Покупка квартиры иностранным гражданином в России
Все о том, как иностранцу купить квартиру: документы, оформление и налоги
Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.
Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.
Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.
Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).
Продажа квартиры иностранному гражданину
Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:
- юридическое лицо;
- российский гражданин,
- иностранец;
- лицо без гражданства.
Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.
Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.
Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.
Правовой аспект
Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.
Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.
Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.
Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.
Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.
Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).
Вид на жительство: мифы и реальность
Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.
Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.
Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.
Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:
- Виза;
- Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
- Разрешение на временное проживание;
- Вид на жительство.
Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.
Налог на квартиру
- Жилой дом;
- Квартира, комната;
- Гараж, машино-место;
- Любое здание, сооружение или нежилое помещение.
Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.
Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты, т.е. граждане иностранных государств, не являющиеся фактическими налогоплательщиками в России, заплатят 30% от полученного дохода.
Напомним, что налоговым резидентом (налогоплательщиком) является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.
Необходимые документы
Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:
- Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
- Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
- Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).
Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.
Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина
Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.
Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.
Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать:
- Реквизиты сторон;
- Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
- Цену;
- Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.
Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.
Обязательные условия договора долевого участия:
- Предмет договора;
- Срок передачи;
- Цена (сроки и порядок уплаты);
- Гарантийный срок на объект;
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Оформление договора купли-продажи
Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.
Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре. Некоторые застройщики отправляют документы сами. Существует возможность электронной регистрации. Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.
Помимо договора покупатель предоставляет:
- Заявление;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Паспорт иностранного гражданина с переводом;
- Нотариальное согласия супруга или супруги;
- Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик
Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.
Расчет
Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.
Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив).
Как иностранцу купить квартиру в России?
Есть ли какие-то неочевидные проблемы, с которыми придется столкнуться иностранцу, который решил купить квартиру в России? Мы собрали вопросы, которыми часто задаются нерезиденты, планирующие приобрести недвижимость в РФ, и попросили экспертов дать комментарии.
На данный момент в российском законодательстве не прописано никаких жестких ограничений для иностранцев, которые хотели бы приобрести недвижимость в России. Нужно иметь подтверждение права пребывания на территории страны (это может быть даже туристическая виза), выбрать понравившийся объект и провести стандартную сделку купли-продажи.
Правда ли, что для покупки недвижимости в России нужен вид на жительство?
Нет, это вовсе не обязательное условие. Вид на жительство подтверждает право постоянно пребывать в стране, но недвижимость может быть куплена и не для постоянного, а, например, сезонного проживания.
Правда ли, что получить ВНЖ или гражданство проще тем, у кого есть собственность на территории России?
Нет, неправда. Никаких преференций наличие квартиры, дачи, гаража или другой недвижимости не дает.
Правда ли, что сделка обойдется иностранцу намного дороже, чем гражданину РФ?
Никаких дополнительных взносов и сборов для иностранцев законодательство России не предусматривает. В отдельных случаях покупка для негражданина и правда может выйти дороже, но по банальным бытовым причинам. Например, если требуются услуги переводчика, нотариальное заверение перевода документов на русский и обратно и т. п.
Правда ли, что для покупки недвижимости в России иностранцу придется отказаться от своего гражданства?
Нет, неправда. Приобретение недвижимости и наличие гражданства в другой стране не приводят к конфликту интересов.
Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet:
Приобретение недвижимости в России гражданином другой страны — довольно понятный и отлаженный процесс. Но нередко сложности возникают из-за языкового барьера. Если иностранный гражданин не говорит на русском языке, то он может привлечь переводчиков для подготовки документов.
Некоторые иностранные граждане обращаются к нотариусу, который не только предоставляет переводчика, но также помогает составить двуязычный нотариально заверенный договор. Так покупателю проще разобраться с тем, что он подписывает и что приобретает, в конечном счете.
Есть и более «бюджетный» вариант — иностранный гражданин может привлечь к оформлению документов русскоговорящего гражданина страны, выдать ему доверенность, и уже он будет подписывать все документы от имени покупателя.
Покупка недвижимости иностранцами не облагается никакими специальными налогами, однако зачастую возникают сложности со взаиморасчетами (особенно в случае, если деньги поступают из-за рубежа). Также стоит отметить, что существует перечень пограничных муниципальных образований, округов и районов, жестко регламентированный законодательством РФ, на недвижимость, расположенную на данных территориях, иностранцы не смогут получить право собственности.
На получение вида на жительство приобретение недвижимости никак не влияет. Но здесь есть один нюанс: для получения разрешения на временное проживание необходимо наличие свободной квоты, ведь по каждому субъекту есть определенное количество мест для людей, планирующих получить гражданство. Если у иностранца в собственности уже есть недвижимость, то получить квоту можно в упрощенном порядке.
Евгений Мохнаткин, юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость»:
Законодательство РФ почти не накладывает ограничений на иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость на территории России. Но некоторые нюансы все же существуют. Так, иностранный гражданин не вправе приобретать недвижимость в приграничных районах РФ и в закрытых административно-территориальных образованиях.
Для совершения сделки иностранному гражданину потребуется стандартный набор документов: национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом и документы, подтверждающие законность нахождения на территории России. Если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, то потребуется предоставить заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги покупателя. В случае, если муж или жена находятся за границей, потребуется зафиксировать согласие второй стороны у любого нотариуса и проставить на этот документ апостиль, а также перевести его на русский язык.
Особое внимание необходимо уделить сделкам, в которых участвует иностранный гражданин, не владеющий русским языком. Поскольку все документы по купле-продаже и все заявления на регистрацию в Росреестр составляются на русском языке, участникам процесса необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в него был вовлечен переводчик (или доверенное лицо, которое хорошо владеет языком и специфическими терминами, так как не всем под силу перевести текст документов иностранному покупателю).
Также сторонам следует заранее обсудить порядок проведения сделки, в том числе обговорить способ оплаты за приобретаемый объект недвижимости.
Отдельно надо отметить, что наличие у иностранного гражданина недвижимости в собственности не дает ему преференций при рассмотрении вопроса о получении российского гражданства или вида на жительство.
Как иностранцу купить квартиру в России? Может ли он это сделать сам и при каких условиях?
Вопреки расхожему мнению, совершить куплю-продажу недвижимости в России иностранцам совсем несложно.
Для нерезидентов (резидент – это лицо, проживающее на территории России не менее 12 месяцев, не покидающее пределы страны более, чем на 6 месяцев и только с целью лечения и обучения) действует щадящее (в отличие от стран Евросоюза) законодательство, отсутствуют бюрократические проволочки, а отличия в процессе купли-продажи от рядовых граждан несущественны.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
Можно ли по закону иностранцам купить или продать жилье в РФ?
Вопрос купли-продажи жилья иностранцами регулируют:
Условия для нерезидентов
Главным отличием приобретения (продажи) жилья для иностранцев является запрет на приобретение определенных земель:
- В приграничных территориях.
- В закрытых территориальных образованиях.
- На территории объектов оборонной промышленности или транспортной инфраструктуры.
- Государственных природных заповедников.
- Сельскохозяйственного значения.
- Континентального шельфа и лесного фонда.
На этом ограничения заканчиваются, а в сделке купли-продажи остаются лишь несколько нюансов.
Процедура купли-продажи недвижимости с участием иностранного гражданина
Перечень необходимых документов
В сделке купли-продажи иностранным гражданам необходимо иметь следующие документы:
-
Подтверждающие право нахождения на территории Российской федерации:
- Виза.
- Миграционная карта.
- Вид на жительство.
- Разрешение на временное пребывание.
Если недвижимость приобретается
Иностранный гражданин может сделать покупку недвижимости через доверенность, которая также оформляется нотариально. Целесообразней, если доверенное лицо имеет Российское гражданство – это упростит весь процесс покупки.
Если жилье реализуется
При продаже недвижимости нерезидентом необходимо иметь стандартный перечень необходимых документов при купле-продаже:
- Технический паспорт квартиры. Нужен он для подтверждения отсутствия незаконной перепланировки.
- Выписка из лицевого счета. Она показывает, что нет долгов по коммунальным платежам.
- Выписка из домовой книги. В ней указываются все лица, прописанные в квартире.
- Справка об отсутствии задолженности. За домофон, телевидение, интернет и проч..
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Она показывает, есть ли какие-то обременения на квартиру. О том, как продать залоговое жилье, мы рассказывали здесь.
Заключение договора
Остальные пункты остаются стандартными:
- Наименование документа (заголовок, дата и место заключения).
- Стороны договора (ФИО и паспортные данные).
- Предмет договора (наименование недвижимого имущества и его характеристики).
- Суть договора (переход права собственности на основании купли-продажи).
- Цена.
- Перечень лиц, которые сохраняют право пользования недвижимостью.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры иностранцем
Порядок расчета
Согласно российскому законодательству, расчет за недвижимость должен быть только в рублях, при этом цену квартиры можно записать в иностранной валюте, согласно курсу. Возможны любые формы расчета:
- Из рук в руки.
- Через банковскую ячейку.
- Путем безналичного перевода денежных средств со счета на счет.
Особенности при регистрации сделки
Каких-либо особенностей при регистрации сделки с иностранным гражданином нет, она будет стандартной:
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Заявление о регистрации прав собственности.
- Паспорт с нотариально заверенным переводом.
- Договор купли-продажи.
Пошлина и сроки оформления документов
Покупка недвижимости в Российской федерации не облагается налогами, в отличие от многих европейских стран. Необходимо лишь оплатить пошлину за регистрацию права в Росреестре, одинаковую для граждан России и иностранцев – 2000 рублей.
Что же касается сроков государственной регистрации документов, то они также одинаковы для резидентов и нерезидентов и составляют – 12 рабочих дней.
Платится ли налог?
В налоговом законодательстве относительно налогообложения нерезидентов произошли существенные изменения. Согласно ФЗ №424 от 27 ноября 2018 года, теперь нерезидентам тоже можно не платить НДФЛ при продаже имущества, которое было в собственности больше минимального срока:
| Условия | Срок владения |
| Недвижимость приобретена до 2016 г. | 3 года |
| Недвижимость приобретена с 1 января 2016 г. | 5 лет |
| Недвижимость передана в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
Сама же сделка купли-продажи налогом не облагается, но это не относится к налогу на имущество, который является обязательным как нерезидентам, так и россиянам, и облагается в установленном размере.
Какие могут быть риски?
При заключении договора купли-продажи с иностранными гражданами могут возникнуть определенные риски. В них входят как общие риски с куплей-продажей недвижимости, так и частные, связанные с участием в сделке иностранцев. К ним относятся:
- Отказ в государственной регистрации в связи с нарушением условия предоставления необходимых сведений (отсутствие нотариального заверения у перевода паспорта).
- Незаконность нахождения на территории страны (просрочена виза или отсутствует вид на жительство).
- Ограничения, связанные с условиями покупки недвижимости иностранцами (например, в приграничных территориях или на закрытых территориальных объектах).
Но особо беспокоится по этому поводу не стоит, если вы тщательно проверяли документы еще на стадии заключения договора и внимательно ознакомились с законодательством, регулирующим вопросы приобретения жилья иностранцами.
Уже не один год правительство Российской федерации думает об ужесточении правил и усложнении процедуры приобретения недвижимости для иностранных граждан. Но пока эти предложения остаются только разговорами, у иностранцев есть возможность без особого труда стать владельцем собственного жилья в России.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Какие налоги платит иностранец в России?
Помимо «зарплатного» НДФЛ у иностранца может возникнуть обязанность заплатить иные налоги, ведь, находясь в России, иностранец может приобретать, а также продавать транспорт, недвижимость. Какие налоговые преференции есть у иностранцев?
Находясь как в России, так и за ее пределами, иностранцы могут покупать и продавать недвижимость в России, а также земельные участки, транспортные средства.
Для начала разберем вопрос: быть или не быть налогу на имущество с недвижимости, принадлежащей иностранцу, который живет не в России?
Операции по приобретению имущества
Представим распространенную ситуацию. Человек несколько лет живет за границей, но в России у него осталась квартира. Полагая, что статус нерезидента РФ, дает ему основания не оплачивать налог на имущество в России, налог за квартиру не платится вообще.
Об этой почетной обязанности гражданин может узнать неожиданно, приехав на Родину и увидев налоговые уведомления, в которых рассчитана сумма налога.
При этом если иностранец накопит долг свыше 10 тысяч рублей, то ему могут запретить выезд из России. Ведь в отношении должника может быть возбуждено исполнительное производство и ему придется задержаться на Родине, чтобы разобраться с долгами (п. 2 ст. 67 Закона «Об исполнительном производстве»).
Важно! Обязанность уплаты налога на имущество не зависит от статуса иностранца: резидент или нерезидент. Даже если иностранец является нерезидентом РФ, но имеет недвижимость в России, он все равно должен платить налог.
Размер ставки налога на имущество зависит от вида имущества. Как правило, для квартир используется ставка 0,1% от кадастровой стоимости.
А если в собственности иностранца находится более дорогая недвижимость, например, роскошный дом на Рублевке, то ставка налога на имущество может быть выше — до 2% от стоимости недвижимости.
А может ли иностранец воспользоваться «имущественными» налоговыми льготами?
Да, может. Иностранцы, также как и российские граждане могут не оплачивать налог на имущество в отношении одного вида недвижимости, площадью не более 50 кв. метров (пп. 2 п. 1 ст. 407 НК РФ). Например, это касается граждан-инвалидов 1 и 2 группы, пенсионеров. Причем получить почетный статус «пенсионер» гражданин может как в России, так и в иностранном государстве (Письмо Минфина РФ от 30.01.2020 № 03-05-04-01/5656).
Но, даже имея льготу, иностранцу могут начислять налог по полной программе. Дело в том, что льгота носит заявительный характер, то есть иностранец должен представить в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают льготу и выбрать один объект, по которому будет применена льгота (п. 3 ст. 407 НК РФ).
А может ли иностранец воспользоваться имущественным вычетом, приобретая квартиру или иной объект недвижимости в России?
Если иностранец являлся на момент приобретения налоговым резидентом РФ и имел налогооблагаемые в России доходы, то он может воспользоваться вычетом. Для этого ему нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.
А в настоящее время иностранец может воспользоваться упрощенным порядком получения вычетов по расходам, возникшим в 2020 году. То есть получить вычет дистанционно, не выходя из дома, через личный кабинет налогоплательщика (Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
Иностранец может приобрести в России и транспортное средство.
В каких случаях иностранец должен уплачивать транспортный налог?
Если иностранец зарегистрировал транспортное средство на территории России, то он обязан платить транспортный налог, размер которого определяется в зависимости от мощности двигателя.
Иностранцы, также как и российские граждане, могут не оплачивать транспортный налог, если подпадают под льготы. Также, как и в случае с налогом на имущество, статус иностранца не имеет значения.
Если иностранец покупает землю в России, то он обязан платить земельный налог с кадастровой стоимости.
Операции по продаже имущества
Иностранец, имея в России недвижимость, может расстаться с ней.
Например, гражданин Турции, находясь у себя на Родине, продает российскую недвижимость. При этом гражданин на момент продажи не является налоговым резидентом РФ.
Какие налоги должны быть уплачены в этом случае?
По общему правилу, налог от продажи имущества относится к полученным доходам от российских источников (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Обратимся к специально установленной норме в НК РФ. Так, например, совсем не платится налог при продаже недвижимости, которая находилась в собственности более 5 лет или более 3 лет, если получена по наследству в дар (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Если же недвижимость была в собственности меньше минимального срока владения, то нерезиденты заплатят НДФЛ по повышенной ставке — 30%.
Но при наличии международных договоров, применяются правила, установленные в международных договорах (ст. 7 НК РФ). Это сделано для того, чтобы налог не уплачивался дважды: и в Турции, и в России.
В Соглашении об избежании двойного налогообложения, заключенного между Турцией и Россией от 15.12.1997 г., прописано, что доход, возникающий при продаже недвижимости может уплачиваться как в Турции, так и в России. В последнем случае производится зачет в Турции в части уплаченного в России налога (ст. 22 Соглашения).
Это означает, что если налог уплачен в России, то в Турции уплаченная сумма будет уменьшать налог.
Таким образом, налог уплачивается один раз.
А можно ли применить вычет при продаже недвижимости?
Нет, получить вычет, то есть уменьшить доходы от продажи на фактические расходы могут только налоговые резиденты РФ.
В отношении продажи автомобиля — иностранец наряду с российскими гражданами может не платить налог, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет. Если это условие не выполняется, то нерезидент РФ заплатит налог с продажной стоимости по ставке 30% (Письма Минфина РФ от 22.06.2015 № 03-04-05/35996, от 21.10.2014 № 03-04-05/53035).
Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?
«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?
Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.
Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru
Кто такой нерезидент
Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.
Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.
Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.
Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.
Можно оформить сделку по доверенности
Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.
Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru
На что имеет право поверенный:
- показывать квартиру;
- проводить переговоры с потенциальными покупателями;
- обсуждать условия сделки с покупателем;
- собирать документы для сделки;
- заключать договор купли-продажи;
- подавать документы на регистрацию.
Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.
Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.
Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.
Как получить деньги за квартиру
Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).
Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).
То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.
Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.
Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.
Какой налог платить нерезиденту
Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.
С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru
Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.
Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.
В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.
Минимальные сроки, если недвижимость:
- приобретена до 2016 года — 3 года;
- куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
- получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
- получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.
К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.
Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.
Покупка квартиры иностранным гражданином в России
Заместитель Председателя Правления МКА «Право и Защита»
Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России
В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.
Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.
Широко известно, что существуют страны, такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.
Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.
Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.
К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.
Согласно ст.62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.
Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием, как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.
В соответствии со ст.1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.
Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст.2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.
На основании ст.7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст.15 того же закона).
Перечень необходимых документов для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указан в ст.17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:
— документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;
— вид на жительство или разрешение на временное проживание;
— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;
— постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:
— вид на жительство или разрешение на временное проживание;
— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.
При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.
В соответствии со ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.
Вместе с тем иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Так же как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.
Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст.17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
В силу ст.1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.
Согласно ст.1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.
Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст.21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.
