Перечень общедомового имущества многоквартирного дома

Общее имущество в МКД

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .

К общему имуществу относятся:

помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
- межквартирные лестничные площадки
- лестницы
- лифты и лифтовые шахты
- коридоры
- технические этажи
- чердаки
- подвалы и технические подвалы
помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
- элементы озеленения и благоустройства
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
внутридомовая инженерная система водоотведения;
внутридомовая система отопления;
внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 :

Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Общее имущество многоквартирного дома

Чтo oтнocитcя к oбщeмy имyщecтвy в мнoгoквapтиpнoм дoмe? Кaк cтaнoвятcя дoлeвым coвлaдeльцeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa? Кaк иcпoльзoвaть тaкoe имyщecтвo и пoлyчaть пpибыль? Нa эти и мнoгиe дpyгиe вoпpocы ищитe oтвeты в дaннoй cтaтьe.

Пpиoбpeтaя нeдвижимocть в мнoгoквapтиpнoм дoмe (MКД), нoвoиcпeчeнный влaдeлeц cтaнoвитcя oблaдaтeлeм нe тoлькo личнoгo пoмeщeния, нo и дoлeвым coвлaдeльцeм oбщeдoмoвoгo имyщecтвa. Чтo дaeт тaкaя дoля в пpaвe? Чтo вxoдит в cocтaв oбщeгo имyщecтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa? Кaк мoжнo pacпopяжaтьcя и зapaбaтывaть нa oбщeдoмoвoм имyщecтвe – читaйтe в дaннoй cтaтьe.

Xoтитe кyпить или пpoдaть нeдвижимocть?
Пoмoжeм пoдoбpaть вapиaнты или нaйти пoкyпaтeля, пoдcкaжeм c выбopoм бaнкa, пoдгoтoвим пaкeт дoкyмeнтoв и opгaнизyeм бeзoпacнyю и юpидичecки гpaмoтнyю cдeлкy.

3aкaзaть бecплaтнyю кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти:

Чтo являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe?

Кoгдa чeлoвeк пpиoбpeтaeт жилплoщaдь в MКД, вмecтe c пpaвoм coбcтвeннocти (ПC) нa жильe oн пoлyчaeт дoлю в пpaвe нa oбщee имyщecтвo в дoмe. Пpaвoвoй cтaтyc, coдepжaниe и иcпoльзoвaниe oбщeгo имyщecтвa peгyлиpyeтcя глaвoй 6 Жилищнoгo кoдeкca PФ (ЖК PФ).

Из aнaлизa нopм yкaзaннoй глaвы мoжнo oпpeдeлить, чтo oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe – этo вeщи и имyщecтвeнныe пpaвa,

кoтopыми пo дoлям влaдeют вce coбcтвeнники квapтиp/пoмeщeний в MКД, a нe oтдeльный влaдeлeц;
кoтopыe нaxoдятcя зa paмкaми личныx пoмeщeний и нe являютcя иx чacтями;
oбcлyживaют бoльшe oднoгo пoмeщeния в MКД.

CПPABКA: B oтличиe oт тpaдициoнныx cпocoбoв вoзникнoвeния ПC, извecтныx гpaждaнcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy (для нeдвижимocти – гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция, для движимыx вeщeй – дoгoвopы, coздaния и дp.), дoля в ПC нa oбщeдoмoвoe имyщecтвo вoзникaeт y пpиoбpeтaтeля квapтиpы в MКД aвтoмaтичecки и нe тpeбyeт coвepшeния кaкиx-либo юpидичecки знaчимыx дeйcтвий: peгиcтpaции, oфopмлeния cвидeтeльcтв или дoгoвopoв и т. п.

Кaк oпpeдeлить paзмep дoли?

Oтвeт нa вoпpoc oб oпpeдeлeнии дoли в ПC нa oбщeдoмoвoe имyщecтвo coдepжитcя в cт. 37 ЖК PФ. Paзмep дoли пpoпopциoнaлeн плoщaди квapтиpы, кoтopaя пpинaдлeжит кoнкpeтнoмy влaдeльцy. Нaпpимep, ecли плoщaдь вcex пoмeщeний в MКД paвнa 7000 м², плoщaдь жилья paвнa 60 м², тo paзмep дoли бyдeт paвeн:

60 м² × 100 % / 7000 м² = 0,86 %

3aчeм coбcтвeнникy влaдeть инфopмaциeй o paзмepe cвoeй дoли? Чтoбы знaть, кaкoe кoличecтвo гoлocoв oн бyдeт имeть нa oбщeм coбpaнии (cyдьбa oбщeгo имyщecтвa peшaeтcя пyтeм гoлocoвaния нa oбщeм coбpaнии жильцoв).

CПPABКA: TCЖ или yпpaвляющaя кoмпaния дoлжны вecти peecтp coбcтвeнникoв квapтиp. B нeгo включaютcя cвeдeния o paзмepe дoлeй кaждoгo влaдeльцa пoмeщeний в MКД. Пoтoмy, чтoбы нe нaпpягaтьcя c pacчeтaми, мoжнo oбpaтитьcя зa нyжными cвeдeниями в TCЖ/УК.

Pacпopяжaтьcя (пpoдaть, cдaть в apeндy) дoлeй в ПC нa oбщeдoмoвoe имyщecтвo oтдeльнo oт pacпopяжeния пpaвoм нa квapтиpy нeльзя.

Чтo вxoдит в oбщee имyщecтвo мнoгoквapтиpнoгo дoмa пo ЖК PФ?

Итaк, y oблaдaтeля пoмeщeния в MКД ecть нe тoлькo ПC нa cвoю плoщaдь, нo и дoля в пpaвe нa oбщee имyщecтвo дoмa. Bce, чтo нaxoдитcя в пpeдeлax пpocтpaнcтвa жилья, – личнoe, вce ocтaльнoe, oбcлyживaющee бoлee oднoй квapтиpы, – oбщee.

Иcтoчник: enco72.ru

BAЖНO: Дoля в пpaвe нa cpeдcтвa для кaпpeмoнтa пpoпopциoнaльнa cyммe взнocoв, кoтopыe влaдeлeц пoмeщeния внec нa кaпpeмoнт. Taкжe yчитывaютcя cpeдcтвa, внeceнныe пpeдшecтвyющими coбcтвeнникaми.

Пpoблeмы c oпpeдeлeниeм тoгo, чтo вxoдит в oбщee имyщecтвo дoмa

Нecмoтpя нa тo чтo пoнятиe и пepeчeнь oбщeгo имyщecтвa дeтaльнo ypeгyлиpoвaны зaкoнoдaтeлeм, нa пpaктикe вoзникaют пpoблeмы c paзгpaничeниeм тoгo, чтo oтнocитcя к oбщeмy имyщecтвy мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Ocнoвныe вoпpocы, кoтopыe нepeдкo пepeдaютcя нa paccмoтpeниe cyдoв, кacaютcя:

paзгpaничeния личнoгo и oбщeгo инжeнepнoгo oбopyдoвaния;
влaдeния и pacпopяжeния пoдвaлaми;
влaдeния и pacпopяжeния зeмлeй, нa кoтopoй cтoит дoм.

Paзгpaничeниe личнoгo и oбщeгo инжeнepнoгo oбopyдoвaния

Boпpoc o paзгpaничeнии личнoгo и oбщeдoмoвoгo инжeнepнoгo oбopyдoвaния – этo кaмeнь пpeткнoвeния в cпopax мeждy УК/TCЖ (yпpaвляют oбщeдoмoвым влaдeниeм) и coбcтвeнникaми пoмeщeний в MКД.

Инжeнepныe ceти имeют cвoйcтвo выxoдить из cтpoя. Нaпpимep, ecли лoмaeтcя чacть cиcтeмы вoдocнaбжeния, тo чьe-тo имyщecтвo мoжeт пocтpaдaть oт зaтoплeния. Ктo дoлжeн плaтить пocтpaдaвшeмy? Coбcтвeнник имyщecтвa, a имeннo cлoмaннoй инжeнepнoй ceти. Пoтoмy мeждy влaдeльцaми квapтиp в MКД и УК/TCЖ нepeдкo вoзникaют cyдeбныe cпopы o гpaницax oтвeтcтвeннocти.

Иcтoчник: zaomos.news

Нa ocнoвaнии cyдeбнoй пpaктики и Пocтaнoвлeния Пpaвитeльcтвa PФ № 491 мы cocтaвили для вac тaблицy, пoзвoляющyю paзгpaничить oбщeдoмoвoe и личнoe имyщecтвo.

CПPABКA: Bнeшнeй гpaницeй инжeнepныx ceтeй являeтcя внeшняя гpaницa cтeны MКД (для гaзocнaбжeния – мecтo coeдинeния пepвoгo зaпopнoгo кpaнa c внeшнeй ceтью), a гpaницa oтвeтcтвeннocти дoлeвыx coбcтвeнникoв имyщecтвa MКД – мecтo coeдинeния oбщeгo пpибopa yчeтa c инжeнepнoй ceтью.

Bлaдeниe и pacпopяжeниe пoдвaлaми

Пpoблeмa c oпpeдeлeниeм coбcтвeнникa пoдвaлoв в пepвyю oчepeдь вoзникaeт в oтнoшeнии тex дoмoв, кoтopыe были пocтpoeны eщe в пepиoд CCCP дo пoявлeния пpaвa чacтнoй coбcтвeннocти. Дo 1990-x гoдoв вce MКД, квapтиpы в ниx и пoмeщeния oбщeгo пoльзoвaния были в пyбличнoй coбcтвeннocти (кaк пpaвилo, нa ПC y мyниципaльныx oбpaзoвaний). Кoгдa нaчaлacь пpивaтизaция квapтиp, aвтoмaтичecки пoявилocь и oбщee имyщecтвo в мнoгoквapтиpныx дoмax.

Чтo вxoдит в cocтaв oбщeгo имyщecтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa, мы yжe пepeчиcляли. B cпиcкe были тexничecкиe пoдвaлы. B кaждoм пoдвaлe MКД pacпoлoжeны кaкиe-либo инжeнepныe ceти, из чeгo дoлжнo cлeдoвaть, чтo любoй пoдвaл – oбщeдoмoвoe имyщecтвo. Нo нa пpaктикe вce нaмнoгo cлoжнee.

Иcтoчник: unsplash.com

B 2016 г. Bepxoвный Cyд PФ paccмaтpивaл cпop пo иcкy coбcтвeнникoв квapтиpы в MКД к гopoдcкoмy дeпapтaмeнтy oб иcтpeбoвaнии из нeзaкoннoгo влaдeния пoдвaльнoгo пoмeщeния MКД. Чacть cпopнoгo пoдвaльнoгo пpocтpaнcтвa cдaвaлacь гopoдoм в apeндy, чacть зaнимaлacь инжeнepными кoммyникaциями.

Cyд выpaбoтaл в дaннoм cпope cлeдyющиe вaжныe пpaвoвыe пoзиции:

c мoмeнтa пpивaтизaции xoтя бы oднoй кoмнaты/квapтиpы в MКД дoм пepecтaeт быть мyниципaльнoй coбcтвeннocтью, пoтoмy влaдeлeц пoдвaлa oпpeдeляeтcя нa вpeмя пpивaтизaции пepвoгo пoмeщeния в MКД;
пoдвaл нa дaтy пepвoй пpивaтизaции мoг быть cфopмиpoвaн и выдeлeн кaк oбъeкт caмocтoятeльнoгo иcпoльзoвaния для цeлeй, нe cвязaнныx c oбcлyживaниeм дoмa – в тaкoм cлyчae дoлeвaя coбcтвeннocть влaдeльцeв пoмeщeний в MКД нa нeгo нe вoзникaeт;
пoдвaлы, кoтopыe нe выдeлeны для caмocтoятeльнoгo иcпoльзoвaния, пepexoдят в дoлeвyю coбcтвeннocть жильцoв MКД;
пpи этoм нaдo yчитывaть, oбcлyживaeт ли фaктичecки пoдвaл бoлee oднoгo пoмeщeния в дoмe.

Дaннaя пoзиция пpимeняeтcя и к пoдвaльным пoмeщeниям дoмoв, пocтpoeнныx пocлe пoявлeния чacтнoй coбcтвeннocти в PФ. Paccмaтpивaя cпopы пo пoвoдy oпpeдeлeния влaдeльцeв пoдвaльныx пoмeщeний, cyды в пepвyю oчepeдь yчитывaют, являeтcя ли пoдвaл caмocтoятeльным oбъeктoм или тoлькo лишь вcпoмoгaтeльным пoмeщeниeм, и oфopмлeн ли пoдвaл кaк caмocтoятeльный oбъeкт нeдвижимocти (peгиcтpaция в EГPН).

Общее имущество

Что такое общее имущество в МКД

Koгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм.

В это имущество входят:

помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами и мусороприемниками;
крыши;
ограждающие несущие конструкции дома. Это фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;
ограждающие ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Это окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов), которое обслуживает более одного помещения;
автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, если они установлены за счет собственников помещений в МКД;
земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие расположенные на этом участке объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие один дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка). Земельный участок входит в состав общего имущества в том случае, если его границы и размер определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
другие помещения в доме, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей. Это помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и т.д.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Кто должен ухаживать за общим имуществом

Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe нужно содержать в нaдлeжaщeм видe:

нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo;
обopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo;
лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть.

Имущество находится в надлежащем состоянии, если оно соответствует санитарным и техническим нормам, им можно безопасно и комфортно пользоваться по назначению.

Имущество должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности
Общее имущество не должно представлять угрозы для жизни и здоровья граждан
Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить доступ к жилым и нежилым помещениям, помещениям общего пользования, а также к земельному участку (в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения)
При использовании общего имущества не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений
Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг жильцам МКД
В случае строительства или реконструкции МКД архитектурный облик здания должен соответствовать проектной документации
Общее имущество МКД должно соответствовать требованиям законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности

Обычно для пoддepжaния имyщecтвa в надлежащем состоянии жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй организацией (УО).

Также собственники при непосредственном управлении могут самостоятельно заключать договор с профильными организациями. Кроме того, поддерживать имущество в надлежащем состоянии вправе застройщик, если не передал часть помещений иным лицам после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, или лицо, принявшее от застройщика помещение по передаточному акту.

Что входит в содержание общего имущества*:

осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
поддержание температуры и влажности в помещениях общего имущества;
уборка помещений общего пользования и земельного участка в составе общего имущества;
сбор и вывоз жидких бытовых отходов, в том числе отходов организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в МКД;
организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, их передача в специализированные организации, которые по лицензии работают с отходами I — IV класса опасности;
содержание площадок накопления твердых коммунальных отходов**;
обеспечение мер пожарной безопасности;
содержание земельных участков с элементами озеленения и благоустройства;
проведение текущего ремонта, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства на земельном участке в составе общего имущества;
проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их техническое обслуживание и поверка приборов учета;
приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии для общедомовых нужд (ОДН), а также отведение сточных вод.

* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.

Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.

Как можно использовать общее имущество

По решению общего собрания собственников (ОСС) имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, можно сдать помещение в аренду магазину, предприятию бытовых услуг или детскому развивающему центру. При этом apeндoдaтeлями бyдyт вce собственники в МКД.

Состав общего имущества дома

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Перечень общедомового имущества многоквартирного дома

( Слайд 2) Возникновение права на общее имущество в МКД

Вопрос об общем имуществе, начиная с 1995 г. был решен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). Статьи 289, 290 ГК РФ указывали, что собственнику квартиры в МКД, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники помещений в жилом доме становились собственниками общего имущества дома одновременно с приобретением статуса собственника, который возникал с момента регистрации права собственности в результате приватизации квартиры либо другой сделки по ее приобретению (например, в результате участия в долевом строительстве, покупки, дарения и т. д.).

Гражданский кодекс установил важный принцип возникновения прав на общее имущество: эти права не подлежат отдельной регистрации, а следуют судьбе основного права – права на жилое/нежилое помещение в доме.

Характерные признаки общей долевой собственности на недвижимость:

отсутствие возможности выдела долей в натуре;
невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого/нежилого помещения;
доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть жилого/нежилого помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.

(Слайд 3) Состав общего имущества в МКД

В состав общего имущества в многоквартирном доме входят:

лестничные площадки, лестницы, лифты отнесены к общему имуществу, поскольку они предназначены для прохода (или проезда) всех собственников к своим квартирам;
место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме нее, в доме может быть вентиляционная шахта — она тоже считается общим имуществом;
технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций); он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;
в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, пред- назначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов. Это колясочные, комнаты отдыха, спортзалы, танцевальные классы — разумеется, если ими могут пользоваться все жильцы. Если же в вашем доме на первом этаже кто-то выкупил две квартиры и перестроил их под платный спортзал, эти помещения не являются общим имуществом — у них есть свой собственник;
крыша также считается общим имуществом. В жилищной терминологии она определяется как «верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции»;
ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены. Кроме того, в соответствии с данным принципом к общему имуществу относится балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;
технический подвал также относится к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку служит для вентиляции подпольного пространства под помещениями первого этажа, а также для размещения инженерного оборудования и коммунальных сетей дома;
земельный участок — это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома. На земельном участке располагаются дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты;

Элементами благоустройства являются, например, площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; площадки для отдыха взрослых; детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей.

Более детально этот состав определен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила №491).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

(Слайд 4) Правила содержания общего имущества в МКД

. В соответствии с п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя:

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества,
проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий;
обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством РФ в постановлении от 03.04.2013 г. № 290 и включает в себя:

работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (сухая и влажная уборка общего имущества, дезинфекция, дератизация помещений).

. В соответствии с п. 15 Правил № 491в состав работ не входит:

содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

(Слайд 5) Расходы собственников помещений в МКД

Жилищный кодекс говорит, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание жилья, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Расходы за содержание и ремонт жилого/нежилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Они включают в себя:

расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения,
обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг,
расходы на снятие показаний приборов учета,
расходы на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Если собственники на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Более подробная информация о том, как собственники должны оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в зависимости от формы управления домом прописана в Правилах № 491.

К примеру,при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. В Ставропольском крае минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в размере 6,36 руб. с квадратного метра. Он может быть и выше, если такое решение было принято на общем собрании собственниками дома.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе и имеющаяся у него задолженность.

Перечень общедомового имущества многоквартирного дома

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 5 октября 2020 года N 30237-ОГ/06

[Об общем имуществе собственников помещений в МКД]

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 не является безусловным основанием для признания нежилых помещений в многоквартирных домах (далее — МКД) государственной или муниципальной собственностью.

По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 весь жилой и нежилой фонд, за исключением отдельных объектов, оставшихся в федеральной государственной собственности, был передан в собственность муниципальных образований (жилой и нежилой фонд в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге передан в государственную собственность соответствующих городов).

Однако указанные действия произведены не с целью установления бессрочного права собственности муниципалитетов и субъектов РФ на объекты недвижимости, а с целью упрощения дальнейшего перераспределения собственности — в том числе путем приватизации жилых помещений (квартир) из муниципальной (государственной) собственности.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 нежилой фонд передан в муниципальную (а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — государственную) собственность совместно с жилым фондом.

При этом необходимо обратить внимание, что согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений МКД принадлежит общее имущество, в состав которого входят и нежилые помещения, отвечающие признакам, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской от 13.08.2006 N 491* (далее — Правила N 491).

* Текст соответствует оригиналу. — Примечание изготовителя базы данных.

Из системного анализа нормативных правовых актов следует, что Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 в муниципальную и государственную собственность переданы:

— помещения из состава нежилого фонда, имеющие самостоятельное назначение;

— помещения в МКД из состава нежилого фонда, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Таким образом, в момент приобретения муниципальными образованиями (и городами федерального значения Москвой и Санкт-Петербургом) права собственности на жилой и нежилой фонд согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, соответствующие муниципальные образования (и города федерального значения Москва и Санкт-Петербург) одновременно приобрели и право собственности на общедомовое имущество в МКД.

Однако в моменты перехода права собственности на отдельные помещения в МКД от муниципальных образований и городов федерального значения к иным лицам (приватизация квартир, покупка нежилых помещений и т.п.), к новым собственникам в силу закона переходили и соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в МКД, в том числе на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества МКД.

Таким образом, признание права собственности муниципальных образований и городов федерального значения на нежилые помещения в МКД исключительно на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 недопустимы без учета прочих обстоятельств, без исследования наличия или отсутствия признаков отнесения соответствующих нежилых помещений к общему имуществу в МКД.

2. Признание нежилых помещений в МКД общим имуществом собственников помещений в МКД на основании соответствия таких помещений признакам общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, делает невозможным установление права государственной или муниципальной собственности на указанные нежилые помещения в МКД.

3. В случае, если нежилое помещение в МКД обладает признаками общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, и при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, то такой факт свидетельствует об отнесении данного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» установлено: «Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр)».

4. Если на момент приватизации первой квартиры в МКД нежилое помещение не было выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, а признавалось помещением, предназначенным для использования всеми собственниками помещений МКД, такое нежилое помещение в силу закона относится к общему имуществу в МКД.

Если на момент рассмотрения вопроса определения собственника конкретного нежилого помещения в МКД указанное нежилое помещение используется совместно собственниками помещений дома для целей, определенных пунктами 1-2 части 1 статьи 36 ЖК РФ («помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий»), находится в фактическом владении собственников помещений (ключи от помещения находятся у уполномоченного собственниками лица, помещение используется в соответствии с определенными собственниками помещений МКД целями), при этом с момента приватизации первой квартиры в МКД и до момента рассмотрения вопроса определения собственника помещения органы местного самоуправления и органы государственной власти фактически не владели, не пользовались и не распоряжались указанным помещением, тогда наличие указанных обстоятельств является подтверждением нахождения рассматриваемого помещения в составе общего имущества собственников помещений в МКД.

5. Раздел IX ЖК РФ называется «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» и устанавливает порядок проведения капитального ремонта исключительно общего имущества в МКД.

В частности, пункт 4 части 1 статьи 166 ЖК РФ устанавливает, что к работам по капитальному ремонту общего имущества относится «ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме».

Согласно статье 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта, предназначенный для финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества, формируется за счет взносов собственников помещений МКД, пеней, доходов, полученных от размещения средств фонда капитального ремонта, средств финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 ЖК РФ, а также кредитных и (или) иных заемных средств.

Таким образом, если за счет средств фонда капитального ремонта проведен капитальный ремонт нежилого помещения или отдельные виды работ по капитальному ремонту (такие как замена дверей, окон, ремонт строительных конструкций и/или инженерного оборудования указанного нежилого помещения), и при этом никаких нарушений в действиях лица, выступающего заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества, не выявлено, в таком случае указанное обстоятельство подтверждает факт отнесения нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Необходимо обратить внимание, что согласно статье 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть, в случае нахождения нежилого помещения в собственности отдельного лица, в том числе публично-правового образования, такое лицо обязано самостоятельно обеспечивать ремонт принадлежащего ему помещения.

Если нежилое помещение входит в общее имущество собственников помещений МКД, то ремонт указанного помещения производится за счет средств этих собственников (в том числе за счет взносов на капитальный ремонт).

6. Само по себе отсутствие подписанного от имени собственника нежилого помещения в МКД договора управления не означает отсутствие права собственности другого лица на указанное нежилое помещение.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Если нежилое помещение в МКД содержится за счет средств, вносимых собственниками помещений в МКД в качестве платы за «содержание жилого помещения» лицу, осуществляющему управлению МКД, то такое нежилое помещение признается общим имуществом.

Отказ лица (в том числе публично-правового образования) от обязанности по содержанию конкретного нежилого помещения в МКД может быть обусловлен исключительно отказом от признания права собственности указанного лица на соответствующее нежилое помещение.

7. Общая площадь помещений МКД, находящихся в собственности отдельных лиц, является важнейшим показателем, влияющим и на определение размера платы за содержание жилого помещения, и на определение количества голосов собственников помещений при участии указанных собственников в общих собраниях таких собственников.

Если на протяжении длительного времени какое-либо конкретно определенное нежилое помещение в МКД признавалось и собственниками помещений в данном МКД, и лицами, осуществляющими управление данным МКД, и органами государственного жилищного надзора общим имуществом собственников помещений МКД, при этом площадь указанного помещения никогда не использовалась в расчетах в составе общей площади помещений МКД, находящихся в собственности, то такое обстоятельство (совместно с другими фактами) подтверждает отнесение указанного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД.

8. Согласно статье 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, если нежилое помещение в МКД не является государственной или муниципальной собственностью, то у соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления отсутствует право по распоряжению таким помещением, в том числе по проведению его перепланировки.

Если нежилое помещение в МКД входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, то именно собственники помещений в МКД в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, ни у органов государственной власти, ни у органов местного самоуправления не имеется законных оснований для проведения по своему усмотрению перепланировки нежилых помещений в МКД, обладающих признаками общего имущества, установленными статьей 36 ЖК РФ, для разделения указанных помещений на несколько помещений с целью отнесения части вновь образованных помещений к общему имуществу собственников помещений МКД и передачи части вновь образованных нежилых помещений, после перепланировки не обладающих признаками общего имущества, в частную, муниципальную или государственную собственность.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управления
жилищным фондом и ОГЖН
Л.Р.Егорова