Ответственность нотариуса при оформлении договора купли продажи

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства юстиции РФ от 18 декабря 2019 г. № 12-160585/19 О нотариальном удостоверении договора купли-продажи

В Департаменте по вопросам правовой помощи и взаимодействия с судебной системой Минюста России рассмотрены обращения по вопросу нотариального удостоверения договора купли-продажи.

По результатам рассмотрения сообщаем, что согласно пункту 1 Положения о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13.10.2004 N 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» (далее — Положение), Минюст России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности, в том числе в сфере нотариата. Полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения Минюст России в соответствии с Положением не обладает.

Вместе с тем полагаем возможным сообщить следующее.

Порядок совершения нотариальных действий в Российской Федерации регулируется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I (далее — Основы), а также положениями гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. ГК РФ предусмотрены сделки, для которых нотариальная форма обязательна. Так, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии со статьями 53, 54 Основ нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. При этом нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно статье 55 Основ при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременении имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению.

Для сведения сообщаем, что Основами предусмотрен судебный контроль за совершением нотариальных действий.

В соответствии со статьями 33 и 49 Основ и статьей 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неправильное совершение нотариального действия может быть обжаловано в судебном порядке.

Заместитель директора Департамента
по вопросам правовой помощи и
взаимодействия с судебной системой

Д.В. Севрюк

Обзор документа

С 2017 г. кадастровый учет, регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяются выпиской из ЕГРН. В предусмотренных законом или соглашением сторон случаях соответствующая сделка должна быть нотариально удостоверена.

После удостоверения договора нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, предоставить в электронной форме заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

При невозможности подать документы в электронном виде по причинам, не зависящим от нотариуса, он обязан их направить в бумажном виде не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а если такой срок определен сторонами в договоре — не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимость должен быть нотариально удостоверен.

Продажа квартиры через нотариуса

Продажа квартиры через нотариуса нужна не всегда.
К тому же изменения в фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданский кодекс РФ, ступившие в законную силу с 01.01.2020 года серьёзно защищают приобретателя недвижимости.
Обязательного удостоверения требуют только сделки отчуждения недвижимости (долей в праве на нее) из владения несовершеннолетних и недееспособных.
Статья обновлена 05/01/2020

Получит выписку из ЕГРН и опираться на ее данные может и сам покупатель.
А за исполнение условий договора участниками сделки и государственную регистрацию перехода права и регистрацию права собственности на нового владельца нотариус ответственности не несет!
Но.
Может предложить дополнительные платные услуги:

передача документов на регистрацию права в электронном виде ( с 02.2019 года — бесплатно)
расчет по сделке через депозит нотариуса

Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, но вы по незнанию обратились за этой услугой, разъяснений о возможности оформить сделку в простой письменной форме — не ждите.

У нотариуса есть коммерческий интерес заработать на услуге.

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры через нотариуса

Оформление сделки
Документы нотариусу
Нотариальный договор
Затраты на оплату услуг нотариуса
Регистрация права собственности

Продажа квартиры через нотариуса не уменьшает хлопот продавца, а скорее добавляет.
Ведь нотариус требует больший пакет документов, нежели Росреестр.

К тому же у нотариусов очереди и участникам сделки предстоит ожидание, сроки которого трудно контролировать.
Поэтому необходимо брать запас времени и согласовывать его с Покупателем и в обязательном порядке прописывать эти договоренности на бумаге — в Предварительном договоре купли-продажи. Как правильно его составить > > >

Особенно сложны теперь ипотечные сделки, в которых требуется согласование Договора купли-продажи(ДКП) с банком-кредитором.

Но обо всём по-порядку.

Продажа квартиры через нотариуса. Оформление сделки

Не все сделки по купле-продаже квартир, комнат и домов подлежат обязательному удостоверению нотариусом, но в добровольном порядке — пожалуйста.
Поэтому, если вы «попали» к нотариусу, уж будьте уверены — услугу он окажет. Сделки с недвижимостью — слишком лакомый кусок.

Чтобы разобраться в необходимости удостоверения сделки, прочтите статью: Оформление квартиры у нотариуса , нужно или нет?

Оформление сделки купли-продажи квартиры не начинается и не заканчивается подписанием договора купли-продажи.

Ведь на период подготовки пакета документов для нотариуса необходимо скрепить отношения между продавцом и покупателем Предварительным договором, а после подписания Договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом необходимо зарегистрировать переход права собственности на нового владельца в Россреестре.

Таким образом сделка по продаже квартиры состоит из трех этапов:

Первый этап — подписание Предварительного договора с условиями и сроками продажи, и сбор пакета документов для нотариуса

Второй этап — подписание Договора купли-продажи участниками сделки и удостоверение их подписей нотариусом

Третий этап — подача заявлений в Росреестр о переводе и регистрации права на Покупателя

Разберемся подробнее:

Первый этап сделки — это забота ее участников.

Подписание Предварительного договора купли-продажи необходимо для обеих сторон сделки. Ведь существенные условия сделки, такие как цена, порядок расчетов и передачи квартиры, необходимо прописать на бумаге.

Чтобы Ваш Покупатель «не убежал» потребуйте у него задаток. Только так Ваши условия, прописанные в Предварительном договоре купли-продажи(пДКП) будут выполнены .

Продажа квартиры через нотариуса. Документы для нотариуса

Какие документы необходимо предоставить нотариусу читайте в статье:

Продажа квартиры через нотариуса. Нотариальный договор

На этом этапе интересы нотариуса и участников сделки не совсем совпадают. Задача нотариуса составить договор таким образом, чтобы сделка не была признана оспоримой или ничтожной …. и все!

Будут ли выполнены сроки или иные условия расчета и вселения в квартиру его мало интересует.

Поэтому заранее ознакомьтесь с договором, чтобы внести дополнения, штрафные санкции за нарушение условий сделки в случае их нарушения со стороны Покупателя.

Например: Покупатель использует средства Материнского капитала и чтобы они были перечислены необходимо подать заявление в Пенсионный фонд и если Вы не пропишите сроки — Продавец это может и через месяц сделать.

Не дайте себя обмануть.

Затраты на оплату услуг нотариуса

Затраты на нотариуса большие и в сделках часто возникает спор между Продавцом и Покупателем, о том кто должен их оплачивать.

Этот момент необходимо обдумать заранее и прописать в Предварительном договоре.

Продажа квартиры через нотариуса. Регистрация права собственности

Регистрация права собственности обязательная процедура. Конечно договор купли-продажи вступит в силу после подписания его всеми участниками сделки и удостоверения подписей нотариусом и регистрация права вторична, но необходима.

Сроки подачи заявления о переводе и регистрации в законе не прописаны, но лучше не тянуть с этой процедурой.

За регистрацию права Покупатель должен заплатить государственную пошлину — 2000.0 рублей.
Сроки регистрации права на основании договора, заверенного нотариусом — не более 3-х рабочих дней. Подробнее о сроках регистрации > > >
У нотариусов есть право подавать заявления от участников сделки в Росреестр в электронном виде или на бумажном носителе. С февраля 2019 года нотариус должен это сделать бесплатно и в кратчайшие сроки:
— в электронном виде, в течении рабочего дня
-на бумажном носителе, не позднее следующего рабочего дня,
( Мы конечно обрадовались бесплатной услуге, да не тут-то было — нотариусы сразу подняли цены на услуги правового характера)
Но сроки регистрации часто не сокращаются, поскольку госпошлина за регистрацию, оплаченная вашими деньгами, но через нотариуса идет в Росреестр долго, а без нее не проведут регистрацию.
Сейчас нет очередей в Росреестре. Еще удобнее сдать документы через МФЦ.
Удостоверение договора купли-продажи нотариусом не исключает отказа и приостановки регистрации права в Росреестре, чаще всего это бывает: читать далее

Продажа квартиры через нотариуса. Ответственность нотариуса

Нотариус несет ответственность за законность сделки. Но он не несет ответственность за неисполнение условий договора сторонами, том числе и за расчет покупателя за квартиру.

Он может предложить расчет по сделке через депозит. Это услуга платная.

При расчете наличными деньгами из рук в руки — нотариус не участвует и не заверяет расписку.

Прочтите дополнительные полезные статьи:

Ответственность нотариуса при оформлении договора купли продажи

Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба. По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса. При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.

Как сообщает компания Ингосстрах, которая осуществляет данный вид страхования с самого начала его законодательного внедрения, «за пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн. рублей. Ситуации и финансовые последствия, были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн. рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры». Конечно же, Ингосстрах не единственная компания, которая занимается страхованием профессиональной ответственности нотариуса, и общие данные по количеству страховых выплат несколько выше, но их количество, по данным мониторинга ФНП, не превышает двух-трех десятков в год по всем страховым случаям.

При этом, применительно к общему количеству нотариальных действий, даже если учитывать только нотариальные действия, имеющие отношения к удостоверению сделок, процент ошибок нотариуса остается ничтожным. «Небольшое количество страховых случаев, несомненно, говорит о том, что нотариусы страны ответственно выполняют свою работу, на деле защищают права граждан, соблюдение прав собственности, — сказал „РГ“ президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. — В то же время, конечно же, ошибки могут случаться, и механизмы страхования профессиональной ответственности нотариуса, подкрепленные Компенсационным фондом ФНП, гарантируют гражданам полную компенсацию ущерба, если такой случится по вине нотариуса. Гражданин может быть уверен — его интересы и права всегда надежно защищены, если сделку удостоверяет нотариус».

Последствия нотариальных ошибок могут быть самими разными. На текущий момент, максимальные убытки происходят при осуществлении сделок купли-продажи с объектами недвижимости, хотя их общее число невелико. Как отмечено в данных мониторинга Федеральной нотариальной палаты, «по итогам 2013 и 2014 годов можно говорить, что только 4 страховых случая по нотариально удостоверенным сделкам по договорам страхования риска профессиональной ответственности нотариусов, влекущих за собой выплату страхового возмещения, связаны с удостоверением нотариусами доверенностей на недвижимое имущество, которые впоследствии были признаны недействительными. И только 1 сделка признана недействительной».

Ниже представлено несколько примеров страховых случаев, предоставленных компанией Ингосстрах, которые все-таки были связаны с ошибочными действиями нотариусов, и по которым были осуществлены выплаты страхового возмещения:

— ВРИО нотариуса заверил доверенность от владельца квартиры на третье лицо на право продажи квартиры, на основании которой была продана квартира. Владелец квартиры о продаже своей квартиры не знал, в итоге судами всех инстанций доверенность была признана ничтожной. Предыдущие по цепочке продавцы исчезли, и после того, как владелец квартиры вернул свое законное право собственности, конечный покупатель квартиры обратился с иском о взыскании убытков к нотариусу. В итоге страховая компания компенсировала за него 2 млн. рублей (стоимость квартиры по договору купли-продажи) и судебные расходы в размере около 30 тысяч рублей на ведение судебного процесса.

— Другой случай был связан с ошибочным оформлением свидетельства о праве на наследство, в котором нотариус указал неверный номер банковского вклада. На основании данного свидетельства банк выдал наследнику сумму вклада, принадлежащего другому лицу. После того как владелец данного вклада обнаружил некорректную операцию, он попытался вернуть деньги, но платеж не смогли отменить. В итоге разница между суммой на «правильном» вкладе и вкладе, с которого произошло списание на основании свидетельства на наследство, составила 200 000 рублей. Собственник обратился с претензией о взыскании данной суммы с нотариуса, что и послужило основанием для выплаты страхового случая.

— Еще один случай произошел в процессе заверения подписи юридического лица на заявлении для государственной регистрации — ВРИО нотариуса забыл поставить печать на бланке. В итоге, компания понесла дополнительные расходы около 50 000 рублей на повторную подачу заявления со всеми документами, которые были также компенсированы Ингосстрахом (здесь важно отметить, как поясняют эксперты страховщика, что договор страхования должен распространять свою защиту не только на самого нотариуса, но и на лицо, временное его замещающего, за действия которого нотариус несет ответственность).

— Также можно рассказать об ошибке в оформлении согласия на временный выезд за пределы РФ для несовершеннолетней. В нотариально удостоверенном согласии были некорректно указаны ее паспортные данные, что привело к задержке вылета и необходимости срочного переоформления доверенности, а также авиабилетов. Общая сумма расходов, составившая чуть меньше 50 000 рублей, была выплачено по договору страхования ответственности нотариуса.

— недавний случай произошел в Адыгее — в конце сентября было принято судебное решение о взыскании убытков в результате допущенной нотариусом технической ошибки, выразившейся в непрочтении нотариусом вслух финального варианта предварительного договора купли-продажи. В итоге объекты недвижимости были реализованы по цене на 4 млн. рублей ниже первоначальной стоимости, которая предварительно оговаривалась сторонами сделки. Поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи, то сделка была совершена по цене на 4 млн. рублей ниже изначально условленной. Впоследствии в судебном споре между покупателем и продавцом объектов недвижимости право собственности перешло к покупателю, при этом в данных судебных решениях ошибка нотариуса была зафиксирована. После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости решил взыскать причиненные убытки с нотариуса.

По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Напомним, что каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, есть коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. А с будущего года начнет формироваться компенсационный фонд ФНП — страховка на самый крайний случай, третья степень защиты, которая покроет выплату любого размера. Поэтому оформлять квартиру через нотариуса надежней, чем доверяться посредникам, не несущим такой ответственности. Данные о страховых выплатах доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию причиненных убытков. В неприятных ситуациях, возникших по вине нотариуса, люди получают деньги, компенсирующие их потери.

По мнению экспертов страховой компании, для сведения к минимуму рисков мошеннических обращений к нотариусу, «нотариус должен четко следовать порядку идентификации личности и совершению нотариального действия, в идеале действительно нужно делать видеосъемку удостоверения всех крупных сделок, в случае малейших подозрений в подлинности документов перепроверять их, вызывать сотрудников полиции и т.п. В этом случае все дополнительные факты и доказательства, которые смогут подтвердить, что нотариус предпринял все возможные от него по закону действия при совершении операций».

В этом плане важно отметить, что для борьбы с мошенниками и недобросовестными заявителями, которые пытаются ввести нотариуса в заблуждение, либо впоследствии пытаются оспорить законность действий нотариуса, были приняты изменения в законе, позволяющие нотариусу вести видеофиксацию нотариального действия, использовать аппаратно-программные комплексы для проверки подлинности документов, а также получать онлайн сведения баз данных ФМС. Благодаря бдительности нотариусов только в Москве в этом году был предотвращен ряд попыток мошенничества с недвижимостью.

Также стоит отметить, по словам экспертов Ингосстраха, что часть из заявленных страховых случаев в итоге, благодаря совместным действиям страховщика с нотариусами, не реализовалась, т.к. было доказано, что нотариусы действовали в рамках своих полномочий и обязанностей, и все предъявленные им обвинения не были обоснованными. При этом страховщик, даже в случае совместного выигрыша дела в пользу нотариуса, все равно нес финансовую нагрузку, но не по возмещению причиненного ущерба третьим лицам, а по возмещению расходов самого нотариуса на свою юридическую судебную защиту (расхода на адвокатов, оказание квалифицированной юридической помощи и т.п.), а также на экспертов, которые привлекаются на разных этапах урегулирования убытка для дачи полноценного экспертного заключения. Например, по итогам 2013 и 2014 г.г. страховщик осуществил выплаты по 7 случаям, когда ответственность нотариусов так не была установлена (т.е. нотариус не совершал ошибочных действий) в размере более 0.5 млн. рублей по компенсации именно таких расходов.

Институт страхования профессиональной ответственности нотариусов по праву является одним из самых первых вмененных видов страхования. Можно смело утверждать, что с данного вида страхования началось страхование профессиональной ответственности в России. Основы законодательства о нотариате, принятые в 1993 году, предусматривали для нотариусов необходимость заключения договора страхования, как одного из обязательных условий для выполнения своих обязанностей.

Стоит отметить, что требования к данному виду страхования на законодательном уровне постоянно менялись и совершенствовались. Изначально закон предусматривал обязанность по наличию договора страхования ответственности, не предусматривая никаких требований по существенным условиям страхования, и устанавливая в качестве единственного критерия минимальную страховую сумму, эквивалентную 100 МРОТ (10 000 рублей). Конечно, минимальный размер страховой суммы был несоизмерим с потенциально возможными убытками, поэтому спустя некоторое время большинство нотариусов заключали договоры страхования на гораздо большие суммы. Впоследствии требования законодательства совершенствовались с учетом всех тенденций на рынке, и уже финальная редакция Основ законодательства предусматривает совершенно иные требования. Теперь законодательство предусматривает двухуровневую систему страховой защиты: индивидуальную и коллективную, а также формирование Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, средства которого должны покрыть вероятный ущерб любого размера.

Как правильно передать деньги через нотариуса при покупке недвижимости

Вам только предстоит покупка или продажа квартиры, но вы уже сейчас задумываетесь, какой из вариантов передачи денег выбрать, чтобы не остаться и без жилья, и без средств.

Существует несколько способов расчета по договору купли-продажи недвижимости. Один из них предполагает участие специалиста нотариальной конторы. «МИР КВАРТИР» выяснил, как грамотно передать деньги через нотариуса.

Нотариуc имеет официальные полномочия для передачи денег продавцу недвижимости. Фото: cool-answers.ru

«Утром деньги, вечером. »

Продажа или покупка квартиры, дома, земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Вы можете совершить сделку самостоятельно, с участием риэлтора или нотариуса — не важно. В любом случае, в договоре должно быть указано, каким способом и в какой срок покупатель передаст деньги продавцу.

Покупатель и продавец договариваются и выбирают вариант расчета, устраивающий обоих. Это может быть передача денег с участием специалиста нотариальной конторы. Благодаря изменениям в закон 457 ФЗ нотариусы уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям.

То есть покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора купли-продажи, а продавец получить эту сумму после регистрации прав собственности на нового владельца жилья. Все условия и нюансы передачи денежных средств отражаются в отдельном соглашении или контракте.

Варианты передачи денег через нотариуса

Передать деньги продавцу через нотариуса можно двумя способами — наличными средствами и переводом через депозит.

Передавая наличные, необходимо получить расписку. Фото: news.myseldon.com

Оплата наличными деньгами

Вы передаете оговоренную сумму из рук в руки в присутствии нотариуса. В этом случае составляется расписка или акт приема-передачи денежных средств.

Расписка включает следующие сведения:

ФИО, данные паспортов;
дата и место передачи средств;
точная сумма, передаваемая покупателем продавцу;
обязательства продавца;
подписи нотариуса и сторон сделки.

Перевод средств через депозит

Покупатель рассчитывается за покупку дома или квартиры с помощью средств, которые будут заморожены на депозитном счете нотариуса. После того как нотариус составит дополнительное соглашение, где пропишет условия приема-передачи денег, покупатель переведет оплату на депозит нотариуса.

Как только будут выполнены условия соглашения с предоставлением документальных доказательств, нотариус переводит указанную сумму продавцу на его счет. По желанию клиента нотариус может выдать продавцу чек, с помощью которого он сам снимет деньги с депозитного счета.

Цена вопроса

За передачу денег через нотариуса вам придется заплатить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Но только в том случае, если вашу сделку купли-продажи квартиры также будет оформлять вышеупомянутый специалист нотариальной конторы.

Если же вы собираетесь просто передать деньги через депозит нотариуса, без оформления сделки купли-продажи, тогда тариф будет 0,5% от суммы квартиры (пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). К примеру, если вы покупаете «двушку» за 6 млн рублей, вам придется заплатить нотариусу 30 тыс. рублей.

Передача денег через нотариуса, так же как и составление договора — услуга платная. Фото: cool-answers.ru

Как передать деньги через нотариуса. Подробная инструкция

Продавец и покупатель недвижимости обращаются к специалисту нотариальной конторы. При себе участники сделки должны иметь необходимые документы для сделки и передачи денег.
Нотариус составляет договор купли-продажи и соглашение о приеме-передаче денежных средств. Участники сделки подписывают, а нотариус заверяет все документы.
Покупатель по реквизитам депозитного счета нотариуса переводит оговоренную сумму. Не будет лишним взять справку о поступлении денег на счет, так покупатель докажет, что выполнил свои обязательства.
Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
После регистрации сделки покупатель и продавец снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцу переводятся деньги за квартиру с депозитного счета.

Плюсы и минусы привлечения нотариуса

Чтобы решить, подходит ли вам такой вариант расчета при покупке квартиры, нужно рассмотреть его преимущества и недостатки.

Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.

Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».

Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?

Денис, заявление нотариальной палаты не лишено смысла, но в такой форме кажется мне опасным. Некоторые формулировки и общий посыл могут ввести в заблуждение покупателей. Давайте разберемся с этой схемой, полномочиями нотариуса и тем, как он может защитить покупателя квартиры.

В чём суть мошеннической схемы, которую описали нотариусы

Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.

Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.

Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.

Может ли нотариус защитить покупателя в сделках купли-продажи недвижимости?

Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.

У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.

То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом.

В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.

Давайте разберемся с дееспособностью.

Что такое дееспособность?

Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться.

По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.

Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов.

А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.

Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.

Сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?

К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.

Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.

Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя

Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.

Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.

И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть.

Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание

После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей.

Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.

Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.

Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус.

Бывший владелец забрал свою квартиру у соседа

Государство выделило воспитаннику детского дома квартиру. Он решил ее приватизировать и для этого выдал соседу генеральную доверенность. Документы оформили у нотариуса, который подтвердил, что всё честно, добровольно и по закону.

А сосед взял и переоформил квартиру на себя. Когда подключился суд, выяснилось, что у бывшего собственника есть психическое расстройство. То есть он дееспособный, но иногда может не понимать, что делает.

Ссылки на нотариуса не помогли. Квартиру вернули прежнему владельцу.

Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру

Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.

Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.

Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.

Запомнить

Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.

Как покупателю защитить себя от мошенников, родственников и наследников продавца?

Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.

Дееспособность продавца в целом и на момент сделки может подтвердить только экспертиза. И если есть сомнения, лучше попросить документы, которые подтвердят, что всё в порядке. Если продавец или его представитель откажутся, это повод насторожиться. Особенно если квартиру продают пожилые люди, наследники, недавно разведенные, асоциальные личности или по доверенности.

Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.

Зачем нотариусы вводят нас в заблуждение?

Не думаю, что здесь есть умысел. Скорее всего, нотариусы хотели как лучше: рассказать об опасной схеме, предупредить покупателей и предложить хоть какой-то вариант защиты.

Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.

Купля-продажа квартиры

Сделки с недвижимостью относятся к самым серьезным событиям в жизни любого человека. Учитывая стоимость жилых домов и квартир, нетрудно оценить степень риска и негативных последствий, к которым могут привести незнание законов, неграмотные действия и неправильное оформление документов. Поэтому продажа квартиры через нотариуса служит дополнительной защитой обеих сторон сделки от мошенничества и финансовых потерь.

Порядок продажи (приобретения) квартиры (дома)

Действующее законодательство (закон № 218-ФЗ от 13.07.2015) предусматривает двухэтапное совершение сделок с недвижимостью. Сначала стороны заключают договор (иногда предварительный и основной) о купле-продаже, затем производится регистрация перехода прав на квартиру в органах Росреестра. После внесения новой записи в ЕГРН (реестр недвижимости) покупатель становится полноправным собственником жилья.

Законом определены следующие обязательные требования к соглашению о продаже недвижимости:

Предмет договора (дом, квартира) должны быть подробно описаны с указанием площади, места нахождения, количества жилых и нежилых помещений. В документе указывается кадастровый номер объекта, основания владения продавца: приватизация, купля, дарение, наследование и т.д.
Стоимость.
Порядок передачи. При заключении сделки нужно оговорить срок и порядок юридического освобождения продавца из проданной квартиры. Это особенно важно, когда у нее было несколько собственников. Если кто-то из них не может быть выселен по закону, это необходимо обязательно указать.

После подписания договора обеими сторонами, необходимо обратиться в отделение Росреестра и написать заявление о переходе права собственности. Одновременно осуществляется кадастровый учет. Потребуются документы и продавца и покупателя. Можно сделать это через МФЦ, но процедура длительнее по срокам.

Обратите внимание! Закон № 122-ФЗ (о регистрации прав на недвижимость) действует до 31.12.2019 года. Многие его статьи утратили силу. С января 2017 года регистрация прав на недвижимые объекты проводится в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Чем отличается процедура купли продажа квартиры между близкими родственниками?

Ответ: Процедура удостоверения договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками отличается только предъявлением документа, подтверждающего родство и размером нотариального тарифа.

Что проверяет нотариус при заверении договора

Рынок недвижимости достаточно криминализирован и не защищен от мошеннических действий. Нередко договоры купли-продажи заключаются без грамотной правовой проверки, с непродуманными формулировками прав и обязанностей сторон. Это может повлечь большие финансовые потери. Федеральная нотариальная палата разработала алгоритм защиты добросовестных участников, минимизирующий риски при заключении сделки.

Проверка полномочий. Продавец и покупатель должны представить паспорта, оценивается их дееспособность, проверяется право собственности на продаваемый объект, история продаж.
Оценка содержания договора. Анализируются все условия документа на соответствие законодательству: цена, порядок оплаты и окончательного расчета, размер аванса, ответственность сторон.
Проверка объекта недвижимости. Из государственных реестров запрашивается информация об отсутствии обременения квартиры, судебных споров по поводу объекта, скрытых собственников.
Соблюдение преимущественных прав (письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016). При продаже доли квартиры посторонним лицам, продавец обязан сначала предложить ее другим собственникам. Для этого им направляются письменные извещения с указанием ее стоимости. Свое право они должны реализовать в течение 30 дней.

При сопровождении сделок купли продажи квартир через нотариуса, он разъясняет сторонам все нюансы и последствия совершаемых действий — это обязательная часть услуги. Удостоверение производится только при отсутствии спора. Нотариальная контора сама направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр, получает выписку из государственного реестра и вручает покупателю. Продавая квартиру без нотариуса, участник сделки берет все риски на себя.

Документы для нотариальной конторы

Предварительный договор (если он составлялся).
Правоустанавливающие документы на квартиру.
Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
Поквартирная карточка, заверенная печатью.
Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

Регистрация прав собственности покупателя

С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:

участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).

Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.

Стоимость оформления сделки купли продажи

Цена сопровождения сделок с недвижимостью через нотариуса зависит от следующих факторов:

обязательным или добровольным является удостоверение договора (в первом случае цена ниже);
от стоимости недвижимости (твердая сумма плюс процент);
кому осуществляется продажа (членам семьи или посторонним лицам);

Так при цене недвижимости свыше 10 млн рублей и отчуждении ее в пользу близких родственников стоимость нотариального оформления составит:

23 тыс. рублей + 0,1 % с суммы, превышающей предельное значение (всего не больше 50 тыс. рублей).

К обозначенной стоимости нужно прибавить цену технической работы: примерно 8 тыс. рублей. При продаже жилого помещения третьим лицам, итоговая сумма составит около 40 тыс. рублей. Это необременительные расходы по сравнению со стоимостью недвижимого имущества и с учетом того, что участники сделки, как правило, делят оплату поровну. Подробнее ознакомиться с ценами на услуги нотариуса можно на странице тарифов.

При этом нотариальная контора проводит полную проверку объекта и правомочности сторон, запрашивая сведения из базы МВД, Росреестра, судебных органов. Если в сопровождаемом деле имеются какие-то подводные камни, их обязательно найдут. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности взимается отдельно и не входит в стоимость услуг нотариуса. Ее размер — 2 000 рублей (ст. 333.17 НК РФ).

Преимущества заключения сделки через нотариуса

Исключение правовых рисков. Полная правовая экспертиза представленных документов обеспечивает безопасность сделки, практически исключая вероятность мошенничества. Нотариусом проверяется не только юридическая чистота квартиры, но и анализируются личные данные сторон. Выявляется факт незаконной перепланировки квартиры, права прописанных в ней жильцов.
Экономия времени. Участникам не придется искать юриста, чтобы проверить правильность составления договора, исключается возврат документов из Росреестра. Важно, что заявление на регистрацию, отправленное по системе электронного документооборота, обрабатывается службой Росреестра в течение одного дня.
Безопасность расчетов. При продаже недвижимости широко распространена практика обеспечения договора (авансовый платеж, задаток). Окончательный расчет производится через помещение денег в банковскую ячейку и другими способами. Передача денег через нотариуса при покупке квартиры — это проще и надежнее всего — это гарантирует сохранность денег.
Оперативность оформления. Опытные специалисты грамотно оформляют документы, учитывая все законодательные нюансы. Согласно Методическим рекомендациям Росреестра, в этом случае они не проверяются — ответственность за них лежит на нотариусе. Поэтому срок регистрации значительно сокращается (1–3 дня).
Финансовая ответственность. По закону нотариальная контора несет материальную ответственность за удостоверенные сделки. Невыгодно одобрять мошенническую схему, так при возникновении судебного спора, контора будет вынуждена возместить убытки пострадавшей стороне.
Помощь в проведении сделки. При продаже квартиры (дома) возникает немало организационных моментов: получение нотариально заверенного согласия супруга, разрешения из органов опеки, отсылка уведомлений собственникам, имеющим право преимущественной покупки. При участии нотариуса все эти вопросы решаются грамотно и оперативно.

Наша нотариальная контора работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Для удобства клиентов мы продлили время приема в будни до 9 часов вечера. Записаться на прием в удобное время можно прямо на сайте или по телефону. Дежурный помощник нотариуса подскажет, какие документы необходимо принести на консультацию.