Участие в долевом строительстве квартир подводные камни - AFINA-VOLGA.RU

Участие в долевом строительстве квартир подводные камни

Разбираемся в вопросах долевого участия в строительстве в 2021 году: как закон защищает дольщиков, и какие есть гарантии безопасности

Участие в долевом строительстве квартир подводные камни

Долевое участие в строительстве в 2021 году

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.

Тема долевого участия в 2021 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.

Как называется закон о долевом участии в строительстве

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30 декабря 2020 года.

Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Если строительство дома остановится

Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.

1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.

Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.

Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.

Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.

Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.

Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены

Когда нововведение анонсировали, некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы заключались в полном коллапсе сферы жилищного строительства. Якобы слабые игроки уйдут, так как не потянут банковские кредиты. Сильные компании захватят рынок и станут диктовать условия.

С момента принятия нового закона прошло уже несколько лет, а новые ЖК продолжают появляться по всей стране.

— Рынок недвижимости крайне остро реагирует на любые изменения. Даже если они напрямую не касаются строительства. Сказать однозначно, что новые правила негативно повлияли на ситуацию, нельзя. В последнее время множество других факторов сказались на состоянии экономики. Разумеется, рынок стал более структурирован и определен. Это, скорее, преимущество. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, нежели амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.

Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

Как заключать, изменять и расторгать по закону

Верховный суд выпустил обзор судебной практики по спорам в долевом строительстве. Обзор — это когда у Верховного суда много-много дел и он потом выпускает что-то вроде дайджеста: коротко о главном. Предыдущий обзор вышел в 2013 году: с тех пор законы изменились.

Даже если сейчас у вас нет претензий к застройщику, прочитайте или сохраните на будущее. В делах, которые попали в обзор, сначала всё тоже было гладко и ничего не предвещало.

Это жизнь, а не байка

Материал написан на основе официальной позиции Верховного суда. Это не произвольное толкование закона и не личное мнение автора. И это не всё, что нужно знать дольщикам. В обзор вошли реальные дела, в которых смог разобраться только Верховный суд.

Если у вас ситуация, для которой нет объяснения в выводах Верховного суда, или есть интересная история про долевое участие, напишите в комментариях.

Купили квартиру в строящемся доме у посредника без ДДУ . Застройщик не сдал дом вовремя. На какую компенсацию можно рассчитывать?

Одна компания заключила с застройщиком предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме. На бумаге это был не договор долевого участия. Он так и назывался — предварительный. Так делают, чтобы зафиксировать намерения что-то купить или заказать.

Потом эта компания переуступила права на квартиру женщине и взяла предоплату. Ни один из документов в этой цепочке формально не был договором долевого участия.

Прошло пять лет, квартиру не сдали, хотя женщина внесла всю сумму. Тогда она решила взыскать с застройщика неустойку в двойном размере, как положено обманутым дольщикам.

Суды ей отказали. Им не понравилось название договора. Говорят, закон 214- ФЗ на предварительные договоры не распространяется. Значит, двойная неустойка не положена, как и другие гарантии для дольщиков.

Что сказал Верховный суд. Неважно, как называется договор. Главное — какие отношения он оформляет на самом деле. Суды должны изучить формулировки, договоренности и реальные цели сторон.

Если на самом деле под куплю-продажу, предварительный договор или переуступку замаскировали участие в долевом строительстве, покупатель имеет такие же права, как дольщик. В том числе на двойную неустойку.

Как это использовать. Сохраняйте переписки, фиксируйте договоренности и проверяйте, что подписываете при покупке квартиры. По закону важна любая формулировка в договоре, но еще важнее его суть. Если застройщик или посредник играют формулировками, это не поможет им уйти от ответственности.

Не любую сделку получится признать участием в долевом строительстве. Лучше заранее оформлять всё правильно и не соглашаться на непонятные формулировки.

Купили квартиру по договору уступки прав требования. Что с моральным ущербом и штрафами за нарушение сроков строительства?

Женщина купила квартиру у ООО по договору уступки прав требования. ООО в свою очередь получило права на эту квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обычная законная схема.

Дом сдали на полгода позже, и женщина пошла в суд за компенсацией. Она требовала законную неустойку в двойном размере, штраф и моральный вред. В первой инстанции ей почти повезло: иск частично удовлетворили. Но апелляция уменьшила неустойку, отменила штраф и выплату за моральный вред.

Сказали так: отношения между женщиной и застройщиком регулирует закон о долевом участии в строительстве. В нем ничего нет про моральный вред и штрафы из-за просрочек. Такие компенсации предусмотрены законом о защите прав потребителей, но для дольщиков он не действует.

Что сказал Верховный суд. В законе 214- ФЗ и правда нет ничего про моральный вред и штрафы. Но такие условия есть в законе о защите прав потребителей. Он распространяется на сделки по покупке квартир в строящихся домах, хотя некоторые суды так не считают.

Закон о защите прав потребителей действует не только при покупке товаров и услуг, но даже если есть только намерение их купить. Как в случае с договором долевого участия.

Как это использовать. Если застройщик нарушил срок или не выполнил еще какие-то условия договора, требуйте неустойку в двойном размере, а еще штраф — 50% от суммы компенсации. Если сможете обосновать, то и моральный вред возместят. Ссылайтесь на выводы Верховного суда и не останавливайтесь на первой инстанции.

Покупателю квартиры не понравился вид из окна: рядом с квартирой проходят коммуникации. Можно заменить квартиру или получить компенсацию?

Женщина купила квартиру в строящемся доме на первом этаже. Место выбирала с учетом вида из окна. Когда дом достроили, оказалось, что перед ее окнами стоит шкаф с газовым оборудованием. Застройщик об этом не предупредил, хотя это бы повлияло на выбор квартиры.

Покупательница попросила заменить квартиру на другую и выплатить 750 тысяч компенсации. Суд ей отказал со ссылкой на то, что застройщик не обязан предупреждать о газовых шкафах рядом с домом. А требовать замены квартиры дольщикам по закону не положено.

Что сказал Верховный суд. Застройщик обязан предоставить покупателю квартиры полную и достоверную информацию о квартире, общем имуществе и даже расположении инженерного оборудования. Это нужно сделать до заключения договора. Если заранее сообщить не получается или что-то изменилось в процессе стройки, с покупателем нужно согласовать всё, что влияет на выбор квартиры.

В этой истории такую информацию покупательнице не предоставили. В документах ничего не было про газораспределительный шкаф перед ее окном. Значит, застройщик нарушил условия договора и не предоставил полную информацию. Можно требовать компенсацию.

По поводу замены квартиры суды оказались правы. В случае с долевым участием нельзя применить закон о защите прав потребителей, в котором предусмотрена равнозначная замена.

В законе 214- ФЗ есть свои нормы на случай ухудшения качества объекта — значит, действуют они. Если квартира с недостатками, можно попросить устранить их или снизить цену. Еще можно исправить ошибки застройщика своими силами, а потом отсудить возмещение затрат. Если договориться не получится, можно потребовать вернуть деньги и выплатить неустойку.

Как это использовать. Требуйте от застройщика полную информацию не только о своей квартире, но и о проекте в целом. Всё, что для вас важно, пропишите в договоре. На этапе сделки это кажется незначительным: в буклетах всё красиво. Когда придет время принимать квартиру, могут быть сюрпризы. Даже если изменить ничего не получится, хотя бы отсудите компенсацию.

Сначала читать, потом подписывать

Застройщик обанкротился. Чтобы достроить дом, создали кооператив, но приняли в него не всех дольщиков. Как получить свое?

Женщина заключила договор долевого участия и заплатила за два офиса в строящемся доме почти три миллиона рублей. Застройщик не успел достроить дом и обанкротился. Дольщики создали кооператив, а эту женщину в него не приняли. Она вообще не знала, что проходило собрание. Опомнилась спустя пять лет, но было поздно. По уставу срок для приема в кооператив прошел.

Тогда женщина пошла в суд, чтобы ее всё-таки приняли в кооператив и зачли платеж за квартиру как паевой взнос. Так положено по закону.

В суде выяснилось, что оплаченные ею офисы хоть и не достроены, но проданы другому члену кооператива. Деньги, разумеется, никто возвращать не собирался. Иск не удовлетворили, потому что женщина якобы пропустила все сроки. Кооператив не виноват, и, вообще, надо было раньше думать.

Что сказал Верховный суд. По закону всех дольщиков должны были уведомить, что создан кооператив. Нужно было подтвердить права на помещения в недостроенном доме, тогда оплату засчитают как паевой взнос. А когда дом достроят, каждый получит то помещение, которое он покупал. Женщина таких уведомлений не получала.

У председателя кооператива нет доказательств, что он отправлял уведомления как положено — почтой. И доказать, что женщина отказалась от своей доли, кооператив тоже не смог, хотя по закону обязан. Просто так взять и не принять дольщика в кооператив нельзя.

Читайте также  Как узнать рыночную стоимость дома

Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства. Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.

Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства и сдал квартиру позже. Можно требовать неустойку или права дольщиков не нарушены?

Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.

Покупательница приняла квартиру и пошла в суд за неустойкой и компенсацией морального вреда. Суд ей отказал. Вроде бы застройщик ее предупредил, она ознакомилась и не возражала. Оснований для выплат не нашлось.

Что сказал Верховный суд. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Любые изменения в договоре нужно оформлять допсоглашением и регистрировать. Срока сдачи объекта это тоже касается.

Уведомление — это не дополнительное соглашение. Так изменение существенных условий в договорах долевого участия не оформляют. Даже если в договоре написано, что так можно, это незаконно.

В одностороннем порядке переносить сроки строительства тоже нельзя. Это нужно согласовать с дольщиком и оформить как положено.

Как это использовать. Следите за тем, как оформлены документы. Все изменения по договору долевого участия должны быть зарегистрированы официально. Вносить их можно только с вашего согласия.

Если покупаете квартиру по договору уступки права требования, читайте договор долевого участия и проверяйте, как оформлены изменения. Вам даже могут показать соглашение, но оно будет не зарегистрировано. Такой документ недействителен. Если что-то не так, требуйте компенсацию или идите в суд.

Застройщик получил деньги, а через год расторг договор в одностороннем порядке. Вернул дольщику всю сумму и забрал квартиру. Это законно?

Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.

Через несколько месяцев застройщик решил, что это не уважительная причина и пересчитал цену. Вышло 80 тысяч к доплате.

Дольщик платить отказался, начались переписки с претензиями. Потом дом сдали и квартира прилично подорожала. Застройщик расторг договор якобы из-за неполной оплаты. Деньги за квартиру вернул дольщику, хотя тот был против расторжения.

Суды посчитали, что всё честно. Не внес вовремя оплату — квартира подорожала. Не доплатил — остался без квартиры. И ничего, что застройщик год пользовался деньгами, а теперь квартиру по той цене не купить.

Что сказал Верховный суд. Дольщик действительно не знал, когда точно договор прошел регистрацию. Ему сообщили позже реальной даты по документам. А претензии по поводу доплаты появились у застройщика через несколько месяцев. Это похоже на злоупотребление правом.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если есть проблемы с оплатой. Но при этом нужно действовать добросовестно и разумно.

Это суды не проверяли, хотя есть повод сомневаться. Застройщику выгодно год пользоваться чужими деньгами, а потом продать квартиру дороже. Или он просто хотел сделать назло дольщику — так нельзя.

Как это использовать. Если не согласны с решением суда, обжалуйте. Требуйте письменного оформления всех изменений в договоре. Даже если это одностороннее увеличение цены по вашей вине.

В этой истории застройщик неправильно оформил документы. Правда, суд заметил это только при пересмотре дела — в апелляции. Тогда и нашлись основания для отмены расторжения, но для этого пришлось дойти до Верховного суда. В итоге дольщик получил что хотел: вернул квартиру, отсудил компенсацию, штрафы и моральный вред.

Суды решают

Во всех этих историях на поиски справедливости ушли годы. Но если бы дольщики согласились с первыми инстанциями и не пошли дальше, они бы так и остались без денег. А некоторые и без квартир. Если тоже решите дойти до Верховного суда, поищите хорошего юриста.

Скоро объясним вторую часть обзора. Там про ответственность застройщиков и правила расчета компенсаций.

Участие в долевом строительстве квартир подводные камни

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

Что такое долевое строительство.

Что изменилось в законе о долевом строительстве.

Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.

Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Читайте также  Как оформить домовую книгу на квартиру

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

Новое в законодательстве о долевом строительстве: поддержка застройщиков, допгарантии – дольщикам

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения 1 . Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г. застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику. Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег. В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен. Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен. Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом. Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками. Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются. После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Проблемы участников долевого строительства в 2020 г.

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как дольщикам избежать рисков?

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства. А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят. При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Что делать дольщику, если застройщик не соблюдает условия договора долевого участия?

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда. «Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев. – В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Читайте также  Справка об оценочной стоимости квартиры где получить

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).

После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.

Что дает ДДУ?

Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Чем рискует дольщик?

Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?

«Вероятность недостроя находится на уровне нескольких процентов, но у дольщика есть обеспечения (земельный участок и все, что на нем построено), есть страховка. Здесь все довольно прозрачно. Стоит опасаться не столько заморозки объекта, сколько задержки сроков строительства. В 50% случаев сдача новостройки сдвигается на полгода и более. Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.

Какая информация важнее всего?

1. В открытом доступе можно найти проектную декларацию новостройки, где указана цель, подробное описание и сроки реализации объекта. Этот документ должен быть выложен на сайте застройщика или представлен по вашему запросу.

2. Обязательно стоит проверить, не находится ли компания-застройщик в процессе банкротства. Данную информацию можно получить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также будет полезно заглянуть на сайт Москомстройинвеста и посмотреть, сдает ли застройщик отчетность в контролирующий орган.

3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.

4. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика. Важно помнить, что чем крупнее компания, чем масштабнее ее проекты, тем больше вероятность, что некоторое количество судебных дел все же будет. Это нормальная практика. В этом случае нужно посмотреть, по каким вопросам заведены дела.

5. Кроме того, стоит почитать форумы дольщиков, ознакомиться как с положительными, так и с негативными отзывами, изучить историю уже завершенных проектов данного застройщика (были ли они вовремя сданы, возникали ли конфликтные ситуации, сложности с введением новостройки в эксплуатацию и т. п.). Не поленитесь съездить и посмотреть на уже построенные объекты.

Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

По данным документам нужно понять:

1. На каком основании девелопер ведет строительство на земельном участке, то есть куплен ли данный участок или взят в аренду, если взят в аренду, то на какой срок.

2. Каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства.

«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.

«Вправе ли страховая оказывать услуги застройщикам, проверит Регпалата, —добавляет Юрий Гольдберг. — А вот настоящий полис или нет, стоит проверить, позвонив в саму страховую. Случаи подделки полисов застройщиками в последние годы были в Ростове, Самаре и Тюмени».

Текст подготовила Александра Лавришева

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: