Наемные дома жилищное право

Наемные дома социального пользования: плюсы и минусы

Так уж получается, что в нашей стране всегда существует очередь на социальное жилье и это при том, что коммерческого строится все больше и раскупается оно еще на стадии строительства. Времена меняются, однако жилищных проблем у россиян не становится меньше. Государство пытается решать социальные задачи, в том числе и жилищные вопросы. Но получается ли это, вот в чем вопрос. В любом случае, новые законодательные инициативы интересны с практической точки зрения для специалистов, занимающихся недвижимостью, и для простых людей, которые хотят решить свои жилищные вопросы.

22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Данный федеральный закон является прямым следствием Указа Президента РФ от 07.05.2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.

Предполагается, что за счет создания наемных домов будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут себе позволить купить жилье по рыночным ценам или каким-либо другим способом.

Кому будет предоставляться жилье из жилищного фонда социального использования?

Согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования будут предоставляться нуждающимся при следующих условиях.

— Доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не должен позволять им купить себе жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов. Однако он не может быть признан малоимущим и не должен состоять на учете в качестве малоимущего.

— Жилое помещение из жилищного фонда социального использования предоставляется исключительно российским гражданам. Иностранцы или не граждане не вправе претендовать на аренду жилья в наемных домах.

— Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.

— После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.

Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, юридические лица, которые являются собственниками наемных домов. Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе.

Предполагается, что основными нанимателями в наемных домах станут многодетные семьи, которые не имеют возможности купить жилье и не являются малоимущими. Также будут претендовать на получение жилья в наемных домах молодые семьи, жилье которыми еще не нажито и их доход не позволяет им купить недвижимость.

«Тонкости» договора найма жилого помещения из жилищного фонда социального использования

Согласно ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор некоммерческого найма может быть заключен на срок до десяти лет по решению нанимателя, но не менее чем на один год. У нанимателя есть право продлить договор некоммерческого найма, если срок договора истекает.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ. Условием договора некоммерческого найма будет являться отсутствие возможности у нанимателя сдать наемное жилье в аренду.

Получить в собственность жилое помещение из жилищного фонда социального использования не получится ни при каких обстоятельствах. Наниматель обязан за свой счет осуществлять ремонт арендованного жилого помещения по договору некоммерческого найма.

Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.

Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:

— при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;

— сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;

— при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;

— в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;

— при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;

— при использовании жилого помещения в других любых целях, кроме проживания в нем нанимателя и членов его семьи.

Прогнозируемые недостатки и минусы

1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.

2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.

3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.

4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.

5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.

6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.

Очевидные плюсы использования некоммерческого жилья

1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.

2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года — положительный фактор для нанимателей жилья.

3. Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело.
Одна из мер — получение застройщиками государственной земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.

4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?

6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики.

Выводы и рекомендации

В целом специалисты со скептицизмом относятся к перспективам развития проекта жилищного фонда социального использования, так как по большому счету это необходимо только российским гражданам, которые не имеют жилья. Застройщики не особо заинтересованы в строительстве наемных домов по причине дополнительных расходов с неизвестными результатами.

Если подобные наемные дома и будут строиться, то низкого качества. Вполне вероятно, что наемные дома будут напоминать старые советские хрущевки, условия проживания в которых всегда оставляли желать лучшего.

Также можно отметить, что прослеживается желание государства в лице соответствующих органов перекинуть часть потенциальных очередников из очереди на получение бесплатного жилья на праве собственности в очередь некоммерческого найма жилья. Но можно говорить и о том, что законотворческие органы в соответствии с поставленными перед ними задачами предпринимают попытки решения жилищных проблем граждан, по крайней мере, делают вид.

Наемный дом

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность найма жилья в наемных домах.

На такое жилище могут претендовать граждане, находящиеся в очереди на социальный наем и граждане, доход которых превышает минимальный, но не позволяющий рассчитывать на ипотеку.

Наемный дом – это жилой дом, являющийся собственностью одного лица, предназначенный для его сдачи в найм с целью проживания. Основанием для пользования и владения недвижимостью в наемном доме является договор найма жилого помещения . На территории России выделяют два типа наемного жилья: наемные дома социального типа и наемные дома коммерческого типа.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома , условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

Адмиралтейский район

Наемные дома

В Санкт‑Петербурге появилась новая форма содействия в улучшении жилищных условий граждан — предоставление жилых помещений по договорам найма в наемных домах.

Отношения, связанные с учетом граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и предоставлением жилых помещений по договорам найма регулируются Законом Санкт‑Петербурга от 24.06.2015 N 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования», постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 03.02.2016 № 79 «О реализации Закона Санкт‑Петербурга «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования», распоряжением Жилищного комитета от 29.02.2016 № 155-р «О мерах по реализации постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 03.02.2016 № 79».

Право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования имеют граждане: проживающие в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее пяти лет (в том числе граждане без определенного места жительства), признанные по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами Санкт‑Петербурга основаниям нуждающимися в жилых помещениях, в случае, если:

— доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимального размера, определяемого в порядке, установленном Законом Санкт‑Петербурга от 24.06.2015 N 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования»;

— гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

Малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт‑Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт‑Петербурге.

Заявление о постановке на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения в наемном доме подается в администрацию со следующим пакетом документов:

заявление о принятии на учет граждан, подписанное совершеннолетними членами семьи заявителя;

паспорт или иные документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи;

документы, подтверждающие проживание заявителя и членов его семьи в Санкт‑Петербурге в общей сложности не менее пяти лет;

документы, содержащие сведения о составе семьи заявителя и степени родства членов его семьи;

документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи;

документы, подтверждающие наличие установленных Жилищным кодексом Российской Федерации оснований для признания заявителя нуждающимся в жилых помещениях;

документы, содержащие сведения о доходах заявителя и членов его семьи за 12 месяцев, предшествующих обращению для принятия на учет граждан;

документы, содержащие сведения о стоимости находящегося в собственности заявителя и членов его семьи имущества, подлежащего налогообложению.

Администрации районов Санкт‑Петербурга:

осуществляют учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

определяют доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества в целях признания их нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

устанавливают максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества в целях признания их нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Заявление о предоставлении жилого помещения в наемном доме подается в ГБУ «Горжилобмен».

При этом прием заявлений прекращается, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека составляет:

18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек;

33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина.

Решение о предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования принимает Жилищный комитет.

Наемные дома (Куцина С.)

Дата размещения статьи: 25.12.2014

Право граждан на жилище в Российской Федерации может быть реализовано путем предоставления или приобретения жилья. При этом правом на бесплатное получение социального жилья пользуются только малоимущие и иные указанные в законе граждане. Остальные должны решать свои жилищные проблемы за счет собственных средств. Но есть граждане РФ, не относящиеся к малоимущим, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность. Для них предусмотрено строительство наемных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам некоммерческого найма.

Что это такое

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ). Такие дома могут быть и в публичной, и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка (ч. ч. 1, 2 ст. 91.19 ЖК РФ) на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 91.19 ЖК РФ.
Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:
— жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;
— жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемых по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ).
Заключение иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает, так же как не допускает сдачи в наем комнат (части квартир) в наемных домах (ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ).

Кого принимают на квартирный учет

Кто может претендовать на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования? Российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить квартиру по рыночным ценам (даже с помощью льготных кредитов).
Определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к полномочиям органов государственной власти РФ (п. 6.1 ст. 12 ЖК РФ).
Обязательной стадией предоставления жилых помещений в наемных домах по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — договор некоммерческого найма) является учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ).
Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам некоммерческого найма, устанавливается нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ (ч. 4 ст. 91.13 ЖК РФ).
При этом наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, имеющихся у наймодателя. Это правило, установленное ч. 3 ст. 91.14 ЖК РФ, предусмотрено, чтобы не создавать новой очереди за квартирами по договорам некоммерческого найма. Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений некоммерческого найма, возможно по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и др. нормативными актами (ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ). При этом обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размера, позволяющего такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.
Основания принятия на квартирный учет в настоящее время определены ст. 51 ЖК РФ. Очевидно, что для некоммерческого найма критерии некоторых оснований для принятия на квартирный учет должны быть повышены. Принятие на учет граждан для заключения договора некоммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов, подтверждающих условия и основания принятия на квартирный учет. Как правило, документы подаются по месту жительства гражданина, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, могут быть поданы и не по месту его жительства. Наймодатель вправе отказать в приеме заявления по основаниям, установленным ч. 1 ст. 91.14 ЖК РФ; такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Условия предоставления

По общему правилу жилые помещения по договорам некоммерческого найма предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и не подлежащими ремонту и реконструкции, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57, ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ).
Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления. Зависеть он будет от числа желающих заключить договор некоммерческого найма и количества построенных наемных домов в данной местности, но он не может быть менее нормы предоставления с учетом ст. 58 ЖК РФ. Согласно этой норме должны учитываться интересы граждан с точки зрения недопущения вселения в одну комнату разнополых граждан, за исключением супругов. Но если они согласны, такое вселение возможно. Гражданин может быть согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления (о чем он должен указать в заявлении), но предоставляемое жилье не должно быть менее учетной нормы (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).
Для заключения договора некоммерческого найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

Договор найма

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 91.1 ЖК РФ).
Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом.
Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить квартиру (дом).
Наравне с нанимателем право пользования жилым помещением имеют и члены его семьи. К ним относятся супруг нанимателя, его дети, родители, но при условии, что они постоянно (в отличие от ст. 69 ЖК РФ) совместно проживают с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи. Ведения общего хозяйства с нанимателем (как по договору социального найма) не требуется. Члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре, они имеют равные права и несут равные обязанности с нанимателем.
Права и обязанности сторон по договору определены главой 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения», за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91.7 ЖК РФ).
Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма, — обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора (п. 1.1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
— плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
— плату за коммунальные услуги.
В договоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсоснабжающим организациям (ч. 4.1 ст. 155 ЖК РФ).
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).
Плата за наем жилого помещения в наемных домах включает в себя:
— возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
— расходы, связанные с содержанием, текущим ремонтом дома, иные расходы.
Наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора. В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 156.1 ЖК РФ, предварительно уведомив об этом нанимателя.

Расторжение и прекращение договора

Договор некоммерческого найма — срочный, с правом на возобновление. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с прекращением всех прав и обязанностей по данному договору. Возможно расторжение договора и по воле нанимателя, но здесь требуется: а) согласие постоянно проживающих с нанимателем членов семьи; б) предупреждение об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.
Договор найма может быть расторгнут и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения и только в случаях, предусмотренных ЖК РФ (ч. 3 ст. 91.10, ст. 91.12 ЖК РФ).
Выселение по инициативе наймодателя возможно, если наниматель:
— не полностью или несвоевременно вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
— передает жилое помещение по договорам поднайма или безвозмездного пользования жилым помещением;
— обеспечен жильем в данном населенном пункте и размер общей площади этого жилья в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму, но это необязательно, если на занимаемое нанимателем жилое помещение в наемном доме нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наемном доме;
— разрушает или повреждает жилое помещение или систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание (ст. 91.10 ЖК РФ).
Прекращение договора в наемном доме возможно в силу таких событий, как смерть одиноко проживающего нанимателя, утрата (разрушение) жилого помещения. Смерть нанимателя прекращает договор, поскольку выбывает субъект. Уничтожение жилого помещения (в результате, например, стихийного бедствия) также прекращает договор ввиду уничтожения его предмета. В обоих случаях договор прекращается без расторжения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
Таким образом, с появлением наемных домов для граждан с невысоким уровнем доходов становится возможным снимать жилье у публичного собственника по более доступной цене. По мнению экспертов, она будет ниже рыночной как минимум на одну треть. Да и наймодатель (публичный собственник) более надежен как сторона в договоре. Так что, заключая договор некоммерческого найма, наниматель может быть уверен, что с ним не будет досрочно расторгнут договор, потому что появился более выгодный претендент на некоммерческое жилье. Закон этого не позволяет.
Что касается нуждающихся в жилье малоимущих граждан, то для них остается возможность получить жилье по договору социального найма в порядке очередности (через 20 — 25 лет). Хотя и для них возможен некоммерческий наем при условии, что их доходы позволяют оплачивать такое жилье.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Наёмный дом

Изменения жилищного законодательства не сразу отражаются на повседневной жизни. И всё-таки граждане уже начинают ощущать действие последних «судьбоносных» обновлений Жилищного кодекса. Тяжелы правовые формулировки закона. С ходу во всех деталях не разберёшься. Читать приходится вдумчиво.

Третье не лишнее

С прошлого года заработала законодательная база понятийного обновления разновидностей жилищного фонда. Систематизация жилищного фонда существенно детализирована с учётом разделения и по формам собственности, и по целям использования. Это правильно. Удивляет, что подобная детализация до сих пор не делается в отношении способов управления жилищным фондом.

Изменились подходы к регулированию отношений в рамках социального найма. Появились правовые основания и дополнительные возможности для заключения договоров найма на принципиально других условиях, чем ранее. Само понятие социального найма разделено на две составляющие и наполнено новым содержанием.

В соответствии с изменениями «жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов».

Это значит, что с 2014 года получил право на существование жилищный фонд социального использования. Этот новый вид социального жилья может быть не только государственным или муниципальным, но и частным. Отнесённые к этому фонду помещения попадают в сферу деятельности государственного жилищного надзора независимо от формы собственности.

Сразу следует отметить, что к жилищному фонду социального использования, даже к частному, запрещено применять такие же договорные отношения и правила, как к жилищному фонду коммерческого использования (в том числе и при определении размера оплаты).

Договор найма жилого помещения, отнесённого к фонду социального использования, представляет собой промежуточное компромиссное сочетание ограничений по договору найма специализированного жилого помещения (специализированного жилищного фонда) и прав по договору найма жилых помещений (государственного и муниципального жилищных фондов). Прежде всего ограничения для третьего некоммерческого вида найма касаются запрета на отчуждение помещений.

Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются на срок от одного года до десяти лет. Стать на учёт в органе местного самоуправления для получения такого помещения можно, подав заявление через МФЦ.

Хочу обратить внимание на одно очень важное обстоятельство. «Граждане, принятые на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления муниципального образования по месту жительства таких граждан и изменившие место жительства в связи с предоставлением таким гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилых помещений, расположенных в границах другого муниципального образования, не подлежат снятию с учёта в качестве нуждающихся в жилых помещениях по предыдущему месту их жительства».

Эта норма открывает дорогу для миграции трудоспособных граждан для поиска заработка без страха потерять очередь и надежды на получение жилья. Да и для создания планируемой единой всероссийской базы данных граждан, нуждающихся в предоставлении жилья, эта норма сработает положительно. Ведение этой базы поручат Пенсионному фонду. Потребность в предоставления жилья будет, видимо, привязываться к региону места постоянного проживания.

Наёмные дома

Из-за многократных переносов сроков окончания процесса приватизации фактически остановилось строительство муниципального и социального жилья. Зачем муниципалитетам сегодня тратить на строительство собственные средства, которых, к тому же, не хватает, чтобы завтра построенные помещения бесплатно перешли в частные руки?

Спрос на недорогое социальное жильё постоянно растёт, особенно в точках концентрации рабочих мест. По-прежнему велико число малообеспеченных граждан, нуждающихся в предоставлении помещений по договорам найма.

Затянувшаяся приватизация жилых помещений стала причиной поиска новых подходов к обеспечению населения жильём. Они найдены и введены в законодательство. Решать проблему обеспечения жильём будут через новый институт наёмного жилья. Скоро таких домов будет много.

Итак, наёмным домом признаётся здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Жилые помещения в наёмном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наёмном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

При этом «доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наёмном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наёмном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов».

Не допускается предоставление жилых помещений в наёмных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров. Чтобы не появлялись новые коммунальные квартиры, запрещается предоставление отдельных комнат (частей квартиры). Также запрещено переводить жилые помещения в наёмных домах в нежилые помещения.

Плата за наём пересматривается раз в три года, но будет индексироваться каждый год. Размер оплаты станет более существенным. Не будет символической «двухпроцентной» советской оплаты от реальных расходов. Вместо растворяющихся в бюджетах муниципалитетов копеечных платежей за наём помещений теперь в оплату найма будут включать все расходы от обслуживания до капитального ремонта. Оплата будет вноситься в полном объёме тому, кто предоставил помещение. Единственное ограничение – общая сумма платежей за один квадратный метр с коммунальными услугами не может превышать федеральный стандарт. Сейчас это уже более ста рублей за один квадратный метр в год.

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наёмном доме самого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наёмном доме или всего такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наёмного дома.

Муниципалитетами будут вестись реестры всех наёмных домов, даже если они частные. Наёмные дома попадают в сферу жилищного надзора и контроля, соответственно будут отслеживаться все факты нарушений при заключении и исполнении договоров.

Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наёмном доме и на такой дом подлежит государственной регистрации.

И всё-таки спорные моменты имеют место. Непонятно, как будут на практике реализовываться многие положения о наёмных домах после упрощения процедуры и предоставления властям всех уровней огромных полномочий по изъятию у жителей земли и строений.

Нововведения настораживают простором для злоупотреблений. Да, нельзя приватизировать помещение в наёмном доме, но ничто не мешает собственнику через несколько лет вообще прекратить использовать дом в качестве наёмного и распродать все помещения.

Как в случае изменения назначения дома частные собственники будут компенсировать органам местного самоуправления стоимость участков, инфраструктуры, кредитов и прочих преференций в создании, по сути, «полумуниципальных» домов. Пока единственное предписание ЖК для собственника наёмного дома в этом случае заключается в необходимости принятия решения о способе управления домом в течение года после продажи первого помещения.

Бумаги уходят в Интернет

В ЖК появились положения, детализирующие возможность использования электронных информационных систем в жилищных отношениях.

Платежи могут быть электронными так же, как и платёжные документы. Предусмотрена даже возможность переносить оплату на месяц до десятого числа следующего месяца, если электронное извещение на оплату не пришло по сети вовремя.

Информационные технологии теперь можно использовать везде. Проведение собраний, в том числе и проведение собраний в заочной форме, протоколы, результаты голосования, решения собственников помещений многоквартирных домов – всё разрешено переводить в электронную форму. Использовать информационные системы можно любым объединениям собственников и управляющим организациям при соблюдении определённых правил.

Наемный дом в ижд

Здравствуйте . Размещение наемного дома коммерческого использования в индивидуальном жилом доме ? Подскажите какое назначение земли должно быть? Назначение здания?. Я хочу организовать в частном жилом доме где никто не проживает и не прописан наемный дом коммерческого использования . Могу ли я это сделать? И как это зарегистрировать?

Здравствуйте я так т не получил ответ по поводу земли . Какое назначении земли должно быть под наемным домом ?

Уважаемый Игорь! Здравствуйте! Речь идет о гостинице? Естественно, категория земель: земли населенных пунктов (см. ст.ст.84-85 ЗК РФ), ВРИ — гостиницы.

Здесь надо Вам смотреть местные Правила землепользования и застройки с картой зонирования.

Может и придется менять ВРИ ЗУ, а может и нет (см. ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ).

Уточните, пожалуйста, ситуацию

Я задал вопрос о наёмном доме . Если бы я хотел узнать про гостиницу я бы про неё и спросил бы

Наемный дом… Это что-то новое. Или Вы просто комнаты хотите сдавать в доме или сам дом?

Подскажите какое назначение земли должно быть? Назначение здания. Я хочу организовать в частном жилом доме где никто не проживает и не прописан наемный дом коммерческого использования. Могу ли я это сделать? И как это зарегистрировать?

Игорь, добрый день! Для этого надо менять вид разрешенного использования участка если данный ВРИ не предусмотрен правилами землепользования для этого участка поскольку ЗУ «Жилая застройка» для данных целей использовать нельзя

ст. 7 Земельного кодекса

Любой вид разрешенного использованияиз предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека,за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

для этих целей нужен ВРИ ЗУ 4.7 по классификатору — «гостиничное обслуживание»

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

Понятие наемного дома, закреплено федеральным законодательством, при по условиям найма сдаются жилые помещения и соответствующие требования также предъявляются к ним.

Статья 91.16 Жилищного кодекса РФ:

1. Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с частями 2 — 4 настоящей статьи.

2. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.
Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

3. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных в части 2 настоящей статьи договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается.

Статья 671 Гражданского кодекса РФ:

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При этом соответственно, если предоставление по найму жилых помещений направлено на извлечение прибыли от сдачи в найм нескольких жилых помещений, а значит заключением договоров с разными лицами или одновременно с несколькими лицами, то скорее речь идет о предпринимательской деятельности.

Статья 2 Гражданского кодекса РФ:

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

По вопросу вида разрешенного использования земельного участка, следует обратиться к соответствующему разделу, как верно выше уже указали коллеги утвержденного классификатора.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 1 сентября 2014 года N 540

Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков

Здравствуйте я это все читал но я не понял так могу ли я в своём доме где никто не прописан и не проживает сделать наемный дом и что для этого нужно и где его регистрировать . Ответь пожалуйста простым языком а не ссылками

Здравствуйте я это все читал но я не понял так могу ли я в своём доме где никто не прописан и не проживает сделать наемный дом и что для этого нужно и где его регистрировать. Ответь пожалуйста простым языком а не ссылками

Если Вы собственник, можете распоряжаться своим имуществом как пожелаете нужным для себя, в том числе и извлекать из него прибыль таким путем.

Нужно зарегистрироваться в качестве ИП, выбрать вид деятельности, заключать с потребителями соответствующие договоры на оказание услуг или договоры найма.

При этом, если Вы намерены осуществлять именно деятельность по оказанию гостиничных услуг, необходимо добавить, что оказании и гостиничных услуг, необходимо руководствоваться в том числе и соответствующим постановлением Правительства РФ, регулирующим порядок их оказания.

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 9 октября 2015 года N 1085

Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации

2. Настоящие Правила распространяются на деятельность гостиниц и иных средств размещения, за исключением деятельности молодежных туристских лагерей и туристских баз, кемпингов, детских лагерей, ведомственных общежитий, сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат, а также деятельности по предоставлению мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах.

Также необходимо соблюдение соответствующих норм СанПин.