Двойная сделка купли продажи квартиры

Разбираем шаги альтернативной сделки

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);

Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

— Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

— Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Расчет при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативной сделки

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

Альтернативная сделка с ипотекой.

— Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.

— Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности — важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Альтернативная продажа квартиры — что это

Альтернативная продажа квартиры — что это

Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo знaчит aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы , кaкиe pиcки ecть в нeй и чтo дeлaть, чтoбы избeжaть пpoблeм.

Чтo тaкoe aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo , a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

B aльтepнaтивнoй пpoдaжe yчacтвyют cpaзy тpи cтopoны:

пoкyпaтeль — тoт, кoтopый xoчeт пpиoбpecти квapтиpy;

пoкyпaтeль-пpoдaвeц — тoт, кoтopый пpoдaeт нeдвижимocть и cpaзy пoкyпaeт дpyгoe жильe;

пpoдaвeц — тoт, ктo пpoдaeт нeдвижимocть пoкyпaтeлю-пpoдaвцy.

Ecли пoкyпaтeль-пpoдaвeц xoчeт пpoдaть oднy квapтиpy и кyпить двe, yчacтникoв cдeлки cтaнoвитcя бoльшe. Чeм бoльшe квapтиp в цeпoчкe — тeм бoльшe yчacтникoв cдeлки. Пpи этoм нa кaждyю cдeлкy кyпли-пpoдaжи нyжнo peгиcтpиpoвaть oтдeльный дoгoвop.

3aкoнoдaтeльнo пoнятиe «aльтepнaтивнaя пpoдaжa» нe зaкpeплeнo — eгo иcпoльзyют pиэлтopы. B пpaвoвoм пoлe к тaкoй фopмe кyпли-пpoдaжe ближe вceгo мeнa c yчacтиeм тpex лиц, кoгдa пepвый чeлoвeк пepeдaeт в coбcтвeннocть втopoгo кaкoй-тo oбъeкт и пoлyчaeт oт тpeтьeгo дpyгoй oбъeкт. Нecмoтpя нa тo, чтo зaкoнoдaтeльcтвo никaк нe peгyлиpyeт этoт oтдeльный тип cдeлoк, y нeгo ecть cвoи пpaвoвыe пpизнaки. К ним oтнocятcя:

oпpeдeлeннoe нaзнaчeниe дeнeжныx cpeдcтв — выpyчeнныe oт пpoдaжи квapтиpы cдeлки идyт нa пpиoбpeтeниe дpyгoй жилoй нeдвижимocти;

вoзмoжнocть oтмeны — пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oтмeнить пpoдaжy, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья;

пpoживaниe в квapтиpe — нa мoмeнт пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния в квapтиpe пoкyпaтeля-пpoдaвцa пpoживaeт или пpoпиcaнa eгo ceмья.

Eщe oдин pacпpocтpaнeнный пpизнaк aльтepнaтивнoй cдeлки — дoплaтa или пoлyчeниe чacти выpyчeнныx дeнeг нa pyки. Peдкo бывaeт, чтo пpoдaвeц-пoкyпaтeль пpoдaeт и пoкyпaeт нeдвижимocть зa oднy и тy жe cyммy: чaщe вceгo жильe нepaвнoцeннo и имeeт paзнyю cтoимocть. Пoэтoмy пpoдaвeц вынyждeн дoплaчивaть либo зaбиpaть чacть дeнeг, ecли пepeeзжaeт в жильe c xyдшими xapaктepиcтикaми.

Aльтepнaтивнaя cвoбoднaя cдeлкa мoжeт быть cтaндapтнoй, кoгдa в нeй yчacтвyeт тpи cтopoны, или бoлee cлoжнoй. Toгдa ee нaзывaют «цeпoчкoй». B нeй yчacтвyют бoлee чeтыpex cтopoн. Чeм бoльшe yчacтникoв — тeм cлoжнee cдeлкa. Ecли пpoдaвeц нe плaниpyeт cpaзy пoкyпaть дpyгoe жильe и ocвoбoждaeт квapтиpy дo пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, этo нaзывaeтcя «чиcтoй пpoдaжeй».

Aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы cлoжнee, чeм cтaндapтнaя «чиcтaя пpoдaжa». Cдeлкa тpeбyeт тщaтeльнoй пpoвepки oбъeктoв, дoгoвopeннocтeй мeждy нecкoлькими cтopoнaми, пoдгoтoвки цeлoгo пaкeтa дoкyмeнтoв.

Плюcы и минycы aльтepнaтивнoй cдeлки

Для пoкyпaтeля

Moжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.

Cдeлкa мoжeт copвaтьcя, ecли пpoдaвeц-пoкyпaтeль нe нaйдeт жильe для пpиoбpeтeния .

Для пpoдaвцa-пoкyпaтeля

Нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Пpoдaвeц мoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки, и тoгдa пpидeтcя oткaзывaть пoкyпaтeлю.

Для пpoдaвцa

Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.

Пepeoфopмлeниe дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя из-зa бoльшoгo чиcлa yчacтникoв cдeлки.

У пoкyпaтeлeй — и пepвoгo, и втopoгo — вceгдa ecть pиcки пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы . Бoльшe вceгo pиcкoв пoлyчaeт пepвый пoкyпaтeль — тoт, ктo xoчeт пpиoбpecти aльтepнaтивнyю квapтиpy. Нaпpимep:

❗ в жильe мoгyт быть пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe, нeтpyдocпocoбныe иждивeнцы, тe, ктo имeeт пpaвo пpoживaния — иx cлoжнo выпиcaть, a пpи нeпpaвильнoм oфopмлeнии cдeлки cyд лeгкo вoccтaнoвит пpoпиcкy;

❗ пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oткaзaтьcя oт cдeлки, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья или втopoй пpoдaвeц пepeдyмaeт пpoдaвaть нeдвижимocть;

❗ вoзмoжнa пoкyпкa нeдвижимocти, в кoтopoй пpoживaeт cъeмщик — в этoм cлyчae зaceлитьcя в квapтиpy мoжнo бyдeт тoлькo пocлe oкoнчaния дoгoвopa apeнды;

❗ нecoглacoвaннocть дeйcтвий — пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe нyжнo oднoвpeмeннoe oфopмлeниe дoкyмeнтoв, a ecли cтopoны бyдyт дeйcтвoвaть нecoглacoвaннo, этo yвeличит cpoк oфopмлeния;

❗ чacтичнaя peгиcтpaция — кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи в цeпoчкe paccмaтpивaeтcя coтpyдникaми Pocpeecтpa oтдeльнo, и ecли oни oткaжyт в пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти, мoжнo пoтepять дeньги и нeдвижимocть.

Пopядoк дeйcтвий пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Изyчитe pынoк , нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Шaг 2: пpoвepьтe юpидичecкyю чиcтoтy квapтиpы

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:

выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;

выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;

кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;

кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

На рынке российской недвижимости существуют сделки, которые называются «альтернативными». Они несколько сложнее классических, так как в цепочке всегда участвует несколько человек, однако не предполагают каких-либо существенных отклонений от канонической купли-продажи жилья. Что же такое «альтернативная сделка», на какие важные моменты стоит обратить внимание перед тем, как принимать в ней участие, и каковы возможные риски, рассказывают эксперты отрасли.

В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный. При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

• равноценный обмен — когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
• неравноценный обмен — покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
• разъезд или съезд — обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

На что обратить внимание?

Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно.

«Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом. Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы. Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее, многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ „Сделки, совершенные под условием“. Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Важные моменты

При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если

• одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
• один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
• одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита. Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке. И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Другие риски

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться — нотариус.

«Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

• если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
• если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Налоговый вычет

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13% — до 260 тыс. рублей.

Вместе с тем, не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.

При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту. Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов. Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.

Купить машину или квартиру: как избежать «двойных» продаж

Риски «вторички»

Риски «двойных продаж» высоки при покупке имущества на вторичном рынке. Может оказаться, что у предмета сделки есть несколько покупателей, заплативших за него деньги. К примеру, недобросовестный продавец может предложить заключить предварительный договор, оплатить всю сумму целиком, а после пропасть и заключить договор купли-продажи с кем-то еще. Или от одного лица может действовать несколько представителей, говорит Анна Щербакова из Nektorov, Saveliev & Partners Nektorov, Saveliev & Partners Федеральный рейтинг. группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Рынки капиталов группа Международные судебные разбирательства группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × . Каждый из них может продать объект разным покупателям, либо сам собственник совершает сделку параллельно с представителем. Да и сам нечестный продавец может заключить несколько договоров купли-продажи.

Собственник остается собственником и сохраняет право распоряжения имуществом после подписания договора. Поэтому продавец может иметь несколько договоров «в рукаве» либо заключать много сделок, пока один из договоров не зарегистрируют в Росреестре.

Анна Щербакова юрист Nektorov, Saveliev & Partners Nektorov, Saveliev & Partners Федеральный рейтинг. группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Рынки капиталов группа Международные судебные разбирательства группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции ×

Несостоявшуюся сделку можно оспорить и требовать переданную сумму как неосновательное обогащение. Но не всегда у мошенника есть средства или имущество, на которое можно наложить взыскание. Значит, можно остаться и без покупки, и без денег. Поэтому эксперты предлагают «подстраховаться» еще на этапе покупки.

Денис Михайличенко, юрист Capital Legal Services Capital Legal Services Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Антимонопольное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании × , советует включить в договор купли-продажи заверение продавца о своем титуле («заверяю, что я собственник») и отсутствии прав третьих лиц на объект, а также предусмотреть положения о возмещении потерь на тот случай, если договор купли-продажи признают недействительным по искам третьих лиц. Если продается автомобиль — надо предусмотреть заверение продавца о том, что в отношении автомобиля нет обременений, он не находится в угоне или розыске, а покупатель является единственным собственником, говорит Михайличенко.

Если заверение окажется недостоверным, то другая сторона сможет либо отказаться от договора, либо признать сделку недействительной. Согласно ст. 431.2 ГК (заверения об обстоятельствах) продавец должен будет оплатить убытки или предусмотренную договором неустойку. Михайличенко считает это хорошей защитой от обмана, ведь права можно будет защитить в суде. Например, продавцу придется отвечать за недостоверные заверения о том, что машина не находилась под арестом или другим ограничением или запретом. В пример можно привести определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу №88-5015/2020 и решение Первого арбитражного апелляционного суда по делу №А79-1567/2017.

Хорошая идея — привлекать поручителей со стороны продавца. Если речь о покупке недвижимости — то ее лучше оплатить полностью или хотя бы в большей части только после регистрации права собственности, говорит Светлана Кавиева ( СтройКапиталКонсалтинг СтройКапиталКонсалтинг Региональный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 23-26 место По количеству юристов 30 место По выручке × ). Либо, предлагает эксперт, можно использовать такие способы оплаты, которые позволят защитить и продавца, и покупателя, например, аккредитив. Это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия.

Если стороны согласны на предварительный договор, то в нем необходимо указать, что продавец не может отчуждать объект продажи, а если это все-таки произошло — обязуется возместить все потери, подсказывает Михайличенко.

Еще один способом обезопасить себя Арина Довженко ( Borenius Attorneys Russia Borenius Attorneys Russia Региональный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × ) считает титульное страхование [это страхование материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель, если потеряет право на объект в результате дефекта титула собственности]. При наступлении страхового случая компания компенсирует полную рыночную стоимость.

Кто получит имущество?

Предмет договора, даже проданный несколько раз, достанется только одному из покупателей. Суд отдает предпочтение тому потенциальному собственнику, кто получил жилье или автомобиль во владение (п. 1 ст. 223 ГК). Например, в деле № 33-4704/2015: владелец продал автомобиль двум покупателям, но с одним из них заключил акт приема-передачи. Ему и присудили машину. Если же покупку никому не передали, ее получит тот, кто первым заключил договор. Когда это невозможно установить, преимущество получает первый обратившийся в суд.

Таким образом, чем быстрее пойти в суд, тем больше шансов не только признать право собственности, но и вернуть потерянные средства. Обманутый участник сделки может обратиться с иском к продавцу о возмещении убытков и морального вреда. Разъяснение об этом содержит Обзор судебной практики ВС № 4 (2017). Согласно п. 22, лицо, которое совершило двойную продажу, обязано возместить причиненные убытки покупателю, который не получил право собственности на объект (например, дело № 33-17300/2019).

По словам Щербаковой, если невозможно взыскать убытки с продавца с помощью деликтного иска (требования о возмещении ущерба), то можно потребовать их с лица, допустившего двойную продажу. Это показало дело № 303-ЭС16-19319 о банкротстве общества «Бомарше». Тогда покупатель приобрел квартиру у перекупщика, по иску ему удалось лишь получить незначительную сумму от сделки. Тогда он решил встать в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика. Нижестоящие инстанции заявителю отказали, а вот ВС встал на его сторону (см. Топ-7 интересных строительных споров 2017 года).

Продажи без ведома собственника

Пострадать могут не только покупатели, но и собственники — если их имущество продают другие лица без их ведома. Так, по делу № 4-КГ17-23 собственник иномарки передал ее для продажи специализированной фирме, а она перепродала ТС, не уведомив владельца. А по делу №14-КГ 16-9 жена без ведома мужа реализовала его машину. В общих случаях Верховный суд решил, что добросовестность приобретателя не важна, если машину продали без ведома собственника.

А собственник, в свою очередь, должен доказать, что имущество отчуждено не по его воле (п. 39 совместного постановления Пленума ВС и ВАС «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав»). Так, ВС недавно рассмотрел спор о недобросовестной продаже машины (дело № 2-88/2019). Собственник передал авто, ПТС и два комплекта ключей своему знакомому. А тот перепродал машину. Спустя восемь месяцев первый владелец заявил о ее хищении: он уверял, что не знал о сделке и машину нужно вернуть. ВС напомнил: собственник должен доказать, что оно отчуждалось не по его воле. Здесь же, указала «тройка», собственник передал ключи и документы, и о хищении долго не заявлял (см. подробнее «Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя»).

Риски «первички»

Дольщики защищены от «двойных» перепродаж обязательными расчетами с помощью эскроу. С 2019 года застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков на специальный счет эскроу, к которому нет доступа до окончания строительства. Кроме того, договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. Поэтому застройщик не сможет реализовать ту же квартиру повторно.

Но эти гарантии не распространяются на другие виды договоров.

Если застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить иной договор, например предварительный договор купли-продажи или уступки права требования, то риски покупателя остаться незащищенным в случае «двойной» продажи значительно возрастают.

Арина Довженко, партнер Borenius Attorneys Russia Borenius Attorneys Russia Региональный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения ×

Чтобы убедиться в безопасности сделки, нужно тщательно проверять застройщика. Кроме таких базовых советов, как проверка уже реализованных проектов, сроков их выполнения, отзывов покупателей, Щербакова рекомендует узнать, сколько застройщик продал квартир на момент строительства. Если реализовано достаточное количество, а стройка еще не началась, есть повод усомниться в застройщике. «Маячок благонадежности» — факт, что компанию кредитуют крупные банки. Это можно узнать в проектной декларации в пункте финансирования.

Двойная сделка купли продажи квартиры

• Советы экспертов
• Новости финансов

• Полезные статьи
• Пошаговые руководства

• Главная
• База знаний
• Советы эксперта
• Недвижимость
• Как продать и купить квартиру одновременно?

1. Особенность альтернативной сделки
2. Что сделать для упрощения альтернативной сделки?
3. Документы для проведения альтернативной сделки
   • Особенности заключения сделки
   • Заключение предварительного договора
4. Проведение альтернативной сделки
5. Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка.

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой. Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере.

Пример

Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи. И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать. Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую. Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

Паспортные данные покупателя и продавца.

Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них.

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

Как я купила квартиру по альтернативной сделке

И чем такая сделка отличается от обычной покупки недвижимости

Я рассчитывала на однушку, а в результате купила двухкомнатную квартиру, причем на 600 тысяч рублей дешевле, чем подобная стоит на рынке недвижимости.

Собственники квартиры, которая мне понравилась, одновременно продавали свое жилье и покупали другое. Это называют альтернативной сделкой, или сделкой со встречной покупкой. Для покупателей такое жилье менее привлекательно, чем то, за которое собственники просто хотят получить деньги.

Но если квартира нравится, альтернативную сделку можно пережить — и даже извлечь из нее выгоду. Расскажу, как у меня это получилось.

Почему мы решили купить квартиру

У нас с мужем уже есть квартира, в которой мы живем. За несколько лет мы накопили около 6 млн рублей, которые захотели вложить. Поверхностно рассматривали другие варианты: например, депозиты и инвестиции. Но депозиты не покрывают инфляцию, а чтобы разобраться в инвестициях, надо начинать с небольших сумм. Кроме того, нас это пока не увлекает.

Мысль купить квартиру показалась нам заманчивой по нескольким причинам:

1. В ней можно бесплатно жить. Вклад или деньги не дают такой ощутимой практической пользы, к тому же она не обесценится.
2. Квартиру можно сдавать и получать небольшой, но гарантированный доход.
3. Цены на недвижимость стабильны или растут.

С таким активом не надо беспокоиться, выгодно ли вложены деньги, приносят ли они доход, не обесценятся ли, если наступит дефолт. Просто у тебя есть квартира.

Мы решили не спеша искать однушку в Москве в пределах 7,3 млн. Бюджет рассчитали так — накопления плюс потребительский кредит максимум на 1 млн. Мне предлагали взять его под 14,9%. Мы планировали в течение года досрочно погасить кредит, а если вдруг что-то случится — сдавать квартиру и этими платежами покрывать взносы.

С ипотечным кредитом процент был бы меньше на 4—5 пунктов . Но при этом нам пришлось бы тратить намного больше времени на оформление, делать оценку и страховку, а также лично присутствовать в банке. Потребительский кредит нам без проблем одобрили онлайн.

Какую квартиру мы искали

Я мониторила цены на квартиры в своем районе весь 2019 год. Смотрела объявления на «Циане», иногда — на «Яндекс-недвижимости», хотя там их значительно меньше.

Я выбирала квартиры по следующим критериям:

1. Расположение в нашем районе и не более чем в 15 минутах пешком от метро. Это удобно, если соберемся сдавать квартиру или кто-то из родственников там поселится. Я живу в ЗАО Москвы, район нам нравится: у нас много зелени и нет промышленных предприятий. До центра пять остановок на метро, это всего 15 минут. Застройка в основном 70—80-х годов, панельные дома.
2. Приличный ремонт, хорошая сантехника, чтобы можно было сразу заехать и жить или сдавать. После покупки денег на ремонт у нас все равно бы не было.
3. Не пятиэтажка, так как мы не хотели связываться с реновацией ни тогда, ни в будущем. Это сузило круг поиска, так как вокруг много пятиэтажек. Остальные дома примерно одинакового качества — панельные 9- или 12-этажные .
4. Вторичный рынок, поскольку новостройки дороже и там нужно делать ремонт.
5. Невысокая цена за квадратный метр, чтобы уложиться в бюджет. С потенциальным кредитом у нас выходило 7 млн, но мы подумали, что, пока ищем, вносим аванс и ждем сделку, накопим еще 300 тысяч. В итоге я смотрела квартиры стоимостью 7,5 млн с расчетом на то, что можно будет поторговаться.

Мы сходили на просмотр двух примерно одинаковых однокомнатных квартир, которые во всем нас устраивали. Одна была в идентичном нашему доме и стоила 7,3 млн. Мы предложили сделать нам скидку в 100 тысяч. Мотивировали тем, что санузел не в идеальном состоянии и нужен ремонт. Но продавец наотрез отказался. Я была согласна на такую цену, но муж сказал, что, раз хозяин квартиры не идет нам навстречу, то у нас не будет взаимопонимания.

Вторая квартира была дальше от метро, чем мы хотели, и требовала ремонта. Она стоила 7,4 млн. Однако за нее внесли залог в тот день, когда мы ее смотрели.

Тогда мы расстроились. А сейчас я понимаю, что нас ждал гораздо лучший вариант.

Почему вместо однушки мы решили брать двушку

Стало понятно, что квартир, подходящих под наши критерии, немного. После двух просмотров в пешей доступности от дома мы еще больше сузили карту поиска и стали смотреть квартиры в 1 км от нас. Торопиться нам было некуда, поэтому мы мониторили рынок и ждали подходящего варианта.

Когда я в очередной раз смотрела «Циан», обратила внимание на одну квартиру. Это была двушка, продавец которой снизил цену до 8,5 млн, 1 м² в ней стал стоить 182 тысячи при средней цене 1 м² по нашему району в 220 тысяч. Это была двухкомнатная квартира площадью 46 м², тогда как мы смотрели однокомнатные площадью 33 м² лишь немного дешевле. Чтобы купить эту квартиру, нам нужно было взять кредит больше, чем планировали. Но поскольку других подходящих вариантов не было, мы решили ее посмотреть.

Мы пошли на просмотр с нашим риелтором. Состояние жилья и ремонт нас более чем устроили. О двухкомнатной квартире с хорошим ремонтом за такую цену в нашем районе мы и не мечтали.

Мы сразу задали вопрос, почему квартиру продают так дешево. Риелтор продавца привела свои аргументы:

1. Жилье расположено на первом этаже. Нас это не смущало: я раньше долго жила в квартире на первом этаже, к тому же здесь он высокий, дом 1976 года постройки, после капремонта, а подвал сухой. Дополнительный бонус — строители сделали погреб под балконом. Рыночная стоимость подобной квартиры на других этажах — 10—10,5 млн . За первый этаж принято делать скидку, и изначально квартиру продавали за 9,1 млн, а затем снизили цену.
2. У квартиры пять собственников, один из них несовершеннолетний. Многие покупатели не хотят связываться с таким жильем. Дело в том, что сделки, где участвует несовершеннолетний собственник, более сложные, поскольку нужно получить согласие органов опеки.
3. В квартире есть несогласованная перепланировка: раздельный санузел превратили в совмещенный. Это минус, который не сильно влияет на скидку, но наряду со всеми остальными аргументами он позволил нам просить снизить цену на 100 тысяч.
4. Это альтернативная сделка. Собственникам понадобится время на поиск жилья, поэтому они были готовы продать квартиру по цене ниже рыночной.

Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.

Что такое альтернативная сделка

Бывает прямая, или свободная, продажа квартир. Она подразумевает, что продавец хочет получить деньги за жилье. В этой сделке только два участника — продавец и покупатель.

А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. В ней могут участвовать три стороны или больше, если квартиру, подобранную как альтернативу, продают таким же образом.

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости непростая:

1. Поиск альтернативной квартиры может затянуться, если на рынке не будет подходящего жилья.
2. Придется иметь дело с другим продавцом, его риелтором, а если у них тоже альтернатива, то таких цепочек может быть несколько.

То есть в такой сделке продавец не получает деньги: они идут через него транзитом к владельцу квартиры, которую он приобретает.

Какие могут быть сложности с опекой

Опекой называют органы опеки и попечительства, которые дают разрешение на сделку в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний. При сделках с опекой тоже все непросто:

1. Чтобы продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, нужно подать документы в органы опеки и получить разрешение на сделку. По закону опека может давать его в срок до 15 дней.
2. В новой квартире несовершеннолетний должен получить равноценную долю или больше. Это указывают в разрешении.
3. Разрешение выдают на конкретную сделку и квартиру. Если что-то сорвется, например кто-то откажется от сделки, его придется получать заново.
4. В процессе заключения договора купли-продажи необходимо проверить, чтобы были соблюдены все условия, которые указаны в разрешении.

От риелтора нужно дополнительное внимание к такой сделке. Некоторые специалисты склоняют клиентов купить другую квартиру со взрослыми собственниками и не связываться с опекой. Наши продавцы рассказали именно такую историю: риелтор предыдущих покупателей отговорила их от приобретения. Она ссылалась на то, что сделка с несовершеннолетним слишком рискованна. На деле ей просто не хотелось тратить время и силы на сопровождение более сложной сделки.

Многие покупатели рассматривают только свободную продажу квартир, чтобы избежать сложностей со взаимосвязанными сделками. Наша риелтор не испугалась такой схемы: в ее практике были цепочки аж из 7—8 квартир . Она сразу сказала, что это не так страшно, как кажется.

В итоге мы договорились о покупке квартиры за 8,4 млн при рыночной цене квартиры не ниже 10 млн. Вот как получилась такая низкая цена: