Покупка квартиры у застройщика подводные камни

Покупка квартиры у застройщика подводные камни

• Главная
• Здоровье
• Красота
• Технологии
• Идеи подарков
• Календарь праздников
• Образование
• Cериалы

• Главная
• Авто и мото
• Бизнес
• Гороскопы
• Дом
• Домашние животные
• Еда
• Законы
• Здоровье
• Значение имени
• Идеи подарков
• Интересные факты и события
• Ипотека
• История
• Йога
• Календарь праздников
• Кино
• Красота
• Мировые религии
• Москва
• Наука
• Образование
• Онлайн тесты
• Отношения
• Поздравления
• Поделки
• Путешествия
• Развлечения
• Рецепты
• Сериалы
• Советы родителям
• Советы садоводам и огородникам
• Сонник
• Спецпроекты
• Спорт
• Стиль
• Технологии
• Финансы
• Юридическая консультация
• Я мама

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 — 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Как мы покупали квартиру в новостройке и с какими подводными камнями столкнулись

В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.

Начиная с лета 2019 года застройщики больше не могут получать деньги напрямую от клиентов. Дольщики несут деньги в банк на эскроу-счет, застройщик сдает дом и только потом получает деньги. Плюс этой истории в том, что ты в любом случае не потеряешь вложенных средств. Если застройщик задержит сроки или построит что-то не то, ты можешь в одностороннем порядке забрать свои деньги из банка.

На практике мы столкнулись с подводными камнями:

1. Есть ЖК, которые начали строительство до июля 2019 года. Соответственно, они не обязаны использовать эскроу-счета при продаже квартир, и дольщики никак не защищены. Например, есть ЖК «Город на реке Тушино-2018». Мы рассматривали возможность купить там квартиру. Менеджер рассказывал нам, что ключи будут выданы в июне 2021 года, но эскроу-счетов не предусмотрено. В итоге мы отказались от этого варианта в пользу застройщика с эскроу. А корпус ЖК «Город на реке Тушино-2018», который должен уже быть сдан, все еще строится. На лицо явные просрочки.
2. В 2020-2021 годах цены на недвижимость в Москве росли очень быстро. Квартиры в новостройках на этапе котлована могли прибавить до 50% стоимости за год. В итоге возврат средств по эскроу перестает быть привлекательной опцией. Деньги-то ты вернешь, но что на них купишь? Застройщики этим пользуются и могут безнаказанно допускать просрочки в строительстве.
3. Если застройщик допустил просрочку, у вас есть 2 варианта: забрать деньги с эскроу или подписать допсоглашение и ждать окончания строительства. Первый пункт отпадает, так как квартира на момент сдачи дома будет стоить существенно дороже, чем на этапе котлована и ты просто ничего не купишь на деньги с эскроу-счета. Остается только негодовать и ждать окончания стройки. Застройщики это понимают и безнаказанно пробивают сроки строительства. И ничего с этим не сделать.

Как правило, в ДДУ ясно прописано: застройщик имеет право в одностороннем порядке менять проект и проектную документацию. Например, в ЖК Вереск от МИЦ продавали 2 дома бизнес-класса, а летом 2021 года изменили проект. Вставили ее 2 корпуса окна-в-окна строящимся изначально корпусам, добавили больше однушек, снизили количество машиномест и опустили потолки с 3.1 до 3 м. Все это под гневные письма дольщиков в «Мосгосстройнадзор» и другие инстанции. И никто ничего не смог поделать. Так что при покупке квартиры на этапе котлована стоит понимать, что застройщик еще может поменять проект по своему усмотрению.

Последнее время застройщики часто вставляют новые корпуса в строящиеся проекты и выдут себя неэтично по отношению к дольщикам. Читайте отзывы на предыдущие проекты и выбирайте только те компании, которым доверяете. После ЖК Вереск я лично не рекомендую МИЦ.

Когда вы покупаете квартиру (жилую недвижимость), застройщик обязан обеспечить ЖК необходимой социальной инфраструктурой: построить детсады, школы, поликлиники, парковку и тд. Однако это не значит, что это будут бесплатные учреждения. Например, в ЖК «Хорошевский» открыли платную школу стоимостью 90 000 рублей в месяц. И это при том, что многие школы в округе забиты под завязку. На мой взгляд, 90 000 — это очень дорого. Для сравнения год обучения в НИУВШЭ стоит около 600 000 рублей в год. Только в случае с НИУ ВШЭ вы будете учиться в одном из топовых вузов страны, а в случае школы за 90 000 — ваш ребенок пойдет в обычную общеобразовательную школу.

Часто на форумах читал такую историю. Первые корпуса нового ЖК строились идеально: все соответствует плану, сделано качественно и точно в срок. Менеджеры всем показывают уже построенные корпуса, жильцы пишут восторженные отзывы. На следующих корпусах застройщик начинает чудить: сроки задерживаются, штукатурка сыпется, все сделано из самых дешевых материалов. К этому нужно быть готовым и читать отзывы на предыдущие проекты компании.

Не хочется заканчивать на грустной ноте. При покупке на этапе котлована в любом случае удастся сэкономить кучу денег и даже заработать, потому что готовое жилье всегда стоит дороже. Если в итоге построенное жилье вам не понравится, проще и выгоднее продать его, чем судиться с застройщиком.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Рекомендации по проверке застройщика и составлению договора долевого участия

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

• нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
• существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

• строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

• застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
• платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

8 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Спешка и невнимательность при покупке жилья в новостройке могут привести к штрафам, некомфортной жизни в квартире и трудностям с её последующей продажей. Рассказываем, о каких ошибках сожалеют покупатели жилья в новостройке и как их избежать.

1. Экономия на площади

Чем грозит: неудобная для жизни квартира

Когда бюджет ограничен, приходится чем-то жертвовать: выбирать квартиру в районе подальше от центра города, но большой площади или, наоборот, покупать жильё в престижной локации в ущерб простору. В некоторых случаях выбор ограничен не столько бюджетом, сколько представлением о жизни в квартире.

Как избежать ошибки. Не спешить с покупкой. Тем более если бюджет позволяет. Подумать, действительно ли выбранная квартира будет удобной. Если представить свою семью в однушке сложно, лучше рассмотреть варианты попросторнее. Если денег не хватает, можно взять ипотеку. О том, как накопить на первый взнос по ипотеке, можно почитать здесь.

Максим Глазков, Москва

пожалел, что купил маленькую квартиру

Два года назад я готовился купить квартиру в Москве. Выбор был между однушкой площадью 44 м2 и двушкой 51 м2. На первоначальный взнос по ипотеке у меня было только 1,3 миллиона ₽. Ещё была «подушка безопасности», в которой было $20 тысяч, но эти деньги брать не хотелось. Они — на самый экстренный случай.

В итоге купил двушку за 7,65 миллиона ₽. Хорошая трёхкомнатная квартира площадью 64 м2 стоила в районе 8,8 миллиона ₽. Я мог её себе позволить, но пришлось бы пожертвовать всеми накоплениями.

Сейчас я об этом жалею. Мне немного тесновато в двушке. Хочется больше площади: чтобы была гардеробная, небольшая кладовка, куда можно поставить велосипед, хочется большую кухню-гостиную, где можно было бы принимать гостей и отдыхать. Сейчас квартира моей мечты стоит уже около 30 миллионов ₽. Если бы два года назад я не зажал $20 тысяч, то сейчас мечтал бы о чём-то другом.

Вывод: не надо жадничать, когда покупаешь квартиру. Теснота приведёт к стрессу или заставит копить на большую площадь.

2. Квартира с плохой транспортной доступностью

Чем грозит: можно провести жизнь в дороге

Застройщик может утверждать, что дорога от нового дома до метро будет занимать 20 минут на автобусе. На деле эти 20 минут могут превратиться в час, а то и два, если встать в пробке в утренний час пик.

Как избежать ошибки. Самостоятельно проверить транспортную доступность жилого комплекса: доехать до него на общественном транспорте и на машине. Можно проехать с работы до жилого комплекса в будний день. В итоге сразу будет понятно, насколько серьёзные пробки на маршруте, много ли людей в метро или автобусе.

Екатерина Л., Люберцы

проводит в дороге по пять часов в день

Перед нами стоял выбор: купить однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или трёхкомнатную в ближайшем Подмосковье. Только такие варианты подходили по бюджету. Выбор сделали в сторону просторной квартиры на окраине города Люберцы в девяти километрах от МКАД.

Квартира оказалась действительно просторной. В ней очень комфортно жить, принимать гостей, детям достаточно места для игр. Но, к сожалению, доступно это всё только в выходные. В будни мы выходим из дома очень рано, а когда возвращаемся, уже пора ложиться спать.

Дорога от дома до офиса в центре Москвы может занимать до пяти часов в день — по 2,5 часа в каждую сторону. Сначала мы едем до ближайшей станции метро — это около часа по пробкам. Перед этим ещё ждём маршрутку. В районе много новых домов, так что утром — большая очередь из желающих добраться до Москвы. Порой в маршрутке приходится ехать стоя всю дорогу. После ещё 30 минут добираемся на метро и идём от метро до работы.

3. Покупка квартиры у непроверенного застройщика

Чем грозит: можно дольше ждать квартиру

Если застройщик не сдаст квартиру в срок, сложнее всего придётся тем, кто платит ипотеку и снимает квартиру. Это лишние расходы на аренду. Компания также может построить дом с нарушением норм или сдать квартиры с некачественной отделкой. Это тоже обернётся проблемами и дополнительными расходами.

Как избежать ошибки. Перед покупкой квартиры нужно проверить учредительные документы застройщика, свидетельство о госрегистрации, разрешение на строительство дома, проектную документацию и другие документы. Изучить, какие объекты компания уже построила, были ли задержки при сдаче домов. Обо всех проблемах покупатели обычно пишут на форумах и в группах в соцсетях.

Читайте по теме:

Вадим, Московская область

чуть не попал в число обманутых дольщиков

Пять лет назад я купил квартиру в строящемся жилом комплексе «Урбан Групп» рядом с Красногорском. Это был крупный, известный застройщик, его проекты вызывали доверие.

На момент моей сделки уже ходили слухи, что у компании могут быть проблемы. Правда, в офисе продаж уверяли, что это слухи, при этом дом рос, и рабочих на площадке было много.

Однако спустя несколько месяцев работы на объекте практически прекратились, застройщика признали проблемным. Мне повезло: дом, где я купил квартиру, успели достроить. Наверное, изначально стоило быть внимательнее, тщательнее проверить застройщика и не рисковать при покупке квартиры.

4. Невнимательное изучение договора

Чем грозит: суд, потеря денег

Договор долевого участия занимает минимум десяток страниц. В этом документе указано, какую квартиру и когда застройщик должен передать покупателю, сколько она стоит, какие гарантии даёт компания, какова ответственность застройщика за затягивание сроков сдачи.

Например, в договоре может быть прописано: «Дольщик не имеет права предъявлять никаких требований к застройщику, кроме как устранить дефекты силами застройщика». Однако по закону, если квартира не соответствует договору, покупатель может требовать от застройщика не только устранить дефекты, но и соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков.

Этот пункт договора, конечно, можно оспорить в суде. Но это довольно долгий процесс, поэтому проще предотвратить проблему и попросить застройщика исправить договор или взять квартиру у другой компании.

Как избежать ошибки. Разобраться в каждом пункте договора. Если появятся вопросы, обратиться к юристу.

5. Некомфортный район

Чем грозит: плохой экологией и потерей времени на походы в магазин, аптеку и больницу

После переезда в квартиру может выясниться, что рядом с домом нет поликлиники, а до ближайшего продуктового магазина идти полчаса. Или обнаружится, что недалеко расположен мусоросжигательный завод или производство, из-за которого в районе появляется неприятный запах.

Как избежать ошибки. Внимательно изучить карту, найти ближайший к дому детский сад, школу, больницу. Прогуляться по району, дойти до этих объектов, чтобы убедиться, что расстояние до них небольшое. Спросить у местных жителей, что им нравится и не нравится в районе, почитать соцсети и форумы. Проверить экологию — например, здесь.

6. Неизученный план застройки

Чем грозит: под окнами может вырасти небоскрёб или появиться шумная магистраль

При выборе новостройки нужно не только изучить генплан конкретного проекта, но и найти информацию о развитии района. Ведь если окна квартиры выходят на поле, не факт, что на его месте через несколько лет не появится жилой комплекс.

Нельзя застраивать только особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны. На всей остальной территории строить можно. Также можно сносить старые низкие здания, промышленные объекты и возводить на их месте высотки.

Как избежать ошибки. Найти информацию о плане застройки на сайтах районных управ в разделе капитального строительства и на отраслевых сайтах (в Москве, например, это сайт стройкомплекса).

переживает, что под его окнами могут построить дублёр МКАДа

Квартиру в новостройке в Видном я купил семь лет назад. Тогда из окон открывался прекрасный вид на лес. Его, конечно, застроили. И это не было сюрпризом: я видел план проекта нашего ЖК и понимал, что будут следующие очереди. А вот информация о том, что прямо перед моим домом построят дублёр МКАД, стала неожиданностью.

Строительство дороги было запланировано ещё в начале 2000-х годов. Сама трасса отмечена на генплане развития города Видное, но я не подумал посмотреть его при покупке квартиры.

7. Ожидание скидки

Чем грозит: квартиру мечты могут купить

Застройщики часто проводят акции и предлагают скидки. Однако ждать скидку на понравившуюся квартиру не всегда разумно, ведь её в любой момент может купить кто-то другой. Ещё одна проблема — застройщик может так и не запустить акцию, а квартира, наоборот, подорожает за это время.

Как избежать ошибки. Если не хватает денег на покупку квартиры, всегда можно воспользоваться ипотекой.

8. Ошибочное понимание термина «свободная планировка»

Чем грозит: штраф

Этот пункт касается квартир с так называемой свободной планировкой. Несмотря на название, распоряжаться жилой площадью по своему усмотрению нельзя. У квартир со свободной планировкой есть планировка по проекту. Как правило, она прорисована в буклетах и есть на сайте застройщика.

Если собственник квартиры возведёт стены по этому плану, то дополнительных действий не потребуется. А вот в противном случае придётся согласовывать расположение стен. Без этого перепланировка будет считаться незаконной, за это грозит штраф 2000–2500 ₽ и предписание узаконить изменения.

Как избежать ошибки. Заранее изучить документы на квартиру и планировку по проекту.

Вывод: при покупке квартиры можно верить только документам и своему опыту

При покупке квартиры не стоит слепо доверять всему, что рассказывают менеджеры в офисе продаж. На каждом этапе — от выбора района до заключения договора с застройщиком — нужно проверять документы. Это и план развития территории, и карта города, и разрешения застройщика.

Перед сделкой необходимо приехать и изучить район, попробовать доехать от будущего дома до работы, пройти до поликлиники и ближайшего парка.

Если выбрать уютное жильё с приятным видом из окна, с расположенной недалеко остановкой общественного транспорта и школой, то, во-первых, в нём будет комфортно жить, во-вторых, его получится быстро продать, когда придёт время.

Безопасная расплата: как без риска отдать деньги за новостройку

Вариант 1-й: по старинке

Это самый простой, дешевый, но не самый безопасный способ рассчитаться с продавцом. Покупатель просто передает деньги застройщику — переводит со своего счета на его.

Важно: закон разрешает это делать только после подписания ДДУ и прохождения процедуры его регистрации в Росреестре.

Так законодательство защищает покупателя квартиры в новостройке от множественных продаж застройщиком одной и той же квартиры — такая проблема была актуальна для рынка 2000-х. Теперь оплачивать покупку надо только после регистрации вашего ДДУ Росреестром — это гарантия, что застройщик не продаст эту квартиру кому-то еще.

Совсем неудачный способ — рассчитываться с застройщиком наличными. Во-первых, потому что носить с собой такую сумму небезопасно: до сих пор популярный вид грабежа — отследить человека, только что снявшего в банке крупную сумму. Во-вторых, эти деньги все равно придется положить на счет в банк, чтобы перевести застройщику.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Разновидностью перевода со счета на счет является покупка квартиры с одновременным оформлением ипотеки. В этом случае забот у покупателя меньше: банк переводит средства застройщику только после регистрации договора.

Вариант 2-й: безопасный

Безопасный вариант оплаты при покупке жилья в новостройке — это банковский аккредитив. В этом случае посредником между продавцом (застройщиком) и покупателем выступает банк. Он является гарантом того, что покупатель заплатит, а продавец передаст права на квартиру.

Покупателю необходимо открыть счет в банке и перевести на него всю сумму, которую он должен заплатить за покупку жилья.

Эти деньги предназначены для застройщика, и он получит их при предоставлении зарегистрированного Росреестром ДДУ. Если что-то пойдет не так, покупатель сможет забрать свои средства обратно.

Аккредитив выгоден и самому застройщику, поскольку защищает и его права. «Большинство застройщиков принимают деньги на аккредитив, потому что это снижает риски неоплаты договора после его регистрации, — отмечает Роман Строилов из «М2Маркет» . — История с тем, что клиент подписал ДДУ, подал пакет документов на регистрацию, а после этого отказался оплачивать квартиру — к сожалению, не редкость».

Единственным недостатком такого способа расчетов для покупателя остается комиссия посредника — банка — за открытие счета.

Вариант 3-й: передовой

Это так называемые СБР — сервисы безопасных расчетов. Покупатель кладет свои средства на специальный счет в банке, предоставляющем такой сервис, и ждет регистрации договора. Сразу после регистрации его деньги автоматически переводятся на счет продавца.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Что изменилось с переходом на эскроу

До сих пор мы рассматривали покупку жилья по так называемой старой схеме, работающей по 214-ФЗ. Новая схема покупки жилья в новостройках, на которую рынок перешел с июля прошлого года, не сильно изменила процедуру оплаты. Пока на такие сделки приходится очень небольшая часть покупок жилья в России, но постепенно их доля будет расти, а через несколько лет рынок новостроек перейдет на нее полностью.

По новым правилам, все деньги покупателя замораживаются на банковском эскроу-счете, и застройщик получит их, лишь достроив дом. Эта схема делает покупателя еще более защищенным. Теперь он не просто может, а должен открыть в банке счет, который после регистрации ДДУ в Росреестре станет эскроу-счетом.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Подводные камни: просрочка платежа

Согласно условиям ДДУ, обязанности берет на себя не только застройщик, но и покупатель жилья. Одно из таких обязательств — оплатить покупку квартиры в оговоренный срок.

По словам эксперта «М2Маркет» , в ДДУ прописаны штрафные санкции за несвоевременное перечисление денег. К сожалению, люди не всегда внимательно читают договор и иногда упускают важные моменты. «Своих клиентов мы всегда предупреждаем о пене за просрочку оплаты, — подчеркивает Роман Строилов. — Это важно, поскольку раньше застройщики редко прибегали к штрафным санкциям в адрес покупателя, но сейчас такая практика стала очень популярной».

Стоит отметить, что эскроу-счёт гарантирует возврат не более 10 000 000 руб. Если квартира стоит 20 000 000 руб., то ещё 10 000 000 — это риск покупателя. Лучше его застраховать. Так и покупатель будет крепче спать, и риэлтор/брокер заработает.

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.