативную сделку, при которой вы продаете свою квартиру и одновременно с продажей приобретаете иную жилую площадь себе и детям, а ваша бывшая супруга, получив денежные средства за свою долю, добавляет их к стоимости квартиры своей старшей дочери, и вместе они покупают общую жилплощадь. Более того, такую сделку с участием трех квартир можно провести одновременно.

    Если же вы и ваши дети не являетесь собственниками квартиры, бывшая жена может без вашего согласия продать квартиру или заключить договор мены со своей взрослой дочерью. В этом случае вы будете сняты с регистрационного учета и должны будете освободить квартиру.

    Читайте также  Выписка из ЕГРП на квартиру где получить

    Отвечает юрист Мария Назанская:

    Из формулировки вопроса следует, что квартиры находятся в разных домах, и объединение планируется провести не путем физического объединения двух квартир в одну. Но мы рассмотрим все варианты.

    В том случае, если квартиры находятся в разных домах, для объединения площади проживания необходимо реализовать две существующие квартиры и приобрести одну большей площадью. Реализации квартир, находящихся в собственности граждан, производится этими гражданами.

    Если на квартиру зарегистрировано право долевой собственности всех членов вашей семьи, соответственно, и договор о ее продаже, дарении, мене, будут заключать все члены семьи, а, учитывая наличие несовершеннолетнего ребенка (15 лет), необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.

    Если на детей долевая собственность не регистрировалась, они в сделке не участвуют. Если квартира приобретена в период брака, но оформлена на одного из супругов, без согласия другого супруга, удостоверенного нотариально, продать, подарить или иным способом реализовать квартиру невозможно. Исключение составляют случаи дарения и получения такой квартиры одним из супругов в наследство либо наличие заключенного супругами брачного договора, по которому квартира переходит в его личную собственность. В таком случае собственник распоряжается своим имуществом без чьего бы то ни было согласия.

    И в том случае, если квартиры не являются собственностью проживающих в них граждан, а используются ими на основании договора социального найма, объединение таких квартир возможно только по договору обмена, на заключение которого опять же нужно согласие всех проживающих, а также муниципалитета (как наймодателя).

    При физическом объединении квартир (жилых помещений) речь пойдет об изменении конфигурации объекта — перепланировке, на которую, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, помимо письменного согласия всех проживающих в объединяемых квартирах, необходимо получить еще и соответствующее разрешение компетентных органов, выдаваемое на основании заявления и приложенных к нему документов, в том числе проекта перепланировки и письменных согласий всех проживающих.

    Поэтому при отсутствии согласия вас и ваших детей (включая младшую дочь) такая перепланировка невозможна. Принимая во внимание, что младшей дочери уже 15, она также подписывает согласие самостоятельно, но с ведома родителей. Принять решение за нее и без нее не получится.

    Объединение квартир

    Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом.

    Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.

    Объединение квартир по горизонтали

    Объединение двух двухкомнатных квартир в серии П44

    Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.

    Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и, получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.

    Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить «кабинет» или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь (жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, поэтому бывшую кухню лучше внести в экспликацию как кабинет, который жилой комнатой не является).

    Соединение двух квартир

    Перепланировка и объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в серии П44

    Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.

    При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

    При такой перепланировке можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры.

    Объединение 2х квартир в многоквартирном доме серии П46М в одну

    Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую стену именно в вашем доме, на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, спроектировавшей ваш дом.

    В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу , но не настолько, чтобы отказываться от разработки документации, поскольку для затрагивания межквартирных стен необходим проект с ТЗ от автора, вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет.

    Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП:

    в серии дома 1-515 В серии П-30 в П30 серия П-3М

    Объединение квартир по вертикали

    Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

    Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стенах. Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

    Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки, а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).

    Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (СНиПами). Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,9 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.

    Этот же СНиП разрешает размещать ванную и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами запрещено во всех случаях (опять, же кроме первых этажей).

    Объединение коммунальной квартиры

    Что касается объединения коммунальной квартиры или комнат, двух или более, в коммунальной квартире, то основным камнем преткновения в этом вопросе является согласие прочих собственников на проведение перепланировки. Без соглашения с вашими соседями не получится образовать встроенный шкаф, не говоря уже об объединении комнат в одно помещение в коммунальной квартире.

    Стоит отметить, что заниматься переговорами с соседями, как правило, приходится именно собственнику, даже в том случае, если он пользуется услугами специалистов по согласованию. К слову, процесс согласования объединения коммунальной квартиры достаточно сложен и стоимость его отличается от стоимости типичного согласования в большую сторону.

    Объединение квартиры, находящейся в социальном найме

    Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.

    Документы, необходимые для объединения квартир

    Авторский надзор

    Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,

    Объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для оформления которых, в обязательном порядке требуется разработка проекта перепланировки и технического заключения от автора проекта дома , так как обойтись без устройства проема в несущей стене не получится.

    Поскольку объединение квартир не должно повредить конструкциям здания, нужно произвести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения двух квартир в одну с учетом строительных норм и правил, могут только специалисты.

    Согласование объединения квартир

    Это довольно долгая процедура, но это не повод выполнять работы самовольно, минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью ваших соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.

    Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения, или вернуть как было в соответствии с планом БТИ в итоге перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.

    Если вы не обладаете достаточным количеством времени на проведение длительного этапа согласования, посещение инстанций, получение всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант — обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов для согласования перепланировки стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.

    Мария Кравченко/ автор статьи

    Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с покупкой, продажей и оформлением недвижимости. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Мария Кравченко.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    AFINA-VOLGA.RU
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: