Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми

Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Купить квартиру с обременением в виде прописки собственника или его родственника можно, но после сделки зарегистрированный сохранит право пользования жильем. Для покупателя есть и другие риски. Рассмотрим, как действовать при покупке недвижимости с временной или постоянной регистрацией гражданина, можно ли взять такую квартиру в ипотеку, когда выписываться при купле-продаже и что делать, если на жилплощади есть прописанные, которых новому собственнику нужно выписать.

В статье расскажем:

Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?

С юридической точки зрения термина «прописка» давно нет. Но до сих пор под ним подразумевается регистрация по месту жительства, оформляемая бессрочно. Она дает право пользования и проживания в квартире, право собственности остается за владельцем.

Регистрация бывает и временной. Обычно она оформляется на срок от 3 месяцев до 5 лет без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Она тоже дает право проживания и пользования помещением.

Если собственник продает квартиру, в которой временно или постоянно прописан человек, для покупателя это представляет риски. Он сможет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если на жилплощади есть зарегистрированные лица. Этот вопрос они должны урегулировать самостоятельно.

Примечание: если оформлена постоянная прописка, выписать человека можно только с его согласия или через суд. При временной регистрации можно обойтись без суда.

Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами

Если куплена квартира с обременением, где временно прописан человек, выписать его можно без суда на основании п. 30 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил…». Новому собственнику достаточно обратиться в регистрационный орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты убытия через МФЦ, если зарегистрированный съехал с жилплощади добровольно. Для принудительного выселения придется обращаться в суд или ждать окончания срока регистрации.

Возможна ли ипотека с прописанными людьми?

Большинство банков откажет в выдаче ипотеки на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения задолженности недвижимость остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется изымать имущество и выписывать всех в судебном порядке.

Банк может одобрить ипотеку, но с условием снятия с учета людей до заключения основного договора купли-продажи (далее – ДКП).

Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше уточнить в отделении, как проходит сделка и когда продавец должен всех выписать. В каждом банке свои правила и требования.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Варианты продажи квартиры с прописанным человеком

Решившись на покупку квартиры с обременением пропиской, можно использовать один из нескольких способов:

Заключить предварительный ДКП, указав снятие с учета в качестве обязанности продавца.
Заключить основной ДКП, указав срок выписки после регистрации сделки.
Оставить все как есть, никого не выписывать.

Что касается продажи приватизированной квартиры с прописанными жильцами, местонахождение которых неизвестно или не получается выписать без суда, некоторые пользуются услугой срочного выкупа недвижимости. Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «недостатками» выкупают в основном недобросовестные агентства, использующие мошеннические схемы для последующей перепродажи уже в якобы «чистом» виде. Честные агентства выкупят дешевле средней рыночной цены, но попросят продавца снять всех с учета.

Примечание: если продается приватизированная квартира, и бывший член семьи собственника отказался от приватизации, хотя мог в ней участвовать, за ним сохраняется право пожизненного проживания, даже если он прописан в другом месте (ст. 31 ЖК РФ).

Выписка до сделки

Чаще всего при продаже квартиры с прописанными жильцами покупатели просят выписать их до сделки. Договоренность может быть устной, но, чтобы продавец гарантированно продал недвижимость и получил деньги, лучше заключить предварительный ДКП.

Как выглядит процедура пошагово:

Покупатель находит подходящую квартиру, просит справку по форме №9 о зарегистрированных.
Стороны оформляют предварительный ДКП, где указывается размер задатка, срок заключения основного, обязанность продавца снять всех с учета в установленные сроки.
Прописанные выписываются.
Стороны заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию сделки.

Выписка после сделки

Еще один вариант продажи квартиры с зарегистрированными лицами – выписка после заключения основного ДКП.

Как это делается:

Стороны оговаривают условия сделки.
Оформляется основной ДКП, где указывается срок снятия прописанных с учета.
Документы подаются на регистрацию сделки в день оформления ДКП.

Чтобы подстраховаться, покупатель может дать задаток до регистрации перехода права собственности, а оставшуюся часть – после, когда продавец представит справку о выписке всех лиц. В заключение оформляется акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств сторонами.

Примечание: размер задатка определяется сторонами. Обычно хватает 50 000-100 000 р. Если продается жилплощадь с обременением в виде ипотеки, придется погашать долг за продавца. В таком случае размер задатка будет равен величине задолженности перед банком.

Содержание и образец договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи с прописанным человеком должен содержать следующие сведения:

Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные сторон сделки.
Адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь квартиры.
Ф.И.О. прописанного человека.
Срок снятия с регистрационного учета.
Права, обязанности и ответственность сторон.
Условия изменения и расторжения договора.
Дата составления, подписи продавца и покупателя.

Прописанные не выписываются

Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, тот соглашается с этим и не требует снятия с учета. На практике такое происходит крайне редко, т.к. прописанные граждане могут мешать собственнику осуществлению прав на купленное жилье.

Единственное преимущество для покупателя – возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.

Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски

Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.

Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.

Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.

Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?

Если человек купил квартиру с прописанными людьми, которых продавец не выписал до или после сделки, это можно сделать через суд. Новому собственнику нужно составить исковое заявление с требованием о снятии с регистрационного учета на основании ст. 292 ГК РФ, где сказано, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жильем для бывшего владельца и членов его семьи.

Как выписать людей через суд:

Собрать документы для суда.
Составить исковое заявление в трех экземплярах.
Отправить один экземпляр заявления и по одной копии судебных документов ответчику, дождаться уведомления о вручении.
Подать документы в районный суд по адресу регистрации лиц, которых нужно выписать. Они выступают ответчиками.
Дождаться определения о принятии материалов к производству. В нем будет указана дата и время предварительного заседания.
Прийти на предварительное заседание. Обычно оно назначается через 15 дней после принятия документов. Там могут запросить дополнительные сведения, уточнить исковые требования, узнать о возможности заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком.
Получить определение о назначении дела к судебному разбирательству.
Участвовать в разбирательствах. Вопрос может решиться за одно заседание, но, скорее всего, судья объявит перерыв и растянет рассмотрение на несколько слушаний в зависимости от сложности дела.
Получить судебное решение об удовлетворении исковых требований полностью или частично, либо об отказе в удовлетворении.
Дождаться вступления решения в законную силу. Очное вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме, заочное – через 7 дней с момента получения копии ответчиком.

Если требование о снятии ответчиков с учета удовлетворены, истцу нужно прийти с удостоверенной копией решения в УВМ МВД по месту нахождения спорной недвижимости. Людей выпишут в день обращения.

Содержание и образец искового заявления

В качестве требования в исковом заявлении нужно указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрационного учета. Если он на момент обращения в суд проживает на жилплощади, заявляется требование о выселении, но тогда в деле участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ).

Какие сведения указываются в заявлении:

Ф.И.О., адрес, паспортные данные истца.
Наименование, адрес суда.
Ф.И.О., адрес прописки ответчика.
Дата заключения ДКП, на основании которого право собственности перешло к истцу.
Адрес, площадь спорного жилья.
Исковые требования и законные обоснования (ст. 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 ГК РФ).
Опись представленных документов.
Подпись, дата составления.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только Откроется в новой вкладке.»>право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с Откроется в новой вкладке.»>правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную Откроется в новой вкладке.»>альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
Покупатель не проверил перед сделкой Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги или Откроется в новой вкладке.»>ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Откроется в новой вкладке.»>Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

Члены семьи собственника, Откроется в новой вкладке.»>отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться Откроется в новой вкладке.»>разрешение Органов опеки и попечительства;
Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. Откроется в новой вкладке.»>«завещательный отказ»);
Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Откроется в новой вкладке.»>Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже Откроется в новой вкладке.»>титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем. Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи. Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская. Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам. Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму. Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила. И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду. А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать. Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье). Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой. Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке. Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть. Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Можно ли покупать жилье с прописанными людьми?

Вторичный рынок жилья — самый опасный. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторички, прописанные в квартире люди. Добросовестный продавец обязательно сообщит об этом покупателю, но бывают и те, кто намеренно скрывает жильцов. В статье расскажем об особенностях покупки квартиры с прописанными людьми и расскажем, как новые собственники разбираются с этой проблемой.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в разряд недвижимости с обременением. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимостью принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанными жильцами не запрещена законодательно. Но по нормам ГК РФ продавец должен сообщить покупателю о наличии обременения в виде прописанных людей до заключения договора купли-продажи. Сокрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право ее расторгнуть.

После покупки квартиры и оформления всех документов прописанные в квартире жильцы должны выписаться в добровольном порядке. Но некоторых квартирантов выписать нельзя:

Лиц, отказавшихся от добровольной приватизации;
Лиц, которые имеют право пользования жильем на основании завещательного отказа;
Рентополучатели;
Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и предоставления нового жилья.

Иногда люди специально покупают квартиру с прописанными жильцами. Чаще всего это вызвано желанием сэкономить: квартира с обременением стоит в среднем на 15-20 % ниже, чем аналогичное юридически чистое жилье.

Прописанные в квартире люди имеют право там проживать, но фактически могут никогда не появляться по месту прописки и не мешать собственнику. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

Коммунальные службы будут начислять квартплату по числу прописанных жильцов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
Дальнейшая продажа, обмен или разделение квартиры с обременениями будет сложнее;
Продавец и жильцы могут затянуть с выпиской, тогда придется выселять их в судебном порядке.

Мы собрали три ситуации, в которых покупатели специально или в результате обмана приобрели жилье с прописанными людьми. На их основе расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемый район никак не хватало. В процессе поисков она нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже похожего варианта в соседнем доме. Проблема квартиры была в том, что она находилась в собственности у пожилой женщины, двое взрослых детей которой так и не были выписаны.

Дарья договорилась с женщиной о том, что она и ее дети добровольно выпишутся из квартиры в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Условие об этом было включено в договор купли-продажи.

Ни одна сторона не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 2. Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

После переезда в Екатеринбург Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира находилась в собственности семьи: муж с женой и их 10-летняя дочь.

Семья переезжала в загородный дом, который был больше и лучше продаваемой квартиры. Они указали, что добровольно выпишутся из квартиры сразу после продажи.

Перед регистрацией сделки родители посетили органы опеки и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения органов семья снялась с регистрации, а Марат стал полноправным собственником новой квартиры.

Вот как комментирует покупку квартиры с прописанными несовершеннолетними юрист Денис Маркин: «Не всегда покупка квартиры с прописанными детьми заканчивается так благополучно. Нужно, чтобы прежние собственники знали алгоритм действий:

Прописать в договоре купли-продажи условие о выписке;
Обеспечить ребенку новое жилье, которое не уступает нынешнему;
При наличии доли в квартире у несовершеннолетнего нужно дополнительно открыть на его имя банковский счет, на который зачислят деньги от продажи его доли.

Без получения разрешения органов опеки выселить ребенка будет невозможно.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки жилья Марина заметила, что квартплату ей начисляют в таком размере, будто в квартире живет не одна Марина, а целых пять. Она запросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что помимо нее, в квартире прописано еще 4 человека.

Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выписываться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
Данные лиц, отказавшихся съезжать добровольно;
Просьбу о принудительном выселении.

К иску она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4-х месяцев и выписал нежелательных жильцов.

Суд по имуществу: как правильно составить иск

Проверь продавца квартиры: узнайте о возможном банкротстве, нахождении в розыске, исполнительных производствах за 5 минут! Не допустите, чтобы сделка была признана недействительной или оспорена в будущем! Проверить продавца можно по паспорту.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

Чтобы не попасть в такую ситуацию неожиданно, проверяйте приобретаемое жилье. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать – заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН.Реестр. Такая выписка доступна всем и каждому, однако в ней будут сведения только о собственниках жилья и долях каждого из них.

А вот сведения о прописанных лицах получить без достаточных оснований сложно. Это доступно только тем, кто попадает в список:

Собственник жилой недвижимости.
Прописанный в квартире человек.
Арендатор, который заключил с собственником соответствующий договор;
Нотариальный представитель или законный представитель собственников и прописанных лиц;
Суд, следственный комитет, правоохранительные органы, ПФР и т. п. по официальным запросам.

Поэтому рекомендуем вам пообщаться с продавцом и запросить информацию обо всех, кто прописан в квартире. Причем не устную, а получив документ через уполномоченный орган в надлежащем формате. Если вы оформляете сделку через банк или с помощью риелторов, такие сведения они тоже потребуют.

Долевая собственность: что нужно знать

Чтобы узнать информацию о прописанных, следует попросить у собственника выписку из домовой книги. В Интернете можно прочитать, что домовые книги отменили и узнать прописанных теперь почти невозможно, однако это не совсем так. Дело в том, что жилищный учет передали МВД и архивы ведутся не на бумаге, а в электронном виде. Формально домовой книги действительно нет, сейчас это цифровой архив, однако по-прежнему полученные оттуда сведения многие называют выпиской из домовой книги.

Из этой выписки можно узнать ФИО собственников и прописанных в квартире людей, данные о ранее прописанных лицах, сроках регистрации и выписки, семейных отношениях.

В соответствии с регламентом предоставления информации жилищного учета по Москве, выдают выписки МФЦ и Инженерные службы соответствующих районов. Обычно забрать ее можно будет в тот же день. Чтобы получить документ, понадобится только паспорт и заявление, которое сформирует специалист во время приема. Представителю дополнительно понадобится доверенность. Платить за выписку не нужно.

Кроме выписки, получить данные о прописанных можно в едином жилищном документе (Москва) или справке о регистрации по форме № 9. Порядок получения аналогичный.

Квартира продана с зарегистрированным жильцом

Для ответа на ваш вопрос необходимо изучить договор купли-продажи квартиры и выяснить основания приобретения пенсионером права проживания в указанной квартире.

Между тем в рассматриваемой ситуации следует пояснить следующее.

Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к названным в ст. 19 вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292К РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 0.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Следует учесть, что положения ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ в указанной выше редакции применяются к спорным правоотношениям, если государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру произошла после вступления в силу ЖК РФ (1 мартс 2005 г.) и после вступления в силу изменений, внесенных в п. 2 ст. 292 ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ (1 января 2005 г.), что также подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 06.10.2015 № 4-КГ15-40.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в противном случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следовательно, если договор купли-продажи квартиры содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире какого-либо лица и при этом в договоре отсутствует обязанность этого лица сняться с регистрационного учета в определенный срок, то данное лицо может быть признано утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от права пользования данным помещением (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 13-КГ15-1).

Если договор купли-продажи квартиры не содержит указания на то, что в квартире зарегистрировано какое-либо лицо, имеющее право проживать в данной квартире, а фактические обстоятельства говорят об обратном, то договор не считается заключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае покупатель не был надлежащим образом уведомлен о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника, а следовательно, имеет право обратиться в суд с иском о признании договора незаключенным и возврате денежных средств, уплаченных в качестве оплаты за данную квартиру.

Следует отметить, что с 1 июня 2015 г. ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Однако представляется, что если договор купли-продажи квартиры полностью или частично исполнен сторонами (квартира передана покупателю, а денежные средства – продавцу), заявление покупателем требования о признании договора незаключенным в рассматриваемом случае не будет противоречить принципу добросовестности, поскольку покупатель не был уведомлен о лицах, имеющих право проживания в данной квартире, а следовательно, не мог в полной мере оценить все обстоятельства, влияющие на принятие решения о приобретении указанной квартиры.

Следует отметить, что срок исковой давности по указанному выше требованию составляет три года (ст. 196 ГК РФ). При этом течение срока исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Таким образом, пенсионера можно выписать из квартиры только в случае отсутствия законных или договорных оснований, предоставляющих ему право проживания в указанной квартире. При этом в случае наличия оснований для выселения в рассматриваемом случае законом не предусмотрено предоставление другого жилья, поскольку отсутствуют условия, предусмотренные ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Кроме этого, если договор купли-продажи не содержит перечень лиц, имеющих право проживания в квартире, то договор считается незаключенным и покупатель вправе требовать от продавца уплаченной выкупной цены за квартиру.

Личный опыт: я купила квартиру и не могу выписать прежних жильцов

Покупка вторичного жилья — это всегда риск. Наша героиня Анастасия купила квартиру и позже выяснила, что в ней зарегистрирован сын бывшей владелицы, который сейчас находится в армии. Рассказываем, чем это грозит и что делать в подобной ситуации.

Иметь собственное жильё в Москве — мечта, наверное, для каждого приехавшего в этот город. После окончания университета я осталась в столице, чтобы строить карьеру, кочевала по съёмным квартирам и выслушивала постоянное « зачем платить за чужое жильё, если можно купить своё » .

Осуществить свою мечту и взять квартиру в ипотеку мне удалось в прошлом году. Родители помогли с деньгами на хороший первый взнос, и ежемесячный платёж по кредиту оказался меньше, чем оплата съёмного жилья: 28 тысяч ₽ выплат банку против 35 тысяч ₽ за аренду однушки.

Как я покупала квартиру

Квартиру я выбирала по довольно скромным критериям: не очень дорогую, поближе к метро и желательно не на конечной станции. Ну и несколько чисто бытовых параметров: наличие балкона, относительно просторные комнаты, продуктовые магазины недалеко от дома. Было лишь одно жёсткое условие: двухкомнатная квартира должна была стоить не больше 8 миллионов ₽.

Спустя полтора года постоянного мониторинга Циана, Яндекс.Недвижимости, Авито, Домофонда и нескольких других приложений мне повезло найти « двушку » площадью 43 квадратных метра в четырёх минутах ходьбы от метро Петровско-Разумовская. Меня всё устроило, особенно цена: 7 990 000 ₽. Для сравнения — аналогичные квартиры в соседних домах стоят 9 – 10 миллионов ₽.

Продавец — приятная на вид женщина — объяснила, что цена занижена из-за спешки: она уже внесла первый взнос по ипотеке за квартиру в новостройке неподалёку и теперь срочно продаёт старое жильё, чтобы закрыть банковские обязательства. Подвоха в этом я, к сожалению, не заметила и в течение месяца взяла кредит на недостающие 900 тысяч ₽ — и мы оформили сделку.

Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя

После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.

Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.

Но это было одной из моих ошибок при покупке жилья: спустя два месяца я получила квитанцию об оплате коммунальных услуг из расчёта на трёх человек: меня и двух предыдущих жильцов. Так я купила квартиру с « мёртвыми душами » .

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.

Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.

То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.

Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.

В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.

Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.

Проблема №2: один из бывших владельцев оказался в армии

Но дальше меня ждал новый сюрприз от предыдущей владелицы. Она говорила, что её сын, который также прописан в квартире, находится у бабушки. Оказалось, что он… проходит срочную военную службу!

Находясь в армии, человек сохраняет право пользования жилым помещением. Он выбыл по уважительной причине, и вопрос о его выселении и снятии с регистрационного учёта можно решать лишь тогда, когда он вернётся. Аналогично решаются вопросы с людьми, отбывающими наказания в местах лишения свободы. Если сделка совершена без их согласия, то это потенциальная юридическая проблема.

В теории гражданин может добровольно сняться с регистрации и прописаться по месту прохождения службы. Однако воинская часть не обязана предоставлять регистрацию вне сроков службы, и по отбытии домой у человека сохранится право встать на регистрацию по прежнему адресу и вселиться в квартиру. Вопрос, воспользуется ли он этим правом или нет.

Проблема №3: отсутствие согласия на сделку со стороны второго бывшего владельца

И тут вскрылась ещё одна большая ошибка при оформлении сделки — получение согласия на сделку со стороны сына собственницы. Такой документ мог бы решить проблему внезапного появления нежелательных лиц в моей квартире. Но его не было.

Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя. Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке. Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним случилось.

Ещё один вариант — нотариально удостоверенное согласие на сделку. Если человек, находящийся на службе или в местах лишения свободы, даёт согласие на сделку и обязуется не претендовать на право пользования жилым помещением, то юридически он уже не может поселиться по прежнему месту прописки.

Но я советую обеспечить личное присутствие всех правообладателей (а постоянная регистрация — это подтверждение права на постоянное проживание — прим. Сравни.ру) на сделке. Если вам объясняют какие-то уважительные причины отсутствия гражданина, имеющего право проживания на покупаемой жилплощади, то лучше от такой сделки просто отказаться. Так как это первый признак подозрительной сделки. 50% случаев отсутствия человека на сделке или продажи квартиры по доверенности — это мошенничество.

Что может произойти

Сказать, что я расстроилась после таких новостей — ничего не сказать. Меня пугало сразу несколько перспектив.

1. Бывшая хозяйка или её сын могут заявиться в мою квартиру и потребовать предоставить им возможность проживать здесь.

Любой прописанный на жилой площади посторонний человек может запросто попасть в вашу квартиру, и вы не можете его ограничить. Этот человек может, например, вызвать службы, открывающие двери, показать страницу с регистрацией в паспорте и спокойно попасть в жилище, где он будет находиться и проживать. Выгнать такого человека вы не можете. Для этого нужно судебное решение об ограничении человека в пользовании объекта либо решение о снятии его с регистрации.

2. Второй страх — что я не смогу проводить дальнейшие сделки с квартирой, например продать жильё, оформить обмен или дарственную.

Могут возникнуть проблемы с дальнейшим отчуждением квартиры, так как в договоре всегда прописывается, кто на данной жилплощади зарегистрирован и срок, когда эти люди должны выписаться.

Но совершение сделки продажи такой квартиры возможно. Вы — владелец и распоряжаетесь своим имуществом так, как посчитаете нужным. Если в вашей квартире прописан человек и не выписывается, а вы хотите её продать, вы составляете договор купли-продажи с обременением (это значит, что в квартире зарегистрирован человек, имеющий право пользования жильём). Следующий покупатель уже будет выписывать его сам. Но какого-либо права помешать вам провести сделку нет.

3. Пожалуй, самое незначительное и банальное — лишние расходы на коммунальную плату. Тут всё просто: ряд параметров в квитанции рассчитывается исходя из количества прописанных в квартире. В этот список входят электроэнергия, водоснабжение, газ, вывоз мусора и отвод воды.

Мне повезло практически не переплачивать, так как в квартире стоят счётчики на электричество и воду, а значит, количество проживающих при оплате этих пунктов не учитывается. Так что я теряю ежемесячно только 116 ₽ по расчётам потребления газа на большее количество жильцов и примерно ту же сумму за вывоз мусора (к сожалению, местная управляющая компания так и не смогла мне назвать точной стоимости этой услуги, которая попадает в ежемесячную квитанцию под пункт « содержания жилого помещения » ).

Но терять даже 200 ₽ в месяц неприятно, тем более что с момента покупки квартиры прошло уже 10 месяцев: получается, что за это время я переплатила примерно 2 тысячи ₽.

Для тех, кто попал в аналогичную ситуацию, могу дать совет — требуйте от невыписавшихся компенсации лишних расходов через суд. По словам Михаила Темицкого и Константина Крохина, такую компенсацию получить возможно после решения суда о снятии граждан с регистрационного учёта.

Итоги

Что касается моей ситуации, то мирным путём проблему прописки бывших жильцов решить не удалось. Я подала заявление в суд о выписке предыдущей владелицы и собираюсь подать аналогичный иск в отношении её сына после того, как он вернётся из армии.