Покупка квартиры у пожилого человека риски

Продавец из «группы риска»

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

В личности Продавца квартиры нас еще будет интересовать его, так сказать, «гражданская незащищенность», или, как это называют риэлторы – его принадлежность к «группе риска».

Вообще, «группа риска» – понятие здесь условное (т.е. не юридическое). Оно пришло из бурных 90-х, когда на рынке жилья процветала практика обмана одиноких стариков, больных, немощных и/или пьющих людей, которые на свою беду проживали в дорогостоящих квартирах в престижных районах города.

Пользуясь тем, что эти люди были одиноки и беззащитны, = Примеры из практики = «>мошенники втирались к ним в доверие и, обманом или угрозой, заставляли их продать свою квартиру, а их самих выселяли в отдаленные глухие деревни, откуда те уже никогда не возвращались.

Со временем, государство усилило защиту представителей Откроется в новой вкладке.»>«группы риска», и сейчас такая практика обмана пожилых и одиноких людей, к счастью, постепенно уходит в небытие.

Но защита государства выразилась, главным образом, в возможности обманутых бедолаг Откроется в новой вкладке.»>оспорить совершенную сделку, и вернуть себе квартиру.

С одной стороны – вроде бы и неплохо, позаботились об одиноких людях. Но с другой стороны, кто сказал, что этим не будут пользоваться Откроется в новой вкладке. «>мошенники? Кто сказал, что сами «бедолаги» (например, запойные алкоголики или наркоманы) не будут такой возможностью злоупотреблять?

Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы

Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.

Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры. Т.е. проследить, чтобы последствия сделки для него оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него Откроется в новой вкладке.»>кабальной).

Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.

Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.

Основной риск покупки квартиры у одинокого пожилого или больного человека – это его возможное заявление об обмане или принуждении к совершению сделки. Либо иск в суд может поступить от «третьего лица» (например, от дальнего родственника или от Органов опеки и попечительства) о том, что Продавец в силу своего возраста и состояния здоровья не понимал значения своих действий, то есть был недееспособен.

Поэтому для нас, как Покупателя квартиры, особенно важным здесь будет наличие Откроется в новой вкладке.»>справок из НД и ПНД. Эти справки хоть и не дают полной защиты (гарантии), но все же снижают риск оспаривания сделки по причине недееспособности Продавца.

А что дает гарантию дееспособности Продавца квартиры? Формально – только медицинское (психиатрическое) освидетельствование человека непосредственно перед сделкой или на самой сделке. Для этого приглашают специалиста – судебного эксперта-психиатра. Такие услуги есть на рынке (см. набор инструментов для Покупателя квартиры.»>СЕРВИСЫ).

Важно понимать, что в случае оспаривания сделки, суд будет учитывать состояние Продавца именно в момент заключения сделки (поэтому справки НД и ПНД не дают гарантии Покупателю). То есть Продавец может не состоять на учете в обоих диспансерах, и не страдать психическими расстройствами. Но в момент заключения сделки он может находиться в состоянии аффекта, помешательства, под алкогольным или наркотическим воздействием и т.п. А это явные основания для Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной.

Заключение эксперта-психиатра, присутствовавшего на сделке, будет для суда доказательством вменяемости Продавца именно в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.

Практика рынка, однако, такова, что врача на сделку вызывают редко, в исключительных случаях, когда Продавец квартиры явно соответствует «группе риска» (пожилой, одинокий, больной, алкоголик и т.п.) и есть сомнения в его адекватности. В остальных случаях обходятся другими действиями (см. ниже).

В целях своей же безопасности нам следует подробно узнать, где будет жить наш «рисковый» Продавец после продажи своей квартиры (его новый фактический адрес), и по какому адресу он будет зарегистрирован («прописан»). Для нас спокойнее, если Продавец переедет жить к своим родственникам (возможно – в другой город), и они, соответственно, подтвердят это.

Регистрацию по новому месту жительства нашему Продавцу нужно будет оформить заранее, до продажи его квартиры (нам – копия документа в подтверждение). Так мы будем уверены, что Продавец не останется на улице, и соответственно, у него не будет повода затем предъявлять претензии в обмане.

Если нашего «рискового» Продавца в процессе сделки будет постоянно сопровождать какой-нибудь «добрый дядя» (или «тетя»), не являющиеся его родственниками – то это нехороший признак. Именно так мошенники могут принудить одинокого человека расстаться со своей квартирой, якобы помогая ему устроить лучшую жизнь.

Наша основная задача – убедиться, что Продавец действует осознанно, добровольно, и логично. Сторонние свидетельства его намерений могут служить нам относительной страховкой. Например, если соседи Продавца, его сослуживцы (в т.ч. бывшие), местный участковый, чиновники из социальных служб, и т.п. – будут в курсе предстоящей сделки, то в случае оспаривания сделки, их можно будет привлекать в качестве свидетелей в свою пользу.

Хорошую поддержку в данном случае нам может оказать Откроется в новой вкладке.»>нотариус.

Нотариальное удостоверение Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры позволит официально засвидетельствовать, что Продавец действует по доброй воле, что он понимает значение своих действий, а также находится в здравом уме и твердой памяти. Ведь в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон. И кстати, в случае сомнений, нотариус сам может пригласить на сделку врача-психиатра.

Беседуя перед подписанием договора с Продавцом, нотариус убеждается, что тот не находится под чужим влиянием, не введен в заблуждение, и способен в данный момент отвечать за свои действия.

Оспорить сделку, заверенную Откроется в новой вкладке.»>нотариусом, Продавцу будет значительно сложнее.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, если наш Продавец – старый больной джентльмен, мы искренне проявляем заботу о его будущем после совершения сделки, обеспечивая себе, таким образом, защиту от возможных обвинений в обмане одинокого, но все же дееспособного человека.

А если он окажется недееспособным?

Как оценить риск покупки квартиры у пожилого пенсионера?

Здравствуйте. Потенциально рассматривается сделка по покупке квартиры. Собственником является пожилой пенсионер (возраст около 80 лет). Его дети, возможно, не в курсе продажи квартиры, тк , по его словам, они не общаются. Сделка по плану будет проходить в агентстве недвижимости с участием врача, дополнительно будут предоставлены справки из псих- и наркодиспансера. Сделка альтернативная, то есть в тот же день он приобретает жилье примерно такой же площади, но в другом районе. Вопрос: насколько высоки риски, что ближайшие родственники (дети) смогут при желании оспорить сделку в суде, опираясь на возраст родителя?

Более менее гарантии Вам даст удостоверение сделки у нотариуса, который проверяет его дееспособность, ну и справки не помешают от психиатра, что он не состоит на учете.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.

Также Вам лучше убедиться что у него нет крупных долгов, так как вынужденный характер сделки также является основанием для оспаривания в соответствии со статьей 179 ГК РФ, сделка должна быть не по заниженной стоимости.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

С уважением! Г.А. Кураев

Полностью согласен с ответом коллеги, советую Вам, Екатерина, оформить договор у нотариуса, несмотря на необходимость дополнительных расходов, это самая надежная из возможных гарантий, нотариус независим и дополнительно проверит сделку и документы, агентство недвижимости и врач — это не гарантии.

насколько высоки риски, что ближайшие родственники (дети) смогут при желании оспорить сделку в суде, опираясь на возраст родителя?

с учетом предоставленных справок о психическом здоровье, вероятность признания сделки недействительной очень мала. Но на 100% Вас обезопасить никто не сможет.

Согласно ст. 166 Гражданского Кодекса:

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В Вашем случае сделка только может быть оспорена. Исходя из данных вопроса, оснований для признания сделки недействительной не имеется. То что пенсионер с детьми не общается для оспаривания сделки значения не имеет.

С уважением, Виктория Суворова.

Возраст человека нисколько не препятствует человеку в реализации своих гражданских прав, в том числе права на распоряжение своей собственностью

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

То есть по основанию возраста оспорить сделку невозможно

Другое основание — если он не мог осознавать значение своих действий и руководить ими в силу расстройства, но на этот случай вы правильно подстраховались

Сделка по плану будет проходить в агентстве недвижимости с участием врача, дополнительно будут предоставлены справки из псих- и наркодиспансера

То есть обязательно необходимо будет получить от врача заключение, что человек здоров и понимает свои действия, совершает сделку в своей воле

Еще один вариант, для еще большей подстраховки — нотариально удостоверить сделку

Со всеми этими мерами предосторожности оспорить сделку со стороны детей будет практически невозможно, если не будет иных оснований, кроме состояния здоровья собственника

Здравствуйте. возраст тут неважен, самое главное, что человек право и дееспособен и не ограничен в правах. Согласно «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяются его полномочия.
В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия.

Если человек полностью отдает отчет в своих действиях и является собственником, то ограничений нет. Ст. 209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Родственники могут конечно что-либо попробовать сделать, но с учётом собранных справок, а также обязанностей возложенных на нотариуса (указаны выше), шансов оспорить сделку крайне мало

Здравствуйте! Если у продавца нет внешних признаков недееспособности, будут справки от врачей, то оснований для оспаривания сделки не будет.

насколько высоки риски, что ближайшие родственники (дети) смогут при желании оспорить сделку в суде, опираясь на возраст родителя?

риски самые минимальные. Для уверенности можно удостоверить сделку нотариально.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, выясняет дееспособность лиц, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ о нотариате).

В таком возрасте, при условии наличия наследников у Вас шансы 99% оказаться в суде в качестве ответчика.

То, что следка будет в агентстве недвижимости, что будет приглашен врач на осмотр и предоставлены справки из НД и ПНД Вас не защитят в полной мере. делов се в том, что при оспаривании договора купли-продажи по 177 ГК РФ, когда человек хоть и не лишен дееспособности, но на момент сделки не отдавал отчет своим действиям фактически решающее значение будет иметь судебная психиатрическая экспертиза. Если судмедэксперты дадут заключение, что продавец страдал заболеванием и это заболевание было в такой стадии, что он мог не понимать значение своих действий — договор расторгнут, хоть обложитесь справками.

Случаи бывают разные, и родственники бывают разные: было дело, когда на сделку дарения быз приглашен врач из института им. Сербского, всё оформлено надлежащим образом, а потом появился «внучёк», поместил бабушку в психбольницу (понятное дело, что оснований для этого не было… оформили все так, что она с головокружением обратилась в ПНД, а там начала бросаться из окон и по факту попытки суицида её госпитализировали). а после помещения в психбольницу подал от её имени иск об оспаривании сделки. Через полгода заколотую бабушку привезли на экспертизу и естественно заключение было однозначным. В итоге договор расторгнут, бабушка шестой год в больнице, а в квартире живет «внучёк».

Я вижу два варианта:

1. Покупать вам ту квартиру, которую он хочет на себя, а потом заключать договор мены. В случае расторжения хоть та квартира останется Вам.

2. Заключать договор купли-продажи, но деньги переводить через аккредитив, а не через ячейку. Это будет стопроцентным подтверждением расчета по договору и в случае признания договора недействительным по 177 ГК РФ не будет возникать вопроса о оплате по договору (при расчетах через ячейку Вам и расписку признают недействительной по той же статье. А тут поучается следующее: приняв наследство и оспорив сделку наследники получат долг в размере стоимости квартиры, а так же арест на эту квартиру в рамках исполнительного производства. Проще говоря — овчинка не будет стоить выделки. Так же и в случае расторжения договора самим продавцом при жизни — в рамках исполнительного производства наложат арест на квартиру (правда не смогут её реализовать в случае если это будет единственным жильем).

Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?

Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» — что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.

В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

Основные признания добросовестности покупателя:

1. Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
2. Покупатель получил имущество от лица, не имеющего права его отчуждать, о чем не могло быть известно покупателю.

Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?

Одна из главных задач состоит в том, чтобы убедиться, что человек полностью дееспособен, совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего.

1. Сделку купли—продажи квартиры следует оформлять в нотариальном порядке. Следует обратить внимание, что нотариус при совершении сделок:

— выясняет дееспособность граждан (ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.54 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);

— несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Таким образом, если у нотариуса психическое состояние продавца вызовет какие—либо сомнения, то сделка, скорее всего не состоится. Но, нотариус не проверяет состояние продавца с медицинской точки зрения и удостоверение им сделки не гарантирует отсутствие у продавца каких—либо заболеваний, поэтому рекомендуем пригласить на сделку (подписание договора купли—продажи) специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора, а так же запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации собственника. В таких вопросах, как заключение договора купли—продажи квартиры с пожилым человеком важен каждый документ на случай возможного судебного разбирательства. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.

1. Помимо вышеизложенного, оплату по договору купли—продажи стоит осуществить в безналичной форме и иметь при себе подтверждающие документы из банка с синей отметкой банка об исполнении.
2. Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес регистрации и другое.

Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.

Следуя этим правилам вы сможете уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением квартиры у продавца пожилого возраста, но, самый простой способ обезопасить себя и свои вложения — это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку». Если такие имеются — будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

Изучение истории, продаваемой недвижимости — самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце. Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем также ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека. 4 способа свести риски к минимуму

При покупке квартиры покупатели обращают внимание не только на документы, цену, юридическую чистоту и общее состояние жилплощади, но и на личность продавца. Традиционно проблемными являются сделки с участием несовершеннолетних, с привлечением маткапитала и т. д. Отдельно стоит отметить вариант, когда продавец квартиры – очень пожилой человек. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак?

• Основные риски покупки квартиры у пожилого продавца
  • Продавец не отдает отчет в своих действиях
  • Обман или принуждение к совершению сделки
  • Продавец заблуждается (не понял условия сделки)
• Что это значит для покупателя
• ✅ Минимизация рисков
• ✨ Резюме

Основные риски покупки квартиры у пожилого продавца

При этом формально человек может быть не лишен дееспособности, но такие сделки все равно оспариваются через суд

Суд признает недействительной сделку, которая была совершена под влиянием насилия, обмана, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств, а также являлась кабальной

Это называется существенным заблуждением – когда лицо не совершило бы сделку, если бы понимало истинное положение вещей

Продавец не отдает отчет в своих действиях

Старики могут не понимать, что вообще происходит, и не отдавать отчета в том, что именно и зачем подписывают. При этом формально человек может быть дееспособным. Нюанс заключается в том, что по общему правилу все граждане автоматически приобретают дееспособность в 18 лет. Но вот лишить дееспособности может только суд – и для этого нужны веские основания, например, тяжелая болезнь. В таком случае человеку назначается опекун, который начинает действовать от лица и в интересах подопечного.

Соответственно, пожилой человек может быть болен и не понимать своих действий – к примеру, страдать психическим расстройством, перенести тяжелую операцию и т. д. Но при этом все еще являться дееспособным, поскольку решения суда о лишении дееспособности не было. Если в дальнейшем продавец или его представители докажут, что на время подписания договора купли-продажи человек не отдавал отчет своим действиям, сделка будет оспорена через суд, согласно ст. 177 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Обман или принуждение к совершению сделки

Согласно ст. 179 ГК РФ, любая сделка может быть признана судом недействительной, если совершена под влиянием насилия, обмана, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств. Также недействительной может быть признана сделка, которая является кабальной – то есть заключенная на крайне невыгодных для потерпевшего условиях в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Яркий пример – когда мошенники выкупают за бесценок квартиру у старика, которому срочно требуются деньги на лечение.

Иногда покупатель может быть добросовестным. В этом случае должны насторожить посторонние люди, не являющиеся близкими родственниками, сопровождающие пожилого человека на сделке и чрезмерно опекающие его. Возможно, это тоже мошенники, которые после продажи планируют завладеть вырученными деньгами.

Продавец заблуждается (не понял условия сделки)

Это существенное заблуждение, согласно ст. 178 ГК РФ. Это означает, что потерпевший (в нашем случае – пожилой продавец) находился в заблуждении, которое было таково, что человек не совершил бы сделку, если бы знал о реальном положении дел.

Существенным может быть заблуждение относительно предмета сделки, природы сделки или в отношении лица, связанного со сделкой. К примеру, человек не понял условия купли-продажи и не думал, что по итогу лишится единственного жилья.

🤷 Что это значит для покупателя

Будем считать, что покупатель – не мошенник и действует добросовестно (на практике так чаще всего и бывает). К сожалению, если продавец решит через суд оспорить сделку, добросовестность покупателя не будет иметь значения.

Оспорить сделку может как сам пожилой продавец (в том числе по наущению мошенников), так и его наследники, которые могли бы претендовать на проданную жилплощадь.

В идеале при оспаривании сделки договор купли-продажи признается недействительным, и стороны должны вернуть друг другу изначальное имущество: продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Проблема в том, что получить с продавца деньги может быть сложно или даже нереально – они уже потрачены или присвоены мошенниками, а доходов у старика нет.

✅ Минимизация рисков

Чтобы минимизировать возможные риски, есть несколько вариантов:

1. Потребовать справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Обратите внимание, что справки не являются гарантией для покупателя. Они лишь говорят о том, что продавец не состоит на учете в обоих диспансерах и официально не страдает психическими заболеваниями. Но при оспаривании суд будет интересовать состояние продавца на момент заключения сделки – в этот конкретный день. А на момент заключения сделки человек может находиться в состоянии опьянения, помутненного сознания и т. д. Поэтому справки из ПНД и НД необходимы, но не нужно полагаться исключительно на них.
2. Попросить полный пакет документов. Продавец должен предоставить основные документы, связанные с квартирой – выписку из ЕГРН, основание права собственности, выписки из домой книги и с финансово-лицевого счета. Основанием права собственности может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее – это позволит понять, на основании чего продавец получил квартиру. А выписки покажут, кто зарегистрирован в квартире, и когда были выписаны последние жильцы (которые могут быть потенциальными наследниками, например).
3. Предложить провести нотариальную сделку. Любую сделку, заверенную нотариусом, всегда сложнее оспорить. Это происходит из-за того, что перед подписанием договора нотариус всегда беседует со сторонами, объясняя им их права и обязанности, а также последствия совершенной сделки. Также нотариус официально удостоверяет, что стороны действуют по своей воле, находясь в здравом уме и твердой памяти. Если нотариусу что-то не понравится или насторожит, он не станет удостоверять такую сделку.
4. Пригласить на сделку врача. Это крайняя мера, которая применяется крайне редко: если по каким-то причинам сделку заключить необходимо, но продавец находится в явной группе риска – больной, пьющий и т. д. То есть, если есть большие сомнения в его адекватности именно на момент заключения сделки. Независимый врач-психиатр приезжает на сделку и прямо на ней проводит освидетельствование. Квалификации специалиста для этого вполне хватит, но стоимость услуг может быть очень высока – до 10 тыс. руб. и даже выше (в зависимости от региона).

✨ Резюме

Запомните, что при покупке квартиры у пожилого человека существует три главных риска:

1. Продавец не отдает отчет в своих действиях, но при этом может быть формально дееспособным.
2. Продавца обманывают или принуждают к сделке путем насилия, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств.
3. Продавец заблуждается – не понял условия сделки, которую не стал бы заключать, если бы осознавал реальное положение дел.

Чтобы подстраховать себя, можно:

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Что такое дееспособность?

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру

Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.

Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Запомнить

• 🤓 Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
• 😕 Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
• 😎 Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
• 😑 Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
• 😜 Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
• 🤔 Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.

Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.

Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?

Не думаю, что здесь есть умысел. Скорее всего, нотариусы хотели как лучше: рассказать об опасной схеме, предупредить покупателей и предложить хоть какой-то вариант защиты.

Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.

Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках

Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках

Нeдвижимocть дeшeвлe кyпить caмoмy, нo этo oпacнo. Paзбepeм кaк избeжaть ocнoвныx pиcкoв, ecли peшили oфopмить cдeлкy бeз pиeлтopa

Нинa Maчaидзe

paзбиpaлacь c pиeлтopaми и дoгoвopaми

B этoй cтaтьe мы paccкaзывaeм кaк избeжaть ocнoвныx pиcкoв в cдeлкax c нeдвижимocтью. Этиx pиcкoв гopaздo бoльшe, иx мoжeт пpeдyгaдaть тoлькo cпeциaлиcт.

Ecли вы peшили oфopмить дoгoвop бeз pиeлтopa, лyчшe дoпoлнитeльнo пpoкoнcyльтиpoвaтьcя c юpиcтoм

Квapтиpy пpoдaют бeз coглacия бывшeгo cyпpyгa

Квapтиpy пpoдaeт чeлoвeк, кoтopый нeдaвнo paзвeлcя. Coбcтвeнник пoкaзывaeт cвидeтeльcтвo o paзвoдe и гoвopит, чтo жeнa нe пpeтeндyeт нa нeдвижимocть.

Дoкyмeнты пoдпиcaли, дeньги пepeдaли. Чepeз гoд пpeжний coбcтвeнник пpиxoдит c пoвecткoй в cyд. Бывшaя жeнa xoчeт oтcyдить пoлoвинy квapтиpы, кyплeннoй в бpaкe. Coглacиe нa пpoдaжy oнa нe дaвaлa.

Нa paздeл имyщecтвa мoжнo пoдaть eщe 3 гoдa пocлe тoгo, кaк бывшaя жeнa yзнaлa o пpoдaжe квapтиpы

Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, квapтиpy нyжнo ocвoбoдить.

Дeньги зa квapтиpy пpoдaвeц пoтpaтил. Чтoбы иx вepнyть, нyжнo caмoмy идти в cyд.

Бeз нoтapиaльнoгo coглacия бывшeй cyпpyги пpoдaжy квapтиpы мoжнo ocпopить в cyдe
Иcтoчник: uk-34.ru

eжeгoднo пpизнaют нeдeйcтвитeльными тoлькo в Mocквe

Чтoбы избeжaть пpeтeнзий бывшиx cyпpyгoв:

1. Узнaeм, имeeт ли жeнa пpaвo нa квapтиpy

Квapтиpy мoжнo пpoдaть бeз coглacия жeны, ecли oнa нe имeeт нa нee пpaв.

Пpoвepяeм дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют, чтo y жeны нeт пpaв нa квapтиpy:

• Бpaчный кoнтpaкт. B дoкyмeнтe дoлжнo быть yкaзaнo, чтo жeнa нe имeeт пpaвo нa квapтиpy пocлe paзвoдa.
• Дapcтвeннaя нa мyжa
• Пpaвo нa нacлeдcтвo мyжa. Ecли квapтиpy пpивaтизиpoвaли в бpaкe, жeнa дoлжнa нaпиcaть oткaз oт пpивaтизaции. Taкoй дoкyмeнт xpaнитcя в Pocpeecтpe: мoжнo зaпpocить cпpaвкy o eгo нaличии

2. Ecли квapтиpy кyпили в бpaкe, и ecть вepoятнocть, чтo жeнa пpeтeндyeт нa нeдвижимocть

Узнaeм, кoгдa пpoдaвeц cтaл coбcтвeнникoм
Дaтy cмoтpим в выпиcкe из EГPН, в cвидeтeльcтвe o пpaвe coбcтвeннocти.

Пpoвepяeм пacпopт пpoдaвцa
Дoпoлнитeльнo пpoвepяeм, cкoлькo вpeмeни пpoшлo c paзвoдa, чтoбы yзнaть, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa, в бpaкe или нeт.

Eщe нyжнo пpoвepить, кoгдa выдaли пacпopт. Ecли пacпopт мeняли пocлe paзвoдa, внyтpи нe бyдeт пeчaтeй o бpaкe и paзвoдe.

Пpocим peшeниe cyдa o paздeлe имyщecтвa
B peшeнии дoлжнo быть yкaзaнo, чтo квapтиpa пoлнocтью пpинaдлeжит пpoдaвцy.

Ecли peшeния cyдa нeт
Жeнa дoлжнa пoдпиcaть coглacиe нa coвepшeниe cдeлки. Coглacиe зaвepяeт нoтapиyc.

Bизит к нoтapиycy зaймeт пapy чacoв. Уcлyги пo зaвepeнию cтoят oкoлo 2000 pyблeй. Плaтит oбычнo пpoдaвeц, нo пo дoгoвopeннocти мoжeт зaплaтить и пoкyпaтeль.

cтoит зaвepeниe нoтapиyca в Tюмeни

3. Ecли квapтиpy кyпили дo бpaкa

Жeнa нe имeeт пpaв нa квapтиpy, кyплeннyю дo бpaкa. Нo ecли квapтиpy пoкyпaли в кpeдит или oбщиe дeньги yшли нa peмoнт, жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa нeдвижимocть.

Paньшe cyды вcтaвaли нa cтopoнy cyпpyгa или cyпpyги, ecли oни вмecтe тpaтилиcь нa oплaтy кpeдитa или yлyчшeниe квapтиpы. Ceйчac cyды бoльшe пpинимaют peшeния в пoльзy coбcтвeнникa. Жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в квapтиpe, нo cyд вpяд ли пpимeт peшeниe в ee пoльзy.

Чтoбы oбeзoпacить cдeлкy кyпли-пpoдaжи, лyчшe взять coглacиe жeны нeзaвиcимo oт тoгo, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa: в бpaкe или пocлe нeгo.

Нa квapтиpe виcит ипoтeкa

Пpoдaвeц кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Гoвopит, чтo вce дoлги пepeд бaнкoм пoгacил, пoкaзывaeт гpaфик плaтeжeй и чeки пo oплaтe.

Пoкyпaтeль пepeдaeт дeньги зa квapтиpy и пoдпиcывaeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть нa ceбя, пoкyпaтeль вмecтe c пpoдaвцoм идeт в Pocpeecтp. B Pocpeecтpe eмy oткaзывaютcя пepepeгиcтpиpoвaть пpaвa coбcтвeннocти. B бaзe eдинoгo peecтpa cтoит oтмeткa oб oбpeмeнeнии: oкaзывaeтcя, дoлг бaнкy выплaчeн нe вecь. Пo зaкoнy квapтиpy пpoдaвaть нeльзя.

3aключeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeлeн.

Квapтиpy в зaлoгe нeльзя пpoдaть бeз coглacия бaнкa

3aключeннaя cчитaeтcя нecocтoявшeйcя — дoгoвop нeдeйcтвитeлeн. Пpaвo coбcтвeннocти пepepeгиcтpиpoвaть нeльзя.

Пpoдaвeц oткaзывaeтcя вepнyть дeньги. Иx нyжнo вoзвpaщaть чepeз cyд.

Cпpaвкa из бaнкa пoдтвepждaeт, чтo coбcтвeнник квapтиpы выплaтил ипoтeкy. Нa ocнoвaнии cпpaвки cнимaют oбpeмeнeниe c нeдвижимocти и мoжнo зaключaть cдeлкy.
Иcтoчник: img-cdn.tinkoffjournal.ru

Чтo зaкoн гoвopит o cдeлкax c ипoтeчными квapтиpaми, c кoтopыx нe cняли oбpeмeнeниe

Чтoбы кyпить квapтиpy, пo кoтopoй нe выплaчeн ипoтeчный дoлг, нyжнo выбpaть oдин из вapиaнтoв:

• Bыплaтить ocтaвшийcя бaнкy дoлг caмocтoятeльнo.
• Bзять кpeдит в бaнкe, кoтopый cнимeт oбpeмeнeниe пo cдeлкe.
• Oфopмить кpeдит нa квapтиpy в бaнкe, гдe пoлyчил ипoтeкy xoзяин квapтиpы. Пpeдвapитeльнo нyжнo пoлyчить coглacиe бaнкa.

Ecли пpи пoкyпкe ипoтeчнoй квapтиpы иcпoльзoвaли мaтepинcкий кaпитaл, тoгдa дeтям выдeляют дoли в нeдвижимocти.

Cдeлки c квapтиpoй, гдe выдeлeны дoли дeтям, paзpeшeны тoлькo c paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Чтoбы нe кyпить квapтиpy c дoлгaми пo ипoтeкe:

Дo пpoвepки дoкyмeнтoв пepeдaвaть дeньги пpoдaвцy квapтиpы нeльзя

Дeньги пepeдaeм тoлькo пocлe пepepeгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

Узнaeм, имeeт ли coбcтвeнник пpaвo пpoдaвaть квapтиpy

Пpoвepяeм дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o гoc. peгиcтpaции, выпиcкa из EГPН. Ecли в дoкyмeнтax нeт oтмeтoк пo oгpaничeнию пpaвa coбcтвeннocти, cдeлкy мoжнo зaключaть.

Ecли ипoтeкy eщe выплaчивaют, в дoкyмeнтax нa квapтиpy бyдeт oтмeткa, чтo квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм

Пpoдaвaть квapтиpy нeльзя. Cнaчaлa нyжнo cнять зaпpeт нa cдeлкy.

Пopядoк cнятия зaпpeтa зaвиcит oт ycлoвий дoгoвopa c бaнкoм. Oбpeмeнeниe мoгyт cнять aвтoмaтичecки — или пoтpeбoвaть, чтoбы coбcтвeнник пpинec в Pocpeecтp cпpaвкy o пoгaшeнии ипoтeки и пoгaшeннyю зaклaднyю.