Как лучше оформить договор купли продажи квартиры?

Как безопасно купить или продать квартиру: оформление сделки

Хотите купить или продать квартиру, но переживаете за безопасность сделки? Не знаете, как составить договор купли-продажи и провести расчет?

Если вы уже работаете с риелтором — волноваться не о чем. Но что делать тем, у кого нет такой поддержки, и кому придется продать или купить квартиру без риелтора? Узнайте из нашей статьи.

Почему важно подготовиться к сделке

Покупка квартиры — одна из самых дорогих сделок в жизни человека. И одна из самых редких, поэтому опыта в этой области зачастую просто нет. А рисков при ее совершении — огромное множество .

Даже если вы заключаете сделку с соседом, с которым бок о бок прожили всю жизнь, помните: в каждой истории могут быть подводные камни, а цена ошибки — невероятно высока.

Если вы уже нашли специалиста по недвижимости, договоритесь о самых важных вещах: что именно он будет проверять перед сделкой, какие документы поможет подготовить, сколько будут стоить его услуги.

Если же, например, бюджет строго ограничен и не позволяет вам привлечь риелтора, — не отчаивайтесь. Воспользуйтесь сервисом Сбербанка «Сделка под ключ» . Он поможет безопасно и просто провести сделку в ситуации, когда продавец и покупатель уже нашли друг друга и нуждаются в профессиональной поддержке по сопровождению сделки.

Какой бы вариант вы ни выбрали — даже если решили провести сделку самостоятельно, — есть моменты, которые обязательно нужно продумать заранее.

Проверьте участников сделки

Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.

Почему это важно проверить

Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы тщательно проверяем всех участников сделки, их полномочия по ее совершению и законность ее условий. Кроме того, на самой сделке менеджер еще раз внимательно проверяет документы ее участников с помощью специальной техники.

Проверьте историю квартиры

Рисков тут великое множество . Изучите, как квартира досталась текущему владельцу. Посмотрите документы, которые помогут понять — не были ли в какой-то момент ущемлены права кого-либо из владельцев, и кто еще может на нее претендовать. Насторожиться стоит, если за последние пару лет произошло несколько последовательных переходов права. Обычно так пытаются скрыть мошеннические схемы. При этом вполне может быть такое, что продавец не пытается сознательно вас обмануть — просто и сам не знает каких-то важных подробностей, но по счастливой случайности сам с проблемой не столкнулся.

Почему это важно проверить

Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд. На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.

Подготовьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос . Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?

Почему это важно

Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Мы составляем индивидуальный договор купли-продажи. Он обеспечивает защиту интересов всех участников сделки. А еще он соответствует требованиям Росреестра — подготовленные нами договоры купли-продажи регистрируются с первого раза, никаких проволочек.
Перед сделкой участники могут ознакомиться с договором в режиме онлайн и предложить свои дополнения. Если они не нарушают ваших интересов, мы их внесем.

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько . У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя.

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть. А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом. Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.
Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в Сбербанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.
Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Продумайте, где вы будете проводить сделку и подписывать документы

Тут всё просто. В этом месте вам должно быть спокойно и комфортно. А еще безопасно, чтобы никто не мог сбить вас с толку.

Почему это важно

Дима решил, что документы удобнее всего подписать в МФЦ, перед подачей. Но свободных стульев или столов там не нашлось. Мало того, что документы пришлось подписывать на коленке, так еще и покупатель подсунул другой вариант договора. Узнал об этом Дима, когда пошел за документами после регистрации. Теперь придется расстаться с дорогой сердцу и кошельку антикварной мебелью — ведь по новому договору он обязался ее оставить, и ее стоимость входит в цену квартиры.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Каждая сделка проходит в удобной переговорной комнате в охраняемом ипотечном центре Сбербанка. Для сделки понадобится всего один визит в удобный вам офис банка в удобное время.

Рассчитайте, сколько времени вам потребуется на оформление сделки

Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что сделка займет не один день: визит в юридическую фирму для составления договора купли-продажи, проверка информации о квартире, подписание договора с продавцом, сдача документов на регистрацию, получение документов, расчет с продавцом.

Почему это важно

Если вы понадеетесь на быструю сделку, может сложиться так, что из-за задержек сорвутся намеченные планы. Например, если вы планировали быструю продажу и переезд в другой город, строительство, отпуск. Или хотели купить и переехать через неделю, а сделка затянулась и снимать квартиру придется еще месяц. Ниже — основные этапы и ориентировочные сроки. Стандартный срок рассчитан как средний срок по рынку.

Получение информации о квартире в Росреестре и юридическая проверка

Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

— без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
— с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

— выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

— адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
— список документов, количество оригиналов и копий;
— персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

- ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2021 года);

- Правила ведения Единого государственного реестра прав;

- Гражданский кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ;

Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2021 году

Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
Доверенность (если нет собственника на сделке).
Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Как лучше оформить договор купли продажи квартиры?

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Как происходит процесс покупки квартиры?

Предподготовка

1. Определитесь, для чего вы покупаете недвижимость:

для собственного проживания;
для сдачи в аренду;
для сохранения накоплений;
для инвестиций.

2. Помониторьте рынок — объявления тех, кто решился на подобный шаг чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположению, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену — а значит, продажа не будет долгой.

3. Утвердите список параметров для сделки. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (и заранее просчитайте вероятность получения кредита).

4. При продаже определите последующий за ней шаг (как вы распорядитесь полученной суммой) и место своего будущего проживания. Заранее решите, сколько готовы уступить покупателю.

5. Решите, будете ли вы покупать без посторонней помощи или наймете риелтора. Имейте в виду: если подобрать вариант реально и самостоятельно (хотя риелтор сделает это быстрее и точнее), то дальнейшие шаги — проверка, торги, составление и подписание договора — точно нуждаются в контроле более опытного человека. То же самое касается и продажи.

Если сделку планируется проводить при участии риелтора, то сперва заключается договор на возмездное оказание услуг. По договору проводится подбор (поиск покупателя в случае продажи) квартиры, юридическое сопровождение и оформление сделки.

Утверждение бюджета

Поиском суммы для покупки недвижимости лучше озадачиться до того, как подходящий объект будет найден. Большинство сделок в России проводится при участии банков. Если покупатель обратится в агентство, скорее всего, ему предложат варианты от банков — партнеров этого агентства.

Не всем россиянам под силу подтвердить свой доход: в ряде случаев это означает, что придется брать кредит без подтверждения дохода, для этого нужен паспорт, а также другой документ, подтверждающий личность (например, водительское удостоверение). Но тогда первоначальный взнос будет больше — не менее 50% стоимости будущего жилья.

Подбор

После того как бюджет окончательно утвержден и стал понятен размер суммы, которую покупатель потратит на покупку, пора переходить к подбору.

Покупатель самостоятельно или с помощью риелтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми лучше не связываться.
Стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не оговариваются в объявлении.
При выезде на просмотр стоит воспользоваться заранее подготовленными чек-листами — так вы не забудете проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь — для квартиры.
На просмотре покупатель должен попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.

Торги и переговоры

Квартира выбрана и проверена? Стороны переходят к обсуждению деталей.

— Самое время торговаться (если вы планировали этот момент) — читайте здесь , как это делать.

— Договорившись о цене, продавец и покупатель подписывают авансовое соглашение. В нем перечисляются основные шаги грядущей сделки: когда, как и где она будет проведена, каким образом оплачена.

— При подписании авансового соглашения обычно вносится аванс (30–50 тыс. рублей). По закону он всегда возвращается, хотя часто в договорах устанавливаются различные неустойки для покупателей за отказ от сделки. И продавцы/риелторы, ссылаясь на эти пункты, пытаются аванс не вернуть. При обращении в суд такие неустойки, скорее всего, признают недействительными, а аванс в полном размере будет возвращен покупателю. Если стороны хотят материальных гарантий, нужно передавать задаток, а не аванс. Но на практике продавцы, а тем более риелторы задатки не принимают — только авансы.

— Покупатель вправе настоять на получении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров — это делается для того, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки. Продавцу надо посетить учреждения по месту прописки — справки выдаются в регистратуре в тот же день и подтверждают, что человек не состоит на учете.

Выход на сделку

После подписания авансового соглашения начинается следующий этап — подготовка к решению финансовых вопросов.

— Если сделка проводится с участием ипотечного кредита, потребуется оценочный альбом: специалист выезжает на фотосессию и делает специальный альбом, аргументирующий назначенную оценщиком стоимость квартиры. Она может не совпадать со стоимостью, которую заявил продавец, но, предоставляя ипотечный кредит заемщику, банк будет исходить именно из оценочной стоимости. Если выданной на основании оценочного альбома суммы кредита покупателю не хватит, придется искать дополнительное финансирование.

— Оформление ипотеки тянет за собой и необходимость получения страховки: в зависимости от ряда параметров она обойдется покупателю в пределах 0,8% стоимости покупки (часто значительно дешевле).

— Параллельно продавец собирает документы : правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это выдает МФЦ. Продавца также попросит предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги.

— Все документы передаются в банк. Тот одобряет (или не одобряет, что случается реже) выдачу кредита, информируя покупателя, как только решение принято. Обычно это занимает три–пять дней.

Сделка

В назначенный банком день покупатель, продавец и участвующие в сделке риелторы собираются в отделении банка или у нотариуса.

— Если встреча проводится в банке, то сначала покупатель подписывает кредитный договор. Если стороны встречаются у нотариуса, то подписывается договор купли-продажи , в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.

— Договор следует составить заранее — лучше сделать это при помощи нотариуса (этот вариант предпочтительнее ).

— Далее стороны переходят к процессу оплаты.

Первоначальный взнос покупатель переводит на банковский счет заранее или приносит с собой в банк.

Оплата проводится через аккредитив или банковскую ячейку. В одном из популярных банков покупателю предлагается услуга безопасных расчетов, по которой банк выступает гарантом проведения оплаты, сама оплата проводится быстрее и в отличие от аккредитива не нужно предоставлять документы для получения денег.

По сути создается отдельный счет, на котором деньги замораживаются до передачи права собственности, — своеобразный аналог эскроу: продавец не получит денег до тех пор, пока покупатель не станет новым законным владельцем недвижимости.

Переход права собственности

Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности. Через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. С недавнего времени покупателю приходит только ссылка на скачивание выписки из ЕГРН.

Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. При этом договор с подписями остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде выписку из ЕГРН (чтобы получить ее в бумажном виде с синими печатями Росреестра, следует обратиться в МФЦ).

Участники сделки вправе не использовать электронную регистрацию, а подать документы в Росреестр через МФЦ.

Электронная регистрация проходит в течение трех–пяти дней, а через МФЦ — в течение 10 дней. Если сделка проводится с использованием электронной регистрации, то и покупатель и продавец обязательно оформляют электронные подписи для того, чтобы использовать их при подписании договора купли-продажи.

Завершающий этап — передача квартиры и составление акта приема-передачи , который является одним из основных документов, подтверждающих сделку.

Второй важнейший документ — расписка или выписка по счету, подтверждающая поступление средств.

Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала руководителя офиса «Щелковское» агентства «Инком-Недвижимость» Галину Лукичеву.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).