Можно ли оспорить договор купли продажи дома

Можно ли оспорить сделку купли-продажи?

Четыре года назад на меня оформили квартиру моей бабушки через договор купли-продажи. Справку о дееспособности бабушки не делали. Сможет ли после смерти бабушки ее сын оспорить эту сделку? Стоит ли сделать эту справку сейчас?

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом:

в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности по недействительным сделкам и моменты, с которых они начинают течь, предусмотрены ст. 181 ГК РФ.

Для признания сделки недействительной должны быть юридические основания, предусмотренные законодательством.

Так, например, сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным со злоупотреблением правами, которое совершили стороны сделки, или сделка проведена лицом, которое не понимало значения своих действий, или сторона сделки не собиралась ее исполнять (например, передавать деньги за купленную квартиру), т.е. подлинная воля сторон не была изначально направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Также Гражданским кодексом РФ четко определен круг лиц, которые могут оспорить сделку.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Так, например, в конкретной рассматриваемой ситуации таким заинтересованным лицом может выступить сын бабушки как ее потенциальный наследник.

Автором вопроса указано, что перед сделкой отсутствовала справка о дееспособности бабушки, которая являлась стороной сделки.

Скорее всего, речь идет о справке из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, в которой указывается, что конкретный человек не состоит на учете в ПНД и может совершать сделки со своей недвижимостью, поскольку понимает значение своих действий и может ими руководить.

По сложившейся на рынке недвижимости практике перед заключением договора купли-продажи покупатели обычно запрашивают от продавцов недвижимости справки с похожей формулировкой с целью снижения в дальнейшем правовых рисков признания сделки недействительной в суде по иску продавца или заинтересованных лиц с его стороны.

Например, если в момент совершения сделки бабушка-продавец (даже не лишенная дееспособности) не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, а у ее сына будут (или есть) доказательства, подтверждающие данные факты, то сделка, заключенная вами с бабушкой, может быть признана судом недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Поэтому справка из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, полученная перед сделкой бабушкой-продавцом после проведенного ее осмотра специалистом, с указанием о возможности проведения сделки, могла бы быть одним из тех доказательств, которое должно быть учтено судом в случае судебного разбирательства.

Что касается вопроса автора о получении данной справки бабушкой-продавцом уже после совершенной сделки, то, не зная всех конкретных особенностей и обстоятельств ранее заключенной сделки, трудно давать рекомендации.

Отмечу только, что в некоторых случаях в возможном судебном споре может сыграть свою правовую роль полученное уже после заключенной сделки заявление от продавца, оформленное в нотариальной форме, с одобрением условий ранее совершенной сделки, а также получение постфактум продавцом справки из психдиспансера, о которой упоминает автор вопроса.

В судебном процессе суд будет оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Если изначально содержание сделки и ее правовой результат не противоречили закону, стороны обладали в момент ее заключения полной право- и дееспособностью, а их волеизъявление было свободно и совершалось в условиях, исключающих вредное воздействие на него (т.е. сделка была совершена не под влиянием заблуждения), то признать ее недействительной практически невозможно.

Признание договора купли-продажи недействительным 2021

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Срок давности оспаривания договора купли-продажи
В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
Предъявление иска в суд
Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд. Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии.

Банкротство обновило владельца жилья

В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб., и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года — за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой. В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца — Решетова.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции — там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой — уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», — говорится в определении.

При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика — правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

«Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе», — Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности — но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

— заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру — в ней будет информация о переходе прав собственности;

— проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

— проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ — есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина — достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами — проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства. Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает — это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. «Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким ситуациям нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

Сделка признана ничтожной;
Сделка оспорена в суде;
Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

Неправильно проведенная приватизация

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

Ущемлены права несовершеннолетних

Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

Квартира, полученная по завещанию

Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.

Квартира является совместной собственностью

Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.

Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

Паспорт;
Сам договор купли-продажи;
А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

Перечислим порядок действий:

Собираем подтверждения;
Составляем исковое заявление;
Оплачиваем пошлину за подачу иска и подаем его в районный суд по гражданским делам;
В дату заседание приходим в суд, присутствуем на рассмотрении дела;
Получаем решение суда и обращаемся в ФССП. Судебные приставы заставят ответчика выполнить решение суда.

Неожиданный финал. Определение ВС РФ № 5-КГ20-44 от 11.08.2020 по делу о притворной сделке

Грусть и тоска именно такое впечатление остаётся после разбора кейса по нашумевшему определению ВС РФ № 5-КГ20-44 от 11.08.2020 г. по делу о притворной сделке

При беглом взгляде на кейс желание ВС РФ разрешить спор «по справедливости» и защитить пенсионерку от злоумышленников заслуживает всяческих похвал.

Но когда погружаешься в него глубже, выводы к которым пришёл ВС РФ вызывают недоумение.

Ранее Определение ВС РФ разбирали на Право.ру

А в прошлую пятницу данный кейс подробно разобрали студенты и эксперт (А.А. Павлов) кружка гражданского права ЮФ СПбГУ

https://youtu.be/uAHgt6rByDQ .Всем неравнодушным рекомендую посмотреть.

Лично для меня в этом деле наиболее интересен был вопрос исковой давности.

Очень ждала мнение по этому поводу Андрея Анатольевича Павлова. И была рада, что мои мысли с его мнением совпали.

Вопрос пропуска исковой давности в данном деле правильнее решать через недобросовестность ответчика. Срок исковой давности начинает течь с момента, когда Малышева узнала, что ее право нарушено. Это произошло, когда Гусева обратилась с кондиционным иском (вступление в законную силу решения суда по иску Гусевой о неосновательном обогащении). Несмотря на то, что в данном деле обе стороны являются недобросовестными. Так как Гусева предъявила требования фактически дождавшись, когда срок исковой давности истечёт. Ее заявление о сроке могут быть заблокированы со ссылкой на ст. 10 ГК РФ. Что в данном деле не решает вопрос с восстановлением срока. Малышевой в иске необходимо отказать.

Фабула дела:

История началась в феврале 2009 года. Истица по просьбе Гусевой Л.П. зарегистрировала в квартире её дочь Пустовалову Е.Д. Из-за нуждаемости в деньгах в ноябре 2010 года Малышева Н.А. продала Пустоваловой Е.Д. 1/4 долю в праве собственности на квартиру за 1270 000 руб. Денежные средства перечислила Гусева Л. П. Поскольку денежные средства передавала Гусева Л. П., во избежание возможных дальнейших претензий со стороны супруга Пустоваловой Е.Д., они решили оформить сделку договором дарения, который был заключён 3 ноября 2010 года.

27.10.2011 умер супруг истца. После его смерти Гусева Л. П. стала настаивать на переоформлении на неё оставшейся ¾ доли в праве на квартиру. Получив отказ от истца, она стала требовать возврата денежных средств. Поскольку договор дарения от 03.11.2010, заключённый между Малышевой Н. А. и Пустоваловой Е. Д., был совершён в целях прикрыть сделку купли-продажи.

Дело № 2-1210/2014

29 ноября 2013 г. Гусева Л.П. направила требование Малышевой Н.А. о возврате 1 270 000 руб., как уплаченных ошибочно. Решением суда от 16 апреля 2014 г. указанная сумма взыскана как неосновательное обогащение с Малышевой Н.А. в пользу Гусевой Л.П. Как указывала Гусева Л.П. между сторонами заключён договор дарения ¼ доли спорного жилого помещения, денежные средства были переданы Малышевой Н.А. в счёт будущей покупки принадлежащей Малышевой Н.А. доли спорного жилого помещения, Малышева Н.А. от продажи отказалась, а деньги не вернула.

Далее Гусева Л.П. несколько раз обращалась за взысканием неустойки за пользование денежными средствами.

Дело №2-239/15

10.2014 Малышева Н. А. обращается с иском к Пустоваловой Е.Д. о признании недействительным заключённого 03.11.2010 года договора дарения ¼ доли квартиры. В обоснование указывает, что являясь собственником квартиры, в отношении ¾ доли составила 13.09.2011 завещание в пользу ответчика Пустоваловой Е.Д., в отношении ¼ доли которого 03.11.2010 составлен договор дарения в пользу Пустоваловой Е.Д., который прикрывал собой договор ренты. Согласно договоренности, истец получила от матери ответчика и своей давней знакомой Гусевой Л.П. рентные платежи. Поскольку между сторонами сложились доверительные отношения, а ответчик нуждалась в жилом помещении в г. Москве, 03.02.2009 года между истцом и Пустоваловой Е.Д. был заключён договор передачи в пользование спорной квартиры, в ответ на что ответчик обещала оказывать истцу всяческую помощь и уход.

Истец указывала, что является одиноким человеком, нуждалась в постороннем уходе и в денежных средствах, денежными средствами располагала и являлась платёжеспособной ответчика Гусева Л.П., которая предложила вместо договора ренты оформить договор дарения доли спорного жилого помещения в связи с тем, чтобы в случае расторжения брака её дочери Пустоваловой Е.Д. её супруг не мог претендовать на указанное жилое помещение, как на совместно нажитое в период брака имущество.

20 января 2015 года в удовлетворении иска Малышевой Н.А. о признании недействительным договора дарения ¼ доли квартиры от 03.11.2010 года и применении последствий недействительности сделки отказано.

Дело № 2-4259/18

27.07.2018 Малышева Н.А. обратилась в суд с иском к Пустоваловой Е.Д., Гусевой Л.П. в соответствии с п.1 ст. 572, ст. 170 ГК РФ просила признать договор дарения ¼ доли в праве на квартиру, заключённый между Малышевой Н.А. и Пустоваловой Е.Д., недействительным в силу притворности; применить последствия недействительности ничтожной сделки, применить к сделке правила о договоре купли-продажи и перевести на Пустовалову Е.Д. права и обязанности по договору купли-продажи ¼ доли в праве на квартиру, с установлением цены договора 1 270 000 руб. Суды трёх инстанций в иске отказали

ВС РФ с решениями нижестоящих судов не согласился. Позиция ВС РФ

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

По основанию притворности недействительной может быть признана сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи имущества, заключающийся в отсутствии встречного предоставления. Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. В данном случае должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

Судом не выносился на обсуждение вопрос о причине пропуска Малышевой Н.А. срока исковой давности, ей не было предложено представить доказательства, свидетельствующие об уважительности причин пропуска данного срока.

Вопрос исковой давности разрешен судом первой инстанции самым неожиданным образом.

Решение по делу № 2-4546/20 от 15 октября 2020 года

Суд сослался на не течение срока ч.1 ст. 204 ГК

Далее со ссылкой на ст. 205 ГК РФ:

Исковое заявление было подано в суд Малышевой Н.А. 27 июля 2018 года. В обоснование уважительности причин пропуска срока исковой давности Малышева Н.А. указала, что своевременно обратилась с иском в Бабушкинский районный суд города Москвы о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана на обещание ухода.

Малышева Н.А. является юридически неграмотной, и не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям. Первоначально Малышева Н.А. обратилась в суд за защитой нарушенного права в 2013 году в пределах установленного закона трёхлетнего срока исковой давности; просит суд восстановить ей данный срок.

Ст. 205 ГК РФ, позволяя суду в рамках дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия, определять, является ли уважительной причина пропуска истцом срока исковой давности, направлена на защиту прав граждан (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2014 года № 2759-О и от 26 января 2017 года № 122-О).

Судом принимается во внимание, что Малышева Н.А. является пенсионером, имеет право на удовлетворение её исковых требований о признании договора дарения недействительным, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела.

Избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока. К числу уважительных обстоятельств пропуска срока статьёй 205 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесена юридическая неграмотность. Специфика гражданских правоотношений не во всяком случае предполагает безусловную определённость в понимании правовой квалификации данных отношений.

Учитывая правовую сложность настоящего дела, суд приходит к выводу, что по нему имеются исключительные основания для восстановления Малышевой Н.А. пропущенного срока исковой давности, в связи с чем данный срок подлежит восстановлению.

Так спустя 10 лет с момента совершения сделки суд восстановил срок исковой давности, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями.

При этом во всех судебных актах есть информация, что интересы Малышевой Н.А. осуществлял представитель, а не она лично..

С точки зрения процессуального права вопрос вообще никак не решен.

А как быть с предыдущими судебными актами, вступившими в законную силу. Нарушается принцип правовой определённости. Истец своё право на судебную защиту реализовала ещё 2014 г. Преодоления законной силы этого судебного решения посредством инициирования иных судебных процессов недопустимо.

Продавец не сказал, что в квартире холодно и плесень. Как расторгнуть договор?

В сентябре 2020 купили двухкомнатную квартиру. Дом в три этажа, ему 10 лет. Наша квартира угловая, распашонка, находится на первом этаже.

Когда мы в первый раз смотрели квартиру с риелтором, в квартире были наниматели — женщина и двое детей. Меня смущал первый этаж, но нас убедили, что квартира теплая, и ребенок по ней бегает без носков даже в холодное время года. Углы, в которых позже обнаружилась плесень, на момент просмотра, были заставлены мебелью: в одной комнате в углу стояло широченное кресло, за которым была штора, во второй — тумбочка, а рядом двуспальная кровать.

Когда мы вышли на сделку и уже в агентстве проговаривали «особенности» квартиры перед внесением задатка, риелтор заговорила о том, что немного плесени есть в ванной на потолке. Она как бы юлила: «Ну да, ремонт нужен…». Но при этом говорила, что, например, газовый котел новый — от него даже есть инструкция. Масштаба ситуации тогда мы не понимали.

Когда мы купили квартиру, бывшая владелица просила подержать еще вещи в отдельной комнате, пока она ищет новую квартиру. В комнате с ее вещами уже тогда, в сентябре, был стойкий запах влаги. Мы думали, что это как-то связано со старостью вещей и тем, что помещение не проветривалось: дверь в комнату была закрыта, мы в нее не заходили из-за уважения к чужой собственности.

Примерно месяц я спала в прихожей, родители — в другой свободной комнате. Когда дело стало выходить за второй месяц, позвонила бывшей собственнице — она предложила скинуть вещи с ее дивана и там спать. Я так и сделала и поняла, что спать в комнате невозможно из-за запаха влаги. Хотя на улице еще не было сезона дождей.

В итоге ее вещи пробыли в квартире примерно два месяца: в сентябре мы заехали, а в 20-х числах ноября она приехала за вещами. Моя комната в итоге освободилась, и я заметила, что обои на стене с внешним углом прилегают неплотно, как и в другой комнате с внешним углом.

В комнате родителей при заезде мы видели не очень качественно приклеенный и отходящий кусок обоев, под которым все было черное. И видели в ванной потолок в черную крапинку — остатки плесени, о которых нам говорила риелтор. Она якобы появилась из-за недобросовестных съемщиков квартиры, которые много стирали и не проветривали ванную.

В декабре, когда бахнули первые легкие морозы, мы стали топить на 60—70 °C, потому что квартира не прогревалась. Двухкамерные стеклопакеты стали «плакать» — на окнах постоянно лежат тряпки. Бесконечно проветривать было невозможно: надо было прогреть воздух в квартире и согреться самим. В итоге на подоконниках стояли лужи, а тряпки на подоконниках под утро к нему примерзали.

Мы позвали инженера из управляющей компании, чтобы он все зафиксировал и составил акт.

В январе 2021 года началась полная дичь. Первые морозы ниже 20°C. Делаю уборку в своей комнате, отодвигаю стойку с книгами, а там полный ужас! Вода на полу, на стенах висят капли, кусок обоев вздут и сам отвалился. Видно, что этот кусок отдельно замазали поверх чем-то белым — явно забеливали плесень.

Морозы такие, что отопление в 70°C не помогает — явно проблемы с батареями, поэтому мы взяли второй отопитель. Прихожую бесполезно отапливать даже им: не прогревается. Полы во всей квартире холодные, а у окна при двадцатиградусном морозе — люто каленый пол, как будто стоишь на куске железа. Хотя на полу ламинат.

Дальше по нарастающей: смываешь плесень — на утро снова. Проветривания не помогают. Плесень стала образовываться даже в горшках на подоконнике. Вода каплями постоянно держится на торцевой — боковой — стене дома. Строго торцевая стена изнутри квартиры — мокрая и холодная.

В феврале 2021 года я снова вызвала инженера из УК. Пришел другой, составил акт. Опять рассказал нам о необходимости клапанов на окнах, проветриваний и т. д. Но мы и так это делаем.

Ремонт, который мы отложили на полгода, чтобы посмотреть, как себя будет вести квартира, скорее всего, не спасет. Ни гипсокартон вторым контуром, ни пенополиуретан — ничего! Потому что, вероятно, есть внешняя проблема, связанная с фондом капремонта и застройщиком. Это понимают даже инженеры УК, которые вдумчиво молчат.

23 февраля мы отодвинули шкаф в прихожей и тоже обомлели: вся стена в плесени, висят капли воды. Стена шкафа вся прогнила. За шкафом на полу пролегают провода. Все в воде: вода на полу, вода на стенах.

Я хочу расторгнуть сделку, так как это нечеловеческие условия для жизни. Спать под двумя одеялами, круглые сутки отапливая квартиру до 70°C, невозможно. У меня родители пенсионеры. Папа — инвалид, у мамы проблемы с легкими. Одно время ей ставили чуть ли не саркоидоз: как только простывает, это превращается в пневмонию и долгие мучения. Вся эта плесень на стенах опасна для легких, это, на мой взгляд, существенный вред для здоровья.

Кроме того, недвижимость же не на 2 дня покупается. Сделать ремонт, имея точку росы, при отсутствии строительной документации по дому в УК и доступа к подрядной организации, которая строила дом вместо основного застройщика, невозможно.

Я думаю, что проблема идет из фундамента дома. Подвал под комнатами засыпан, но, вероятно, за 10 лет появилась просадка, и образовалась подушка в которой копится влага.

Сейчас я жду свои копии актов с печатями из управляющей компании. Но с УК отдельная история: как я понимаю, они имеют косвенное отношение к этой ситуации. Не УК строила и принимала дом. И так как речь идет, скорее всего, о разгерметизации швов или проблемах в подвале, доступа к которому нет, вряд ли УК сможет предложить существенное решение.

Инженер, который проверял квартиру в последний раз, сказал, что припоминает нашу квартиру. Я так понимаю, что бывшая собственница тоже как-то пыталась решить вопрос, то есть знала о проблеме. Но, видимо, с этой точкой росы ничего не сделать. То есть в холодное время года у нас ежегодно будут проблемы с ремонтом: стабильно раз в год весной придется обновлять как минимум обои на стенах.

На мой взгляд, бывшая собственница намеренно умолчала об огромном дефекте, который оказывает существенное влияние на наше здоровье и на бюджет. Договор купли-продажи у нас простой. Подскажите, какой алгоритм расторжения в нашем случае? И куда лучше обратится за независимой экспертизой, чтобы она имела значение в суде? Какими лицензиями должна обладать компания, которая будет ее проводить? Экспертиза чего конкретно это должна быть? Строительная? Или какая?

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают